再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）：河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市新華區(qū)九中街**號(hào)。法定代表人：李文懷，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：郭艷麗，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：郭俊良，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。被申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市。委托訴訟代理人：王占偉，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：陳雅嫻，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。一審被告、二審被上訴人：石家莊市正元家具發(fā)展總公司。住所地：石家莊市新華區(qū)九中街**號(hào)。法定代表人：梁路森，該公司董事長(zhǎng)。

鑫達(dá)公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，一、本案申請(qǐng)人交房與被申請(qǐng)人付清房款有嚴(yán)格的先后順序，原審判決認(rèn)定申請(qǐng)人構(gòu)成違約，缺乏證據(jù)證明。雙方簽訂的《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議書》明確約定：剩余房款交房日前結(jié)清，即：只有在被申請(qǐng)人結(jié)清全部房款的情況下，申請(qǐng)人才負(fù)有交房的義務(wù)，而本案的事實(shí)是，在被申請(qǐng)人未結(jié)清房款的情況下，申請(qǐng)人卻將房產(chǎn)交付給了被申請(qǐng)人，顯然申請(qǐng)人沒有違約行為，相反被申請(qǐng)人違約在先。對(duì)于交房時(shí)間，原判決已查明，2004年5月31日本案訴爭(zhēng)建筑物完成了竣工驗(yàn)收，2004年10月7日申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人交鑰匙，被申請(qǐng)人實(shí)際占有和控制了房產(chǎn)，而法院認(rèn)定申請(qǐng)人交房時(shí)間為2005年8月15日沒有任何有效證據(jù)支持。申請(qǐng)人于2004年10月7日將鑰匙交給了被申請(qǐng)人，而被申請(qǐng)人在2007年7月20日才向法院起訴，已經(jīng)超過了2年的訴訟時(shí)效。二、原審判決無視雙方對(duì)面積確認(rèn)的約定，屬于適用法律錯(cuò)誤。雙方合同第一條明確約定，“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積為準(zhǔn)”，這說明雙方對(duì)面積的確認(rèn)及誤差的解決方式是有明確約定的。而最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條是在雙方當(dāng)事人對(duì)面積誤差的處理方式?jīng)]有進(jìn)行約定或者約定不明確的，才可以適用該解釋第十四條。原審法院參照以上解釋第十八條規(guī)定，判決申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付逾期辦證違約金，屬于適用法律錯(cuò)誤。雙方簽訂的《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議書》未約定房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理的相關(guān)事宜，因此根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)人與責(zé)任人是房產(chǎn)的購(gòu)買人，在本案是被申請(qǐng)人，申請(qǐng)人作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于買受人房產(chǎn)證的辦理只有協(xié)助義務(wù)。在本案中，當(dāng)申請(qǐng)人書面通知被申請(qǐng)人辦理產(chǎn)權(quán)證后，由于被申請(qǐng)人對(duì)于過戶方式有異議，而拒絕配合，申請(qǐng)人不應(yīng)為此承擔(dān)責(zé)任。另根據(jù)《石家莊市房屋登記條例》第十條第二款規(guī)定，申請(qǐng)人辦理了初始登記后，被申請(qǐng)人只要有證據(jù)證明已支付全部房款，即可單方申領(lǐng)房產(chǎn)證，但被申請(qǐng)人至今未付清房款，逾期辦證的責(zé)任不在申請(qǐng)人。雙方《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議書》約定，只有當(dāng)被申請(qǐng)人支付購(gòu)房款后，申請(qǐng)人才有交房義務(wù)，然后申請(qǐng)人才有協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，而被申請(qǐng)人至今未付清房款，申請(qǐng)人當(dāng)然不必協(xié)助辦理房產(chǎn)證書，申請(qǐng)人對(duì)此享有先履行抗辯權(quán)。