原告：湖北天盟投資管理有限公司，住所地：武漢市洪山區(qū)友誼大道508號(hào)9棟2層201室。
法定代表人：李金苗，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：謝星潔，該公司員工。代理權(quán)限：一般授權(quán)。
委托代理人：周志剛，該公司員工。代理權(quán)限：一般授權(quán)。
被告：武漢市武昌區(qū)韋某國(guó)際英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校，住所地：武漢市武昌區(qū)中南路7號(hào)中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓35層。
法定代表人：趙曉棟，該學(xué)校校長(zhǎng)。
委托代理人：陳廣洲，湖北乾行律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
委托代理人：張習(xí)華，湖北乾行律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

原告湖北天盟投資管理有限公司訴被告武漢市武昌區(qū)韋某國(guó)際英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員陳鋼獨(dú)任審判，并公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告湖北天盟投資管理有限公司的委托代理人謝星潔、周志剛，被告武漢市武昌區(qū)韋某國(guó)際英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校的委托代理人陳廣洲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2011年3月25日，原告湖北天盟投資管理有限公司與被告武漢市武昌區(qū)韋某國(guó)際英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校簽訂物業(yè)租賃合同書(shū)，約定：被告承租原告位于武漢市友誼大道508號(hào)新干線(xiàn)生活廣場(chǎng)第二層特1號(hào)商鋪（面積：746㎡），用于開(kāi)設(shè)韋某國(guó)際英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校；租賃期限為五年，自2011年5月1日至2016年4月30日；每平方米每月租金60元，每月租金計(jì)為44760元；租金、物業(yè)管理費(fèi)均按季支付，其中租金134280元、物業(yè)管理費(fèi)11190元；租金自合同期第三年起開(kāi)始遞增，每年遞增10%。合同還約定，被告不得無(wú)故停業(yè)，確需停業(yè)需經(jīng)原告書(shū)面同意；被告逾期繳納租金1日，則應(yīng)按租金的0.05%向原告支付滯納金；被告中途退租，應(yīng)按合同租金期限內(nèi)總金額10%的額度向原告支付違約金，被告繳納的保證金及其他租金不予退還。2015年6月30日被告致函原告，稱(chēng)被告入住新干線(xiàn)生活廣場(chǎng)以來(lái)，該區(qū)域人氣一直未達(dá)到當(dāng)初承諾的人流量，導(dǎo)致連續(xù)幾年虧損嚴(yán)重。特別是2015年4月以來(lái)新干線(xiàn)生活廣場(chǎng)二樓商戶(hù)從原來(lái)的餐飲行業(yè)變?yōu)槊廊菰?、游戲廳、健身房，影響了被告的正常教學(xué)，故希望和平解約，被告退還押金。2015年7月2日，原告回函稱(chēng)，原告不理解被告于暑期培訓(xùn)旺季提出解約的要求，原告對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的正?，F(xiàn)象，雙方未在合同中約定原告不得引進(jìn)某種特定的商戶(hù)，原告不同意解除合同。2015年7月16日，被告停止經(jīng)營(yíng)。2015年7月17日，被告再次致函原告稱(chēng)，被告愿發(fā)布商鋪招租信息將承租的商鋪轉(zhuǎn)租出去，若轉(zhuǎn)租成功，請(qǐng)求原告退還全部押金。2015年7月19日，原告就此回函稱(chēng)，被告可以將其承租的商鋪轉(zhuǎn)租，但對(duì)外租賃的標(biāo)準(zhǔn)不得低于現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)按原告的要求辦理轉(zhuǎn)租相關(guān)事宜。后被告未聯(lián)系到其他商戶(hù)承租商鋪。2015年9月11日，原告向被告寄發(fā)解除合同通知書(shū)，寫(xiě)明被告自2015年7月16日起停業(yè)并撤離員工，置商鋪經(jīng)營(yíng)不顧，也未支付2015年8月1日至2015年10月31日的當(dāng)季租金189918元，提出解除租賃合同，并告知被告自合同解除之日起三日內(nèi)與原告辦理合同解除后商鋪返還的相關(guān)手續(xù)，被告逾期辦理即視為放棄商鋪內(nèi)物品的處置權(quán)。被告于次日收到解除合同通知書(shū)。2015年9月13日，被告致函原告，要求原告開(kāi)門(mén)以便被告取出商鋪內(nèi)的物品。原告認(rèn)為被告擅自停業(yè)，未按約定支付租金，故訴至本院，望判如所請(qǐng)。

