上訴人（原審原告）：汪某某。
委托代理人：江明炎，湖北藍宇律師事務(wù)所律師。
委托代理人：涂敦富，荊州市荊州區(qū)正信法律服務(wù)所法律工作者。
上訴人（原審被告）：荊州市沙市紡織化工研究所，住所地荊州市沙市區(qū)豉湖路中段。
法定代表人：陳道宏，該研究所所長。
委托代理人：朱天鵬，湖北博智律師事務(wù)所律師。
委托代理人：盧漢云，湖北博智律師事務(wù)所律師。

上訴人汪某某因與上訴人荊州市沙市紡織化工研究所（下稱紡化研究所）合同糾紛一案，不服荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人汪某某及其委托代理人江明炎、涂敦富，上訴人荊州市沙市紡織化工研究所的法定代表人陳道宏及委托代理人朱天鵬、盧漢云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審認定，2006年6月12日，原告汪某某與被告紡化研究所簽訂《合作協(xié)議書》，約定：汪某某向紡化研究所投資人民幣300萬元作為危房改建資金，其中原告汪某某先行向被告紡化研究所出借50萬元為危房改建前期建房手續(xù)費用，250萬元為建房資金，此300萬元由紡化研究所分三期償還，如無力償還則用門面作抵，紡化研究所將綜合樓工程以包工包料的形式承包給汪某某，如違約則賠償汪某某損失100萬元。合同訂立后，原告汪某某于2006年6月12日向被告紡化研究所提供借款50萬元，上述危房改建工程未實際實施。2007年11月23日，被告紡化研究所召開職工代表大會，23名職工參加并簽字決定由汪某某代紡化研究所償還荊州市古城國有投資有限責(zé)任公司的欠款，并承建紡化研究所6層辦公大樓，總建筑面積為7100平方米，雙方平分，即辦公大樓一、二、三層歸汪某某，四、五、六層歸紡化研究所。2007年12月6日，被告紡化研究所與原告汪某某簽訂《抵押借款合同書》，約定：紡化研究所為建設(shè)工程向汪某某借款總額為230萬元；還款時間為2008年12月30日前；紡化研究所以土地、房屋抵押擔(dān)保，并保證于2008年4月30日辦好所有建房手續(xù)，建房所需資金雙方另外簽訂補充協(xié)議；違約金為100萬元，糾紛由雙方協(xié)商解決，如不能解決由荊州區(qū)人民法院管轄。被告紡化研究所的職工張紅、胡亞麗等6人也在此合同上簽字。合同訂立后，原告汪某某分別于2007年12月10日、2008年1月31日向被告紡化研究所提供借款44萬元、16萬元。被告紡化研究所于2008年6月18日向原告汪某某發(fā)出《關(guān)于終止履行“投資建房合作協(xié)議書”的通知》。2009年1月8日，被告紡化研究所將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的15間門面交付給了原告汪某某。2009年3月12日，原告汪某某與被告紡化研究所簽訂《協(xié)議書》，該協(xié)議書主要約定：原、被告就2007年11月6日借款及利息一事達成如下協(xié)議：一、被告紡化研究所償還原告汪某某借款本金140萬元及利息60萬元，原告汪某某再借給被告紡化研究所100萬元辦福利院；二、被告紡化研究所以位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)及土地抵償其債務(wù)；三、原告汪某某借給被告紡化研究所的100萬元應(yīng)扣減原告汪某某已收取的租金116600元，實際應(yīng)付借款為883400元；五、單方違約，應(yīng)賠償對方經(jīng)濟損失100萬元。被告的職工張紅、胡亞麗等4人也在合同上簽字。合同簽訂后，原告汪某某分別于2009年3月13日、2009年6月10日、2009年8月3日向被告紡化研究所提供借款60萬元、45000元、20000元。被告紡化研究所將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)全部交付給了原告汪某某，但因該宗土地的性質(zhì)需辦理審批手續(xù)而未按協(xié)議辦理過戶手續(xù)，汪某某于2009年3月19日訴至一審法院，雙方在審理中經(jīng)一審法院主持調(diào)解達成協(xié)議，一審法院作出（2009）荊民初字第331號民事調(diào)解書。2010年11月，一審法院作出（2010）荊民監(jiān)字第3號民事裁定書裁定此案再審。經(jīng)再審，一審法院于2012年2月29日作出（2011）荊民再字第1號民事判決。本案上訴后，荊州市中級人民法院作出（2012）鄂荊州中民再上終第4號民事裁定書裁定發(fā)回一審法院重審。在發(fā)回重審中，原告汪某某向一審法院提交變更訴訟請求申請書，將其訴訟請求變更為：1、解除原被告雙方于2009年3月12日訂立的協(xié)議書；2、被告以其抵償給原告的位于沙市豉湖路20號房地產(chǎn)按現(xiàn)狀和現(xiàn)行市場評估價值賠償原告經(jīng)濟損失；3、被告向原告支付違約金100萬元。
