原告：湖北省金屬材料有限公司江岸分公司（原名稱(chēng)湖北省金屬材料總公司江岸分公司），住所地：湖北省武漢市江岸區(qū)解放大道1972號(hào)。
負(fù)責(zé)人：曹雨沛，副總經(jīng)理。
委托代理人：童麗君（一般授權(quán)代理），湖北多能律師事務(wù)所律師。
委托代理人：李宗根（一般授權(quán)代理），湖北多能律師事務(wù)所律師。
被告：黃某某，男，1971年2月11日出，漢族，住湖北省武漢市江岸區(qū)，
第三人：鐘杭杭，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地湖北省陽(yáng)新縣，現(xiàn)住址湖北省武漢市江岸區(qū)（丹水池小路天天熱干面餐館商鋪），
第三人：江華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系江岸區(qū)丹水池小路平湖小吃個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主，住湖北省武漢市江岸區(qū)，
第三人：王玲霞，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系江岸區(qū)丹水池小路五金土產(chǎn)店個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主，住湖北省武漢市江岸區(qū)，
第三人：李金娥，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系江岸區(qū)解放大道丹水池小路殯儀一條龍服務(wù)咨詢店個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主，住湖北省武漢市江岸區(qū)，
第三人：張珍鳳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系江岸區(qū)丹水池小路四季新茶店個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主，住湖北省武漢市江岸區(qū)，

原告湖北省金屬材料有限公司江岸分公司（原名稱(chēng)湖北省金屬材料總公司江岸分公司，以下簡(jiǎn)稱(chēng)金屬材料江岸分公司）訴被告黃某某，第三人鐘杭杭、江華、王玲霞、李金娥、張珍鳳房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法適用普通程序，由審判員侯立平擔(dān)任審判長(zhǎng)，與人民陪審員施紅星、危玉霞組成合議庭，于2017年8月23日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告金屬材料江岸分公司的委托代理人童麗君、被告黃某某到庭參加訴訟。本案于2018年1月30日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告金屬材料江岸分公司的委托代理人童麗君到庭參加訴訟。被告黃某某，第三人鐘杭杭、江華、王玲霞、李金娥、張珍鳳經(jīng)本院合法傳喚，其無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法進(jìn)行缺席審理。本案經(jīng)院長(zhǎng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)審理期限一個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告金屬材料江岸分公司訴稱(chēng)：2004年6月2日，原告與被告簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定：原告同意被告在原告鐵路邊的兩間小門(mén)面基礎(chǔ)上改建一塊90平方米的平房，改建后房屋的產(chǎn)權(quán)歸原告所有；改建后的房屋自2004年6月2日開(kāi)始起租，按照房屋使用面積簽訂租賃合同，前兩年免收租金，沖抵被告改建基本投資；2006年6月1日前被告向原告交納第三年的租金并續(xù)簽租賃合同后方可繼續(xù)租用，年租金20,000元人民幣；被告一次性付清一年租金并繳納保證金5,000元；被告在施工及租用期內(nèi)的安全及消防設(shè)施均由被告自行解決，租賃期間由被告自行負(fù)責(zé)工商、稅務(wù)及消防等政府部門(mén)的檢查。實(shí)際履行過(guò)程中，被告將原告武房權(quán)證岸字第××號(hào)房屋中編號(hào)14、15的商鋪（面向丹水池小路，面積合計(jì)76.76平方米）拆除，原址改建成六間商鋪使用；被告沒(méi)有按照約定續(xù)簽租賃合同、沒(méi)有支付房屋使用費(fèi)用以及其他費(fèi)用，經(jīng)原告多次催告，被告拒不支付房屋使用費(fèi)，亦不返還房屋。被告長(zhǎng)期默認(rèn)第三人分區(qū)使用租賃房屋，2016年4月5日，第三人因違規(guī)使用致使房屋起火，導(dǎo)致武漢市江岸區(qū)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局向原告出具岸安監(jiān)管責(zé)改NO0000621號(hào)《責(zé)令限期整改指令書(shū)》，責(zé)令原告“立刻停止該房屋的使用，清除房屋內(nèi)的人員，并消除安全隱患”。