上訴人(原審被告，反訴原告)：湖北省鑫祥隆置業(yè)有限公司，住所地：黃岡市黃州區(qū)。
法定代表人：孫黃克，職務：執(zhí)行董事。
被上訴人(原審原告，反訴被告)：武漢屈臣氏個人用品商店有限公司，住所地武漢市漢陽區(qū)。
法定代表人：倪文玲，職務：董事長。
委托訴訟代理人，何永樂、夏振，湖北文赤壁律師事務所律師。

上訴人湖北省鑫祥隆置業(yè)有限公司（以下簡稱鑫祥隆公司）因與被上訴人武漢屈臣氏個人用品商店有限公司（以下簡稱屈臣氏）租賃合同糾紛一案，不服湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2016）鄂黃州民初字第1446號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年09月04日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
鑫祥隆公司上訴請求：撤銷原判，依法改判。事實和理由：1、租賃合同的特別條款應予變更或解除。上訴人與被上訴人在合同中特別約定開業(yè)率80%以上六個知名品牌全部于本商場開業(yè)，對上訴人明顯不公平，且不能實現(xiàn)合同目的，應予變更或解除。2、原審認定上訴人單方違約解除合同明顯錯誤。由于合同履行出現(xiàn)嚴重不公平結果，上訴人多次要求變更合同內容均被拒絕，上訴人遂向被上訴人送達解除合同通知書，被上訴人于2015年9月15日主動退場，視為同意解除合同，故雙方的租賃合同已經實際解除。3、原審認定解除合同的責任歸于上訴人有誤。雙方簽訂合同后，因無法預見經濟疲軟，市場出現(xiàn)衰退，商戶退租嚴重，上訴人努力仍無法滿足合同約定開業(yè)率80%、六家知名品牌全部于本商場開業(yè)的條件，并不是出于上訴人的故意或過失行為。4、上訴人不應承擔解除合同造成的損失，上訴人承擔過多的義務，且被上訴人在履行過程中已經獲利，造成合同解除結果，應由被上訴人承擔全部責任。5、上訴人反訴請求應予支持。合同解除的過錯在于被上訴人，上訴人主張房屋租金應得到人民法院的支持。
屈臣氏辯稱，原審認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
屈臣氏向一審法院起訴請求：1、判令鑫祥隆公司賠償因其違約行為造成的損失共計1448480.43元人民幣。包括：裝修損失579277.71元，固定資產損失226944.18元；裝修拆除費用30000元，可得利益損失612258.54元；2、依法判令鑫祥隆公司返還履約保證金50000元，并支付遲延返還期間的違約金116000元（該違約金的實際數額應從2015年9月22日計算至實際支付之日止）；3、由鑫祥隆公司承擔本案的一切訴訟費用及鑒定費。
鑫祥隆公司向一審法院反訴請求：1、判令屈臣氏支付2015年8月至9月期間的房屋租金6萬元；2、反訴費用由屈臣氏承擔。
一審法院認定事實：2013年9月16日，屈臣氏與鑫祥隆公司簽訂一份《場地租賃合同》，約定由屈臣氏（乙方）承租鑫祥隆公司（甲方）位于黃岡市××街××樓××一部分；租賃期限15年；乙方按商店營業(yè)額的百分比抽成向甲方支付租金；乙方須向甲方交納5萬元履約保證金，甲方遲延返還履約保證金，則按每天500元向乙方支付違約金；甲方再違反合同的規(guī)定致使乙方不能正常營業(yè)或權益受實際損害時，乙方有權提前終止合同，甲方須賠償乙方因此造成的損失。并特別約定：建筑物1號樓及2號樓范圍之內業(yè)已開業(yè)店鋪之建筑面積之和與全部店鋪建筑面積總和之比達百分之八十或以上，倘或本商場開業(yè)率不及合同約定之比例，甲方于此賦予乙方免付開業(yè)率未達合同約定期間之租金之權利，直至開業(yè)率達本合同約定之比例并經雙方確認確屬合乎本合同約定之情狀之日止，而無論乙方商店是否業(yè)已開業(yè)；85°C、王子鞋城等幾家知名品牌已全部于本商場開業(yè)，乃乙方履行本合同義務之前提條件。屈臣氏租賃期間，該商鋪開業(yè)率一直未達到百分之八十，約定的品牌商鋪也未在商場開業(yè)，屈臣氏一直未向鑫祥隆公司交納租金。合同簽訂后，屈臣氏于2013年12月5日向鑫祥隆公司交納50000元履約保證金。后鑫祥隆公司要求屈臣氏交納租金，但因一直無法達到合同約定的支付租金的條件“開業(yè)率達到約定比例”或“知名品牌全部已在本商場開業(yè)”，屈臣氏拒絕向鑫祥隆公司交納租金，故鑫祥隆公司于2015年8月6日起多次通知屈臣氏要求終止履行該合同，并要求屈臣氏離場。屈臣氏于2015年9月15日退場。該事實有雙方簽訂的《場地租賃合同》、雙方往來的函件以及庭審陳述為證，雙方對該事實均無異議。
