再審申請人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）：河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市新華區(qū)九中街**號。法定代表人：李文懷，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：郭艷麗，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：郭俊良，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。被申請人（一審原告、反訴被告、二審上訴人）：馮某財（才），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市新華區(qū)。委托訴訟代理人：陳雅嫻，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：王占偉，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。一審被告、二審被上訴人：石家莊市正元家具發(fā)展總公司。住所地：石家莊市新華區(qū)九中街**號。法定代表人：梁路森，該公司董事長。

鑫達(dá)公司申請再審稱，一、本案申請人交房與被申請人付清房款有嚴(yán)格的先后順序，原審判決認(rèn)定申請人構(gòu)成違約，缺乏證據(jù)證明。雙方簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》明確約定：剩余房款交房日前結(jié)清，即：只有在被申請人結(jié)清全部房款的情況下，申請人才負(fù)有交房的義務(wù)，而本案的事實是，被申請人未結(jié)清房款的情況下，申請人卻將房產(chǎn)交付給了被申請人，顯然申請人沒有違約行為，相反被申請人違約在先。對于交房時間，原判決已查明，2004年5月31日本案訴爭建筑物完成了竣工驗收，2004年9月19日申請人向被申請人交鑰匙，被申請人實際占有和控制了房產(chǎn)，而法院認(rèn)定申請人交房時間為2005年8月15日沒有任何有效證據(jù)支持。申請人于2004年9月19日將鑰匙交給了被申請人，而被申請人在2007年7月20日后才向法院起訴，已經(jīng)超過了2年的訴訟時效。二、原審判決無視雙方對面積確認(rèn)的約定，屬于適用法律錯誤。雙方合同第一條明確約定，“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積為準(zhǔn)”，這說明雙方對面積的確認(rèn)及誤差的解決方式是有明確約定的。而最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條是在雙方當(dāng)事人對面積誤差的處理方式?jīng)]有進(jìn)行約定或者約定不明確的，才可以適用該解釋第十四條。原審法院參照以上解釋第十八條規(guī)定，判決申請人向被申請人支付逾期辦證違約金，屬于適用法律錯誤。雙方簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》未約定房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理的相關(guān)事宜，因此根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)人與責(zé)任人是房產(chǎn)的購買人，在本案是被申請人，申請人作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于買受人房產(chǎn)證的辦理只有協(xié)助義務(wù)。在本案中，當(dāng)申請人書面通知被申請人辦理產(chǎn)權(quán)證后，由于被申請人對于過戶方式有異議，而拒絕配合，申請人不應(yīng)為此承擔(dān)責(zé)任。另根據(jù)《石家莊市房屋登記條例》第十條第二款規(guī)定，申請人辦理了初始登記后，被申請人只要有證據(jù)證明已支付全部房款，即可單方申領(lǐng)房產(chǎn)證，但被申請人至今未付清房款，逾期辦證的責(zé)任不在申請人。雙方《商品房預(yù)購協(xié)議書》約定，只有當(dāng)被申請人支付購房款后，申請人才有交房義務(wù)，然后申請人才有協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，而被申請人至今未付清房款，申請人當(dāng)然不必協(xié)助辦理房產(chǎn)證書，申請人對此享有先履行抗辯權(quán)。三、原審法院判決被申請人不支付逾期付款違約金，違反了雙方的合同約定。