原告（反訴被告）：河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：平山縣溫塘鎮(zhèn)溫塘村。
組織機構(gòu)代碼：xxxx。
法定代表人：何紅建，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：崔自強，該公司法律顧問。
被告（反訴原告）：韓某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住平山縣。
委托訴訟代理人：武文軍、崔嶺娟，河北謙實律師事務(wù)所律師。

原告河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱神池公司）與被告韓某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。神池公司的委托訴訟代理人崔自強，韓某某及其委托訴訟代理人武文軍、崔嶺娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
神池公司向本院提出訴訟請求：判決確認神池公司與韓某某簽署的《神池·玉帶園預(yù)定合同》無效；責(zé)令韓某某搬出玉帶園小區(qū)2號樓1單元502室房屋。事實與理由，2012年7月2日，神池公司與韓某某簽署了《神池·玉帶園預(yù)定合同》，就韓某某購買神池公司開發(fā)的神池·玉帶園項目2號樓1單元501號房屋的相關(guān)事項進行了約定。房屋建成后，神池公司將房屋交付韓某某。但由于種種原因，房屋所在項目的預(yù)售許可證至今未能取得，韓某某亦拒不足額向神池公司支付房款。
神池公司認為，雙方訂立的《神池·玉帶園預(yù)定合同》系商品房預(yù)售合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，神池公司作為出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與韓某某作為買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效。故為妥善處理雙方的爭議，向貴院起訴，懇請判如所求。
韓某某辯稱：1、雙方簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且韓某某已經(jīng)按照約定交付房款，神池公司也收受購房款，且被告已入住，因此該預(yù)定合同為商品房買賣合同，并且已經(jīng)成立，神池公司的訴訟請求應(yīng)予以駁回；2、雙方簽訂的商品房預(yù)定合同是雙方的真實意思表示，內(nèi)容不違反強制性法律的規(guī)定，應(yīng)為有效合同；3、雙方簽訂的合同不是預(yù)售合同，不應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》第二條的規(guī)定；4、退一步說該合同應(yīng)當(dāng)按照預(yù)約合同的相關(guān)法律規(guī)定處理。綜上，該合同不應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售合同的相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)駁回神池公司的請求。
韓某某向本院提出反訴請求：一、請求依法判令神池公司支付韓某某預(yù)期交房違約金總計2560.46元；二、請求依法判令神池公司為韓某某辦理涉案房產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；三、請求依法判令神池公司按中國人民銀行逾期貸款利息標準支付韓某某逾期辦理房產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)違約金60000元（2014年9月1日起辦理完畢之日止）。事實與理由，韓某某、神池公司雙方于2012年7月2日簽訂《神池.玉帶園預(yù)定合同》一份。合同約定，乙方預(yù)定位于平山縣“神池.玉帶園”項目2號樓1單元502房產(chǎn)一套；該房屋交付使用時間為2013年12月31日；雙方約定按建筑面積計價，單價2981.56元平方米，本合同第一條約定房屋總價款396547元；甲方應(yīng)當(dāng)按期將商品房交付乙方，如不能在約定的時間交付，甲方以乙方實際交款總額為基數(shù)，自本合同約定交房之日起，至實際交房之日止，按照日萬分之一的比例向乙方支付違約金等等。合同簽訂后，韓某某如約履行了付款義務(wù)，但神池公司直至2014年6月1日將涉案房屋交付韓某某。且截止到目前為止，神池公司尚未為涉案房產(chǎn)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
韓某某認為：神池公司的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。為此，韓某某為維護其合法權(quán)益，特向貴院提出以上反訴請求，請求貴院與反訴合并審理，以查明事實，維護韓某某的合法權(quán)益。
神池公司針對反訴辯稱，韓某某主張的反訴請求包括要求神池公司繼續(xù)履行合同，為其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，以及承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，均應(yīng)當(dāng)建立在合同有效的基礎(chǔ)上，而由于涉案合同直接違反了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同司法解釋》第二條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被認定無效。所以合同的履行就沒有基本的事實基礎(chǔ)，韓某某所主張的違約責(zé)任更無從談起，因此應(yīng)當(dāng)駁回韓某某的反訴請求。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2012年6月25日，韓某某預(yù)定神池公司開發(fā)的位于平山縣城玉帶園小區(qū)2號樓1單元502室房產(chǎn)，并向神池公司交納定金30000元，神池公司為韓某某出具了收據(jù)。收據(jù)內(nèi)容為：“2012年6月25日今收到韓某某交來玉帶園2-1-502定金人民幣（大寫）叁萬元整￥30000收款單位河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收款人武”。