另認定，紡化研究所土地的土地使用權(quán)類型為劃撥土地，地類（用途）為科研。荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面的證載建筑面積900.14㎡，湖北五環(huán)資產(chǎn)評估有限公司對荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面的實際測量面積為1073.46㎡。湖北五環(huán)資產(chǎn)評估有限公司鄂五環(huán)資評字（2013）第102號資產(chǎn)評估報告書對位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)評估意見為：一、委估房地產(chǎn)按實際假設(shè)一樓為門面房、二樓為辦公用房的情況下的市場價值為8163200元。其中委估房地產(chǎn)的評估值為7954500元、委托構(gòu)筑物的評估價值為208700元；二、委估房地產(chǎn)按證載用途假設(shè)一、二樓均為辦公用房的情況下的市場價值為5614200元。其中一樓的評估值為3705000元（一樓證載建筑面積900.14㎡的評估值為3106800元）、二樓評估值為1700500元、委托構(gòu)筑物的評估價值為208700元。
一審認為，原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》，從內(nèi)容上分析，該協(xié)議屬代物清償合同，是針對原、被告雙方于2006年6月12日簽訂的《合作協(xié)議書》及2007年12月6日簽訂的《抵押借款合同書》所形成的合同之債而達成的新的協(xié)議?；谠摵贤某闪ⅲ?、被告雙方于2006年6月12日簽訂的《合作協(xié)議書》及2007年12月6日簽訂的《抵押借款合同書》所形成的合同之債歸于消滅。原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》，從形式上分析，該合同由原告及被告簽訂合同時的法定代表人簽名和加蓋印章后，該合同即成立。被告主張其原法定代表人尤兵與原告汪某某惡意串通、損害集體利益和該合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，主張合同無效，但被告就其原法定代表人尤兵與原告汪某某惡意串通、損害集體利益的事實，未提交相關(guān)證據(jù)加以佐證，且原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》，該合同在簽訂時，被告荊州市沙市化工紡織研究所的土地使用權(quán)系以劃撥的方式取得，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》并未禁止以劃撥的方式取得的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，故該合同雖違反管理性規(guī)定但并未違反禁止性規(guī)定，一審法院對其該項主張不予采納并認定原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》為有效合同。該合同因被告一直未為原告辦理審批過戶手續(xù)，現(xiàn)原告主張解除雙方于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以解除。關(guān)于原告要求被告以其抵償給原告的位于沙市豉湖路20號房地產(chǎn)按現(xiàn)狀和現(xiàn)行市場評估價值賠償原告經(jīng)濟損失的訴訟請求，上述合同解除后，尚未履行的，應(yīng)當(dāng)終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況及合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并要求賠償損失。原告汪某某請求賠償損失應(yīng)予支持。