根據(jù)《商品房預(yù)購協(xié)議書》第2條約定：全部房款于交房日前付清，否則應(yīng)按協(xié)議約定每延期一天，應(yīng)付總房款萬分之三的滯納金。由于被申請人未能全額付清房款，雙方才于交房前2004年9月16日簽訂《購房付款協(xié)議》，對付款方式重新約定：剩余房款應(yīng)在房屋竣工驗收合格90天內(nèi)以該房產(chǎn)證在銀行抵押價款支付剩余房款，如不能取得貸款，購房人需在20天內(nèi)以其他方式償還剩余房款。基于以上約定，被申請人應(yīng)付清房款的時間為2004年10月6日，所以被申請人應(yīng)當(dāng)自2004年10月7日起，以475264.13元為基數(shù)，按每日萬分之三的比例給付申請人逾期付款的違約金。請求：??請求撤銷本院（????）石民六終字第?????號民事判決，對本案提審或指令再審；??依法改判駁回被申請人要求申請人支付延期交房違約金以及延遲辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書違約金的訴訟請求；??依法改判被申請人支付申請人剩余購房款?????????元及逾期付款滯納金?????????元（暫計算至????年?月??日）。被申請人馮某財（才）辯稱，一、鑫達(dá)公司應(yīng)當(dāng)支付延期交房違約金。1.鑫達(dá)公司與購房人在《商品房預(yù)購協(xié)議書》約定，申請人承諾的交房日期是在2004年3月20日，鑫達(dá)公司應(yīng)在竣工后交房，每延期一天，應(yīng)承擔(dān)已交付房款額萬分之三的滯納金。2.從法律規(guī)定看，未經(jīng)驗收合格的房屋不得交付使用。3.申請人自稱2004年5月31日完成了竣工驗收，但無證據(jù)支持。申請人提供的《單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄》是申請人自行組織建設(shè)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行驗收活動的記錄，該記錄對外不具備法律效力，該記錄載明的時間與《石家莊市房屋建筑工程竣工驗收證明》中載明的驗收時間不同，該驗收證明載明竣工驗收日期為2005年8月15日，該證明系政府主管部門依法頒發(fā)，在竣工驗收方面具有法定的證明力，生效判決綜合分析各方面證據(jù)，采信該證明載明的竣工驗收日期，并認(rèn)定交房時間為2005年8月15日符合事實和法律，沒有錯誤。4.本案系商品房預(yù)售合同糾紛，雙方當(dāng)事人一直就房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)證辦理、房屋無法正常使用等問題進(jìn)行交涉，申請人對這些問題一直沒有解決，從主張的角度看，答辯人從未放棄；從違約狀態(tài)看，申請人在2006年7月27日才取得備案證明，違約行為持續(xù)存在，答辯人2007年7月向申請人主張違約責(zé)任沒有超過兩年的訴訟時效。二、申請人強調(diào)合同約定：“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積”，故即使超出3%合理誤差，也不承擔(dān)違約責(zé)任的觀點不能成立。1.當(dāng)事人之間簽訂的合同對房屋面積均有明確約定，精確到小數(shù)點后一位，該約定清楚明確具體，是確定房屋面積和結(jié)算房價的依據(jù)，申請人把“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積”，為準(zhǔn)解釋為面積誤差解決方式牽強附會。2.從司法解釋看，它強調(diào)的就是合同約定面積與最終由房管部門確認(rèn)面積必須在合理誤差范圍內(nèi)，合同中約定的面積和單價才是雙方計價結(jié)算的依據(jù)，故生效判決判令申請人承擔(dān)面積超出合理誤差的責(zé)任完全符合司法解釋的規(guī)定。三、鑫達(dá)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約賠償責(zé)任。1.根據(jù)雙方簽訂的合同，明確約定“竣工90天內(nèi)，交房產(chǎn)證”，而且申請人收取了答辯人辦理房產(chǎn)證所需要繳納的稅費，說明申請人為答辯人辦理產(chǎn)權(quán)證書是其承諾的義務(wù)，因此生效判決根據(jù)雙方當(dāng)事人約定，認(rèn)定申請人違約有充分的證據(jù)和理由。2.