上訴人（原審被告）：湖北建業(yè)物業(yè)管理有限公司，住所地武漢市洪山區(qū)珞喻路6號(hào)。法定代表人：吳少軍，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：段漢嵐，該公司員工。委托訴訟代理人：況壽元，湖北光谷律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：中國(guó)人民解放軍95037部隊(duì)，住所地武漢市洪山區(qū)魯巷特2號(hào)。負(fù)責(zé)人：邊江，該部隊(duì)旅長(zhǎng)。委托訴訟代理人：余根根、陳威良，湖北九疇律師事務(wù)所律師。

上訴人湖北建業(yè)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱建業(yè)公司）因與被上訴人中國(guó)人民解放軍95037部隊(duì)（以下簡(jiǎn)稱95037部隊(duì)）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院（2017）鄂0111民初8524號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月17日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。建業(yè)公司的上訴請(qǐng)求為：一、撤銷原判，依法改判。二、本案的訴訟費(fèi)和律師費(fèi)由95037部隊(duì)承擔(dān)。其上訴的理由為：一、審判人員在審判過程中沒有依法公正進(jìn)行審判，且未將建業(yè)公司的主要關(guān)鍵的答辯事實(shí)、理由和核心證據(jù)寫進(jìn)判決書。中央軍委出臺(tái)了“全面停止有償服務(wù)”的政策，作為建業(yè)公司積極響應(yīng)，積極配合。但是在整個(gè)庭審過程中，審判人員卻沒有依法公正進(jìn)行審判，始終偏袒95037部隊(duì)，甚至公開的毫不顧影響的以95037部隊(duì)的口氣講話。建業(yè)公司在收到法院的應(yīng)訴通知書后，依法立即提起了反訴，但主審法官始終以標(biāo)的額過大為借口，強(qiáng)求我公司另案起訴，在我公司再三堅(jiān)持下，才勉強(qiáng)接受了反訴，但是又遲遲不予通知交納反訴費(fèi)，經(jīng)建業(yè)公司再三催促下，直至2018年3月5日上午法官才通知交納反訴費(fèi)，沒想到并令人費(fèi)解的是剛剛交納反訴費(fèi)，就收到了駁回反訴的裁定書，更令人氣憤的是裁定書的日期是2018年3月6日。2018年3月23日又判決解除合同。但是在整個(gè)審判活動(dòng)過程中并沒有對(duì)建業(yè)公司答辯的事實(shí)、理由和核心證據(jù)進(jìn)行審理。（2017）鄂0111民初8524號(hào)民事判決書中對(duì)事實(shí)的認(rèn)定也完全是按照95037部隊(duì)的一面之詞，雙方于2006年4月18日簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》是按照95037部隊(duì)的招標(biāo)書要求所簽，該合同中的房屋也是建業(yè)公司依據(jù)招標(biāo)要求所建，所有資金全部由建業(yè)公司投資，建業(yè)公司曾三令五申該合同并不是單純的房屋租賃關(guān)系。而是由建業(yè)公司出資建房，用資金購(gòu)買的房屋租賃關(guān)系。該判決書對(duì)建業(yè)公司陳訴的事實(shí)上述事實(shí)只字未提。二、一審判決事實(shí)不清，證據(jù)不足。l、95037部隊(duì)與建業(yè)公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議建業(yè)公司在答辯中多次強(qiáng)調(diào)該協(xié)議是95037部隊(duì)強(qiáng)制建業(yè)公司簽訂的不公正不平等的結(jié)果，但是審判人員在整個(gè)審判活動(dòng)中都沒有審查該協(xié)議的有效性。2、該判決書中認(rèn)定的2016年4月5日95037部隊(duì)向租賃項(xiàng)目項(xiàng)下的48戶租戶發(fā)布了公告，說48戶租戶簽收了該公告的數(shù)據(jù)是錯(cuò)誤的。并非48戶，而是28戶。且公告簽收單很多并不是租戶本人簽收的，多家租戶表示對(duì)此事并不知情。3、該判決認(rèn)為2017年9月27日，95037部隊(duì)收取建業(yè)公司2017年8月1日至2018年7月31日的租金，建業(yè)公司與95037部隊(duì)之間的合同變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U的事實(shí)錯(cuò)誤。95037部隊(duì)于2016年7月25日向建業(yè)公司發(fā)出《解除合同函》，建業(yè)公司立即發(fā)出了《異議函》，軍委全面停止有償服務(wù)的政策并不是不可抗力，95037部隊(duì)不享有法定解除權(quán)，雙方的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》并沒有解除，也不存在不定期租賃關(guān)系。三、一審判決適用法律不當(dāng)。（2017）鄂0111民初8524號(hào)民事判決書中有兩處法律適用錯(cuò)誤。第一處：該判決書適用了《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第一款的規(guī)定、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十四條的規(guī)定。