2012年7月2日，韓某某（乙方）與神池公司（甲方）簽訂《神池·玉帶園預(yù)定合同》，約定：“第一條乙方所預(yù)定的商品房位于平山縣“神池·玉帶園”項目2號樓1單元502號房。前述住宅建筑面積約133平方米，準確面積以房屋產(chǎn)權(quán)登記部門實測面積為準。屆時，購房款據(jù)實結(jié)算，多退少補。該房交付使用時間為2013年12月31日。甲方保證乙方所購房屋不存在任何形式的權(quán)利瑕疵，對因甲方與第三方之間的權(quán)屬糾紛而致乙方遭受的經(jīng)濟損失概由甲方承擔(dān)。第二條計價方式與價款甲乙雙方約定按建筑面積計價，單價2981.56元每平米，本合同第一條所約定的房屋總價款共計人民幣￥396547元。第三條付款方式、期限在簽訂本預(yù)定合同時，乙方選擇下列第叁種方式如期付款：1、……2、……3、銀行按揭乙方選擇銀行按揭付款方式交納預(yù)定款，首付款人民幣￥159547元（大寫壹拾伍萬玖仟伍佰肆拾柒元整）（辦理按揭貸款過程中如遇銀行政策調(diào)整，乙方應(yīng)按銀行最新相關(guān)規(guī)定補足首付款）。余款計人民幣￥237000元（大寫貳拾叁萬柒仟元整）以銀行按揭形式向甲方支付。銀行按揭系乙方與銀行之間的借貸行為，甲方僅協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)，若因乙方自身信用、收入等問題或政策調(diào)整等原因?qū)е乱曳綗o法獲得銀行按揭貸款，在甲方正式通知乙方30個工作日內(nèi)，乙方須一次性補足余款或轉(zhuǎn)為分期付款方式。第四條關(guān)于簽訂《商品房買賣合同》的約定甲方在具備簽訂《商品房買賣合同》條件后將以書面（包括紙質(zhì)信件、電子郵件和收集短信中任一方式）或電話的形式通知乙方，乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起15個工作日內(nèi)在甲方營業(yè)場所內(nèi)與甲方簽訂《商品房買賣合同》；逾期，乙方將不再享受甲方所提供的一切優(yōu)惠政策，本預(yù)定合同自動解除，甲方有權(quán)將該商品房自行處理。乙方要求甲方退還其已交房款的50%，其余房款自愿放棄，歸甲方所有。第五條甲方應(yīng)當(dāng)按期將該商品房交付乙方，如不能在約定的時間交付，甲方已乙方實際交款總額為基數(shù)，自本合同約定交房之日起，至實際交房之日止，按照日萬分之一的比例向乙方支付違約金；逾期180個工作日不能交房，應(yīng)有權(quán)選擇退房，甲方應(yīng)在乙方提出退房申請之日起30個工作日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，對乙方的各項損失及甲方應(yīng)付違約金按照其實際交房款總額1%一次性給付乙方。第六條……”
簽訂合同當(dāng)時，韓某某向神池公司交納首付款129547元，2013年6月18日，韓某某向神池公司交納天然氣開戶費2500元。2014年6月1日，韓某某交納暖氣接口費8650元。同日，雙方對房屋進行了交付，韓某某已經(jīng)裝修入住。庭審中，被告韓某某，韓某某向法庭提交水電費票據(jù)5張，金額共計1660元。另，神池公司所開發(fā)的神池·玉帶園房地產(chǎn)項目至今未能取得商品房預(yù)售許可證，韓某某的按揭貸款至今也未辦理。

本院認為：神池公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，神池·玉帶園系其開發(fā)的房地產(chǎn)項目。雙方簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。在雙方簽訂合同時，房屋尚未建成，故雙方簽訂的合同屬商品房預(yù)售合同性質(zhì)。韓某某主張雙方簽訂的合同屬于預(yù)約合同的意見，本院不予采納。因神池公司至今未取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定該合同無效。關(guān)于韓某某向本院提出的反訴請求，請求神池公司辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并承擔(dān)逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的違約責(zé)任的主張，本院不予支持。關(guān)于合同無效后，神池公司應(yīng)當(dāng)向韓某某承擔(dān)的民事責(zé)任，韓某某沒有提出反訴請求主張，并且涉及到房屋裝修的評估，當(dāng)事人不申請評估鑒定，不能正常啟動。故對該問題可另行解決，本案不予處理。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：

一、確認河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與韓某某于2012年7月2日簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》無效；
二、韓某某于本判決生效后三十日內(nèi)搬出平山縣玉帶園小區(qū)2-1-502號房產(chǎn)；
三、駁回韓某某的反訴請求。
案件受理費40元，由原告河北神池房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)（已交納）；反訴費1365元，由韓某某負擔(dān)（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

審判員 史增中

書記員： 霍小麗