申請人依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條的規(guī)定，認(rèn)為辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)人是答辯人，是對法律規(guī)定偷換概念的曲解，申請人把履行民事合同時辦理產(chǎn)權(quán)證書的具體行為，偷換為買賣雙方各自應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的義務(wù)是推卸自己在合同中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。3.《石家莊市房屋登記條例》xxxx年xx月xx日出生效，2007年本案進(jìn)入訴訟程序，答辯人在進(jìn)入訴訟程序前不能依此條例單方申領(lǐng)房產(chǎn)證，即使可以，答辯人單方申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證書，也不能免除申請人的違約責(zé)任。4.申請人沒有先履行抗辯權(quán)。答辯人已按照合同約定支付了部分房款，產(chǎn)權(quán)證無法辦理的根本原因既不是答辯人不配合，也不是所謂的“法律規(guī)定”申請人沒有辦理義務(wù)，而是申請人無法完成初始登記造成的。生效判決適用法律沒有錯誤。四、答辯人在付款方面沒有違約，法院判決不承擔(dān)違約責(zé)任符合事實和法律。1.申請人認(rèn)為土地性質(zhì)不影響使用的觀點不能成立，土地使用權(quán)的性質(zhì)直接影響房屋的合法性、存續(xù)期限和價值，土地手續(xù)完善后支付剩余房款體現(xiàn)了公平原則。2.雙方在2004年10月19日簽訂的《購房付款協(xié)議》中約定，除該協(xié)議簽訂前已付房款外，“購房人在房屋竣工驗收合格90天內(nèi)以該房產(chǎn)證在銀行作抵押物借款來交付剩余房款”，該約定明確了履行義務(wù)的先后順序，答辯人按合同約定的期限和數(shù)額支付了房款，不存在答辯人欠交房款的問題，生效判決判令答辯人不承擔(dān)違約責(zé)任符合事實和法律。綜上，申請人的申訴理由沒有新的事實和依據(jù)，請法院審查后依法駁回。馮某財（才）向一審法院起訴請求：要求被告承擔(dān)交付房屋性質(zhì)不符合協(xié)議約定的違約責(zé)任，賠償損失元；要求被告承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，支付違約金元；要求被告立即辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任，立即向原告交付房產(chǎn)證、土地證，并按日萬分之二點一支付違約金（年月日至原告收到房產(chǎn)證之日止，至年月日止違約金數(shù)額為元），因遲延辦證造成稅費增加由被告承擔(dān)；房屋實際面積與協(xié)議約定面積誤差超出部分，共計平方米的房款元由被告承擔(dān)；訴訟費由被告承擔(dān)。鑫達(dá)公司向一審法院反訴請求：判令馮某財（才）立即支付所購房屋余款元，并承擔(dān)自年月日開始至付清之日的逾期付款滯納金（每日滯納金為元，截至到年月日天計算滯納金為元）；本案訴訟費用由被反訴人承擔(dān)。一審法院查明：本案訴爭所涉及位于石家莊市新華區(qū)九中街79號院內(nèi)居民住宅樓系被告鑫達(dá)公司與被告正元公司合作開發(fā)，鑫達(dá)公司負(fù)責(zé)建設(shè)、銷售。2003年9月15日，原告馮某財（才）與被告鑫達(dá)公司簽訂了《商品房預(yù)購協(xié)議書》，協(xié)議書中約定：一、原告馮某財（才）購買被告鑫達(dá)公司開發(fā)建設(shè)的座落于新華區(qū)。面積為158.5平方米，每平方米單價為2438元，總價共計386423元。另外，雙方在備注中約定1.房屋面積以石家莊市房產(chǎn)管理局確認(rèn)面積為準(zhǔn)；2.原告馮某財（才）在簽訂協(xié)議前應(yīng)向被告鑫達(dá)公司交納購房定金5000元。二、購房款分三次付清，全部付清后簽訂商品房銷售合同；第一次付款，自交納定金之日起七日內(nèi)，原告馮某財（才）向被告鑫達(dá)公司交納總房款的30%，即115926.9元，定金轉(zhuǎn)為房款。第二次付款：住宅主體結(jié)頂之日起，七日內(nèi)乙方向甲方交納總房款的40%，即／元。第三次付款：其余房款交房日前結(jié)清，即／元。另自簽訂本協(xié)議之日起10日內(nèi)付房款額的90%以上者均優(yōu)惠30元／平方米。三、房屋竣工日期為2004年3月20日。交房90天辦理房產(chǎn)證。四、如原告馮某財（才）逾期交納房款，每延期一天應(yīng)付總房款萬分之三的滯納金。如被告鑫達(dá)公司延期交房，每延期一天，應(yīng)付總款額的萬分之三滯納金（指竣工日期）。合同簽訂后，原告馮某財（才）于2003年9月7日向被告鑫達(dá)公司交付定金5000元，2003年9月14日向被告鑫達(dá)公司交款110000元，于2004年8月19日向被告鑫達(dá)公司交款51920.72元，已付購房款總額為166920.72元。