三、原審法院判決被申請(qǐng)人不支付逾期付款違約金，違反了雙方的合同約定。雙方約定全部房款于交房日前付清。申請(qǐng)人在2004年10月7日交付了房屋，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在此之前付清房款，否則應(yīng)按照合同約定交付滯納金。自2004年10月8日起，以367074.78元為基數(shù)，按每日萬分之三的比例給付申請(qǐng)人逾期付款的違約金。請(qǐng)求：??請(qǐng)求撤銷本院（????）石民六終字第?????號(hào)民事判決，對(duì)本案提審或指令再審；??依法改判駁回被申請(qǐng)人要求申請(qǐng)人支付延期交房違約金以及延遲辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書違約金的訴訟請(qǐng)求；??依法改判被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人剩余購(gòu)房款???????元及逾期付款滯納金?????????元（暫計(jì)算至????年?月??日）。被申請(qǐng)人張某某辯稱，一、鑫達(dá)公司應(yīng)當(dāng)支付延期交房違約金。1.鑫達(dá)公司與購(gòu)房人在《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議書》約定，申請(qǐng)人承諾的交房日期是在2004年3月20日，鑫達(dá)公司應(yīng)在竣工后交房，每延期一天，應(yīng)承擔(dān)已交付房款額萬分之三的滯納金。2.從法律規(guī)定看，未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋不得交付使用。3.申請(qǐng)人自稱2004年5月31日完成了竣工驗(yàn)收，但無證據(jù)支持。申請(qǐng)人提供的《單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》是申請(qǐng)人自行組織建設(shè)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收活動(dòng)的記錄，該記錄對(duì)外不具備法律效力，該記錄載明的時(shí)間與《石家莊市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收證明》中載明的驗(yàn)收時(shí)間不同，該驗(yàn)收證明載明竣工驗(yàn)收日期為2005年8月15日，該證明系政府主管部門依法頒發(fā)，在竣工驗(yàn)收方面具有法定的證明力，生效判決綜合分析各方面證據(jù)，采信該證明載明的竣工驗(yàn)收日期，并認(rèn)定交房時(shí)間為2005年8月15日符合事實(shí)和法律，沒有錯(cuò)誤。4.本案系商品房預(yù)售合同糾紛，雙方當(dāng)事人一直就房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)證辦理、房屋無法正常使用等問題進(jìn)行交涉，申請(qǐng)人對(duì)這些問題一直沒有解決，從主張的角度看，答辯人從未放棄；從違約狀態(tài)看，申請(qǐng)人在2006年7月27日才取得備案證明，違約行為持續(xù)存在，答辯人2007年7月向申請(qǐng)人主張違約責(zé)任沒有超過兩年的訴訟時(shí)效。二、申請(qǐng)人強(qiáng)調(diào)合同約定：“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積”，故即使超出3%合理誤差，也不承擔(dān)違約責(zé)任的觀點(diǎn)不能成立。1.當(dāng)事人之間簽訂的合同對(duì)房屋面積均有明確約定，精確到小數(shù)點(diǎn)后一位，該約定清楚明確具體，是確定房屋面積和結(jié)算房?jī)r(jià)的依據(jù)，申請(qǐng)人把“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積”，為準(zhǔn)解釋為面積誤差解決方式牽強(qiáng)附會(huì)。2.從司法解釋看，它強(qiáng)調(diào)的就是合同約定面積與最終由房管部門確認(rèn)面積必須在合理誤差范圍內(nèi)，合同中約定的面積和單價(jià)才是雙方計(jì)價(jià)結(jié)算的依據(jù)，故生效判決判令申請(qǐng)人承擔(dān)面積超出合理誤差的責(zé)任完全符合司法解釋的規(guī)定。三、鑫達(dá)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約賠償責(zé)任。1.根據(jù)雙方簽訂的合同，明確約定“竣工90天內(nèi)，交房產(chǎn)證”，而且申請(qǐng)人收取了答辯人辦理房產(chǎn)證所需要繳納的稅費(fèi)，說明申請(qǐng)人為答辯人辦理產(chǎn)權(quán)證書是其承諾的義務(wù)，因此生效判決根據(jù)雙方當(dāng)事人約定，認(rèn)定申請(qǐng)人違約有充分的證據(jù)和理由。