上訴人（原審原告）湖北翔龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市張灣區(qū)東岳路26號。
法定代表人呂國慶，該公司董事長。
委托代理人許琴。代理權(quán)限：一般代理。
委托代理人劉暢，湖北鄖陽律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審被告）曾某某，職業(yè)狀況不詳。
被上訴人（原審被告）胡某某，職業(yè)狀況不詳。
委托代理人汪峰，湖北瑞泰律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

上訴人湖北翔龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱翔龍公司）因與被上訴人曾某某、胡某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省十堰市張灣區(qū)人民法院（2013）鄂張灣民二初字第00218號民事判決。宣判后原審被告翔龍公司不服，向本院提起上訴。本院于2014年1月21日受理后，依法組成由審判員尚鄖生擔(dān)任審判長，審判員王廣泉主審，審判員羅云飛參加評議的合議庭，于2014年4月1日公開開庭審理了本案。上訴人翔龍公司的委托代理人許琴、劉暢，被上訴人曾某某、胡某某的委托代理人汪峰均到庭參加訴訟。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
翔龍公司原審訴請判令曾某某、胡某某：1、支付商品房產(chǎn)權(quán)面積補差款7745元及違約金（違約金從2011年9月1日起按日萬分之五計算至實際交付之日止）；2、支付房屋維修基金7618元及違約金（違約金從2011年9月1日起按日千分之五計算至實際交付之日止）；3、支付入戶花園封閉費2902元；4、負(fù)擔(dān)本案訴訟費用。
原審法院經(jīng)審理查明：2010年3月6日，祥龍公司與曾某某、胡某某簽訂《商品房預(yù)售合同》（合同編號：YS0049190），曾某某、胡某某購買祥龍公司開發(fā)的、位于十堰市張灣區(qū)凱旋大道10號“翔龍半山尚”1幢1-9-4號商品房一套。合同約定該商品房預(yù)測建筑面積123.91平方米（其中套內(nèi)建筑面積102.78平方米，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e21.13平方米），每平方米單價為2539.2元，總金額為314632元。該合同第六條“付款方式與期限”第1款約定：“在簽訂本合同時，買受人已向出賣人支付房款（首付款）人民幣95632元，余款人民幣219000元，雙方約定通過銀行按揭方式支付。辦理房屋產(chǎn)權(quán)前支付相關(guān)稅費及房屋維修基金等費用，實際收取金額以相關(guān)部門規(guī)定為準(zhǔn)”。第七條“買受人逾期付款的違約責(zé)任”約定：“買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按以下第1、2、3種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不做累加）。⑴逾期付款在30日之內(nèi)的，自合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，按應(yīng)付款的日萬分之五向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行；⑵逾期付款超過30日后，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定”。該合同第八條約定：合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，房屋單價不變，房屋總價以房管局房地產(chǎn)測量中心確定的產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，乘以本合同單價確定，實行多退少補。合同附件五：前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容中約定“祥龍半山尚項目前期物業(yè)服務(wù)由十堰祥龍世紀(jì)物業(yè)管理有限公司提供”。合同附件六：合同補充協(xié)議第一條第4款約定：“買受人委托出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的，需在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前一個月內(nèi)（以出賣人通知為準(zhǔn)）支付辦理所需稅費（具體收費標(biāo)準(zhǔn)以政府相關(guān)部門為準(zhǔn)），否則出賣人有權(quán)通知辦理產(chǎn)權(quán)從第31日起按購房總價的5‰收取違約金”。2010年2月26日，祥龍公司與曾某某、胡某某還簽訂了《翔龍半山尚關(guān)于入戶花園的約定協(xié)議》，約定曾某某、胡某某應(yīng)承擔(dān)入戶花園封閉而產(chǎn)生的所有費用。2011年6月14日，十堰市房地產(chǎn)測繪中心就本案所涉房屋的實際建筑面積進(jìn)行測繪，確定該房屋建筑面積為126.96平方米，比合同約定面積增加了3.05平方米。2011年7月30日，祥龍公司在《十堰晚報》上發(fā)布辦理產(chǎn)權(quán)登記的公告，通知翔龍半山尚購房業(yè)主自公告發(fā)布之日起七日內(nèi)，向其提交辦理產(chǎn)權(quán)登記資料，并交納產(chǎn)權(quán)面積補差款、辦理產(chǎn)權(quán)所需稅費等相關(guān)費用。2012年3月12日，祥龍公司將曾某某、胡某某購買商品房所屬的1幢所有商品房的住房維修資金向本市住房維修基金管理中心進(jìn)行了繳存，其中包含曾某某、胡某某應(yīng)交存的首期住宅專項維修資金7618元（126.96㎡×1200元／㎡×5%）。3月14日十堰市住房維修基金管理中心向祥龍公司出具了房屋維修基金已繳交通知單。祥龍公司要求曾某某、胡某某支付房屋面積補差款及違約金、房屋維修基金及違約金未果，引發(fā)訴訟。
另查明：十堰祥龍世紀(jì)物業(yè)管理有限公司向各業(yè)主發(fā)布2013【09】號通知，通知各業(yè)主“翔龍半山尚自交房投入使用后，為保障全體業(yè)主順利辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，翔龍地產(chǎn)自2012年分別為各樓棟墊付了維修資金，物業(yè)管理處通過各種方式對業(yè)主進(jìn)行了催繳，但仍有個別業(yè)主未及時交納，現(xiàn)接翔龍地產(chǎn)通知，即日起自2013年3月31日前請未交納維修資金的業(yè)主到管理處財務(wù)部交納，若在規(guī)定期限內(nèi)未交納的業(yè)主，翔龍地產(chǎn)將按照翔龍地產(chǎn)墊付維修資金之日起至交納時間止每逾期一天按銀行同期貸款利息收取費用，請未交納維修資金的業(yè)主盡快交納”。2013年5月4日，曾某某、胡某某向祥龍公司交納了維修基金7618元，入戶花園封閉費2902元和面積補差款7745元。
原審法院認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時生效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，曾某某、胡某某與翔龍公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》第八條明確約定，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，房屋單價不變，房屋總價以房管局房地產(chǎn)測量中心確定的產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，乘以本合同單價確定，實行多退少補。在合同履行過程中，十堰市房地產(chǎn)測繪中心就本案所涉房屋的實際建筑面積進(jìn)行測繪，確定該房屋建筑面積為126.96平方米，比合同約定面積增加了3.05平方米，曾某某、胡某某應(yīng)按合同的約定支付面積增加部分的補差房款7745元（2539.2元／㎡×3.05㎡）。該房款經(jīng)翔龍公司催收后，曾某某、胡某某應(yīng)當(dāng)及時交納，逾期不交應(yīng)按合同的約定從翔龍公司公告催收的第31日即2011年9月1日起，以拖欠的面積補差款為本金，按合同約定的日萬分之五支付違約金。曾某某、胡某某辯稱，房產(chǎn)部門實測多出的面積是翔龍公司承諾贈送的面積，但未提供證明力大于雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》的證據(jù)予以證實，故對該辯稱不予采信。
房屋維修基金是在商品房買賣過程中，應(yīng)當(dāng)由商品房的買受人，即本案中的曾某某、胡某某支付的法定費用，其支付標(biāo)準(zhǔn)和金額均有法律規(guī)定。原、被告雙方在簽訂的售房合同附件六第一條最后一款中約定，“買受人委托出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的”，買受人應(yīng)當(dāng)如期交納有關(guān)費用，逾期則應(yīng)當(dāng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。本案中祥龍公司并未提供買受人的委托手續(xù)，買受人當(dāng)庭亦未認(rèn)可委托，因此雙方基于該條的權(quán)利義務(wù)并不存在，但祥龍公司根據(jù)本地區(qū)商品房買賣過程中的慣例，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為曾某某、胡某某等買受人向行政主管部門墊付了應(yīng)當(dāng)由買受人交納的房屋維修基金。祥龍公司的墊付行為既是為了買受人的利益，也是一種善意行為，祥龍公司要求曾某某、胡某某支付房屋維修基金7618元合理，但曾某某、胡某某已于2013年5月4日向祥龍公司交納了維修基金7618元，祥龍公司不應(yīng)再主張維修基金的本金7618元。依據(jù)祥龍公司授意十堰祥龍世紀(jì)物業(yè)管理有限公司發(fā)布的2013【09】號通知的意思表示，曾某某、胡某某未在2013年3月31日前向其交納維修基金，應(yīng)自翔龍公司墊付維修資金之日起至實際交納之日止每逾期一天按銀行同期貸款利息收取費用，即其主張的違約金，故翔龍公司訴請曾某某、胡某某支付住宅專項維修基金7618元及按日千分之五計付違約金不予支持，逾期的違約金應(yīng)自翔龍公司墊付維修資金之日起按銀行同期貸款利息計付至二被告實際交納時止。2013年5月4日曾某某、胡某某已向祥龍公司交納了入戶花園的封閉費，雙方的該爭議消滅，祥龍公司的該項訴訟請求不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第六十一條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定，判決：一、曾某某、胡某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向湖北翔龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付房屋面積補差款的違約金2370元。（以7772元為本金，從2011年9月1日起至2013年5月4日止612天，按日萬分之五計算）；二、曾某某、胡某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向湖北翔龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付住宅專項維修基金的違約金。（以7618元為本金，自2012年3月13日起按銀行同期貸款利率計付至2013年5月4日止）；三、駁回湖北翔龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。如果曾某某、胡某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費257元，由湖北翔龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)224元，曾某某、胡某某負(fù)擔(dān)33元。
經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的雙方發(fā)生糾紛的原因、經(jīng)過等事實屬實。