后又陸續(xù)向被告鑫達(dá)公司交納了電磁卡費、煤氣集資費、有線費及太陽能管道等相關(guān)輔助配套設(shè)施的費用3739.6元。原告馮某財（才）已向被告鑫達(dá)公司支付購房總款170660.32元。原告馮某財（才）于2004年9月19日拿到鑰匙。2007年2月7日，被告正元公司取得了該棟房屋的整棟樓房產(chǎn)權(quán)證書。整棟房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢后，被告鑫達(dá)公司于2007年4月23日、4月27日向全體業(yè)主發(fā)出通知，要求業(yè)主同被告鑫達(dá)公司簽訂正式合同并辦理相關(guān)手續(xù)的，原告馮某財（才）未去被告鑫達(dá)公司處辦理相關(guān)手續(xù)。另查，2004年5月31日，由建設(shè)、監(jiān)理、施工、設(shè)計單位聯(lián)合對爭議涉及的建筑物進(jìn)行了工程質(zhì)量竣工驗收。2006年7月27日，石家莊市建設(shè)局出具了《石家莊市房屋建筑工程竣工驗收備案證明書》，該證明書注明竣工驗收日期為2005年8月15日。石家莊石房房產(chǎn)測繪所于2006年9月30日向正元公司出具了該爭議房屋的產(chǎn)權(quán)面積認(rèn)定書，認(rèn)定原告馮某財（才）所購買的2-1-102室實際房屋面積為170.17平方米。再查，本案訴爭房產(chǎn)坐落的土地現(xiàn)仍為國有劃撥性質(zhì)的工業(yè)用地，被告鑫達(dá)公司、正元公司表示可以積極辦理土地性質(zhì)和用途的變更。一審法院認(rèn)為：原告馮某財（才）與被告鑫達(dá)公司、正元公司簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》是當(dāng)事人的真實意思表示，且協(xié)議的大部分內(nèi)容已實際履行。根據(jù)誠實信用原則，雙方均應(yīng)全面履行各自的義務(wù)。一、原告馮某財（才）作為買受人，應(yīng)對所購買樓盤的相關(guān)信息進(jìn)行了解、查詢，以確保交易安全。庭審中原告馮某財（才）與被告鑫達(dá)公司均認(rèn)可買賣協(xié)議的有效性，可以推定原告馮某財（才）認(rèn)可了被告鑫達(dá)公司作為出賣人并未隱瞞事實，雙方的房屋買賣交易完全出于自愿，并且原告馮某財（才）已對房屋居住、使用多年。原告馮某財（才）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的交易風(fēng)險。因此其提出被告鑫達(dá)公司所售房屋用地不是住宅用地而是劃撥工業(yè)用地、所銷售的房屋是集資房不是商品房，并要求被告鑫達(dá)公司賠償損失的請求不予支持。二、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。本案中石家莊市建設(shè)局出具的《石家莊市房屋建筑工程竣工驗收備案證明書》中顯示竣工驗收日期為2005年8月15日，本院認(rèn)可該日期為訴爭所涉及房屋的交付時間。原告馮某財（才）、被告鑫達(dá)公司雙方在協(xié)議中未約定違約金的支付期限，原告馮某財（才）依法可隨時主張，被告鑫達(dá)公司以原告馮某財（才）的訴訟請求超過訴訟時效為由抗辯，其理由不能成立，不予支持。被告鑫達(dá)公司承諾房屋竣工日為2004年3月20日，因此逾期交房違約金應(yīng)自合同約定竣工日起算至2005年8月15日止，按應(yīng)付總房款的日萬分之三計算。三、原告馮某財（才）與被告鑫達(dá)公司簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》中對何時辦理房產(chǎn)證的時間雖有明確約定，但原告馮某財（才）在收到被告鑫達(dá)公司要求其到被告鑫達(dá)公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書及辦理銀行抵押借款并簽署有關(guān)手續(xù)的通知后，表示拒絕簽署。房屋產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)是在雙方當(dāng)事人相互配合的基礎(chǔ)上方能辦理，因原告馮某財（才）拒絕配合被告鑫達(dá)公司辦理相關(guān)手續(xù)的行為而導(dǎo)致未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書及造成稅費增加的責(zé)任應(yīng)由原告馮某財（才）個人承擔(dān)，故對原告馮某財（才）要求被告鑫達(dá)公司承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書增加稅費的訴請，不予支持。