原告（反訴被告）：湖北基某置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地：武漢市盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)許廟村。
法定代表人：劉道江，該公司董事長。
委托訴訟代理人：李安新，湖北臥龍律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：肖某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市黃陂區(qū)，
委托訴訟代理人：胡生浩，湖北人從眾律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：黃某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省大悟縣，
委托訴訟代理人：胡生浩，湖北人從眾律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）湖北基某置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱基某置業(yè)公司）與被告（反訴原告）肖某、黃某某商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）基某置業(yè)公司的委托訴訟代理人李安新、被告（反訴原告）肖某、黃某某的委托訴訟代理人胡生浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
基某置業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、解除雙方簽訂的《住宅協(xié)議書》、《商品房認(rèn)購協(xié)議書》、《商品房買賣（草簽）合同》；2、判令基某置業(yè)公司返還肖某、黃某某購房款182031元，并以此為基數(shù)自2013年11月3日起至返還之日止按同期同類貸款利率計(jì)算利息；3、判令基某置業(yè)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2013年11月3日至2014年1月11日，雙方先后簽訂《住宅認(rèn)籌協(xié)議書》、《商品房認(rèn)購協(xié)議書》、《商品房買賣（草簽）合同》，由肖某、黃某某購買基某置業(yè)公司開發(fā)的武漢市盤龍城鳳凰水岸公館5號(hào)樓xxxxxx號(hào)商品房一套?；持脴I(yè)公司開發(fā)的鳳凰水岸公館項(xiàng)目于2013年3月9日開工，2014年9月8日竣工。2014年3月申請(qǐng)辦理1號(hào)樓、23號(hào)樓、5號(hào)樓商品房預(yù)售許可證，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)3棟商品房同時(shí)出售。但房管部門在踏勘現(xiàn)場過程中，發(fā)現(xiàn)5號(hào)樓人防工程及商鋪與規(guī)劃不符，導(dǎo)致5號(hào)樓當(dāng)時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證?；持脴I(yè)公司得知不能取得商品房預(yù)售許可證時(shí)，立即通知肖某、黃某某換房或者退房，但其拒不換房、退房。因協(xié)商無果而提起訴訟。
基某置業(yè)公司當(dāng)庭變更其第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為確認(rèn)雙方簽訂的《住宅認(rèn)籌協(xié)議書》、《商品房認(rèn)購協(xié)議書》、《商品房買賣（草簽）合同》無效。并確認(rèn)案涉房屋的編號(hào)是5-xxxxxx。
肖某、黃某某辯稱：確認(rèn)草簽合同無效我方認(rèn)可，對(duì)方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證。對(duì)其第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求我方也認(rèn)可，合同無效之后對(duì)方應(yīng)當(dāng)賠償我方的損失。
肖某、黃某某同時(shí)提出反訴請(qǐng)求，1、駁回基某置業(yè)公司在本訴中的全部訴訟請(qǐng)求；2、確認(rèn)雙方簽訂的《武漢市商品房買賣（草簽）合同》無效；3、判令基某置業(yè)公司返還已付購房款182031元，并從2014年1月21日起按照同期人民銀行貸款利率支付至付清之日止的利息；4、判令基某置業(yè)公司支付房價(jià)增值部分的損失58萬元；5、判令基某置業(yè)公司支付已付購房款一倍的懲罰性賠償款182031元；6、判令基某置業(yè)公司承擔(dān)本訴和反訴的全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2014年1月11日、1月21日，我方與基某置業(yè)公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》和《武漢市商品房買賣（草簽）合同》，約定我方以4817.74元m2的價(jià)格購買基某置業(yè)公司開發(fā)的鳳凰水岸公館項(xiàng)目5棟xxxxxx號(hào)房，總價(jià)582031元。約定首付比例30%（182031元），貸款比例70%（400000元）。《武漢市商品房買賣（草簽）合同》第二條第2款載明，基某置業(yè)公司出售的是預(yù)售商品房，已取得核發(fā)的《武漢市商品房預(yù)售許可證》?！段錆h市商品房買賣（草簽）合同》簽訂后，我方按照合同約定向基某置業(yè)公司支付了首付款182031元，并提供了相應(yīng)的貸款資料。2015年10月份，基某置業(yè)公司向我方交付了房屋鑰匙。2016年12月1日，我方得知基某置業(yè)公司出售的商品房未辦理《武漢市商品房預(yù)售許可證》，屬于違法銷售。
基某置業(yè)公司針對(duì)肖某、黃某某的反訴辯稱，因我方當(dāng)庭變更第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為確認(rèn)合同無效，1、對(duì)方的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)；2、請(qǐng)求確認(rèn)合同無效我方無異議；3、請(qǐng)求返還購房款及支付利息也無異議；4、對(duì)方明知我方無預(yù)售許可證還執(zhí)意購房本身存在過錯(cuò)，對(duì)其過錯(cuò)導(dǎo)致的損失由其自己承擔(dān)；5、對(duì)方購買的房屋不存在增值；6、對(duì)方是完全民事行為能力人，不能成為被欺詐對(duì)象，其第五項(xiàng)訴訟請(qǐng)求無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)；7、反訴費(fèi)由其自己承擔(dān)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)證據(jù)，認(rèn)定如下事實(shí)：