2015年11月4日屈臣氏與武漢市固美建筑裝飾工程有限公司（以下簡稱固美公司）簽訂一份《改造工程合同書》，約定由固美公司承保屈臣氏湖北黃岡黃州鑫龍城店拆除工程，工程包干價30000元，工程完工后，屈臣氏向固美公司支付了30000元的工程款。該事實有《改造工程合同書》以及發(fā)票為證。
屈臣氏委托廣州市新東越會計師事務所有限公司對屈臣氏2014年9月至2015年8月營業(yè)收入及稅后凈利潤進行專項審計，其作出新東越審字（2016）第090號審計報告，認為屈臣氏2014年9月至2015年8月企業(yè)稅后凈利潤總額為1224516．99元。該事實有審計報告為證，鑫祥隆公司對該報告的真實性亦無異議。
本案在審理過程中，屈臣氏申請對其承租的黃岡市黃州區(qū)某街某城商鋪首層325平方米商鋪被拆除所遭受的裝修、固定資產損失以及部分固定資產再利用的安裝調試費的損失進行評估，湖北興正資產評估有限公司于2017年4月12日作出鄂興正評估咨字［2017］第025號評估報告，認定該商鋪的拆除所遭受的裝修、固定資產損失以及部分固定資產再利用的安裝調試費用在評估基準日的評估鑒定價值為566302．46元。雙方對該鑒定報告均無異議。
一審法院認為，本案審理及雙方爭議的焦點為：1、解除合同的責任的認定；2、因合同解除給屈臣氏造成的損失數額；3、租金的交納。
1、關于解除合同的責任認定。雙方簽訂的《場地租賃合同》是雙方真實意思的表示，內容不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方應全面履行合同約定的權利義務。鑫祥隆公司已通知屈臣氏要求解除合同，屈臣氏并于2015年9月15日離場，應視為該合同于2015年9月15日已經解除。合同約定：建筑物1號樓及2號樓范圍之內業(yè)已開業(yè)店鋪之建筑面積之和與全部店鋪建筑面積總和之比達百分之八十或以上，倘或本商場開業(yè)率不及合同約定之比例，甲方于此賦予乙方免付開業(yè)率未達合同約定期間之租金之權利；85°C、王子鞋城等幾家知名品牌已全部于本商場開業(yè)，乃乙方履行本合同義務之前提條件。但屈臣氏在經營期間，商鋪開業(yè)率一直未達到約定比例，約定的品牌商鋪亦未在商場開業(yè)，因合同約定了是屈臣氏支付租金的條件，故鑫祥隆公司因屈臣氏不繳納租金而單方要求解除合同的行為應視為鑫祥隆公司單方違約解除合同，應依照合同約定向屈臣氏賠償因違約解除合同造成的損失。
2、因合同解除給屈臣氏造成的損失數額的認定。屈臣氏因合同解除而離場，并為拆除場地支付的30000元工程款應為解除合同造成的直接損失，屈臣氏主張該損失予以支持。解除合同后給屈臣氏造成的裝修損失及固定資產損失經鑒定為566302．46元，該損失亦為解除合同造成的直接損失予以認定，屈臣氏主張裝修損失579277．71元，固定資產損失226944．18元，合計806221．89元，其超過566302．46元部分不予支持。屈臣氏主張可得利益損失612258．54元，其依據是審計報告認定的屈臣氏2014年9月至2015年8月企業(yè)稅后凈利潤總額為1224516．99元，該損失根據具體經營情況具有極大的不確定性，為解除合同造成的間接損失，故屈臣氏據此主張可得利益損失612258．54元不予支持。鑒于鑫隆祥違約行為必然導致屈臣氏存在一定經營損失，故酌情認定鑫隆祥支付屈臣氏停業(yè)損失20萬元。另依據合同約定，鑫隆祥還應向屈臣氏退還履約保證金50000元，但雙方約定的遲延支付履約保證金違約金過高，超過中國人民銀行同期貸款利率的部分不予支持。
3、租金的交納。因商鋪開業(yè)率及品牌商鋪未在商場開業(yè)，依照合同約定，屈臣氏享有免除交納租金的義務，故鑫隆祥公司反訴屈臣氏主張租金6萬元，不符合合同約定，該項訴訟請求不予支持。
綜上，遂判決：一、由鑫祥隆公司向屈臣氏賠償裝修拆除費用30000元，裝修損失及固定資產損失566302．46元，可得利益損失20萬元，在判決生效之日起十五日內付清。二、由鑫隆祥公司向屈臣氏返還履約保證金50000元及遲延返還期間的違約金（以50000元為本，自2015年9月16日起按中國人民銀行同期貸款利率計算至2016年5月11日止）。三、駁回屈臣氏其他訴訟請求。四、駁回鑫祥隆公司的反訴請求。
二審中，雙方當事人均未提交新的證據。
本院經審理查明，原審查明的事實屬實。

綜上所述，鑫祥隆公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費12000元，由上訴人湖北省鑫祥隆置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　張焱奇 審判員　　林　俊 審判員　　涂建鋒

書記員：宋榮梅