關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證違約金的問題，按雙方合同的約定，被告鑫達(dá)公司應(yīng)在房屋交付使用后90天內(nèi)辦理完成相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，根據(jù)前述，本案訴爭房屋的交付時間確定為2005年8月15日，被告鑫達(dá)公司應(yīng)在2005年11月13日前為原告馮某財（才）辦理房產(chǎn)證，因此被告鑫達(dá)公司承擔(dān)自2005年11月14日起至被告鑫達(dá)公司通知原告馮某財（才）辦理房產(chǎn)證即2007年4月29日止的逾期辦理房產(chǎn)證的違約金。關(guān)于違約金的計算方法，因合同未約定，應(yīng)參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。四、原告馮某財（才）與被告鑫達(dá)公司簽訂的《商品房預(yù)售協(xié)議書》中約定：“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積為準(zhǔn)”。上述約定屬于約定不明，應(yīng)參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理，合同約定的面積為158.5平方米，最終確認(rèn)實際面積為170.17平方米，房屋實際面積大于合同約定面積，面積誤差比為7.36%，大于約定面積3%的部分房款11592.7元應(yīng)由原告馮某財（才）負(fù)擔(dān)，其余超出3%面積的房款應(yīng)由被告鑫達(dá)公司負(fù)擔(dān)。五、原告馮某財（才）尚欠的房款理應(yīng)支付，但本案訴爭房產(chǎn)坐落的土地現(xiàn)仍為國有劃撥性質(zhì)的工業(yè)用地，被告鑫達(dá)公司、正元公司表示可以積極辦理土地性質(zhì)和用途的變更，因此，按照公平原則，余款理應(yīng)在辦理土地變更手續(xù)后支付，原告馮某財（才）不應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。一審法院判決：一、限被告鑫達(dá)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告馮某財（才）支付逾期交房的違約金（自????年?月??日起至????年?月??日止???天，以應(yīng)付購房總款??????元為基數(shù)，按照日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)計算）?????元，被告正元公司對上述款項的支付承擔(dān)連帶責(zé)任；二、限被告鑫達(dá)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告馮某財（才）支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金（自????年??月??日起至????年?月??日止，以已付房款總額?????????元為基數(shù)，按照中國人民銀行規(guī)定的同期金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算）????????元，并由被告鑫達(dá)公司給原告馮某財（才）辦理房屋權(quán)屬證書，原告馮某財（才）有配合的義務(wù)，被告正元公司對上述款項的支付承擔(dān)連帶責(zé)任；三、原告馮某財（才）在被告鑫達(dá)公司、正元公司辦理完本案所涉及的土地使用性質(zhì)變更手續(xù)后十日內(nèi)向被告鑫達(dá)公司支付剩余房款??????元；四、駁回原告馮某財（才）的其他訴訟請求；五、駁回被告（反訴原告）鑫達(dá)公司的其他訴訟請求。鑫達(dá)公司不服一審判決，上訴請求：1.撤銷原審判決，依法駁回被上訴人的訴訟請求，改判被上訴人馮某財（才）支付剩余房款及滯納金。2.一、二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。馮某財（才）不服一審判決，上訴請求：依法撤銷原審判決，依法改判支持上訴人的訴訟請求，駁回被上訴人的反訴請求。二審法院查明的事實與一審人民法院查明的事實一致。二審法院認(rèn)為，上訴人馮某財（才）與上訴人鑫達(dá)公司、被上訴人正元公司簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》是各方當(dāng)事人的真實意思表示，且未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。