本院認(rèn)為，本案系租賃合同糾紛，原告與被告所簽訂的租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，該合同沒(méi)有違反國(guó)家法律規(guī)定，合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格按合同約定履行各自義務(wù)。被告在租賃期內(nèi)提出解除合同，但原告并未同意。后被告于2015年7月16日停業(yè)，并撤離員工，且未按合同約定支付下一期應(yīng)當(dāng)向原告支付的租金，被告的上述行為表明其不愿繼續(xù)履行租賃合同，構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條的規(guī)定，原告有權(quán)解除合同。雙方簽訂的租賃合同，于被告收到原告郵寄的解除合同通知書(shū)時(shí)解除。對(duì)原告要求解除合同的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行。原告要求被告支付2015年8月1日至2015年10月31日的商鋪?zhàn)赓U費(fèi)用189918元。本院認(rèn)為，被告的租金、物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)支付至雙方簽訂的租賃合同解除之日，即2015年9月12日。雙方于2011年3月約定的季度租金為134280元，自第三年起每年遞增10%；至2015年8月，應(yīng)遞增三次。被告尚欠租金2015年8月1日至2015年9月12日共計(jì)43天的租金，金額為85392元（134280元／季×1.13÷3個(gè)月÷30天×43天）。上述期間的物業(yè)管理費(fèi)為5346元（11190元／季÷3個(gè)月÷30天×43天）。租金、物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)90828元，被告應(yīng)將此款項(xiàng)支付給原告。本案租金按季支付，被告于當(dāng)期租金到期前明確表示不愿繼續(xù)履行合同，被告應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任。合同中約定的因逾期支付租金產(chǎn)生的滯納金不適用本案，原告要求被告支付滯納金的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于能耗費(fèi)用，原告未就此提供證據(jù)，其提出的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院依法不予支持。關(guān)于違約金，合同約定為合同租賃期限內(nèi)總租金的10%。被告認(rèn)為該違約金約定過(guò)高，顯失公平。本院認(rèn)為，被告未就違約金過(guò)高的主張?zhí)峁┳C據(jù)。其次，被告租賃期限自2011年5月1日至2016年4月30日，租賃5年。雙方合同于2015年9月12日解除，租賃期限尚有7個(gè)月零18天屆滿(mǎn)。根據(jù)合同約定的租金增幅，此時(shí)租金為每月59576元，剩余租賃期限的租金共計(jì)452778元（59576元／月×7個(gè)月＋59576元／月÷30天×18天）。合同約定的違約金數(shù)額為總租賃期租金的10%，經(jīng)計(jì)算為302990元。剩余租賃期限的租金可視為原告的預(yù)期利益，合同約定的違約金數(shù)額低于該預(yù)期利益。再次，對(duì)因商鋪裝修產(chǎn)生的免租期以及另行招租所需時(shí)間等因素，雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)此也應(yīng)有預(yù)見(jiàn)。綜上，被告應(yīng)按合同約定向原告支付違約金302990元。被告要求調(diào)整違約金的抗辯主張，本院依法不予采納。根據(jù)合同約定，被告違約的，其向原告支付的保證金，原告可不予退還。被告要求原告退還保證金的抗辯主張，本院依法不予采納。被告提出要求原告返還商鋪內(nèi)物品的主張，不屬于抗辯性質(zhì)，被告可另行依法主張權(quán)利。據(jù)此，本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：

1、解除原告湖北天盟投資管理有限公司與被告武漢市武昌區(qū)韋某國(guó)際英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校之間簽訂的物業(yè)租賃合同書(shū)；
2、被告武漢市武昌區(qū)韋某國(guó)際英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)一次性向原告湖北天盟投資管理有限公司支付租金85392元；
三、被告武漢市武昌區(qū)韋某國(guó)際英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)一次性向原告湖北天盟投資管理有限公司支付違約金302990元；
四、駁回原告湖北天盟投資管理有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)減半后收取4405元，由被告武漢市武昌區(qū)韋某國(guó)際英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校負(fù)擔(dān)3562元，原告湖北天盟投資管理有限公司自行負(fù)擔(dān)843元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院，戶(hù)名：湖北省武漢市中級(jí)人民法院；賬號(hào)：17×××67；開(kāi)戶(hù)行：農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿(mǎn)后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　陳　鋼

書(shū)記員：張純威