胡某某
夏偉（湖北東坡律師事務(wù)所）
浠水縣清泉鎮(zhèn)環(huán)城村民委員會(huì)
何貴軍
嚴(yán)幸鈺（浠水縣丁司垱法律服務(wù)所）

上訴人（原審被告）胡某某，農(nóng)民。
委托代理人夏偉，湖北東坡律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為代為起訴、放棄變更訴訟請(qǐng)求，代收法律文書。
被上訴人（原審原告）浠水縣清泉鎮(zhèn)環(huán)城村民委員會(huì)，住所地:浠水縣清泉鎮(zhèn)文化路8號(hào)。
法定代表人賀友年，浠水縣清泉鎮(zhèn)環(huán)城村民委員會(huì)主任。
委托代理人何貴軍，浠水縣清泉鎮(zhèn)環(huán)城村民委員會(huì)副主任，代理權(quán)限:代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行調(diào)解、和解等。
委托代理人嚴(yán)幸鈺，浠水縣丁司垱法律服務(wù)所法律工作者，代理權(quán)限:代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行調(diào)解、和解等。
上訴人胡某某為與被上訴人浠水縣清泉鎮(zhèn)環(huán)城村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱環(huán)城村委會(huì)）房屋租賃合同糾紛一案，不服浠水縣人民法院（2014）鄂浠水民初字第01252號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判員楊靜擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員倪志勇、朱衛(wèi)參加的合議庭，于2015年4月13日公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人胡某某及其委托代理人夏偉，被上訴人環(huán)城村委會(huì)委托代理人何貴軍、嚴(yán)幸鈺到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，環(huán)城村委會(huì)為促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展遂于2013年1月1日與胡某某訂立《環(huán)城村門店承包經(jīng)營(yíng)合同》，該合同約定:甲方環(huán)城村委會(huì)將其位于清泉鎮(zhèn)文化路車站餐館隔壁旺客隆門面房出租給乙方胡某某，房屋年承包款為14500元，房屋承包期限為2013年1月1日至2013年12月31日止。合同到期后，環(huán)城村委會(huì)于2014年2月24日、4月21日兩次向胡某某發(fā)出限期騰房和交納房屋逾期租金的書面通知。胡某某在接到環(huán)城村委會(huì)騰房通知后未按通知的時(shí)間騰房致環(huán)城村委會(huì)成訟。
另查明，環(huán)城村委會(huì)位于清泉鎮(zhèn)文化路車站餐館隔壁旺客隆門面房至訴訟時(shí)尚未辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
原審認(rèn)為，集體物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位不得侵犯。環(huán)城村民委員會(huì)所位于浠水縣清泉鎮(zhèn)文化路車站餐館隔壁旺客隆門面房雖未辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但不影響其于該物權(quán)上設(shè)立的房屋租賃合同效力，環(huán)城村委會(huì)與胡某某訂立的門店承包經(jīng)營(yíng)合同實(shí)屬房屋租賃合同，該合同的效力不受房屋的登記與否制約，合同效力自合同成立時(shí)生效，故房屋租賃合同合法有效，依法受法律保護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)依合同約定全面履行義務(wù)。胡某某辯稱的該訟爭(zhēng)的房屋沒有登記在環(huán)城村委會(huì)名下，環(huán)城村委會(huì)不享有該房屋的所有權(quán)，既而無(wú)權(quán)要求胡某某騰房，就此環(huán)城村委會(huì)有其上級(jí)單位浠水縣清泉鎮(zhèn)人民政府出具的《情況說明》予以證實(shí)該訟爭(zhēng)的房屋系環(huán)城村委會(huì)所有，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，故對(duì)胡某某的此點(diǎn)抗辯理由不予采信。同時(shí)對(duì)環(huán)城村委會(huì)訴請(qǐng)胡某某騰出租賃房屋及支付逾期租金的訴訟予以支持。胡某某另辯稱環(huán)城村委會(huì)曾于2013年12月18日向各經(jīng)營(yíng)業(yè)主發(fā)出《通知》，該《通知》應(yīng)為環(huán)城村委會(huì)發(fā)出的繼續(xù)出租房屋的要約，現(xiàn)環(huán)城村委會(huì)以繼續(xù)租賃房屋經(jīng)營(yíng)的形式作出承諾，故雙方的房屋租賃合同繼續(xù)生效，胡某某無(wú)須騰房的理由，就此原審法院認(rèn)為環(huán)城村委會(huì)通知并非房屋繼續(xù)出租的要約，而是根據(jù)浠水縣政府文件精神，作出房屋租金上調(diào)的意思表示，其《通知》中無(wú)明確具體的出租房屋內(nèi)容，故法院對(duì)胡某某的此項(xiàng)抗辯理由亦不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條 ?、第二百六十五條 ?之規(guī)定，原審判決如下:一、胡某某在判決生效后三十日內(nèi)騰出環(huán)城村委會(huì)所位于的浠水縣清泉鎮(zhèn)文化路車站餐館隔壁旺客隆門面房。二、胡某某支付浠水縣清泉鎮(zhèn)環(huán)城村委會(huì)房屋租金12083元（14500元÷12×10個(gè)月），限于判決生效后三十日內(nèi)付清。案件受理費(fèi)300元，由胡某某負(fù)擔(dān)，限上述履行時(shí)一并付清。
