湖北省禾正行投資有限公司
潘正東（湖北佑君律師事務所）
武漢交通發(fā)展有限公司
徐立波（湖北山河律師事務所）
王怡珩（湖北山河律師事務所）

上訴人（原審被告）:湖北省禾正行投資有限公司，住所地:武漢市陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)服務中心15層16號。
法定代表人:李玉英，總經(jīng)理。
委托代理人:潘正東，湖北佑君律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）:武漢交通發(fā)展有限公司，住所地:武漢市江漢區(qū)民權路特一號。
法定代表人:向長海，董事長。
委托代理人:徐立波、王怡珩，湖北山河律師事務所律師。
上訴人湖北省禾正行投資有限公司（以下簡稱禾正行投資公司）因與被上訴人武漢交通發(fā)展有限公司（以下簡稱交通發(fā)展公司）土地使用權轉讓合同糾紛一案，不服湖北省武漢市新洲區(qū)人民法院（2013）鄂新洲民商初字第00038號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年1月7日受理后，依法組成合議庭，于2014年2月17日公開開庭審理了本案。上訴人禾正行投資公司的委托代理人潘正東、被上訴人交通發(fā)展公司的委托代理人徐立波、王怡珩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
2013年6月26日，交通發(fā)展公司向一審法院提起訴訟稱:雙方于2006年12月14日就神將（龍騰城市花園房產(chǎn)建設項目合作開發(fā)事宜簽訂《房地產(chǎn)項目（合作開發(fā)）轉讓合同》，在履行中，交通發(fā)展公司依約履行了全部義務，禾正行投資公司逾期未向交通發(fā)展公司支付合同余款計230萬元。故請求法院判令:一、禾正行投資公司支付神將·龍騰城市花園項目余款230萬元；二、禾正行投資公司支付為其墊付該項目轉讓過戶時的相關稅費；三、禾正行投資公司支付違約金直至全部付清為止（截止2013年4月15日為162.84萬元）；四、禾正行投資公司承擔本案全部的訴訟費用。
本院認為:本案爭議的焦點是:本案法律關系的性質；交通發(fā)展公司主張230萬元是否超過訴訟時效；禾正行投資公司是否應支付230萬元并承擔逾期支付違約責任以及違約金是否過高應予以調(diào)整；禾正行投資公司支付的154萬元費用是否應從230萬元中抵扣。
關于本案法律關系的性質。交通發(fā)展公司與禾正行投資公司簽訂的《房地產(chǎn)項目（合作開發(fā)）轉讓合同》約定，“雙方先期合作開發(fā)住宅項目，后期待項目符合法定轉讓要求時即辦理該項目整體轉讓過戶手續(xù)。先期合作開發(fā)時，以交通發(fā)展公司名義、雙方共同設立項目開發(fā)部，項目建設實際出資人、控制人、受益人均為禾正行投資公司，實行獨立核算、自負盈虧。禾正行投資公司享有并承擔因本項目出資和經(jīng)營產(chǎn)生的全部資產(chǎn)、債權債務和損益；禾正行投資公司負責開發(fā)的各項事務，并承擔全部責任”，上述約定說明交通發(fā)展公司只提供土地使用權，收取固定項目轉讓金，但不承擔經(jīng)營風險，故該合同名為房地產(chǎn)項目（合作開發(fā)）轉讓合同，實為土地使用權轉讓合同，故本案法律關系的性質為土地使用權轉讓合同糾紛。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條 ?“土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與”的規(guī)定，交通發(fā)展公司作為案涉土地的使用權人，已依法取得土地使用權證，雙方簽訂的《房地產(chǎn)項目（合作開發(fā)）轉讓合同》及《補充協(xié)議書》，系當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應依約享有權利、履行義務。