2.申請(qǐng)人依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定，認(rèn)為辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)人是答辯人，是對(duì)法律規(guī)定偷換概念的曲解，申請(qǐng)人把履行民事合同時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書的具體行為，偷換為買賣雙方各自應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的義務(wù)是推卸自己在合同中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。3.《石家莊市房屋登記條例》xxxx年xx月xx日出生效，2007年本案進(jìn)入訴訟程序，答辯人在進(jìn)入訴訟程序前不能依此條例單方申領(lǐng)房產(chǎn)證，即使可以，答辯人單方申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證書，也不能免除申請(qǐng)人的違約責(zé)任。4.申請(qǐng)人沒有先履行抗辯權(quán)。答辯人已按照合同約定支付了部分房款，產(chǎn)權(quán)證無法辦理的根本原因既不是答辯人不配合，也不是所謂的“法律規(guī)定”申請(qǐng)人沒有辦理義務(wù)，而是申請(qǐng)人無法完成初始登記造成的。生效判決適用法律沒有錯(cuò)誤。四、答辯人在付款方面沒有違約，法院判決不承擔(dān)違約責(zé)任符合事實(shí)和法律。1.申請(qǐng)人認(rèn)為土地性質(zhì)不影響使用的觀點(diǎn)不能成立，土地使用權(quán)的性質(zhì)直接影響房屋的合法性、存續(xù)期限和價(jià)值，土地手續(xù)完善后支付剩余房款體現(xiàn)了公平原則。2.雙方在2004年10月19日簽訂的《購(gòu)房付款協(xié)議》中約定，除該協(xié)議簽訂前已付房款外，“購(gòu)房人在房屋竣工驗(yàn)收合格90天內(nèi)以該房產(chǎn)證在銀行作抵押物借款來交付剩余房款”，該約定明確了履行義務(wù)的先后順序，答辯人按合同約定的期限和數(shù)額支付了房款，不存在答辯人欠交房款的問題，生效判決判令答辯人不承擔(dān)違約責(zé)任符合事實(shí)和法律。綜上，申請(qǐng)人的申訴理由沒有新的事實(shí)和依據(jù)，請(qǐng)法院審查后依法駁回。張某某向一審法院起訴請(qǐng)求：要求被告承擔(dān)交付房屋性質(zhì)不符合協(xié)議約定的違約責(zé)任，賠償損失元；要求被告承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，支付違約金元；要求被告立即辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任，立即向原告交付房產(chǎn)證、土地證，并按日萬分之二點(diǎn)一支付違約金（年月日至原告收到房產(chǎn)證之日止，至年月日止違約金數(shù)額為元），因遲延辦證造成稅費(fèi)增加由被告承擔(dān)；房屋實(shí)際面積與協(xié)議約定面積減少平方米的房款由被告退還元；訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。一審法院查明：本案訴爭(zhēng)所涉及位于石家莊市新華區(qū)九中街79號(hào)院內(nèi)居民住宅樓系被告鑫達(dá)公司與被告正元公司合作開發(fā)，鑫達(dá)公司負(fù)責(zé)建設(shè)、銷售。2003年8月23日，原告張某某與被告鑫達(dá)公司簽訂了《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議書》，協(xié)議書中約定：一、原告張某某購(gòu)買被告鑫達(dá)公司開發(fā)建設(shè)的座落于新華區(qū)。面積為127平方米，每平方米單價(jià)為2639元?？們r(jià)共計(jì)335153元。另外，雙方在備注中約定1.房屋面積以石家莊市房產(chǎn)管理局確認(rèn)面積為準(zhǔn)；2.原告張某某在簽訂協(xié)議前應(yīng)向被告鑫達(dá)公司交納購(gòu)房定金10000元。二、購(gòu)房款分二次付清，全部付清后簽訂商品房銷售合同；第一次付款：自交納定金之日起七日內(nèi)，原告張某某向被告鑫達(dá)公司交納總房款的90%，即301637.7元，定金轉(zhuǎn)為房款。第二次付款：其余房款交房日前結(jié)清，即33515.3元。另自簽訂本協(xié)議之日起10日內(nèi)付房款額的90%以上者均優(yōu)惠30元/平方米。以上條款支付日期，均已甲方書面通知為準(zhǔn)，乙方應(yīng)在通知書上簽字。三、辦理房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)費(fèi)用及公共維修基金由乙方負(fù)擔(dān)。四、房屋竣工日期為2004年3月20日，交房90天內(nèi)辦理房產(chǎn)證；五、違約責(zé)任：原告張某某逾期交納房款，每延期一天應(yīng)付總房款萬分之三的滯納金。