協(xié)議簽訂后各方當(dāng)事人應(yīng)自覺履行各自的義務(wù)。鑫達(dá)公司應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定按時交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證書，馮某財（才）也應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定按時交付房款并配合鑫達(dá)公司辦理產(chǎn)權(quán)證書。首先關(guān)于鑫達(dá)公司的訴求，鑫達(dá)公司訴稱馮某財（才）于2004年9月19日拿到鑰匙并居住使用，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該日完成了房屋交付。石家莊市建設(shè)局出具的《石家莊市房屋建筑工程竣工驗收備案證明書》中顯示竣工驗收日期為2005年8月15日，一審法院認(rèn)定該日期為訴爭所涉及房屋的交付時間，逾期交房違約金應(yīng)自合同約定竣工日期起算至2005年8月15日止并無不妥，鑫達(dá)公司的此項主張不予支持。關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證違約金的問題，按雙方合同的約定，被告鑫達(dá)公司應(yīng)在房屋交付使用后90天內(nèi)辦理完成相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。鑫達(dá)公司稱因馮某財（才）應(yīng)自己辦理產(chǎn)權(quán)證書。本院認(rèn)為，馮某財（才）沒有交齊剩余房款不是導(dǎo)致房產(chǎn)證不能辦理的原因。為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書是開發(fā)商應(yīng)盡的義務(wù)，鑫達(dá)公司可以在辦理完畢房產(chǎn)證后以馮某財（才）沒有交劉房款為交付房產(chǎn)證的條件。而本案中，鑫達(dá)公司至今未能辦理房產(chǎn)證，因此一審法院判決其支付逾期辦證違約金并無不妥。關(guān)于房屋面積問題，本院認(rèn)為，馮某財（才）與鑫達(dá)公司簽訂的《商品房預(yù)售協(xié)議書》中約定“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積為準(zhǔn)”。在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)中，合同約定的房屋面積往往與實際交付的房屋面積出現(xiàn)誤差，房屋的面積最終是由房屋管理部門即所謂“房管局”來加以確認(rèn)。但“房管局”只負(fù)責(zé)確認(rèn)房屋面積并將房屋面積登記在房屋產(chǎn)權(quán)證書中。當(dāng)房屋的實際面積與約定面積出現(xiàn)誤差時，應(yīng)參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理，一審判決認(rèn)定大于約定面積3%以內(nèi)部分房款由馮某財（才）補交，其余超出3%面積的房款應(yīng)由被告鑫達(dá)公司負(fù)擔(dān)并無不妥，故上訴人鑫達(dá)公司的上訴主張依據(jù)不足，不予支持。其次關(guān)于上訴人馮某財（才）的訴求，馮某財（才）訴稱鑫達(dá)公司應(yīng)賠償房屋性質(zhì)不符合合同約定給其造成的損失。本院認(rèn)為，首先房屋性質(zhì)不影響馮某財（才）居住；其次鑫達(dá)公司正在辦理土地性質(zhì)變更手續(xù)，手續(xù)辦理完畢后會發(fā)放正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證書；同時涉案房屋并未出售，所謂的損失也未實際產(chǎn)生。因此，馮某財（才）的此項主張不予支持。一審判決以《石家莊市房屋建筑工程竣工驗收備案證明書》中顯示竣工驗收日期2005年8月15日為訴爭所涉及房屋的交付時間并無不妥。馮某財（才）訴稱應(yīng)以備案時間為房屋交付時間的主張不予支持。關(guān)于延期辦證違約金的起止時間問題，本院認(rèn)為，房產(chǎn)證書需要業(yè)主配合才能辦理，一審判決認(rèn)定延期辦證違約金自逾期之日起至鑫達(dá)公司通知馮某財（才）辦證之日止并無不妥。馮某財（才）訴稱支付逾期辦證違約金的終止時間為辦理完土地變性及出讓手續(xù)之日的主張不予支持。關(guān)于逾期辦證而增加稅費的問題，本院認(rèn)為馮某財（才）在收到鑫達(dá)公司要求其到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書并簽署有關(guān)手續(xù)的通知后，表示拒絕簽署。