關于交通發(fā)展公司主張的230萬元是否超過訴訟時效的問題。當事人向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年。訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。本案中，2009年4月23日，雙方在補充協(xié)議中約定剩余轉讓款230萬元在轉讓過戶手續(xù)備案后三個工作日內(nèi)支付，項目轉讓過戶到禾正行投資公司名下的時間是2009年5月26日，禾正行投資公司應付款的具體時間為2009年5月29日。交通發(fā)展公司自2009年5月29日開始至2011年5月28日止的兩年時間內(nèi)，未主張民事權利。但2012年11月8日，交通發(fā)展公司書面催款。禾正行投資公司于2012年11月22日予以回函，不僅認可應付合同尾款230萬元，而且主張就土地增值稅、土地補償費、協(xié)調(diào)費、拆遷費等予以抵銷，該行為屬于同意履行義務的行為。根據(jù)《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第二十二條 ?“訴訟時效期間屆滿，當事人一方向對方當事人作出同意履行義務的意思表示或者自愿履行義務后，又以訴訟時效期間屆滿為由進行抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定，禾正行投資公司上訴主張交通發(fā)展公司的訴請超過訴訟時效，本院不予支持。
關于雙方約定的日萬分之五違約金是否應予以調(diào)整的問題。二審中，交通發(fā)展公司主張禾正行投資公司按照合同約定的日萬分之五標準支付違約金，但其未提供有效證據(jù)證明實際損失，且禾正行投資公司辯稱其不承擔違約責任以及合同約定的違約金標準過高，要求法院依法進行調(diào)整。根據(jù)最高人民法院《關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決”的規(guī)定，結合230萬元尾款在交通發(fā)展公司怠于主張權利致訴訟時效期間屆滿之后，禾正行投資公司同意履行義務而產(chǎn)生，依據(jù)公平和誠實信用原則，本院酌情確定本案違約金的計算標準按中國人民銀行同期貸款利率計算利息，且計算違約金的時間應從禾正行投資公司于2012年11月22日回函次日起。
關于禾正行投資公司支付的154萬元費用是否從230萬元中抵扣的問題。根據(jù)雙方簽訂的《房地產(chǎn)項目（合作開發(fā)）轉讓合同》約定第二條第3項“項目取得《國有土地使用權證》和《建設用地規(guī)劃許可證》之前發(fā)生的各項規(guī)稅費由交通發(fā)展公司承擔，之后發(fā)生的各項規(guī)稅費和開發(fā)成本由禾正行投資公司承擔”、第4項“該項目轉讓過戶時發(fā)生的稅費及相關支出由禾正行投資公司承擔，該項目轉讓過戶之后的其他稅費各自承擔”的約定，本案中，2006年4月26日交通發(fā)展公司已取得上述兩證，2007年10月29日雙方已辦理項目移交，且合同約定交通發(fā)展公司已完成三通一平，故禾正行投資公司與項目所在地街道辦事處、村委會達成協(xié)議補交的土地補償費61萬元及協(xié)調(diào)費18萬元、2010年7月26日又與案外人達成協(xié)議支付了50萬元拆遷補償費均由其自行承擔。禾正行投資公司上訴主張其支付的上述費用應從合同尾款中抵扣不符合合同約定，雙方亦未對禾正行投資公司支付的上述費用另行協(xié)商并達成一致意見，禾正行投資公司該上訴主張不能成立。
綜上所述，一審判決認定事實清楚，但對違約金的處理不當，本院予以調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，判決如下:
一、維持湖北省武漢市新洲區(qū)人民法院（2013）鄂新洲民商初字第00038號民事判決第二項以及關于一審訴訟費用負擔的判決；
二、變更湖北省武漢市新洲區(qū)人民法院（2013）鄂新洲民商初字第00038號民事判決第一項為:湖北省禾正行投資有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向武漢交通發(fā)展有限公司支付合同尾款230萬元及違約金（自2012年12月23日起至本判決生效之日止，以230萬元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率計算）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二審案件受理費38227元，由湖北省禾正行投資有限公司負擔22227元，武漢交通發(fā)展有限公司負擔16000元。
本判決為終審判決。