這兩條規(guī)定的是法定解除權(quán)的問題，但是在本案中“軍委全面停止有償服務(wù)”的政策并不能賦予95037部隊(duì)法定解除權(quán)。第二處：是關(guān)于反訴的規(guī)定，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋第二百三十三條：“反訴的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)限于本訴的當(dāng)事人的范圍。反訴與本訴的訴訟請(qǐng)求基于相同法律關(guān)系、訴訟請(qǐng)求之間具有因果關(guān)系，或者反訴與本訴的訴訟請(qǐng)求基于相同事實(shí)的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理。反訴應(yīng)由其他人民法院專屬管轄，或者與本訴的訴訟標(biāo)的及訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)、理由無關(guān)聯(lián)的，裁定不予受理，告知另行起訴?！备鶕?jù)該條法律規(guī)定，建業(yè)公司提起的反訴完全符合應(yīng)當(dāng)合并審理的情形，但是法院并未引用該條法律規(guī)定，而是直接裁定駁回反訴請(qǐng)求。對(duì)此，建業(yè)公司沒有對(duì)該裁定提出上訴完全是為了響應(yīng)黨和國(guó)家的號(hào)召，顧全大局為處理本案爭(zhēng)取時(shí)間。四、法院對(duì)停水停電問題沒有制止。在法院裁定駁回建業(yè)公司的反訴請(qǐng)求后，沒有提出上訴還有一個(gè)理由是因?yàn)?5037部隊(duì)和法官均表示：95037部隊(duì)已經(jīng)撤回了“10日內(nèi)騰退房屋”的訴求，先解除合同，并不要求騰退房屋。同時(shí)也是出于對(duì)人民法院和法官的信任?？墒?5037部隊(duì)卻出爾反爾，在（2017）鄂011l民初8524號(hào)民事判決書尚未生效的情況下，就強(qiáng)制停水停電，給建業(yè)公司及其項(xiàng)下的28戶租戶造成了重大的經(jīng)濟(jì)損失。使建業(yè)公司感受到了欺騙，無法接受95037部隊(duì)這樣違法行為的事實(shí)。無法接受審理法官“解除合同，不要求騰退”的說法，無法接受審理法官對(duì)于95037部隊(duì)通知停止經(jīng)營(yíng)和停水停電的行為不予制止，任由95037部隊(duì)損害建業(yè)公司及其項(xiàng)下28戶租戶的合法權(quán)益。被上訴人95037部隊(duì)答辯則要求維持原判。2017年11月，95037部隊(duì)向一審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1、解除95037部隊(duì)、建業(yè)公司之間的租賃關(guān)系；2、建業(yè)公司自本案判決生效之日起十個(gè)自然日內(nèi)，向95037部隊(duì)歸還其租賃的房屋、配套建筑、附屬設(shè)施；3、建業(yè)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。一審審理過程中，95037部隊(duì)撤回第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。一審法院查明，2006年4月18日，95037部隊(duì)與建業(yè)公司簽訂《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》一份，合同約定：甲方（95037部隊(duì)）將坐落在武漢市魯巷特2號(hào)營(yíng)區(qū)臨卓豹路一側(cè)的新建房產(chǎn)及一處配套停車場(chǎng)地出租給乙方（建業(yè)公司）使用，用途為商用，租賃期限自2006年8月1日至2026年7月31日，租賃期滿租用的房產(chǎn)及地面的配套建筑、附屬設(shè)施等一并交還甲方。合同簽訂后，95037部隊(duì)將涉案房產(chǎn)交付給建業(yè)公司使用。2009年1月9日，95037部隊(duì)與建業(yè)公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定：本補(bǔ)充協(xié)議約定總期限不得超過18年，自簽字生效起18年后協(xié)議自動(dòng)廢止。此后，因中央軍委要求軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)，95037部隊(duì)于2016年4月5日向涉案租賃項(xiàng)目項(xiàng)下租戶發(fā)出公告，要求任何單位和個(gè)人禁止擅自對(duì)外轉(zhuǎn)分租場(chǎng)地或房屋，禁止擅自裝飾裝修，并做好離場(chǎng)準(zhǔn)備工作，涉案租賃項(xiàng)目項(xiàng)下48戶租戶簽收了該公告。2016年7月12日，95037部隊(duì)向建業(yè)公司發(fā)出《解除合同函》，要求解除雙方于2006年4月18日簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》。2016年7月25日，建業(yè)公司對(duì)《解除合同函》提出書面異議，認(rèn)為建業(yè)公司在合同履行期內(nèi)恪守約定，從未違約，95037部隊(duì)于2015年11月27日、2016年7月12日發(fā)送《告示》和《解除合同函》的行為屬于違約。