原告沈建新，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省棗陽市西城開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：吉鋒，棗陽市中興法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告：方某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省棗陽市。
委托訴訟代理人：張勇，湖北勝和律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告：棗陽圣龍騰云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱圣龍騰云公司）。住所地：棗陽市襄陽路67號(hào)。（未到庭）
法定代表人：吳云順，該公司總經(jīng)理。

原告沈建新訴被告方某、圣龍騰云公司執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行審理，原告沈建新的委托訴訟代理人吉鋒、被告方某的委托訴訟代理人張勇到庭參加了訴訟，被告圣龍騰云公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。
原告沈建新向本院提出訴訟請求：1、要求立即停止對原告所有的位于棗陽市襄陽路67號(hào)“柏林陽光城”3幢106號(hào)56.10平方米商住房的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除查封；2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2013年4月16日，原告與被告圣龍騰云公司簽訂商品房買賣合同，被告圣龍騰云公司將其位于棗陽市襄陽路67號(hào)“柏林陽光城”3幢106號(hào)56.10平方米商住用房以總價(jià)525000元出賣給原告，合同簽訂后并在房產(chǎn)局辦理了備案登記，原告向圣龍騰云公司付清了購房款，圣龍騰云公司將房屋交付給原告占有至今。原告曾多次找圣龍騰云公司要求辦理房屋過戶，但該公司一直推諉未予及時(shí)辦理。而被告方某因與圣龍騰云公司民間借貸糾紛一案，在審理中申請財(cái)產(chǎn)保全，將原告所購買的上述房屋進(jìn)行查封。執(zhí)行中，棗陽法院又于2016年9月12日作出（2016）鄂0683執(zhí)824號(hào)執(zhí)行裁定，將上述房屋再次查封。原告得知后即向法院提出執(zhí)行異議，卻被裁定駁回。原告對執(zhí)行標(biāo)的享有物權(quán)，故根據(jù)民事訴訟法第227條規(guī)定，向法院提起執(zhí)行異議之訴，請求依法支持原告訴請。
被告方某辯稱：本案爭議房屋屬于經(jīng)營性用房，并不是用于居住的消費(fèi)性房屋，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十九條規(guī)定情形，不能適用房屋物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)原則。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原裁定正確，繼續(xù)執(zhí)行，駁回原告的訴訟請求。
被告圣龍騰云公司未到庭參加訴訟，亦未向本院提交書面答辯狀。
原告沈建新為證明其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，向本院提交了下列證據(jù)：
第一組證據(jù)：原告身份證復(fù)印件，為證明原告主體身份。
第二組證據(jù)：1、（2015）鄂棗陽南民初字第00366-1號(hào)民事裁定書；2、（2016）鄂0683執(zhí)824號(hào)執(zhí)行裁定書。以此證明法院將圣龍騰云公司出售給原告的“柏林陽光城”3幢106號(hào)營業(yè)用房進(jìn)行了錯(cuò)誤保全凍結(jié)和執(zhí)行查封。
第三組證據(jù)：（2016）鄂0683執(zhí)異第3,5號(hào)執(zhí)行裁定書及送達(dá)回證的復(fù)印件，以此證明法院駁回了原告的合法執(zhí)行異議，原告在法定期限內(nèi)提起訴訟。
第四組證據(jù)：1、沈建新與圣龍騰云公司于2013年4月16日簽訂的合同編號(hào)為HL035的《棗陽市商品房買賣合同》，合同備案號(hào)WX13000373；2、圣龍騰云公司出具的購房款收據(jù)6張，銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票1份，沈建新建設(shè)銀行賬戶查詢結(jié)果及交易明細(xì)1份。該組證據(jù)為證明，在本院查封之前，圣龍騰云公司已將本案訴爭房屋以525000元的價(jià)格出售給原告，購房合同并在房產(chǎn)管理部門備案，原告已全額支付了全部購房款。
第五組證據(jù)：1、襄陽市寶宇物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司棗陽管理處于2013年5月20日、2013年6月24日出具的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)收據(jù)3份；2、沈建新就本案訴爭房屋與李成鋒于2013年7月1日簽訂的租賃合同1份。該組證據(jù)為證明原告自購房后一直占有、使用、受益該營業(yè)用房的事實(shí)。
第六組證據(jù)：圣龍騰云公司于2016年12月23日出具的證明1份，證明原告自購房后多次找圣龍騰云公司要求辦理產(chǎn)權(quán)登記，但由于該公司原因拖延未辦。
第七組證據(jù)：1、方某與圣龍騰云公司于2015年6月16日簽訂的借款協(xié)議復(fù)印件1份；2、棗房字第××號(hào)房權(quán)證復(fù)印件1份。該組證據(jù)為證明，由于圣龍騰云公司將本案訴爭房屋抵押給方某，致使原告過戶不能。
被告方某為證明其辯稱主張，向本院提交了下列證據(jù)：
第一組證據(jù)：1、棗房字第××號(hào)房權(quán)證原件；2、2014年12月15日方某接收圣龍騰云公司抵押房產(chǎn)證清單1份。為證明圣龍騰云公司在向方某借款時(shí)，已將本案訴爭房屋抵押給方某，并將房權(quán)證原件交付給方某。
第二組證據(jù)：棗陽市住房保障和房屋管理局于2015年11月3日出具的查檔情況說明，為證明本案訴爭房屋仍登記為圣龍騰云公司所有。
