上訴人（原審被告）：沈某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：黃平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖南省武岡市，宜昌市西陵區(qū)環(huán)城東路社區(qū)居委會推薦。委托訴訟代理人：蘇斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)，宜昌市西陵區(qū)環(huán)城東路社區(qū)居委會推薦。被上訴人（原審原告）：宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司，住所地宜昌市西陵區(qū)得勝街34-1-2號，統(tǒng)一社會信用代碼：91420500777561288Q。法定代表人：潘久陽，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：李秋月，湖北誠業(yè)律師事務所律師。

上訴人沈某因與被上訴宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司（以下簡稱鑫宜物業(yè)）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院(2017)鄂0502民初1347號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。沈某上訴請求：1.請求二審法院依法撤銷（2017）鄂0502民初1347號民事判決書（不服金額19954元）。2.由鑫宜物業(yè)承擔本案的全部訴訟費用。事實和理由：1.鑫宜物業(yè)所依據(jù)的物業(yè)服務合同系無效合同。新世紀廣場業(yè)主委員會從2009年到2017年3月，沒有召開過一次業(yè)主大會，其行為違反了《物業(yè)管理條例》第十二條、第三十三條，因此鑫宜物業(yè)與新世紀廣場業(yè)主委員會分三次續(xù)簽的《物業(yè)管理服務合同》無效。2.本案《物業(yè)管理服務合同》的服務房屋面積只是A、B座39815平方米，該服務面積不包括沈某的房屋。3.鑫宜物業(yè)未履行《物業(yè)管理服務合同》約定的義務，沈某拒交物業(yè)費合理合法。物業(yè)公司沒有履行合同相關義務，存在嚴重違約行為，業(yè)主基于最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條完全可以拒絕交納物業(yè)費并依此對物業(yè)公司進行抗辯。4.沈某房屋因漏水特別嚴重，雖已購買十幾年但無法裝修居住，且一直在向物業(yè)公司等部門反映，但時至今日未得到任何解決。5.鑫宜物業(yè)未舉證其已履行物業(yè)合同，一審法院僅依據(jù)《物業(yè)管理服務合同》就認定鑫宜物業(yè)已經(jīng)履行合同，證據(jù)不足。6.沈某的房屋未進行裝修且未入住，從未收到相應的催收物業(yè)費的通知。2015年4月前發(fā)生的物業(yè)收費已過訴訟時效，一審法院判決沈某支付84個月的物業(yè)費沒有法律依據(jù)。鑫宜物業(yè)辯稱，1.物業(yè)服務合同是有效合同，小區(qū)內業(yè)委會選舉與物業(yè)服務合同無關。2.小區(qū)內在規(guī)劃時只有A、B座，且只有一家物業(yè)公司。3.物業(yè)公司已經(jīng)履行了服務義務，漏水是房屋質量問題，在從事服務期間物業(yè)公司對此已向業(yè)委會多次反映情況。4.沈某雖然沒有居住，但沈某是業(yè)主，不能以是否居住作為繳納物業(yè)費的條件，鑫宜物業(yè)張貼催收通知書的行為應該認定為權利主張行為。鑫宜物業(yè)一審訴訟請求：1.沈某立即支付物業(yè)服務費19954元，違約金15623元，合計35577元；2.訴訟費由沈某承擔。一審判決認定的事實：沈某系新世紀廣場小區(qū)的業(yè)主，其房屋位于西陵區(qū)××號（所有權證號0203015，建筑面積為147.97平方米，規(guī)劃用途為住宅）。2010年1月17日、2011年1月17日、2013年1月17日、2015年1月26日，新世紀廣場業(yè)主委員會與宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司簽訂《物業(yè)管理服務合同》四份，約定新世紀廣場業(yè)主委員會將新世紀廣場小區(qū)委托宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司實行物業(yè)管理，委托管理期限從2010年1月17日19:00時至2017年1月16日18：00時止；高層物業(yè)管理費住戶由宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司按建筑面積每平方米1.55元向業(yè)主收取及相關委托管理事項、雙方的權利義務等內容。