如被告鑫達(dá)公司延期交房，每延期一天，應(yīng)付總款額萬分之三滯納金（指竣工日期）。合同簽訂后，原告張某某于2003年8月17日向被告鑫達(dá)公司交付定金10000元，2003年8月23日向被告鑫達(dá)公司交付房款80000元，2003年11月15日向被告鑫達(dá)公司交款216002.7元，2004年10月7日向被告鑫達(dá)公司交款50000元。已付房款總額為356002.7元。后又交納煤氣集資費(fèi)2800元、有線電視費(fèi)436元、太陽(yáng)能及管道費(fèi)1453.6元、電磁卡費(fèi)100元。原告張某某已向被告鑫達(dá)公司支付購(gòu)房總款360792.3元。原告張某某于2004年10月7日拿到鑰匙。2007年2月7日，被告正元公司取得了該棟房屋的整棟樓房產(chǎn)權(quán)證書。整棟房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢后，被告鑫達(dá)公司于2007年4月23日、4月27日向全體業(yè)主發(fā)出通知，要求業(yè)主同被告鑫達(dá)公司簽訂正式合同并辦理相關(guān)手續(xù)的，原告張某某未去被告鑫達(dá)公司處辦理相關(guān)手續(xù)。另查，2004年5月31日，由建設(shè)、監(jiān)理、施工、設(shè)計(jì)單位聯(lián)合對(duì)爭(zhēng)議涉及的建筑物進(jìn)行了工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收。2006年7月27日，石家莊市建設(shè)局出具了《石家莊市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，該證明書注明竣工驗(yàn)收日期為2005年8月15日。石家莊石房房產(chǎn)測(cè)繪所于2006年9月30日向正元公司出具了該爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)面積認(rèn)定書，認(rèn)定原告張某某所購(gòu)買的2-1-401室實(shí)際房屋面積為123.14平方米。再查，本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)座落的土地現(xiàn)仍為國(guó)有劃撥性質(zhì)的工業(yè)用地，被告鑫達(dá)公司、正元公司表示可以積極辦理土地性質(zhì)和用途的變更。一審法院認(rèn)為：原告張某某與被告鑫達(dá)公司、正元公司簽訂的《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議書》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且協(xié)議的大部分內(nèi)容已實(shí)際履行。根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，雙方均應(yīng)全面履行各自的義務(wù)。一、原告張某某作為買受人，應(yīng)對(duì)所購(gòu)買樓盤的相關(guān)信息進(jìn)行了解、查詢，以確保交易安全。庭審中原告張某某與被告鑫達(dá)公司均認(rèn)可買賣協(xié)議的有效性，可以推定原告張某某認(rèn)可了被告鑫達(dá)公司作為出賣人并未隱瞞事實(shí)，雙方的房屋買賣交易完全出于自愿，并且原告張某某已對(duì)房屋居住、使用多年。原告張某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的交易風(fēng)險(xiǎn)。因此其提出被告鑫達(dá)公司所售房屋用地不是住宅用地而是劃撥工業(yè)用地、所銷售的房屋是集資房不是商品房，并要求被告鑫達(dá)公司賠償損失的請(qǐng)求不予支持。二、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。本案中石家莊市建設(shè)局出具的《石家莊市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明書》中顯示竣工驗(yàn)收日期為2005年8月15日，本院認(rèn)可該日期為訴爭(zhēng)所涉及房屋的交付時(shí)間。原告張某某、被告鑫達(dá)公司雙方在協(xié)議中未約定違約金的支付期限，原告張某某依法可隨時(shí)主張，被告鑫達(dá)公司以原告張某某的訴訟請(qǐng)求超過訴訟時(shí)效為由抗辯，其理由不能成立，不予支持。被告鑫達(dá)公司房屋竣工日為2004年3月20日，因此逾期交房違約金應(yīng)自合同約定竣工日起算至2005年8月15日止，按應(yīng)付總房款的日萬分之三計(jì)算。三、原告張某某與被告鑫達(dá)公司簽訂的《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議書》中對(duì)何時(shí)辦理房產(chǎn)證的時(shí)間雖有明確約定，但原告張某某在收到被告鑫達(dá)公司要求其到被告鑫達(dá)公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書及辦理銀行抵押借款并簽署有關(guān)手續(xù)的通知后，表示拒絕簽署。