上訴人（原審被告）：滄州榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：滄州市運(yùn)河區(qū)黃河西路北側(cè)阿爾卡迪亞國際大酒店。統(tǒng)一社會信用代碼：xxxx
法定代表人：謝金永，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:徐躍民，河北海岳律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張超，該公司職員。
被上訴人（原審原告）：昝某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河間市。
委托訴訟代理人：蔡寶國，男，漢族，住任丘市，系被上訴人昝某某之夫。
委托訴訟代理人：崔美虹，河北齊譽(yù)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：劉群英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住任丘市。
委托訴訟代理人：李得平，男，漢族，住任丘市，系被上訴人劉群英之夫。
訴訟代理人：崔美虹,河北齊譽(yù)律師事務(wù)所律師。上

上訴人滄州榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人昝某某、劉群英房屋買賣合同糾紛一案，河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院于2016年3月2日作出（2015）運(yùn)民初字第964號民事判決，滄州榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，向本院提起上訴。2016年8月2日，本院以（2016）冀09民終3086號民事裁定，將本案發(fā)回重審。2017年1月22日，河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院作出（2016）冀0903民初2266號民事判決，滄州榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，再次向本院提起上訴。本院于2017年5月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人滄州榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托訴訟代理人徐躍民、張超，被上訴人昝某某委托訴訟代理人蔡寶國，被上訴人劉群英委托訴訟代理人李得平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人滄州榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求：撤銷一審民事判決并發(fā)回重審或改判駁回被上訴人的訴訟請求。事實(shí)和理由：一、一審對本案中止的案件進(jìn)行判決，程序不合法。經(jīng)一審審理查明，被上訴人與上訴人簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)履行完畢，其已經(jīng)取得房產(chǎn)管理部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書。應(yīng)當(dāng)先由被上訴人提起行政訴訟，撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證書之后才能進(jìn)行審理本案，但是本案一審直接解除合同，上訴人返還被上訴人購房款，將導(dǎo)致被上訴人未支付價款的情況下持有房產(chǎn)證書，損害了上訴人的合法權(quán)利。二、一審判決解除合同錯誤。1、一審判決認(rèn)定被上訴人所購買的房屋排煙煙道不合格。但是上訴人對煙道的整改發(fā)生在交房日期之前，原審已經(jīng)提供了相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)。2016年7月6日，只是糾正原來錯誤的消防認(rèn)定，而不是重新進(jìn)行整改。2、產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積存在面積差，不是法定解除合同的法定條件，更不是約定解除條件。本案雙方訂立的合同約定出現(xiàn)面積差時是按照產(chǎn)權(quán)登記面積對價款多退少補(bǔ)，而不是解除合同，為此不符合解除合同的約定條件。產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積存在面積差，并沒有減少其室內(nèi)使用面積，公攤面積的存在是為了保障室內(nèi)使用面積的正常利用，也無損于被上訴人的權(quán)利，不構(gòu)成不能實(shí)現(xiàn)合同約定目的的法定解除條件。3、本案被上訴人訴請解除的商品房買賣合同上訴人的交付義務(wù)已經(jīng)履行完畢，其解除合同訴求不應(yīng)得到支持。辦理涉案的商品房產(chǎn)權(quán)證書是被上訴人主動配合辦理的結(jié)果，在己經(jīng)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記的情況下，其無權(quán)再行請求解除合同。三、一審判決確定的利息賠償及退還印花稅、契稅沒有合同依據(jù)及法律依據(jù)。一審判決拋棄合同當(dāng)事人的約定，以被上訴人貸款購買商鋪為由，將合同約定的違約利率變更為月息0.6%，缺乏合同依據(jù)及法律依據(jù)。另外，印花稅及契稅并非上訴人收取，一旦商品房買賣合同解除，被上訴人可以直接在稅務(wù)機(jī)構(gòu)退還，一審判決退還被上訴人沒有法律依據(jù)。