2013年11月3日，肖某、黃某某欲購買基某置業(yè)公司開發(fā)的“鳳凰水岸公館”項(xiàng)目的住宅，由肖某與該公司簽訂《住宅認(rèn)籌協(xié)議書》，并支付5000元認(rèn)籌誠意金。
2014年1月11日，基某置業(yè)公司與肖某簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，由肖某、黃某某認(rèn)購該公司開發(fā)的“鳳凰水岸公館”項(xiàng)目五號(hào)樓××單元××號(hào)商品房。
2014年1月21日，基某置業(yè)公司（出賣人）與肖某、黃某某（買受人）簽訂《武漢市商品房買賣（草簽）合同》（編號(hào)：130490617），合同載明：買受人購買的商品房為預(yù)售商品房。該商品房作為預(yù)售商品房，已取得核發(fā)的《武漢市商品房預(yù)售許可證》，編號(hào)為[武房開]預(yù)售[]號(hào)。買受人所購商品房為出賣人投資建設(shè)的商品房項(xiàng)目中的第5棟xxxxxx號(hào)房，建筑面積120.81平方米，單價(jià)4817.74元，總金額582031元。買受人貸款付款，首付比例30%（182031元），貸款比例70%（400000元）。合同中還載明了違約責(zé)任、面積確認(rèn)及面積差異處理、交房期限及條件、供電、給水、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任、產(chǎn)權(quán)登記、解決爭議的方法等內(nèi)容。當(dāng)日，肖某、黃某某向基某置業(yè)公司支付了購房首付款182031元（含前述認(rèn)籌誠意金5000元），基某置業(yè)公司亦向肖某出具了相應(yīng)的收據(jù)。
因原告基某置業(yè)公司未取得案涉的、其投資建設(shè)的商品房項(xiàng)目中的第5棟樓的商品房預(yù)售許可證明而引發(fā)本案訟爭。

本案在審理過程中，肖某、黃某某申請(qǐng)對(duì)案涉房屋的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，以確定其因《商品房買賣（草簽）合同》被確認(rèn)無效后，其退還房屋遭受的房價(jià)增值部分的損失。本院依法委托湖北益欣成土地房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)有限公司對(duì)案涉位于武漢市黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鳳凰水岸公館第五棟xxxxxx號(hào)房市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其估價(jià)結(jié)果為單價(jià)7889元m2，總價(jià)953100元?；持脴I(yè)公司認(rèn)為此評(píng)估價(jià)值與實(shí)際情況不符。肖某、黃某某則對(duì)此沒有異議。
本院認(rèn)為，基某置業(yè)公司與肖某簽訂的《住宅認(rèn)籌協(xié)議書》、《商品房認(rèn)購協(xié)議書》、與肖某、黃某某簽訂的《武漢市商品房買賣（草簽）合同》，具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人基某置業(yè)公司已經(jīng)按照約定收受了購房款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”的規(guī)定，因基某置業(yè)公司未取得商品房預(yù)售許可證明，且在起訴前仍未取得，其與肖某、黃某某訂立的相關(guān)商品房買賣合同無效。
合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)損失。本案中，基某置業(yè)公司作為開發(fā)企業(yè)，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，與肖某、黃某某簽訂商品房買賣合同，肖某、黃某某作為具備完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的成年人，在與基某置業(yè)公司簽訂合同時(shí)，沒有盡到注意責(zé)任，雙方均有過錯(cuò)，但基某置業(yè)公司作為房地產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)公司，其過錯(cuò)大于肖某、黃某某的過錯(cuò)，基某置業(yè)公司除應(yīng)當(dāng)退還肖某、黃某某已付購房款182031元及其利息外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償肖某、黃某某因房屋溢價(jià)造成的損失。同時(shí)，湖北益欣成土地房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)有限公司具備從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)，其估價(jià)程序合法，估價(jià)結(jié)果可以采信。根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則綜合衡量，肖某、黃某某因房屋溢價(jià)的損失為278301.75元[（953100元-582031元）×75%]。
本案應(yīng)該適用的是合同締約過錯(cuò)的處理原則，而非合同締約欺詐的處理原則，故對(duì)肖某、黃某某要求基某置業(yè)公司支付已付購房款一倍的懲罰性賠償款182031元的反訴請(qǐng)求不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第三條、第六條、第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、湖北基某置業(yè)發(fā)展有限公司與肖某、黃某某簽訂的《住宅認(rèn)籌協(xié)議書》、《商品房認(rèn)購協(xié)議書》、《武漢市商品房買賣（草簽）合同》無效。
二、湖北基某置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后五日內(nèi)返還肖某、黃某某購房款182031元及其利息（以182031元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率自2014年1月21日起算至本判決確定的履行之日止。）。
三、湖北基某置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后五日內(nèi)賠償肖某、黃某某損失278301.75元。
四、駁回肖某、黃某某的其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)9620元、反訴費(fèi)6761元，由湖北基某置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)12103元，肖某、黃某某負(fù)擔(dān)4278元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判長 鄭建華
人民陪審員 黃建國
人民陪審員 夏琳

書記員： 陳伶