房屋產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)是在雙方當(dāng)事人相互配合的基礎(chǔ)上方能辦理，因原告張某某拒絕配合被告鑫達(dá)公司辦理相關(guān)手續(xù)的行為而導(dǎo)致未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書及造成稅費(fèi)增加的責(zé)任應(yīng)由原告張某某個(gè)人承擔(dān)，故對(duì)原告張某某要求被告鑫達(dá)公司承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書增加稅費(fèi)的訴請(qǐng)，不予支持。關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證違約金的問題，按雙方合同的約定，被告鑫達(dá)公司應(yīng)在房屋交付使用后90天內(nèi)辦理完成相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，根據(jù)前述，本案訴爭(zhēng)房屋的交付時(shí)間確定為2005年8月15日，被告鑫達(dá)公司應(yīng)在2005年11月13日前為原告張某某辦理房產(chǎn)證，因此被告鑫達(dá)公司承擔(dān)自2005年11月14日至被告鑫達(dá)公司通知原告張某某辦理房產(chǎn)證即2007年4月29日止的逾期辦理房產(chǎn)證的違約金。關(guān)于違約金的計(jì)算方法，因合同未約定，應(yīng)參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。四、原告張某某與被告鑫達(dá)公司簽訂的《商品房預(yù)售協(xié)議書》中約定：“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積為準(zhǔn)”。上述約定屬于約定不明，應(yīng)參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理，合同約定的面積為127平方米，最終確認(rèn)實(shí)際面積為123.14平方米，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積，房款應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算，房款應(yīng)減少10186.5元，被告鑫達(dá)公司理應(yīng)返還。一審法院判決：一、限被告鑫達(dá)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張某某支付逾期交房的違約金（自????年?月??日起至????年?月??日止???天，以應(yīng)付購(gòu)房總款????????元為基數(shù)，按照日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）?????元，被告正元公司對(duì)上述款項(xiàng)的支付承擔(dān)連帶責(zé)任；二、限被告鑫達(dá)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張某某支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金（自????年??月??日起至????年?月??日止，以已付購(gòu)房款總額????????元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）????????元，并由被告鑫達(dá)公司給原告張某某辦理房屋權(quán)屬證書，原告張某某有配合的義務(wù)，被告正元公司對(duì)上述款項(xiàng)的支付承擔(dān)連帶責(zé)任；三、限被告鑫達(dá)公司于判決生效之日起十日內(nèi)退還原告張某某房款???????元房款；四、駁回原告張某某的其他訴訟請(qǐng)求。鑫達(dá)公司不服一審判決，上訴請(qǐng)求：1.撤銷原審判決，依法駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求，改判被上訴人張某某支付剩余房款及滯納金。2.一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。張某某不服一審判決，上訴請(qǐng)求：依法撤銷原審判決，依法改判支持上訴人的訴訟請(qǐng)求，駁回被上訴人的反訴請(qǐng)求。二審法院查明的事實(shí)與一審人民法院查明的事實(shí)一致。二審法院認(rèn)為，上訴人張某某與上訴人鑫達(dá)公司、被上訴人正元公司簽訂的《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議書》是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。協(xié)議簽訂后各方當(dāng)事人應(yīng)自覺履行各自的義務(wù)。鑫達(dá)公司應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定按時(shí)交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證書，張某某也應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定按時(shí)交付房款并配合鑫達(dá)公司辦理產(chǎn)權(quán)證書。