原告汪某某與被告紡化研究所于2009年3月12日簽訂《協(xié)議書》主要內(nèi)容中的第二項“被告荊州市沙市紡織化工研究所以位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)及土地抵償其債務(wù)”的約定中“荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)及土地”應(yīng)屬抵償標的物的名稱，且原、被告雙方均未舉證證明紡化研究所位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面在抵償債務(wù)時系按當(dāng)時的門面價值抵償，故一審法院按土地使用權(quán)證中的證載用途參照湖北五環(huán)資產(chǎn)評估有限公司鄂五環(huán)資評字（2013）第102號資產(chǎn)評估報告書鑒定意見第二項假設(shè)委估房地產(chǎn)按證載用途一、二樓均為辦公用房的情況下的市場價值為5614200元的鑒定意見，對原告第二項訴訟請求主張的經(jīng)濟損失支持5614200元。關(guān)于原告主張被告支付100萬元違約金的訴訟請求，因損失賠償額足以彌補被告違約所造成的損失，一審法院對其該項訴請不予支持。基于原、被告于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》及被告紡化研究所已將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)實際交付給原告汪某某的事實，其在上述房產(chǎn)上添附鋼構(gòu)棚時，原告汪某某對上述房產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利，且該鋼構(gòu)棚拆除后，不利于保持其原有價值，故一審法院對原告汪某某于2010年在位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)上添附的鋼構(gòu)棚價值，按湖北五環(huán)資產(chǎn)評估有限公司鄂五環(huán)資評字（2013）第102號資產(chǎn)評估報告書中確定的鋼構(gòu)棚凈值認定為208700元。結(jié)合合同解除的法律事實及上述認定損失額度及鋼構(gòu)棚凈值，原告汪某某應(yīng)將其現(xiàn)占有、使用、收益的位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)（含原告汪某某自行添附的鋼構(gòu)棚）返還給被告荊州市沙市化工紡織研究所；被告荊州市沙市化工紡織研究所亦應(yīng)同時賠償原告汪某某經(jīng)濟損失5822900元。經(jīng)一審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、解除原告汪某某與被告荊州市沙市紡織化工研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》；二、被告荊州市沙市紡織化工研究所賠償原告汪某某賠償經(jīng)濟損失5822900元。三、原告汪某某將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)（含原告汪某某添附的鋼構(gòu)棚）返還給被告荊州市沙市紡織化工研究所；四、駁回原告汪某某的其他訴訟請求。上述第二、三判項確定的給付及返還義務(wù)，于本判決生效后十五日內(nèi)同時履行，逾期未履行，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費30800元，再審財產(chǎn)保全費5000元，由原告汪某某負擔(dān)10240元；被告紡化研究所負擔(dān)25560元。
二審經(jīng)審理查明：2006年6月12日，汪某某與紡化研究所簽訂《合作協(xié)議書》一份，其中約定：汪某某向紡化研究所投資人民幣300萬元作為其危房改建資金，其中汪某某先行借給紡化研究所50萬元，作為危房改建前期建房手續(xù)費用，另250萬元為建房資金。另約定了分期償還借款，如紡化研究所無力償還借款，用門面作抵，一樓、二樓、三樓每平方米人民幣分別為肆仟元、貳仟元、壹仟伍佰元整，由汪某某選擇。紡化研究所借款時必須將現(xiàn)有的房產(chǎn)證件抵押給汪某某，如在三個月內(nèi)辦好危房改建的相關(guān)手續(xù)，汪某某不收取紡化研究所的利息，否則按國家商業(yè)銀行貸款現(xiàn)利率三倍收息?！