房屋產(chǎn)權(quán)證書需要雙方當(dāng)事人相互配合才能辦理，馮某財（才）拒絕配合辦理相關(guān)手續(xù)的行為導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證書未能及時辦理并造成稅費增加的責(zé)任應(yīng)由馮某財（才）個人承擔(dān)，對馮某財（才）要求鑫達(dá)公司承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書增加稅費的主張不予支持。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。本院再審查明的事實與石家莊市新華區(qū)人民法院一審和本院二審查明的事實一致。另查明，馮某財（才）所購房屋實測面積170.17平方米，馮某財（才）所購地下室面積29.96平方米，單價1000元。
再審申請人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫達(dá)公司）與被申請人馮某財（才），一審被告、二審被上訴人石家莊市正元家具發(fā)展總公司（以下簡稱正元公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，石家莊市新華區(qū)人民法院于2008年10月22日作出（2007）新建民初字第28號民事判決，三方當(dāng)事人均不服，上訴于本院，本院于2010年12月2日作出（2009）石民二終字第00555號民事裁定，撤銷石家莊市新華區(qū)人民法院（2007）新建民初字第28號民事判決，本案發(fā)回石家莊市新華區(qū)人民法院重審。石家莊市新華區(qū)人民法院于2011年6月22日作出（2011）新民初字第31號民事判決。馮某財（才）和鑫達(dá)公司不服，上訴于本院，本院于2013年10月17日作出（2013）石民六終字第00198號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。鑫達(dá)公司不服，向本院申請再審，本院于2016年12月26日作出（2015）石民申二字第00057號民事裁定，本案由本院再審。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請人鑫達(dá)公司的法定代表人李文懷及其委托訴訟代理人郭艷麗、郭俊良，被申請人馮某財（才）及其委托訴訟代理人陳雅嫻、王占偉到庭參加訴訟，一審被告、二審被上訴人正元公司經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本案缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院再審認(rèn)為，本案爭議的焦點問題有三個：一是再審申請人交房時間如何認(rèn)定；二是房屋的面積如何確定；三是房屋的產(chǎn)權(quán)證書未能及時辦理的責(zé)任如何區(qū)分。關(guān)于第一個焦點問題，再審申請人與被申請人在《商品房預(yù)購協(xié)議書》第四條約定：房屋竣工日期為2004年3月20日。被申請人于2004年9月19日拿到鑰匙并居住使用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。本案中，雙方對房屋的交付并無其他約定，因此應(yīng)認(rèn)定再審申請人自2004年9月19日完成了房屋交付，鑫達(dá)公司對被申請人遲延交房的侵權(quán)行為至此時終止。被申請人應(yīng)當(dāng)從此時起2年內(nèi)向法院起訴要求鑫達(dá)公司承擔(dān)遲延交房滯納金，由于被申請人是在2007年向法院起訴主張權(quán)利，已經(jīng)超過法律規(guī)定的2年訴訟時效，再審申請人的此項申請理由成立，本院予以支持。二審法院判決再審申請人向被申請人支付逾期交房違約金屬認(rèn)定事實錯誤，依法應(yīng)予糾正。關(guān)于第二個焦點問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。雙方訂立的預(yù)購合同中已經(jīng)約定房屋面積以房管局實際測量為準(zhǔn)，因此，雙方在對房屋面積有爭議時，應(yīng)以房管局實際測量的面積作為房屋價款結(jié)算的依據(jù)。再審申請人的此項申請理由成立，本院予以支持。關(guān)于第三個焦點問題，原審查明，2007年2月7日，正元公司取得了該棟房屋的整棟樓房產(chǎn)權(quán)證書。整棟房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢后，鑫達(dá)公司于2007年4月23日、4月27日向全體業(yè)主發(fā)出通知，要求業(yè)主同鑫達(dá)公司簽訂正式合同并辦理相關(guān)手續(xù)，馮某財（才）未去鑫達(dá)公司處辦理相關(guān)手續(xù)。