首先關(guān)于鑫達(dá)公司的訴求，鑫達(dá)公司訴稱張某某于2004年10月7日拿到鑰匙并居住使用，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該日完成了房屋交付。石家莊市建設(shè)局出具的《石家莊市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明書》中顯示竣工驗(yàn)收日期為2005年8月15日，一審法院認(rèn)定該日期為訴爭(zhēng)所涉及房屋的交付時(shí)間，逾期交房違約金應(yīng)自合同約定竣工日期起算至2005年8月15日止并無不妥，鑫達(dá)公司的此項(xiàng)主張不予支持。關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證違約金的問題，按雙方合同的約定，被告鑫達(dá)公司應(yīng)在房屋交付使用后90天內(nèi)辦理完成相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。鑫達(dá)公司稱因張某某應(yīng)自己辦理產(chǎn)權(quán)證書。本院認(rèn)為，張某某已經(jīng)交付全部房款，鑫達(dá)公司至今未能辦理房產(chǎn)證，因此一審法院判決其支付逾期辦證違約金并無不妥。關(guān)于房屋面積問題，本院認(rèn)為，張某某與鑫達(dá)公司簽訂的《商品房預(yù)售協(xié)議書》中約定“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積為準(zhǔn)”。在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)中，合同約定的房屋面積往往與實(shí)際交付的房屋面積出現(xiàn)誤差，房屋的面積最終是由房屋管理部門即所謂“房管局”來加以確認(rèn)。但“房管局”只負(fù)責(zé)確認(rèn)房屋面積并將房屋面積登記在房屋產(chǎn)權(quán)證書中。當(dāng)房屋的實(shí)際面積與約定面積出現(xiàn)誤差時(shí)，應(yīng)參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理，合同約定的面積為127平方米，最終確認(rèn)實(shí)際面積為123.14平方米，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積，房款應(yīng)減少10186.5元，被告鑫達(dá)公司理應(yīng)退還。張某某訴稱鑫達(dá)公司應(yīng)賠償房屋性質(zhì)不符合合同約定給其造成的損失。本院認(rèn)為，首先房屋性質(zhì)不影響張某某居??；其次，鑫達(dá)公司正在辦理土地性質(zhì)變更手續(xù)，手續(xù)辦理完畢后會(huì)發(fā)放正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證書；第三涉案房屋并未出售，所謂的損失也未實(shí)際產(chǎn)生。因此，張某某的此項(xiàng)主張不予支持。一審判決以《石家莊市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明書》中顯示竣工驗(yàn)收日期2005年8月15日為訴爭(zhēng)所涉及房屋的交付時(shí)間并無不妥，故上訴人鑫達(dá)公司的上訴主張不予支持。其次關(guān)于張某某的訴求，張某某訴稱應(yīng)以備案時(shí)間為房屋交付時(shí)間的主張不予支持。關(guān)于延期辦證違約金的起止時(shí)間問題，本院認(rèn)為，房產(chǎn)證書需要業(yè)主配合才能辦理，一審判決認(rèn)定延期辦證違約金自逾期之日起至鑫達(dá)公司通知張某某辦證之日止并無不妥。張某某訴稱支付逾期辦證違約金的終止時(shí)間為辦理完土地變性及出讓手續(xù)之日的主張不予支持。關(guān)于逾期辦證而增加稅費(fèi)的問題，本院認(rèn)為張某某在收到鑫達(dá)公司要求其到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書并簽署有關(guān)手續(xù)的通知后，表示拒絕簽署。房屋產(chǎn)權(quán)證書需要雙方當(dāng)事人相互配合才能辦理，張某某拒絕配合辦理相關(guān)手續(xù)的行為導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證書未能及時(shí)辦理并造成稅費(fèi)增加的責(zé)任應(yīng)由張某某個(gè)人承擔(dān)，對(duì)張某某要求鑫達(dá)公司承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書增加稅費(fèi)的主張不予支持。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。本院再審查明的事實(shí)與石家莊市新華區(qū)人民法院一審和本院二審查明的事實(shí)一致。另查明，張某某所購(gòu)房屋實(shí)測(cè)面積123.14平方米，張某某所購(gòu)地下室面積20.42平方米，單價(jià)1000元。
