上訴人（原審被告）唐某某豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省玉田縣火炬產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
法定代表人劉建榮，該公司總經(jīng)理。
委托代理人宋宏存，河北冀信律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審第三人）李真。
委托代理人韓柏，河北韓柏律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）沈某某。
委托代理人楊瑞，河北楊瑞律師事務(wù)所律師。

上訴人唐某某豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱榮豐公司）、上訴人李真為與被上訴人沈某某房屋買賣合同糾紛一案，不服秦皇島市中級人民法院（2014）秦民初字第17號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人榮豐公司的代理人宋宏存，上訴人李真的代理人韓柏，被上訴人沈某某及其代理人楊瑞到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，榮豐公司在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，需要利用邵山枝所有的“小白樓”所在的土地。因此，2007年9月20日榮豐公司分別與當(dāng)時的房主邵山枝及河北省青龍滿族自治縣青龍鎮(zhèn)大丈子村委會簽訂了《拆遷補償協(xié)議》，將“小白樓”及其項下土地收歸己用，取得此地塊的使用權(quán)，此土地性質(zhì)為集體所有土地。2010年9月3日，沈某某與榮豐公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定榮豐公司以193.0729萬元的價格將青龍滿族自治縣服務(wù)街南段4號樓9號房（商辦樓）賣于沈某某，同時口頭約定將本案訴爭的“小白樓”一并打包賣于沈某某，價格為66.9萬元，合計價款為260萬元。2011年沈某某與榮豐公司的（2011）秦民一初字第13號房屋租賃合同糾紛一案中，秦皇島市中級人民法院庭審筆錄和榮豐公司出示的證據(jù)，榮豐公司承認(rèn)將商辦樓和小白樓賣給沈某某，價款是260萬元。合同簽訂后，沈某某分兩次將260萬元交于榮豐公司，榮豐公司為沈某某出具了收據(jù)。榮豐公司將“商辦樓”與“小白樓”一并交付沈某某。沈某某接收“小白樓”后，對其進行了整修。因沈某某長期不在青龍，此房處于無人管理狀態(tài)。2013年9月10日，榮豐公司與青龍鎮(zhèn)大丈子村村民李真簽訂《房屋買賣合同》一份，合同約定將本案訴爭的“小白樓”以120萬元的價格賣于李真，李真支付了價款，現(xiàn)“小白樓”被李真占有。以上事實有《商品房買賣合同》、《拆遷補償協(xié)議》及雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)予以證實。
原審認(rèn)為，榮豐公司與大丈子村委會及邵山枝簽訂了《拆遷補償協(xié)議》并支付了相應(yīng)的補償價款而取得了“小白樓”的所有權(quán)。后榮豐公司與沈某某簽訂“商辦樓”的買賣協(xié)議時，將“小白樓”一并打包賣于沈某某，沈某某支付了相應(yīng)的價款，榮豐公司將“小白樓”交付于沈某某，沈某某亦一直對“小白樓”占有使用，沈某某已取得了“小白樓”的所有權(quán)。榮豐公司此時對“小白樓”已喪失所有權(quán)，其再將“小白樓”賣于李真屬無權(quán)處分，其與李真的買賣合同屬效力待定合同，需榮豐公司取得處分權(quán)或權(quán)利人予以追認(rèn)，此合同方能產(chǎn)生法律效力，現(xiàn)榮豐公司既未取得處分權(quán)、權(quán)利人沈某某明確表示不認(rèn)可榮豐公司與李真的買賣合同，則榮豐公司與李真間關(guān)于“小白樓”的買賣合同屬無效合同。關(guān)于沈某某是否存在210萬元損失的問題。沈某某與葉金興簽定的協(xié)議中約定，如沈某某違約應(yīng)支付200萬元的違約金，現(xiàn)沈某某主張因榮豐公司將“小白樓”賣于李真致使其不能履行與葉金興的合同而賠償200萬元，該損失應(yīng)由榮豐公司與李真承擔(dān)。沈某某雖主張其有損失，但未能提供證據(jù)證實其損失實際發(fā)生，故其關(guān)于200萬元損失的主張不予支持。關(guān)于10萬元的財產(chǎn)損失，沈某某亦未能提供相應(yīng)證據(jù)證實其的相關(guān)財產(chǎn)損失，故此主張不予支持。