另，2010年的《物業(yè)管理服務合同》約定逾期交納物業(yè)管理費的，宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司可以從逾期之日起按應繳費用萬分之三加收滯納金，2013年調整為按應繳費用萬分之五加收滯納金。此后，宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司提供了物業(yè)服務，沈某未交納物業(yè)服務費。宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司多次進行催收，沈某仍拖欠2010年1月17日至2017年1月16日的物業(yè)服務費19954元。一審另認定，沈某的房屋存在外墻漏水的情況，宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司曾將情況向新世紀廣場業(yè)主委員會反映。一審判決認為，新世紀廣場業(yè)主委員會代表小區(qū)內全體業(yè)主與鑫宜物業(yè)簽訂的四份《物業(yè)管理服務合同》合法有效，對新世紀廣場小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力。宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司依約為沈某提供了物業(yè)管理服務，沈某應交納相應的物業(yè)管理費用。沈某的房屋雖存在滲水問題，但鑫宜物業(yè)曾向新世紀廣場業(yè)主委員會反映情況，該漏水問題最終能否妥善解決，不是鑫宜物業(yè)的職責。沈某另提出的其他拒付物業(yè)服務費的辯解，因未能舉證予以證實，不予采納。沈某關于部分物業(yè)服務費超過訴訟時效，與審理查明的事實不符，不應予以采納。關于鑫宜物業(yè)主張的滯納金，《物業(yè)管理服務合同》雖約定了計算標準，但未約定物業(yè)服務費的交納時間，故滯納金可從鑫宜物業(yè)起訴時起算?；谇笆隼碛?，一審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國物權法》第七十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、沈某向鑫宜物業(yè)支付物業(yè)服務費19954元，并以19954元為基數(shù)，從2017年7月18日起至物業(yè)服務費付清之日止以日萬分之五的標準向鑫宜物業(yè)支付滯納金。二、駁回鑫宜物業(yè)的其他訴訟請求。上列應付款項，于判決生效后十日內履行。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審法院同時一并決定本案受理費689元（鑫宜物業(yè)已預交），減半收取344.50元，由鑫宜物業(yè)負擔144.50元，沈某負擔200元。沈某負擔的訴訟費在履行上述判項時一并直接支付給鑫宜物業(yè)。在二審審理過程中，雙方均未提交新的證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，本案二審當事人爭議焦點為本案沈某提出拒交物業(yè)費的各項事由能否予以支持。一、關于訴訟時效的抗辯。本案鑫宜物業(yè)已經(jīng)舉證其自2010年起就在沈某的房屋門口張貼了催收物業(yè)費的通知，該催收通知能夠視作物業(yè)公司對沈某主張權利，此時訴訟時效中斷，重新起算，因此本案沈某關于鑫宜物業(yè)主張2015年之前的物業(yè)費已過訴訟時效期間的抗辯不予支持。二、關于新世紀小區(qū)業(yè)主委員會與鑫宜物業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》無效的抗辯。依據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。沈某以其未參與合同簽訂，未召開業(yè)主大會為由拒交物業(yè)費沒有法律依據(jù)。三、關于房屋漏水、物業(yè)公司未盡合同義務的抗辯。本案雖查明沈某的房屋存在外墻漏水的問題，但沈某未舉證鑫宜物業(yè)公司對此負有維修義務，其訴稱物業(yè)未履行的電梯維護管理等義務亦未舉證鑫宜物業(yè)因此存在根本性違約，因此，該項抗辯事由本院難以支持。四、關于沈某所有房屋不在鑫宜物業(yè)服務范圍的抗辯。依據(jù)本案鑫宜物業(yè)在一審的舉證，能夠說明沈某房屋屬于鑫宜物業(yè)管理區(qū)域的情況，沈某主張其不在鑫宜物業(yè)的服務區(qū)域但未舉證予以反駁，該抗辯沒有事實依據(jù)。綜上，對沈某的上訴請求和理由，本院不予支持。綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費299元，由沈某負擔。本判決為終審判決。