再審申請(qǐng)人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫達(dá)公司）與被申請(qǐng)人張某某，一審被告、二審被上訴人石家莊市正元家具發(fā)展總公司（以下簡(jiǎn)稱正元公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，石家莊市新華區(qū)人民法院于2008年10月22日作出（2007）新建民初字第15號(hào)民事判決，三方當(dāng)事人均不服，上訴于本院，本院于2010年12月2日作出（2009）石民二終字第00562號(hào)民事裁定，撤銷石家莊市新華區(qū)人民法院（2007）新建民初字第15號(hào)民事判決，本案發(fā)回石家莊市新華區(qū)人民法院重審。石家莊市新華區(qū)人民法院于2011年6月22日作出（2011）新民初字第33號(hào)民事判決。張某某和鑫達(dá)公司不服，上訴于本院，本院于2013年10月17日作出（2013）石民六終字第00196號(hào)民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。鑫達(dá)公司不服，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?，本院?016年12月26日作出（2015）石民申二字第00070號(hào)民事裁定，本案由本院再審。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請(qǐng)人鑫達(dá)公司的法定代表人李文懷及其委托訴訟代理人郭艷麗、郭俊良，被申請(qǐng)人張某某及其委托訴訟代理人王占偉、陳雅嫻到庭參加訴訟，一審被告、二審被上訴人正元公司經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本案缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院再審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題有三個(gè)：一是再審申請(qǐng)人交房時(shí)間如何認(rèn)定；二是房屋的面積如何確定；三是房屋的產(chǎn)權(quán)證書未能及時(shí)辦理的責(zé)任如何區(qū)分。關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)問題，再審申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人在《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議書》第四條約定：房屋竣工日期為2004年3月20日。被申請(qǐng)人于2004年10月7日拿到鑰匙并居住使用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。本案中，雙方對(duì)房屋的交付并無其他約定，因此應(yīng)認(rèn)定再審申請(qǐng)人自2004年10月7日完成了房屋交付，鑫達(dá)公司對(duì)被申請(qǐng)人遲延交房的侵權(quán)行為至此時(shí)終止。被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)從此時(shí)起2年內(nèi)向法院起訴要求鑫達(dá)公司承擔(dān)遲延交房滯納金，由于被申請(qǐng)人是在2007年向法院起訴主張權(quán)利，已經(jīng)超過法律規(guī)定的2年訴訟時(shí)效，再審申請(qǐng)人的此項(xiàng)申請(qǐng)理由成立，本院予以支持。二審法院判決再審申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付逾期交房違約金屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，依法應(yīng)予糾正。關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。雙方訂立的預(yù)購(gòu)合同中已經(jīng)約定房屋面積以房管局實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)，因此，雙方在對(duì)房屋面積有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)以房管局實(shí)際測(cè)量的面積作為房屋價(jià)款結(jié)算的依據(jù)。再審申請(qǐng)人的此項(xiàng)申請(qǐng)理由成立，本院予以支持。關(guān)于第三個(gè)焦點(diǎn)問題，原審查明，2007年2月7日，正元公司取得了該棟房屋的整棟樓房產(chǎn)權(quán)證書。整棟房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢后，鑫達(dá)公司于2007年4月23日、4月27日向全體業(yè)主發(fā)出通知，要求業(yè)主同鑫達(dá)公司簽訂正式合同并辦理相關(guān)手續(xù)，被申請(qǐng)人張某某未去鑫達(dá)公司處辦理相關(guān)手續(xù)。