本院認為:本案爭議的焦點是:本案法律關系的性質；交通發(fā)展公司主張230萬元是否超過訴訟時效；禾正行投資公司是否應支付230萬元并承擔逾期支付違約責任以及違約金是否過高應予以調(diào)整；禾正行投資公司支付的154萬元費用是否應從230萬元中抵扣。
關于本案法律關系的性質。交通發(fā)展公司與禾正行投資公司簽訂的《房地產(chǎn)項目（合作開發(fā)）轉讓合同》約定，“雙方先期合作開發(fā)住宅項目，后期待項目符合法定轉讓要求時即辦理該項目整體轉讓過戶手續(xù)。先期合作開發(fā)時，以交通發(fā)展公司名義、雙方共同設立項目開發(fā)部，項目建設實際出資人、控制人、受益人均為禾正行投資公司，實行獨立核算、自負盈虧。禾正行投資公司享有并承擔因本項目出資和經(jīng)營產(chǎn)生的全部資產(chǎn)、債權債務和損益；禾正行投資公司負責開發(fā)的各項事務，并承擔全部責任”，上述約定說明交通發(fā)展公司只提供土地使用權，收取固定項目轉讓金，但不承擔經(jīng)營風險，故該合同名為房地產(chǎn)項目（合作開發(fā)）轉讓合同，實為土地使用權轉讓合同，故本案法律關系的性質為土地使用權轉讓合同糾紛。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條 ?“土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與”的規(guī)定，交通發(fā)展公司作為案涉土地的使用權人，已依法取得土地使用權證，雙方簽訂的《房地產(chǎn)項目（合作開發(fā)）轉讓合同》及《補充協(xié)議書》，系當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應依約享有權利、履行義務。
關于交通發(fā)展公司主張的230萬元是否超過訴訟時效的問題。當事人向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年。訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。本案中，2009年4月23日，雙方在補充協(xié)議中約定剩余轉讓款230萬元在轉讓過戶手續(xù)備案后三個工作日內(nèi)支付，項目轉讓過戶到禾正行投資公司名下的時間是2009年5月26日，禾正行投資公司應付款的具體時間為2009年5月29日。交通發(fā)展公司自2009年5月29日開始至2011年5月28日止的兩年時間內(nèi)，未主張民事權利。但2012年11月8日，交通發(fā)展公司書面催款。禾正行投資公司于2012年11月22日予以回函，不僅認可應付合同尾款230萬元，而且主張就土地增值稅、土地補償費、協(xié)調(diào)費、拆遷費等予以抵銷，該行為屬于同意履行義務的行為。根據(jù)《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第二十二條 ?“訴訟時效期間屆滿，當事人一方向對方當事人作出同意履行義務的意思表示或者自愿履行義務后，又以訴訟時效期間屆滿為由進行抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定，禾正行投資公司上訴主張交通發(fā)展公司的訴請超過訴訟時效，本院不予支持。
關于雙方約定的日萬分之五違約金是否應予以調(diào)整的問題。二審中，交通發(fā)展公司主張禾正行投資公司按照合同約定的日萬分之五標準支付違約金，但其未提供有效證據(jù)證明實際損失，且禾正行投資公司辯稱其不承擔違約責任以及合同約定的違約金標準過高，要求法院依法進行調(diào)整。根據(jù)最高人民法院《關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決”的規(guī)定，結合230萬元尾款在交通發(fā)展公司怠于主張權利致訴訟時效期間屆滿之后，禾正行投資公司同意履行義務而產(chǎn)生，依據(jù)公平和誠實信用原則，本院酌情確定本案違約金的計算標準按中國人民銀行同期貸款利率計算利息，且計算違約金的時間應從禾正行投資公司于2012年11月22日回函次日起。
關于禾正行投資公司支付的154萬元費用是否從230萬元中抵扣的問題。根據(jù)雙方簽訂的《房地產(chǎn)項目（合作開發(fā)）轉讓合同》約定第二條第3項“項目取得《國有土地使用權證》和《建設用地規(guī)劃許可證》之前發(fā)生的各項規(guī)稅費由交通發(fā)展公司承擔，之后發(fā)生的各項規(guī)稅費和開發(fā)成本由禾正行投資公司承擔”、第4項“該項目轉讓過戶時發(fā)生的稅費及相關支出由禾正行投資公司承擔，該項目轉讓過戶之后的其他稅費各自承擔”的約定，本案中，2006年4月26日交通發(fā)展公司已取得上述兩證，2007年10月29日雙方已辦理項目移交，且合同約定交通發(fā)展公司已完成三通一平，故禾正行投資公司與項目所在地街道辦事處、村委會達成協(xié)議補交的土地補償費61萬元及協(xié)調(diào)費18萬元、2010年7月26日又與案外人達成協(xié)議支付了50萬元拆遷補償費均由其自行承擔。禾正行投資公司上訴主張其支付的上述費用應從合同尾款中抵扣不符合合同約定，雙方亦未對禾正行投資公司支付的上述費用另行協(xié)商并達成一致意見，禾正行投資公司該上訴主張不能成立。
綜上所述，一審判決認定事實清楚，但對違約金的處理不當，本院予以調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，判決如下:

一、維持湖北省武漢市新洲區(qū)人民法院（2013）鄂新洲民商初字第00038號民事判決第二項以及關于一審訴訟費用負擔的判決；
二、變更湖北省武漢市新洲區(qū)人民法院（2013）鄂新洲民商初字第00038號民事判決第一項為:湖北省禾正行投資有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向武漢交通發(fā)展有限公司支付合同尾款230萬元及違約金（自2012年12月23日起至本判決生效之日止，以230萬元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率計算）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二審案件受理費38227元，由湖北省禾正行投資有限公司負擔22227元，武漢交通發(fā)展有限公司負擔16000元。

審判長：李斌成
審判員：葉玉寶
審判員：駱朝輝

書記員：于寧