2017年9月27日，95037部隊(duì)收取建業(yè)公司2017年8月1日至2018年7月31日的租金330，750元，并向建業(yè)公司出具收據(jù)，95037部隊(duì)與建業(yè)公司之間至此變更為不定期租賃關(guān)系。一審法院認(rèn)為，95037部隊(duì)與建業(yè)公司于2006年4月18日簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)全面履行合同義務(wù)。因中央軍委要求軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)，建業(yè)公司承租的涉案項(xiàng)目屬于必須終止關(guān)停的項(xiàng)目，此系因軍隊(duì)政策法規(guī)發(fā)生重大調(diào)整導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，雙方的合同無法繼續(xù)履行。95037部隊(duì)于2016年7月12日向建業(yè)公司發(fā)出《解除合同函》，行使合同法定解除權(quán)，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（五）項(xiàng)，第九十六條第一款之規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”，建業(yè)公司雖在約定異議期間向95037部隊(duì)提出了書面異議，但并未向人民法院起訴請(qǐng)求確認(rèn)合同解除的效力。故95037部隊(duì)與建業(yè)公司于2006年4月18日簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》已于2016年7月12日解除。此后，95037部隊(duì)與建業(yè)公司之間未就租賃期限另做約定，雙方之間變更為不定期的租賃關(guān)系。《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”，95037部隊(duì)就解除雙方租賃關(guān)系事宜已多次與建業(yè)公司溝通，符合在合理期限之前通知承租人的規(guī)定。故95037部隊(duì)要求解除95037部隊(duì)與建業(yè)公司之間的租賃關(guān)系，予以支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（五）項(xiàng)、第九十六條第一款、第二百三十二條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十四條之規(guī)定，判決：解除中國(guó)人民解放軍95037部隊(duì)與湖北建業(yè)物業(yè)管理有限公司之間的租賃關(guān)系。案件受理費(fèi)200元，由湖北建業(yè)物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，案涉房屋在建設(shè)之前及建設(shè)過程中均未辦理建設(shè)施工規(guī)劃審批及備案手續(xù)，在建成后也未辦理權(quán)屬登記手續(xù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”的規(guī)定，案涉房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也未取得房產(chǎn)管理部門的權(quán)屬證書，故95037部隊(duì)與建業(yè)公司于2006年4月，簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》以及2009年1月簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》違反法律的禁止性規(guī)定，該租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。根據(jù)以上規(guī)定，該合同被確認(rèn)無效后建業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向95037部隊(duì)返其還租賃的房地產(chǎn)。關(guān)于建業(yè)公司對(duì)租賃的房地產(chǎn)新建部分的投入，其已向人民法院另案主張權(quán)利，故本案中不一并處理。因此，建業(yè)公司的上訴請(qǐng)求及理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院（2017）鄂0111民初8524號(hào)民事判決。二、中國(guó)人民解放軍95037部隊(duì)與湖北建業(yè)物業(yè)管理有限公司于2006年4月18日簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》以及2009年1月9日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》無效。一審案件受理費(fèi)200元，由湖北建業(yè)物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)200元，由湖北建業(yè)物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　王　陽(yáng)
審判員　張立新
審判員　陳繼紅

書記員：余文婷