二被上訴人辯稱，一審判決正確，上訴人上訴理由不成立，望二審法院維持原判。1.本案不應(yīng)該中止審理，雙方之間是房屋買賣合同糾紛，上訴人明知本案在訴訟中還為此房辦理房產(chǎn)證，明顯存在惡意，辦理房產(chǎn)證的過程被上訴人不知情，房產(chǎn)證是否撤銷不影響本案房屋買賣合同解除，房產(chǎn)證沒有在被上訴人處。2.一審判決解除房屋買賣合同正確，上訴人遲延至今雙方?jīng)]有辦理房屋交接手續(xù)，此房不具備合同約定的交付條件，不具備使用性能，合同約定房的用途是餐飲，不能做其他用途，此房不具備經(jīng)營餐飲的條件，排煙通道不合格，上訴人稱已經(jīng)整改過，但被上訴人到現(xiàn)場去看，房屋還是原來的狀況，排煙通道沒有整改，此房公攤面積太大，房產(chǎn)證上顯示登記面積是84.83平米，合同約定建筑面積是77.48平米，面積誤差比為9.49%，超出3%，多出的面積是公攤面積，不是套內(nèi)面積，上訴人讓被上訴人承擔(dān)公攤面積費(fèi)用加大了被上訴人負(fù)擔(dān)，顯失公平。3.一審判決上訴人承擔(dān)損失退還印花稅、契稅正確，此費(fèi)用是購房實(shí)際損失，雙方解除買賣合同，損失應(yīng)當(dāng)返還給被上訴人，并承擔(dān)因解除買賣合同給被上訴人造成的實(shí)際損失。
二被上訴人向一審法院起訴請求：請求判令解除原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同，被告返還購買商品房已付購房款2264156元并支付利息、違約金、賠償給原告造成的損失等費(fèi)用。另外，要求被告支付現(xiàn)在購買同等條件房屋的價款與已付款之間的差價，以上共計(jì)3500000元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年6月24號，原、被告簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，原告購買被告開發(fā)的榮某國際購物廣場1層1405鋪商品房，合同約定建筑面積共77.48平方米，其中套內(nèi)建筑面積為43.9664平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e為33.5094平方米。房屋單價為29222.46元/平方米，房屋總價為2264156元。合同約定該房為按揭貸款，首付款為1134156元，剩余1130000元約定于2013年7月14日前按揭貸款支付。合同第八條、第九條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年12月25日前，按照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將綜合驗(yàn)收合格的的商品房交付買受人使用，逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同，并按買受人累計(jì)已付款的0.1%向買受人支付違約金。合同第十八條約定，買受人的房屋僅作商業(yè)使用。合同第五條約定，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。合同補(bǔ)充協(xié)議第三條約定，凡購買該自營區(qū)，僅限經(jīng)營餐飲。合同訂立后，原告于2013年7月23日支付房款1134156元，支付印花稅、契稅91698.34元，2013年9月25日支付房款1130000元，被告沒有按合同約定時間交付合格房屋給原告。另查明，2015年7月20日，滄州市運(yùn)河區(qū)公安消防大隊(duì)的消防監(jiān)督檢查記錄記載：榮某國際購物廣場1層1405號商鋪位于河北省滄州市運(yùn)河區(qū)榮某國際購物廣場地上第1層，建筑面積77.48平方米，經(jīng)營餐飲，該場所排油煙管道水平距離超過相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)檢查不合格，責(zé)令限期改正。2016年7月6日，該大隊(duì)的消防監(jiān)督檢查記錄記載：2016年7月6日，根據(jù)榮某公司申請，對我單位下發(fā)的（2015）第0095號消防監(jiān)督檢查記錄中不合格內(nèi)容進(jìn)行復(fù)查的請示，我單位派員對榮某國際購物廣場1層1405號商鋪進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)該單位已經(jīng)對排油煙管道進(jìn)行了整改，符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。還查明，本案在二審期間，被告為原告辦理了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)證記載，二原告的涉案房屋建筑面積84.83平方米，套內(nèi)建筑面積46.77平方米。
一審法院認(rèn)為，原、被告雙方于2013年6月24號簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，法院予以確認(rèn)。依合同約定，原告購買的此房僅限經(jīng)營餐飲，被告應(yīng)將符合該使用條件的房屋按約定時間交付給原告。2015年7月20日，被告所建房屋經(jīng)運(yùn)河區(qū)公安消防大隊(duì)消防監(jiān)督檢查，排煙通道不合格，不具備從事餐飲的條件，被告的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告雖然提供了2016年7月6日運(yùn)河區(qū)公安消防大隊(duì)消防監(jiān)督檢查記錄及向二原告送達(dá)逾期通知的回執(zhí)，但該兩份證據(jù)并不能證明被告在2014年12月25日后的90日內(nèi)即2015年3月25日前向原告交付合格房屋，根據(jù)合同約定，原告有權(quán)解除合同。另，被告提供的產(chǎn)權(quán)證記載，二原告的涉案房屋建筑面積84.83平方米，但合同約定建筑面積為77.48平方米，面積誤差比絕對值已達(dá)9.49%，超出了3%。