本院認(rèn)為：針對雙方的上訴理由及答辯意見，雙方當(dāng)事人均同意確認(rèn)本案的爭議焦點為：9號通知對翔龍公司是否有拘束力，翔龍公司要求自2011年9月1日起至2013年5月4日止按每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期支付房屋維修基金的違約金的主張能否成立。本案中，9號通知雖然由十堰翔龍世紀(jì)物業(yè)管理有限公司發(fā)布，但從該物業(yè)公司與翔龍公司之間的相互關(guān)系、維修基金的實際收取及票據(jù)的出具等情形考量，一審認(rèn)定該通知系翔龍公司的真實意思表示并無不當(dāng)，翔龍公司應(yīng)當(dāng)受該通知內(nèi)容的拘束。翔龍公司已于2012年3月12日向行政主管部門墊付了應(yīng)當(dāng)由曾某某、胡某某交納的房屋維修基金7618元，但曾某某、胡某某未按照通知規(guī)定的期限（2013年3月31日前）交清房屋維修基金，而是直到2013年5月4日才將該款交清，曾某某、胡某某存在逾期付款的情形，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任。翔龍公司提出的自2011年9月1日起至2013年5月4日止按每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的上訴請求缺乏依據(jù)，不予支持。一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律和判決結(jié)果無明顯錯誤，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費382元，由上訴人湖北翔龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　尚鄖生 審判員　　王廣泉 審判員　　羅云飛

書記員：王亮 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百七十條第一款第一項 第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理： （一）原判決、裁定認(rèn)定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定； …… 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百七十五條第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。