綜上，榮豐公司與李真的《房屋買賣合同》，因榮豐公司屬無權(quán)處分，且事后未得到沈某某的追認(rèn)，故屬無效合同。沈某某主張的210萬元損失無相關(guān)證據(jù)予以證實，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：一、唐某某豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與李真簽訂的關(guān)于“小白樓”的買賣合同無效；二、駁回沈某某的其他訴訟請求。案件受理費23600元，由唐某某豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
二審查明，榮豐公司與邵山枝的拆遷補償協(xié)議中約定，本協(xié)議簽訂后，乙方（邵山枝）必須將該住宅樓的各種證照交給甲方（榮豐公司），此房屋所有權(quán)歸甲方所有，以后甲方辦理與此相關(guān)的各種手續(xù)，乙方必須協(xié)助，給出具相應(yīng)的手續(xù)及證明等。該份拆遷補償協(xié)議的中證方為大丈子村委會。榮豐公司對該房屋所占用集體土地也進行了補償，大丈子村委會獲得14.7萬元的土地補償款，在榮豐公司與大丈子村委會簽訂的補償協(xié)議中約定，協(xié)議簽訂后，如甲方（榮豐公司）需辦理各種手續(xù)，乙方（大丈子村委會）必須給予協(xié)助，出現(xiàn)邊界糾紛，乙方負(fù)責(zé)解決。至今小白樓所屬土地仍為集體土地。
二審查明的其他事實與一審一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于榮豐公司是否將小白樓賣與沈某某。盡管榮豐公司與沈某某沒有針對小白樓的買賣簽訂書面合同，但沈某某向榮豐公司支付了66.9萬元的購房款，榮豐公司向沈某某交付了房屋，從2010年9月份開始沈某某一直占有使用小白樓。榮豐公司與沈某某之間針對小白樓形成了事實上的買賣關(guān)系。榮豐公司辯稱其并沒有將小白樓賣與沈某某，而是出租給沈某某，并稱收據(jù)上的房款為財務(wù)人員筆誤，實為租房款。該辯解明顯不合常理。庭審中榮豐公司稱小白樓每年的租金為6-7萬元左右，租賃期限為兩年，66.9萬元明顯高于小白樓兩年的租金，榮豐公司解釋其余部分是沈某某租賃其他房產(chǎn)的租金。但在雙方的租賃合同糾紛案件中，榮豐公司又主張該66.9萬元是小白樓的購房款，并非租金。榮豐公司的主張前后矛盾，難以自圓其說。榮豐公司沒有充分的證據(jù)以及合理的理由推翻其在另案中承認(rèn)的事實。榮豐公司在將小白樓交付給沈某某的同時，一并將其與青龍鎮(zhèn)大丈子村委會以及邵枝山簽訂的《拆遷補償協(xié)議》以及《地籍調(diào)查表》、青龍縣國土資源部門繪制的邵山枝住宅現(xiàn)狀圖等相關(guān)手續(xù)交付給沈某某，如果雙方僅為出租關(guān)系，無需交付確定權(quán)利歸屬的原始憑證和相關(guān)手續(xù)。關(guān)于榮豐公司提出小白樓的房款為66.9萬元明顯偏低不合常理的辯解，由于沈某某與榮豐公司有合作關(guān)系，沈某某在榮豐公司開發(fā)的房產(chǎn)項目中開辦超市，投入了大量資金，榮豐公司將小白樓以66.9萬元的價格賣與沈某某是基于雙方的合作關(guān)系，對沈某某投資的一種補償和優(yōu)惠。故不能單純以66.9萬元低于榮豐公司購買小白樓時支出的價格而否認(rèn)雙方買賣關(guān)系存在。小白樓所屬土地為集體土地，榮豐公司與沈某某均非大丈子村村民，榮豐公司通過拆遷補償?shù)姆绞饺〉昧诵“讟堑南嚓P(guān)權(quán)益，榮豐公司將小白樓賣與沈某某后，其對小白樓的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移給沈某某，榮豐公司不再對小白樓享有權(quán)利，不得再次對小白樓進行處分。榮豐公司與李真簽訂房屋買賣合同，再次將小白樓出賣的行為是無效的。且榮豐公司再次出賣小白樓的行為具有明顯的惡意，違背了誠實信用這一民事行為所應(yīng)遵循的基本原則，不應(yīng)得到法律的保護。一審直接認(rèn)定小白樓的所有權(quán)歸屬欠妥，但一審判令榮豐公司與李真房屋買賣合同無效的判決結(jié)果是正確的，本院予以維持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費負(fù)擔(dān)不變。二審案件受理費80元，由唐某某豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王　巍 代理審判員　　馬艷輝 代理審判員　　申　毅

書記員：張萌