上訴人胡某某不服原審法院的上述判決，向本院提出上訴稱:一、原審認(rèn)定事實(shí)不清，胡某某經(jīng)營(yíng)的門店原屬環(huán)城村委會(huì)居民石衛(wèi)兵經(jīng)營(yíng)，2006年石衛(wèi)兵將門店轉(zhuǎn)讓給胡某某經(jīng)營(yíng)，自2008年起胡某某與村委會(huì)年年簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同直到2013年底，一直守法經(jīng)營(yíng)，從未拒交承包經(jīng)營(yíng)費(fèi)?，F(xiàn)因石衛(wèi)兵欲收回門店，通過各種途徑迫使胡某某離開，導(dǎo)致在諸多門面中，環(huán)城村委會(huì)只要胡某某一檔門面退出。事實(shí)上，環(huán)城村委會(huì)對(duì)胡某某退出之事一直態(tài)度模糊。二、本案應(yīng)是承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛，并非房屋租賃合同糾紛。三、原審適用《合同法》有關(guān)承攬合同的第二百六十五條有誤。四、原審判決沒有記載胡某某提出的關(guān)于環(huán)城村委會(huì)要約通知書和合同解除條件的答辯理由。環(huán)城村委會(huì)于2013年12月18日向各經(jīng)營(yíng)業(yè)主發(fā)出的《通知》應(yīng)視為其發(fā)出的繼續(xù)出租房屋的要約。
被上訴人環(huán)城村委會(huì)答辯稱，一、原審認(rèn)定事實(shí)清楚，胡某某上訴提到石衛(wèi)兵的問題不是本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。案涉門面屬于環(huán)城村委會(huì)集體所有，環(huán)城村委會(huì)依法享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。合同期滿后，環(huán)城村委會(huì)多次要求胡某某退房。二、雙方簽訂的雖然是承包經(jīng)營(yíng)合同，且合同內(nèi)容實(shí)質(zhì)是租賃合同。三、原審判決適用《合同法》第二百六十五條系筆誤，其他適用法律均正確，且已充分考慮了胡某某的答辯意見。
二審中雙方均無(wú)新證據(jù)提供。
本院認(rèn)為，環(huán)城村委會(huì)與胡某某簽訂的雖然是承包經(jīng)營(yíng)合同，但從合同內(nèi)容及雙方權(quán)利義務(wù)分析，實(shí)為房屋租賃合同。環(huán)城村委會(huì)位于浠水縣清泉鎮(zhèn)文化路車站餐館隔壁旺客隆門面房雖未辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但不影響其于該物權(quán)上設(shè)立的房屋租賃合同效力。該合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。合同到期后，環(huán)城村委會(huì)要求胡某某退出房屋并無(wú)不當(dāng)。胡某某關(guān)于原審適用《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)承攬合同的第二百六十五條 ?有誤的上訴理由成立，本院予以糾正。胡某某上訴提出，環(huán)城村委會(huì)向各經(jīng)營(yíng)業(yè)主發(fā)出的通知應(yīng)視為其發(fā)出的繼續(xù)出租房屋的要約，因環(huán)城村委會(huì)的通知是根據(jù)政府文件精神上調(diào)房屋租金，并告知現(xiàn)場(chǎng)簽訂合同，故不能視為要約。胡某某的此點(diǎn)上訴理由不能成立，本院不予采信。胡某某的其他上訴理由與事實(shí)不符，本院不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理恰當(dāng)，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)300元，由上訴人胡某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，環(huán)城村委會(huì)與胡某某簽訂的雖然是承包經(jīng)營(yíng)合同，但從合同內(nèi)容及雙方權(quán)利義務(wù)分析，實(shí)為房屋租賃合同。環(huán)城村委會(huì)位于浠水縣清泉鎮(zhèn)文化路車站餐館隔壁旺客隆門面房雖未辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但不影響其于該物權(quán)上設(shè)立的房屋租賃合同效力。該合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。合同到期后，環(huán)城村委會(huì)要求胡某某退出房屋并無(wú)不當(dāng)。胡某某關(guān)于原審適用《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)承攬合同的第二百六十五條 ?有誤的上訴理由成立，本院予以糾正。胡某某上訴提出，環(huán)城村委會(huì)向各經(jīng)營(yíng)業(yè)主發(fā)出的通知應(yīng)視為其發(fā)出的繼續(xù)出租房屋的要約，因環(huán)城村委會(huì)的通知是根據(jù)政府文件精神上調(diào)房屋租金，并告知現(xiàn)場(chǎng)簽訂合同，故不能視為要約。胡某某的此點(diǎn)上訴理由不能成立，本院不予采信。胡某某的其他上訴理由與事實(shí)不符，本院不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理恰當(dāng)，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)300元，由上訴人胡某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：楊靜
審判員：倪志勇
審判員：朱衛(wèi)

書記員：劉延超