逗献鲄f(xié)議書》簽訂后，上訴人紡化研究所于2007年3月20日向上訴人汪某某出具50萬元的收條一張，該收條注明收款方式“現(xiàn)金”。紡化研究所于2007年11月9日申報建設(shè)項目，荊州市城市規(guī)劃管理局于2007年11月16日對紡化研究所申報項目審查結(jié)果作出通知：“規(guī)劃范圍還有其他單位，需先辦理用地手續(xù)（屬劃撥用地，還應(yīng)取得項目批準文件）。另需按設(shè)計方案審查意見對方案進行修改。”2007年11月23日，紡化研究所召開職工代表大會，23名職工參加并簽字決定由汪某某代紡化研究所償還荊州市古城國有投資有限責(zé)任公司的欠款，并承建紡化研究所6層辦公大樓，總建筑面積為7100平方米，雙方平分，即辦公大樓一、二、三層歸汪某某，四、五、六層歸紡化研究所。2007年12月6日，紡化研究所與汪某某簽訂《投資建房補充協(xié)議書》一份，同時雙方又簽訂《抵押借款合同書》一份，紡化研究所的職工張紅、胡亞麗等6人在《投資建房補充協(xié)議書》及《抵押借款合同書》的“職工代表”處簽字。《抵押借款合同書》主要約定為：甲（紡化研究所）、乙（汪某某）雙方于2006年6月12日簽訂了《合作協(xié)議書》，乙方借給甲方人民幣伍拾萬元，由于甲方違約，該協(xié)議未能如期履行，根據(jù)甲方建設(shè)發(fā)展需要，本著平等自愿的原則，甲乙雙方重新簽訂該協(xié)議，具體條款如下：一、雙方同意協(xié)商補給乙方的損失及利息30萬元，在簽協(xié)議同時，轉(zhuǎn)為向乙方的借款，合計80萬元。二、甲方辦理危房重建手續(xù)費及償還國資委打包債務(wù)還需150萬元，由乙方借與。70萬元償還債務(wù)由甲方包辦（2007年11月30日前乙方付甲方35萬元，2007年12月30日前付25萬元，工程完工后付余下的10萬元），剩下的80萬元專項辦理建房手續(xù)費用，由乙方保管直接付給有關(guān)部門。三、甲方必須于2008年4月30日將建房手續(xù)完備，確保2008年7月動工。六、借款利息從簽訂之日起按中國農(nóng)村信用社的貸款三
倍利息計算。七、還款時間：2008年12月30日前還清借款及利息，計息金額230萬元整。九、違約金為100萬元，紡化研究所以土地房屋擔(dān)保。此后，紡化研究所向汪某某于2007年12月10日出具44萬元收據(jù)一張，收款方式為“轉(zhuǎn)賬”，于2008年1月31日出具16萬元收據(jù)一張，收款方式為“轉(zhuǎn)賬”。2008年6月18日，紡化研究所向汪某某發(fā)出《關(guān)于終止履行“投資建房合作協(xié)議書”的通知》，稱原協(xié)議書已無法履行（建房手續(xù)無法通過國家行政部門的審批），由于紡化研究所房屋已屬D級危房，如汪某某未在2008年6月20日前作出具體危房加固方案和預(yù)算，將向社會公開招標，完成對危房的加固改建工作。紡化研究所未按《抵押借款書》約定的還款期限償還本金及利息。2009年3月12日，汪某某（甲方）與紡化研究所（乙方）簽訂一份《協(xié)議書》，紡化研究所職工張紅、胡亞麗等4人在該協(xié)議“職工代表”處簽字?！秴f(xié)議書》約定：就甲方于2007年11月6日向乙方借款及利息一事達成如下協(xié)議：“一、按原協(xié)議書約定，甲方應(yīng)償還乙方借款本息200萬元（其中借款140萬元整，利息60萬元整），乙方再借給甲方100萬元辦福利院；二、甲方同意以荊州市沙市區(qū)豉湖路20號武商對面的一層門面15間（約1050平方米左右），二樓除張紅住房外的全部，面積的房產(chǎn)及土地抵償其債務(wù)，并由甲方辦好過戶手續(xù)，過戶費及土地出讓金全部由甲方承擔(dān)；三、乙方借給甲方的100萬元應(yīng)減除甲方已收取的租金116600元，實際應(yīng)付借款為883400元；四、簽訂協(xié)議三日內(nèi)，乙方一次性付給甲方50萬元，3月31日前付給甲方余款人民幣183400，甲方在辦好房產(chǎn)過戶手續(xù)后，乙方付給甲方余款20萬元；五、甲方將房產(chǎn)過戶手續(xù)辦完后交給乙方，乙方不再追究雙方在2007年11月6日簽訂的兩份協(xié)議中的違約金200萬元”，八、協(xié)議自雙方簽字生效，違約方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償100萬元。紡化研究所于2009年3月將《協(xié)議書》所涉的一樓15間門面及二樓房屋交由汪某某收取門面租金。