按合同第五條約定，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。據(jù)此，原告亦有權(quán)解除合同。因此，原告要求解除合同、退還房款的主張，符合合同約定，原審法院予以支持。被告關(guān)于本案中不存在任何法定或約定解除合同事由的辯稱，原審法院不予采納。被告補(bǔ)充辯稱，原告已經(jīng)取得房證，被告的合同義務(wù)履行完畢，本案合同不應(yīng)當(dāng)再予解除。因被告履行合同不符合約定，原告已提起訴訟請求解除合同，在此情況下，被告履行合同辦證的行為不能對抗原告已經(jīng)開始的解除合同訴訟行為，原告仍享有合同解除權(quán)。被告的該辯稱理由不充分，原審法院不予采納。對于原告損失部分，雙方雖約定被告應(yīng)按付款的0.1%向原告支付違約金，但雙方約定的違約金低于原告的實(shí)際損失，原告的損失原審法院支持自原告交清房款之日（2013年9月25日）起，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，原審法院酌定為基準(zhǔn)利率的130%。原告支出的印花稅、契稅91698.34元，為原告購房的實(shí)際損失，被告亦應(yīng)予以返還。原告主張的其他損失，沒有提交相應(yīng)的證據(jù)，法院不予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、解除原、被告于2013年6月24號簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議。二、被告在判決生效后十日內(nèi)退還原告購房款、印花稅、契稅共計(jì)2355854.34元（2264156元+91698.34元）及利息（利息自2013年9月25日起至判決履行完畢之日止，利率按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率的130%計(jì)算）。三、駁回原告的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，被告應(yīng)按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)34800元，由被告滄州榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
本院二審期間，上訴人圍繞爭議事實(shí)提交現(xiàn)場煙道照片5張，證明現(xiàn)場的煙道設(shè)置是符合餐飲規(guī)范的，不存在被上訴人所提出的無法經(jīng)營餐飲問題。被上訴人發(fā)表如下質(zhì)證意見：對照片的真實(shí)性有異議，合同約定的交房期限內(nèi)排煙通道是不合格的，2015年7月20日運(yùn)河區(qū)消防大隊(duì)出具檢查記錄說明排煙通道不合格，原一審法官到現(xiàn)場勘察過，排煙通道不符合合同約定的從事餐飲的條件。買賣合同解除符合法律條件，實(shí)際房產(chǎn)證面積大于合同約定面積，合同對于房屋面積多退少補(bǔ)不明確，合同第五條產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，房價多退少補(bǔ)，不明確，面積誤差比達(dá)到九點(diǎn)多，最高院審理房屋買賣合同糾紛規(guī)定，房屋面積誤差比不能超百分之三，多出的7平米，是公攤面積，沒有加在套內(nèi)面積內(nèi)，當(dāng)時購房房價3萬元一平米，多出7平米是20多萬，被上訴人承擔(dān)20多萬元費(fèi)用顯失公平。合同約定的是制式條款，合同約定只能經(jīng)營餐飲，限制了被上訴人購買此房的經(jīng)營權(quán)，合同顯失公平，綜上，一審判決解除房屋買賣合同有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，按照合同法約定合同解除返還財(cái)產(chǎn)賠償損失，上訴人應(yīng)當(dāng)返還購房款及給被上訴人造成的損失，一審法院賠償公平公正。
本院二審查明的其他案件基本事實(shí)及證據(jù)均與一審判決相一致。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人雙方于2013年6月24日簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，本院予以確認(rèn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零五條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依照法律規(guī)定，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，對證據(jù)有無證明力和證明力大小進(jìn)行判斷，并公開判斷的理由和結(jié)果?！鄙显V人提交的5張現(xiàn)場煙道照片，被上訴人對其真實(shí)性存在異議，且2015年7月20日運(yùn)河區(qū)消防大隊(duì)出具檢查記錄說明排煙通道不合格，原一審法官到現(xiàn)場勘查過，排煙通道不符合合同約定的從事餐飲的條件，故本院對上訴人提交的5張現(xiàn)場煙道照片的證明力不予認(rèn)可。針對上訴人上訴請求中爭議的事實(shí)，一審已依照法律規(guī)定公開了判斷的理由和結(jié)果，一審的判斷均在法律規(guī)范之內(nèi)，本院予以支持。
綜上，滄州榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)25646元，由上訴人滄州榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　齊桂苓 審判員　　劉曉莉 審判員　　付　毅

書記員：張曄