被告圣龍騰云公司未向本院提交證據(jù)。
本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了庭審質(zhì)證，被告方某對原告所舉上述第一、二、三、四組證據(jù)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為第二、三組證據(jù)不能證明法院查封錯(cuò)誤，第四組證據(jù)中的合同即使進(jìn)行了備案，也不是法律意義上的登記；對第五組證據(jù)真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性提出異議，認(rèn)為物業(yè)公司的證明不能直接證明原告交納了物業(yè)費(fèi)，沈建新的工商營業(yè)執(zhí)照所載明經(jīng)營場所與本案訴爭房屋所在地不符；對第六組證據(jù)提出異議，認(rèn)為不符合證據(jù)形式，沒有具體經(jīng)辦人簽字，也沒有說明未進(jìn)行房屋登記的理由；對第七組證據(jù)真實(shí)性無異議，但不能證明原告主張。原告沈建新對被告方某所舉上述證據(jù)的真實(shí)性均未提出異議，但認(rèn)為不能達(dá)到其證明目的，這些證據(jù)恰恰證明圣龍騰云公司至今未給原告辦理房產(chǎn)登記，錯(cuò)誤在被告，不在原告；而抵押房產(chǎn)清單只能證明圣龍騰云公司與方某之間存在民間借貸關(guān)系，并未在房產(chǎn)部門辦理抵押登記，不能對抗本案原告對房屋享有的實(shí)體權(quán)利。當(dāng)事人對真實(shí)性無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)；被告方某對原告所舉證據(jù)五提出異議，但并經(jīng)本院現(xiàn)場查看，沈建新確實(shí)使用該組證據(jù)中的營業(yè)執(zhí)照在本案訴爭房屋從事個(gè)體經(jīng)營，該組證據(jù)客觀真實(shí)，本院予以確認(rèn)；對證據(jù)六圣龍騰云公司出具的證明提出異議，但該證明加蓋有圣龍騰云公司的公章，客觀真實(shí)，且與被告方某所舉第一組證據(jù)中的抵押財(cái)產(chǎn)清單相印證，本院予以確認(rèn)。原告對被告方某所舉以上舉證的真實(shí)性均未提出異議，本院確認(rèn)其真實(shí)性，對證明目的提出的異議，本院將在對爭議焦點(diǎn)的分析中進(jìn)行論述。
結(jié)合上述證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2015年6月16日，方某（甲方）與圣龍騰云公司（乙方）簽訂《借款合同》，約定：“乙方向甲方短期借款1500000元，借款期限一個(gè)月，自2015年6月16日自2015年7月15日；乙方以完全自己產(chǎn)權(quán)的3間商鋪2套住房作為擔(dān)保向甲方借款，該3間商鋪房產(chǎn)證號(hào)依次為：棗房字第××號(hào)、棗房字第××號(hào)、棗房字第××號(hào)；2套住宅房的房產(chǎn)證號(hào)依次為棗房字第××號(hào)、棗房字第××號(hào)；借款到期后，乙方一次性還清借款1500000元，同時(shí)甲方退還乙方3間商鋪2套住宅房產(chǎn)證等?！奔追教幱煞侥澈炞?，乙方處由謝曉琳代表簽字，并加蓋圣龍騰云公司的公章。方某向圣龍騰云公司提供了約定的借款，圣龍騰云公司將上上述房屋的房權(quán)證交給方某，該五套房屋均坐落于棗陽市襄陽路67號(hào)“柏林陽光城”，于2011年11月進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)人為圣龍騰云公司，其中房權(quán)證號(hào)為棗房字第××號(hào)房屋位于6號(hào)樓108號(hào)，面積68.55平方米。借款到期后，圣龍騰云公司未能償還，方某遂向本院提起民間借貸糾紛訴訟。本院在審理該案中，根據(jù)方某提出的財(cái)產(chǎn)保全申請，作出（2015）鄂棗陽南民初字第00366-1號(hào)民事裁定，于2015年12月9日在房產(chǎn)管理部門辦理查封登記，將圣龍騰云公司位于棗陽市襄陽路67號(hào)（柏林陽光城）6號(hào)樓108號(hào)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為棗房字第××號(hào)的房屋以及其他三套房屋處分權(quán)予以凍結(jié)。該案進(jìn)入執(zhí)行程序后，本院于2016年9月12日作出（2016）鄂0683執(zhí)824號(hào)執(zhí)行裁定，將上述四套房屋予以查封。案外人沈建新知曉查封情況后，于2016年12月6日對執(zhí)行標(biāo)的6號(hào)樓108號(hào)房屋向本院提出執(zhí)行異議。本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案爭議房屋為一層門面房，房屋的性質(zhì)屬于經(jīng)營性用房，而非居住用房，案外人沈建新的異議不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，不能適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)原則，其異議理由不能成立。遂于2016年12月12日作出（2016）鄂0683執(zhí)異34號(hào)執(zhí)行裁定，駁回沈建新的異議。沈建新對裁定不服，于2016年12月27日向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴，要求停止對位于棗陽市襄陽路67號(hào)“柏林陽光城”6幢108號(hào)68.55平方米商住房的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除查封。