張某某對(duì)鑫達(dá)公司提供的《房地產(chǎn)買賣契約》不予認(rèn)可，但該文件在房管局備案是房管局辦理房產(chǎn)證的要求，且該文件不影響房屋私有權(quán)的性質(zhì)。被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)配合再審申請(qǐng)人簽訂該契約并將契約在房管局備案，以保證房產(chǎn)證順利辦理，被申請(qǐng)人的不配合是導(dǎo)致房產(chǎn)證未能辦理的主要原因，被申請(qǐng)人要求鑫達(dá)公司承擔(dān)遲延辦證違約金的請(qǐng)求不應(yīng)支持，再審申請(qǐng)人的此項(xiàng)申請(qǐng)理由成立。二審法院判決再審申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付逾期辦證違約金屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，依法應(yīng)予糾正。再審申請(qǐng)人鑫達(dá)公司與被申請(qǐng)人簽訂的《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議書》合法有效，現(xiàn)被申請(qǐng)人已經(jīng)支付購(gòu)房款356002.7元。按照房屋的實(shí)測(cè)面積為123.14平方米，單價(jià)為2639元計(jì)算，小計(jì)為324966.46元；地下室20.42平方米，單價(jià)1000元，小計(jì)20420元，共計(jì)總房?jī)r(jià)為345386.46元，購(gòu)房款多付10616.24元，應(yīng)由申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人退還。被申請(qǐng)人已經(jīng)支付全部房款，鑫達(dá)公司作為出賣方，亦應(yīng)及時(shí)為被申請(qǐng)人辦理房屋權(quán)屬證書。由于正元公司在開發(fā)建設(shè)時(shí)，石家莊市國(guó)土資源局已在其持有的“國(guó)有土地使用證”上注明在正元公司轉(zhuǎn)制后再行完善土地出讓手續(xù)，且鑫達(dá)公司出售房屋時(shí)對(duì)土地出讓金負(fù)擔(dān)的問題并未予以約定，因此，正元公司所開發(fā)樓房項(xiàng)下的土地出讓金交納問題應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人無關(guān)。綜上所述，再審申請(qǐng)人鑫達(dá)公司的再審理由依法有據(jù)，本院二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，依法應(yīng)予撤銷?；耍勒铡蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條、第十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第二百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條第二款之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷本院（2013）石民六終字第00196號(hào)民事判決和石家莊市新華區(qū)人民法院（2011）新民初字第33號(hào)民事判決；二、再審申請(qǐng)人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起10日內(nèi)，退還被申請(qǐng)人張某某10616.24元。房屋購(gòu)置的相關(guān)稅費(fèi)由被申請(qǐng)人張某某負(fù)擔(dān)，具體總額以政府主管部門要求為準(zhǔn)；三、再審申請(qǐng)人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在政府規(guī)定的日期內(nèi)為張某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，石家莊市正元家具發(fā)展總公司承擔(dān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的連帶責(zé)任。逾期辦證，石家莊市正元家具發(fā)展總公司與河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同支付張某某逾期辦證滯納金（每延期一天，按總房款的萬分之三計(jì)算）；四、維修基金等其他費(fèi)用由各方當(dāng)事人依合同約定履行；五、駁回再審申請(qǐng)人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回被申請(qǐng)人張某某的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)5897元，二審案件受理費(fèi)11794元，由再審申請(qǐng)人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)5897元，被申請(qǐng)人張某某負(fù)擔(dān)5897元，一審被告、二審被上訴人石家莊市正元家具發(fā)展總公司負(fù)擔(dān)5897元。本判決為終審判決。

代理審判員　　李會(huì)寧