原告當(dāng)即向被告、第三人書(shū)面通知“停止一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以免發(fā)生次生危害”，但被告及第三人均置之不理。2017年5月23日，原告采取書(shū)面郵寄、現(xiàn)場(chǎng)公告等多種形式向被告送達(dá)解除協(xié)議書(shū)通知書(shū)，行使合同解除權(quán)，解除了與被告的租賃合同關(guān)系。根據(jù)法律規(guī)定，原告有權(quán)收回房屋、收取房屋使用費(fèi)用及其他費(fèi)用，并有權(quán)就被告不當(dāng)使用造成損害主張損失賠償；故訴至法院，請(qǐng)求判令：1、確認(rèn)原告湖北省金屬材料有限公司江岸分公司和被告黃某某在2004年6月2日簽訂的《協(xié)議書(shū)》于2017年5月23日解除；2、被告黃某某、第三人鐘杭杭、江華、王玲霞、李金娥、張珍鳳立即騰退并返還位于武漢市江岸區(qū)解放大道1972號(hào)的租賃房屋（武房權(quán)證岸字第××號(hào)）；3、被告黃某某立即支付自2006年6月1日截至2017年5月31日的房屋使用費(fèi)220,000元，自2017年6月1日起至返還租賃房屋之日止的房屋使用費(fèi)以實(shí)際發(fā)生計(jì)算（按20,000元/年計(jì)算），并支付逾期利息（以欠付房屋占有使用費(fèi)為本金，自2006年6月1日起至實(shí)際返還房屋之日止，按年利率6%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；4、被告黃某某立即支付拖欠水電費(fèi)共計(jì)211,258元（截止2017年6月1日）；5、本案的訴訟費(fèi)等費(fèi)用由被告黃某某承擔(dān)。
被告黃某某辯稱(chēng)：2004年改建房屋時(shí)我方預(yù)算超支了，超出了預(yù)算30多萬(wàn)元。2006年6月雙方簽訂的《協(xié)議的》到期之后，因未能協(xié)商一致，故沒(méi)有續(xù)簽租賃合同。對(duì)房租與水電費(fèi)愿意承擔(dān)一部分，但要求繼續(xù)使用房屋。房屋目前轉(zhuǎn)租給五個(gè)第三人在使用。2006年至2008年期間，訴爭(zhēng)房屋的水表、電表壞了，因?yàn)樵鏇](méi)有給我水電費(fèi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我也沒(méi)有找租戶收取，這么多年，也沒(méi)有斷水?dāng)嚯姟?006年之前的水電費(fèi)我都交給原告了，之后負(fù)責(zé)抄表的人沒(méi)有將金額告知我，我就沒(méi)有繳納水電費(fèi)。原告也沒(méi)有催收過(guò)房租及水電費(fèi)。
第三人鐘杭杭、江華、王玲霞、李金娥、張珍鳳經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為其放棄舉證、質(zhì)證及陳述意見(jiàn)的權(quán)利。
經(jīng)審理查明：2017年11月9日湖北省金屬材料總公司名稱(chēng)變更為湖北省金屬材料有限公司；2017年11月15日湖北省金屬材料總公司江岸分公司更名為湖北省金屬材料有限公司江岸分公司。位于武漢市江岸區(qū)解放大道1972號(hào)房屋（房屋所有權(quán)證號(hào)：武房權(quán)證岸字第××號(hào)）系湖北省金屬材料有限公司所有，其中上述房屋中面向丹水池小路的鐵路邊編號(hào)為14、15的兩間商鋪房屋面積合計(jì)76.76平方米。湖北省金屬材料有限公司將位于武漢市江岸區(qū)解放大道1972號(hào)房屋交由原告金屬材料江岸分公司管理、使用，包括收取租金。
2004年6月2日，原告金屬材料江岸分公司與被告黃某某簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定：原告同意被告在原告鐵路邊的兩間小門(mén)面基礎(chǔ)上改建一塊90平方米的平房，改建后房屋的產(chǎn)權(quán)歸原告所有；自2004年4月18日起，被告負(fù)責(zé)房屋的施工，施工前，被告必須將施工圖紙交原告審核，原告審核同意并留存?zhèn)浒负?，被告方可施工；施工期間，原告配合被告辦理城管、綠化等職能部門(mén)所需要的相關(guān)手續(xù)，所需費(fèi)用由被告承擔(dān)；改建后的房屋自2004年6月2日開(kāi)始起租，原被告雙方按房屋使用面積簽訂租賃合同，前兩年免收租金，沖抵被告改建基本投資；2006年6月1日前被告向原告交納第三年的租金并續(xù)簽租賃合同后方可繼續(xù)租用，年租金20,000元人民幣；被告一次性付清一年租金并繳納保證金5,000元；雙方簽訂租賃合同后，被告須遵守原告的租賃管理規(guī)定，按時(shí)交納水、電費(fèi)，愛(ài)護(hù)房屋設(shè)施；兩年免租期滿后，無(wú)論何種原因，如雙方不再保持租賃關(guān)系，被告須保障房屋的完整性，原告不承擔(dān)對(duì)被告的任何補(bǔ)償；被告在施工及租用期內(nèi)的安全及消防措施均有被告自行解決，租用期間實(shí)行自管，由被告自行負(fù)責(zé)工商、稅務(wù)及消防等政府部門(mén)的檢查；合同還約定了其他條款。
