上訴人（原審原告）：湖北圣都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：黃梅縣萬嘉國際小區(qū)。組織機構代碼：56272327-8。
法定代表人：桂云霞，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張展宏，湖北晉梅律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：王某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住黃梅縣。
被上訴人（原審被告）：鄧玲玲，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住黃梅縣。系王某某之妻。
原審第三人：湖北黃梅農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司。住所地：黃梅縣黃梅大道498號。組織機構代碼：30986862-5。
法定代表人：陳志，該行董事長。

上訴人湖北圣都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱圣都房地產(chǎn)公司）為與被上訴人王某某、鄧玲玲、原審第三人湖北黃梅農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱黃梅農(nóng)商行）商品房預售合同糾紛一案，不服湖北省黃梅縣人民法院(2016)鄂1127民初959號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月16日立案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人圣都房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人張展宏到庭參加訴訟。被上訴人王某某、鄧玲玲、原審第三人黃梅農(nóng)商行經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由未到庭。本案現(xiàn)已審理終結。
圣都房地產(chǎn)公司上訴請求：請求二審法院依法撤銷原判，改判支持其在一審中的全部訴訟請求。事實和理由：王某某、鄧玲玲系采用按揭還款的方式支付購房款，需得每月按照約定向第三人黃梅農(nóng)商行還款，此種情形不應認定為是購房款已經(jīng)支付完畢，因我公司同時作為王某某、鄧玲玲向黃梅農(nóng)商行借款的保證人，導致在王某某、鄧玲玲未能償還貸款的情況下，我公司基于保證責任要向黃梅農(nóng)商行還款，但房屋又實際出售給王某某、鄧玲玲，故應當撤銷《商品房買賣合同》以及《個人住房和商業(yè)用房按揭貸款》協(xié)議，由本公司代為履行還款義務，并由王某某、鄧玲玲承擔違約責任。綜上，請二審法院查明事實，支持上訴人的上訴請求。
王某某、鄧玲玲、黃梅農(nóng)商行均未予答辯。
圣都房地產(chǎn)公司向一審法院起訴請求：一、解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，返還房屋；二、解除王某某、鄧玲玲與黃梅農(nóng)商行簽訂的《個人住房和商業(yè)用房按揭貸款》協(xié)議，由本公司代為履行還款義務；三、由王某某、鄧玲玲按照合同約定支付本公司違約金并賠償損失；四、本案訴訟費用由王某某、鄧玲玲承擔。
一審法院認定事實：2014年4月2日，圣都房地產(chǎn)公司與王某某、鄧玲玲共同簽訂《商品房買賣合同》，約定王某某、鄧玲玲購買圣都房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的位于黃梅縣××鎮(zhèn)××大道“錦繡龍城”2棟1單元1001號預售商品房，面積123.77平方米，總價45萬元。其中第六條預定付款方式及期限為：王某某、鄧玲玲于2014年4月2日前支付房款14萬元，余額31萬元以銀行貸款的方式予以支付，并在合同簽訂后7日內(nèi)辦理按揭手續(xù)。其中第七條約定買受人逾期付款的違約責任：買受人如未按合同規(guī)定的時間付款，按逾期時間，分別處理（不作累加），逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款期限次日起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過30日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的5%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限次日起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之五的違約金。該合同還約定了其他內(nèi)容。至2014年4月3日止，王某某、鄧玲玲實際共交納購房款9萬元（其中1萬元為鄧玲玲交定金充抵）；同日，王某某向圣都房地產(chǎn)公司出具欠條5萬元，注明系2-1-1001號購房款，約定在2014年6月5日前還清。欠條尾部備注：超過付款期限每天按總房款的3%收取滯納金等。2014年6月23日，王某某作為借款人、黃梅農(nóng)商行（時為黃梅縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社，下同）作為貸款人、圣都房地產(chǎn)公司作為保證人，三方共同簽訂了《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》。該合同約定，王某某因購買圣都房地產(chǎn)公司位于“錦繡龍城”2-1-1001號房屋，向黃梅農(nóng)商行借款31萬元，借款期限240個月，首次執(zhí)行年利率6.55%，還款方式為等額本息還款法。關于發(fā)放貸款的約定，借款人授權貸款人將全部借款劃入借款人在貸款人處開立的賬戶后，再將全部借款劃入圣都房地產(chǎn)公司在貸款人處開立的賬戶。關于擔保的約定，保證人為借款人依本合同所形成的債務提供階段性連帶責任保證。即自本合同簽訂之日起，至借款人取得所購房屋的房產(chǎn)證書，辦妥正式的抵押登記并將房屋他項權證等有關抵押文件交貸款人收執(zhí)之日止，為借款人的債務承擔連帶保證責任；抵押物為借款人向圣都房地產(chǎn)公司購買的房屋，所購房屋為期房的，貸款人有權要求先辦理預售商品房抵押登記，然后依法辦理正式抵押登記手續(xù)。鄧玲玲在“財產(chǎn)共同人”處簽名。2014年7月15日，黃梅房地產(chǎn)管理局依照當事人的約定，對王某某購買的房屋進行了抵押權預告登記，登記證號：黃梅鎮(zhèn)字第YD142149號。該房屋尚未辦理房權證，亦未辦理正式的抵押登記手續(xù)。2014年7月25日，黃梅農(nóng)商行依前述借款合同的約定，向王某某賬戶轉入31萬元后，再全部劃入到圣都房地產(chǎn)公司的賬戶。王某某借款后，除黃梅農(nóng)商行劃扣其還款賬戶余額2.73元外，至今未履行任何償還義務。圣都房地產(chǎn)公司基于自己承擔的“階段性保證擔?！必熑?，代王某某、鄧玲玲向黃梅農(nóng)商行支付了至2016年3月31日的月供（含罰息），共計46437.83元。另查明：圣都房地產(chǎn)公司已經(jīng)黃梅縣房地產(chǎn)管理局批準商品房預售許可，許可證號為鄂黃房售證字【2013】0308。
一審法院認為：圣都房地產(chǎn)公司與王某某、鄧玲玲共同簽訂《商品房買賣合同》，王某某、黃梅農(nóng)商行、圣都房地產(chǎn)公司共同簽訂了《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》，是合同當事人真實意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。關于圣都房地產(chǎn)公司以王某某、鄧玲玲違反購房合同第七條的規(guī)定，要求解除購房合同，不予支持。一方面從購房合同第六條、第七條的約定來看：1、雖然王某某、鄧玲玲在購房合同簽訂時未交清首付款14萬元，但是圣都房地產(chǎn)公司在明知二人簽訂購房合同當日未按約定交清首付款仍與之簽訂購房合同，并與王某某次日約定尚欠的首付款5萬元在2014年6月5日前還清等，視為雙方之間對有關首付款交納期限及逾期責任的重新約定。2、王某某、鄧玲玲在重新約定的付款時間（2014.06.05）逾期至今超過1年，也已超過圣都房地產(chǎn)公司購房合同解除權行使期限。3、雖然王某某的按揭借款合同是2014年6月23日簽訂的，超過購房合同約定的“合同簽訂后7日”內(nèi)，但因按揭借款合同為三方當事人合同，圣都房地產(chǎn)公司并未舉證證明系王某某、鄧玲玲的原因致使按揭借款合同辦理遲延。4、圣都房地產(chǎn)公司在訴訟中并未提出王某某、鄧玲玲“逾期支付首付款”、“超過在購房合同簽訂后7日內(nèi)辦理按揭手續(xù)”。另一方面：圣都房地產(chǎn)公司所述王某某、鄧玲玲未依按揭借款合同的要求按期向第三方黃梅農(nóng)商行還款，此行為產(chǎn)生的法律責任，不屬于購房合同第七條等內(nèi)容的協(xié)議范圍，該購房合同并未約定。王某某、鄧玲玲的此逾期還款行為，應依照當事人之間簽訂的按揭借款合同的約定向第三方黃梅農(nóng)商行承擔民事責任。但依照擔保法律的規(guī)定，圣都房地產(chǎn)公司作為按揭借款合同的保證人承擔保證責任后，有權向債務人追債。因此，王某某應償還圣都房地產(chǎn)公司代其向第三方黃梅農(nóng)商行償還的月供及罰息共46437.83元。關于圣都房地產(chǎn)公司要求王某某、鄧玲玲返還房屋的請求，因購房合同未解除，圣都房地產(chǎn)公司并未實際向王某某、鄧玲玲交付房屋，故不予支持。關于按揭借款合同的解除請求，因該合同合法有效，對合同當事人具有約束力，圣都房地產(chǎn)公司提出解除該合同的理由不成立，且圣都房地產(chǎn)公司請求解除的《個人住房和商業(yè)用房按揭貸款》，本案中并無此名稱的協(xié)議，故亦不能支持。關于圣都房地產(chǎn)公司向王某某、鄧玲玲追償其承擔保證義務、王某某尚欠圣都房地產(chǎn)公司的部分首付款，因圣都房地產(chǎn)公司在本次訴訟中并未提出請求，故亦不予處理。遂判決：駁回圣都房地產(chǎn)公司的訴訟請求。
本院二審期間，各方當事人均未提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實屬實。