沈建新于2013年3月4日與圣龍騰云公司簽訂合同編號(hào)為HL033的《商品房買賣合同》，主要約定：沈建新購買圣龍騰云公司位于棗陽市襄陽路67號(hào)“柏林陽光城”6幢108號(hào)68.55平方米商住房，總價(jià)款590000元，于2013年5月17日付100000元，下余房款195000元于2013年11月30日前一次性付清，圣龍騰云公司在2015年12月2日前向沈建新交付房屋等。該合同并在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案，合同備案號(hào)WX13000380。合同簽訂后，沈建新于2013年3月12日通過其工商銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付購房款295000元，圣龍騰云公司向其出具收據(jù)，交付了合同約定房屋，并于當(dāng)月25日為沈建新開具了金額為590000元的銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。后沈建新又于2013年5月17日通過其工商銀行賬戶再次轉(zhuǎn)賬支付購房款100000元，于2014年1月3日、1月27日、9月1日分別現(xiàn)金交付購房款50000元、20000元和50000元。沈建新取得上述房屋后，開始使用該房屋從事家電批發(fā)、零售個(gè)體經(jīng)營至今。沈建新曾多次要求圣龍騰云公司辦理房屋過戶登記，但圣龍騰云公司推脫至今未予辦理。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為：原告是否對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除執(zhí)行的權(quán)益？
本案所涉房屋雖然在本院查封之時(shí)登記在圣龍騰云公司名下，但在本院查封之前，案外人沈建新已與圣龍騰云公司于2013年3月4日針對本案所涉房屋簽訂商品房買賣合同，該合同是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律規(guī)定，屬合法有效合同；該合同并在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案登記，已具有排他性。合同簽訂后，圣龍騰云公司于2013年3月12日向沈建新交付房屋，沈建新合法占有該房屋，并使用該房屋從事個(gè)體經(jīng)營進(jìn)行收益；同時(shí)，沈建新在本院查封之前已付清全部購房款590000元，至于房屋未能辦理過戶登記，沈建新在付清購房款后也多次要求圣龍騰云公司辦理過戶登記，但因圣龍騰云公司尚欠方某的借款未償還，并將房權(quán)證抵押在方某處，圣龍騰云公司始終推脫未予協(xié)助辦理，并非因沈建新自身原因造成；雖然沈建新可以通過起訴來行使物權(quán)登記請求權(quán)并通過法院強(qiáng)制執(zhí)行來完成物權(quán)變動(dòng)，但其為普通民事主體，不能要求其具備法律專業(yè)者所應(yīng)有的常識(shí)。因此，不能視為其有過錯(cuò)。而方某與圣龍騰云公司之間糾紛屬民間借貸糾紛，即為金錢債權(quán)，沈建新針對本案不動(dòng)產(chǎn)提出的異議，已滿足了《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條規(guī)定的無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于金錢債權(quán)，故其權(quán)利足以排除執(zhí)行，應(yīng)予支持。被告方某辯稱，本案所涉房屋系登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的不動(dòng)產(chǎn)，按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十九條規(guī)定，只有在所購房屋系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋時(shí)，才能以物權(quán)期待權(quán)主張排除執(zhí)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十九條規(guī)定的是房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件。房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)，也叫弱者保護(hù)，是指在執(zhí)行程序中，基于對消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)，賦予消費(fèi)者對買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力。消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)相比無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)而言，雖然異議指向的標(biāo)的物必須是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買的用于生活居住的唯一房屋，但其對消費(fèi)者保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)，既不要求主觀上無過錯(cuò)，也不要求交付全部價(jià)款，更不要求占有房屋，總體上比較寬泛，主要是為了在房價(jià)高企的當(dāng)今社會(huì)，針對不能滿足上述規(guī)定第二十八條保護(hù)條件的消費(fèi)者，保護(hù)其唯一的安身立命之所，使其對房屋的物權(quán)期待權(quán)可以在順位上優(yōu)先于其他債權(quán)。因此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條和第二十九條的規(guī)定并非是互相排除適用，第二十九條的保護(hù)條件實(shí)際是對第二十八條的例外規(guī)定，被告方某的辯稱理由不能成立，本院不予采信。被告圣龍騰云公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，并不影響本案審理，本院可依法缺席判決。綜上，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四規(guī)定，缺席判決如下：

停止對棗陽市襄陽路67號(hào)（柏林陽光城）6幢1樓108號(hào)房屋的執(zhí)行，并解除查封。
案件受理費(fèi)9700元，由被告方某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。

審判長 靳寶華
審判員 艾斌
審判員 谷中合

書記員： 張誼君