被申請人馮某財（才）對鑫達(dá)公司提供的《房地產(chǎn)買賣契約》不予認(rèn)可，但該文件在房管局備案是房管局辦理房產(chǎn)證的要求，且該文件不影響房屋私有權(quán)的性質(zhì)。被申請人應(yīng)當(dāng)配合再審申請人簽訂該契約并將契約在房管局備案，以保證房產(chǎn)證順利辦理，被申請人的不配合是導(dǎo)致房產(chǎn)證未能辦理的主要原因，被申請人要求鑫達(dá)公司承擔(dān)遲延辦證違約金的請求不應(yīng)支持，再審申請人的此項申請理由成立。二審法院判決再審申請人向被申請人支付逾期辦證違約金屬認(rèn)定事實錯誤，依法應(yīng)予糾正。再審申請人鑫達(dá)公司與被申請人馮某財（才）簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》合法有效，被申請人馮某財（才）對訴爭房屋已經(jīng)交付部分房款，并占有使用多年，理應(yīng)及時支付剩余房款?，F(xiàn)被申請人馮某財（才）已交納房款166920.72元，按照房屋實測面積170.17平方米，單價2438元計算，小計為414874.46元；地下室面積29.96平方米，單價1000元，小計29960元，共計總房價為444834.46元，馮某財（才）尚欠鑫達(dá)公司房款277913.74元。鑫達(dá)公司作為出賣方，在收到全部房款后，亦應(yīng)及時為被申請人辦理房屋權(quán)屬證書。由于正元公司在開發(fā)建設(shè)時，石家莊市國土資源局已在其持有的“國有土地使用證”上注明在正元公司轉(zhuǎn)制后再行完善土地出讓手續(xù)，且鑫達(dá)公司出售房屋時對土地出讓金負(fù)擔(dān)的問題并未予以約定，因此，正元公司所開發(fā)樓房項下的土地出讓金交納問題應(yīng)當(dāng)與購房人無關(guān)。綜上所述，再審申請人鑫達(dá)公司的再審理由依法有據(jù)，本院二審判決認(rèn)定事實清楚，但適用法律不當(dāng)，依法應(yīng)予撤銷?；?，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條、第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條第二款之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷本院（2013）石民六終字第00198號民事判決和石家莊市新華區(qū)人民法院（2011）新民初字第31號民事判決；二、被申請人馮某財（才）于本判決生效后30日內(nèi)，向再審申請人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付剩余款項277913.74元及稅費（稅費應(yīng)以政府主管部門要求為準(zhǔn)），逾期交付，馮某財（才）向河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付逾期付款滯納金（每延期一天，按未付款項的萬分之三計算）；三、再審申請人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在收到被申請人馮某財（才）交付的全部款項后，在政府規(guī)定的日期內(nèi)為馮某財（才）辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，石家莊市正元家具發(fā)展總公司承擔(dān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的連帶責(zé)任。逾期辦證，石家莊市正元家具發(fā)展總公司與河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同支付馮某財（才）逾期辦證滯納金（每延期一天，按總房款的萬分之三計算）；四、維修基金等其他費用由各方當(dāng)事人依合同約定履行；五、駁回再審申請人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求；六、駁回被申請人馮某財（才）的其他訴訟請求。一審案件受理費5529元、反訴費3840元，二審案件受理費18738元，由再審申請人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)9369元，被申請人馮某財（才）負(fù)擔(dān)9369元，一審被告、二審被上訴人石家莊市正元家具發(fā)展總公司負(fù)擔(dān)9369元。本判決為終審判決。

代理審判員　　李會寧