協(xié)議簽訂后，被告把面向丹水池小路編號(hào)為14、15的房屋拆除，該原有土地上改建了6間門(mén)面。改建后建筑面積約為150平方米。改建后6間門(mén)面由被告轉(zhuǎn)租給了第三人王玲霞、張珍鳳等人使用。目前，6間門(mén)面由第三人王玲霞承租了2間，第三人鐘杭杭、江華、李金娥、張珍鳳各承租了一間。
2006年6月1日雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》到期后，因未能協(xié)商一致，一直沒(méi)有續(xù)簽租賃合同。被告也沒(méi)有向原告支付房屋使用費(fèi)。2006年5月之后被告未再向原告交納水電費(fèi)。
2016年4月5日，第三人因違規(guī)使用致使房屋起火，武漢市江岸區(qū)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局向原告出具《責(zé)令限期整改指令書(shū)》，責(zé)令原告“立刻停止該房屋的使用，清除房屋內(nèi)的人員，并消除安全隱患”。原告于2016年4月5日向被告書(shū)面通知“停止一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以免發(fā)生次生危害”，同時(shí)要求被告于2016年4月11日前支付拖欠房租。原告于2016年4月6日向第三人江華、張珍鳳書(shū)面通知“停止一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得擅自進(jìn)入出租房”。
2017年5月23日，原告向被告郵寄送達(dá)《解除合同通知書(shū)》，說(shuō)明“自本通知送達(dá)你之日起，我公司解除和你在2004年6月2日簽訂的《協(xié)議書(shū)》；你必須在本通知生效之日起三日內(nèi)繳清房屋使用費(fèi)用和其他費(fèi)用，并且將租賃房屋騰空，交還我公司”。黃某某收到了《解除合同通知書(shū)》。
2017年6月5日，原告在第三人江華承租的門(mén)面（平湖小吃）、第三人李金娥承租的門(mén)面（殯儀一條龍服務(wù)咨詢店）、第三人王玲霞承租的門(mén)面（五金土產(chǎn)店）、第三人張珍鳳承租的門(mén)面（四季新茶店）、第三人鐘杭杭承租的門(mén)面（天天熱干面）上張貼通知，說(shuō)明上述第三人占用的商鋪系原告租賃給被告使用的商鋪，由于被告未按約定支付房屋使用費(fèi)，原告決定通知被告解除租賃合同，并通知被告返還租賃房屋，第三人無(wú)權(quán)占用上述商鋪，通知第三人30日內(nèi)騰退房屋，向原告返還房屋。
上述事實(shí)，有原告金屬材料江岸分公司提交的《協(xié)議書(shū)》、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證、《責(zé)令限期整改指令書(shū)》、通知、《解除合同通知書(shū)》、EMS快遞單、通知及送達(dá)照片、情況說(shuō)明及企業(yè)信用信息公示報(bào)告、企業(yè)改制通知書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證據(jù)及雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在案佐證，并經(jīng)庭審核實(shí)，足以采信。

本院認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋系在屬于湖北省金屬材料有限公司所有的位于武漢市江岸區(qū)解放大道1972號(hào)房屋鐵路邊編號(hào)為14、15的兩間門(mén)面房基礎(chǔ)上改建的，雙方當(dāng)事人均未提交證據(jù)證明改建取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條關(guān)于“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”的規(guī)定，原告與被告于2004年6月2日簽訂的《協(xié)議書(shū)》無(wú)效。無(wú)效合同自始無(wú)效，原告關(guān)于要求確認(rèn)上述《協(xié)議書(shū)》于2017年5月23日解除的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