本院認為，本案爭議的焦點為：本案中的合同是否符合解除合同的條件，是否應予解除。由于本案中圣都房地產(chǎn)公司請求解除的合同為兩份，遂分別對該兩份合同是否應予解除闡述如下：
一、王某某、鄧玲玲與圣都房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》中第七條約定：“買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第1、2種方式處理：1、……（2）逾期超過30日后，出賣人有權解除合同。”該條約定正是圣都房地產(chǎn)公司請求解除該份合同的主要依據(jù)。而該約定系一個附條件的約定，即當“買受人逾期付款超過30日”之條件成就后，出賣人方可取得任意解除合同的權利。但本案中，王某某、鄧玲玲通過向第三人黃梅農(nóng)商行辦理按揭貸款的形式，已經(jīng)將購房款足額交付給了圣都房地產(chǎn)公司。雖然王某某、鄧玲玲未按按揭貸款的時間進行還款，并不屬于該商品房買賣合同中約定的“逾期付款”情形，也不影響該合同的實際履行。故圣都房地產(chǎn)公司主張解除該合同的條件尚不成立，對其上訴請求和理由不予支持。
二、圣都房地產(chǎn)公司訴請中主張解除《個人住房和商業(yè)用房按揭貸款》協(xié)議，經(jīng)本院查明，該合同實為《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》。因該合同系王某某與黃梅農(nóng)商行之間的借款合同，圣都房地產(chǎn)公司只是作為該合同的保證人，且合同中并未約定在何種情形下保證人將享有解除權，同時，保證人圣都房地產(chǎn)公司要求解除該份借款合同也沒有任何法定事由，其基于保證責任代王某某向黃梅農(nóng)商行支付的部分按揭還款，可依據(jù)保證人的追償權向王某某另行主張，故圣都房地產(chǎn)公司要求解除該份《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》的上訴請求和理由同樣不能成立。
綜上所述，湖北圣都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求和理由均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費8050元，由上訴人湖北圣都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　楊　華 審判員　涂建鋒 審判員　張　敏

書記員：熊方棟