訴爭(zhēng)房屋建成后，一直由被告占有使用，參照雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》，原告已以2004年6月2日至2006年5月31日期間的房屋占有使用費(fèi)折抵了被告支付的改建費(fèi)用。2006年6月1日后，原告對(duì)在其享有使用權(quán)的土地上建設(shè)并已向被告支付改建費(fèi)用的訴爭(zhēng)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利。參照雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》，被告應(yīng)按照20,000元/年的標(biāo)準(zhǔn)，向原告支付自2006年6月1日至2017年5月31日期間的房屋占有使用費(fèi)220,000元，2017年6月1日至返還訴爭(zhēng)房屋之日止的占有使用費(fèi)，按20,000元/年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。訴爭(zhēng)房屋因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而導(dǎo)致《協(xié)議書(shū)》，原告有一定過(guò)錯(cuò)，原告主張占有使用費(fèi)的逾期利息，本院不予支持。
原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，原告已于2017年5月23日要求被告交清訴爭(zhēng)房屋的占有使用費(fèi)并騰退訴爭(zhēng)房屋，被告繼續(xù)占有訴爭(zhēng)房屋已無(wú)合法依據(jù)，故被告應(yīng)騰退并向原告返還訴爭(zhēng)房屋。騰退期限為本判決生效之日起十日內(nèi)。因目前訴爭(zhēng)房屋由被告交由五個(gè)第三人在實(shí)際使用，被告無(wú)權(quán)繼續(xù)占有使用訴爭(zhēng)房屋，基于被告同意的五個(gè)第三人也無(wú)權(quán)繼續(xù)占有使用訴爭(zhēng)房屋，原告也已于2017年6月5日通知五個(gè)第三人騰退并返還房屋，故五個(gè)第三人應(yīng)騰退并向原告返還訴爭(zhēng)房屋。騰退期限為本判決生效之日起十日內(nèi)。
被告辯稱(chēng)改建費(fèi)用超支了30多萬(wàn)元，因雙方提交的證據(jù)并未顯示事前雙方就改建費(fèi)用金額進(jìn)行了約定，且被告未能提交相應(yīng)證據(jù)，故對(duì)其辯稱(chēng)，本院不予采納。
原告主張被告拖欠其2006年5月至2014年12月期間的水電費(fèi)共計(jì)211,258元，因其提交的水電費(fèi)明細(xì)表及記賬憑證系單方制作，被告對(duì)其真實(shí)性有異議，且原告也未能提交證據(jù)證明其每月或每隔一段時(shí)間已將水表、電表的起止碼告知被告并向被告催收過(guò)，故對(duì)上述證據(jù)，本院不予采信，原告未能提交充分證據(jù)證明被告使用的訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)生的水電費(fèi)金額，故對(duì)上述訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。被告黃某某，第三人鐘杭杭、江華、王玲霞、李金娥、張珍鳳經(jīng)本院合法傳喚，其無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為其放棄相關(guān)訴訟權(quán)利。據(jù)此，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告黃某某、第三人鐘杭杭、江華、王玲霞、李金娥、張珍鳳于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退并向原告湖北省金屬材料有限公司江岸分公司返還位于武漢市江岸區(qū)解放大道1972號(hào)面向丹水池小路的鐵路邊建筑面積約150平方米的房屋；
二、被告黃某某于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付原告湖北省金屬材料有限公司江岸分公司自2006年6月1日至2017年5月31日的房屋使用費(fèi)220,000元，并支付自2017年6月1日起至返還位于武漢市江岸區(qū)解放大道1972號(hào)面向丹水池小路的鐵路邊建筑面積約150平方米的房屋之日止的房屋使用費(fèi)（按20,000元/年標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；
三、駁回原告湖北省金屬材料有限公司江岸分公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)9,372元，郵寄費(fèi)120元，共計(jì)9,492元，由原告湖北省金屬材料有限公司江岸分公司負(fù)擔(dān)4,742元，被告黃某某負(fù)擔(dān)4,750元。因上述款項(xiàng)已由原告湖北省金屬材料有限公司江岸分公司墊付，故被告黃某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將4,750元支付給原告湖北省金屬材料有限公司江岸分公司。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 侯立平
人民陪審員 施紅星
人民陪審員 危玉霞

書(shū)記員： 汪為