紡化研究所向汪某某于2009年3月13日出具50萬元收據(jù)一張，收款方式“銀行進賬27萬、現(xiàn)金23萬”，于2009年3月31日出具10萬元收據(jù)一張。汪某某于2009年3月19日訴至荊州區(qū)人民法院，請求判令紡化研究所按2007年11月23日簽訂“投資建房協(xié)議”履行違約賠償義務(wù)，賠償損失損失100萬元。審理中，雙方于2009年4月28日達成調(diào)解協(xié)議，約定：一、紡化研究所下欠汪某某借款本息合計200萬元（其中借款本金110萬元、2007年前的利息30萬元、2007年以后的利息60萬元），雙方當(dāng)事人無異議；二、由紡化研究所將其所有位于沙市區(qū)豉湖路20號三層樓房的第一層門面15間（約1050平方米）和第二層最南面兩間房屋（現(xiàn)由張紅居?。┏獾姆课菁胺课菹鄬Φ耐恋刈鲀r300萬元抵償汪某某，由汪某某補交紡化研究所差價款100萬元；三、汪某某應(yīng)補交的100萬元差價款應(yīng)減除紡化研究所已收取的租金116600元，實際還應(yīng)支付紡化研究所883400元，其中汪某某已經(jīng)支付683400元，紡化研究所為汪某某辦理好房產(chǎn)過戶手續(xù)后，汪某某支付紡化研究所余款20萬元；四、由紡化研究所承擔(dān)抵償給汪某某房屋及土地的過戶費用及土地出讓金；五、本協(xié)議簽訂并履行后，汪某某不再追究雙方在2007年11月6日簽訂的兩份協(xié)議中的違約責(zé)任；六、雙方如未按本協(xié)議履行，違約方應(yīng)賠償對方損失100萬元，荊州區(qū)人民法院據(jù)此作出（2009）荊民初字第331號民事調(diào)解書。紡化研究所向汪某某于2009年6月10日、2009年8月3日出具金額分別為45000元的收條一張、20000元的收條一張。2010年11月2日，荊州區(qū)人民法院作出（2010）荊民監(jiān)字第3號民事裁定書裁定再審，再審中，汪某某變更訴訟請求為：請求判令紡化研究所返還汪某某已支付的300萬元房地產(chǎn)購買款及其合理占有該房地產(chǎn)期間維修改造費用150萬元，由紡化研究所承擔(dān)（2009）荊民初字第331號民事調(diào)解書規(guī)定的100萬元的違約損失，由紡化研究所支付汪某某占有房地產(chǎn)之日起至法院再審確定返還房地產(chǎn)之日止房地產(chǎn)增值價值數(shù)額（以司法鑒定結(jié)論為準），汪某某合理占有房地產(chǎn)的收益歸其所有。荊州區(qū)人民法院經(jīng)審理于2012年2月29日作出（2011）荊民再字第1號民事判決。宣判后，汪某某不服上訴，本院經(jīng)審理作出（2012）鄂荊州中民再上終第4號民事裁定書，裁定撤銷荊州區(qū)人民法院（2011）荊民再字第1號民事判決和（2009）荊民初字第331號民事調(diào)解書，發(fā)回荊州區(qū)人民法院重審。重審中，汪某某向一審法院再次變更訴訟請求為：1、解除汪某某與紡化研究所于2009年3月12日訂立的協(xié)議書；2、紡化研究所以其抵償給汪某某的位于沙市豉湖路20號房地產(chǎn)按現(xiàn)狀和現(xiàn)行市場評估價值賠償汪某某經(jīng)濟損失；3、紡化研究所支付汪某某違約金100萬元。
另查明，紡化研究所土地的土地使用權(quán)類型為劃撥土地，地類（用途）為科研，荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面的證載建筑面積900.14㎡。一審中，汪某某申請對位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)現(xiàn)狀的價值進行評估，一審法院準許并委托湖北五環(huán)資產(chǎn)評估有限公司評估。湖北五環(huán)資產(chǎn)評估有限公司對評估標房屋實際測量面積為1073.46㎡，并出具鄂五環(huán)資評字（2013）第102號資產(chǎn)評估報告書，評估意見為：一、委估房地產(chǎn)按實際用途假設(shè)一樓為門面房、二樓為辦公用房的情況下，在2013年7月3日市場價值為8163200元。其中：委估房地產(chǎn)的評估值為7954500元、委托構(gòu)筑物的評估價值為208700元；二、委估房地產(chǎn)按證載用途假設(shè)一、二樓均為辦公用房的情況下，在2013年7月3日市場價值為5614200元。其中：委托構(gòu)筑物的評估價值為208700元。委估房地產(chǎn)一樓的評估值為3705000元（一樓證載建筑面積900.14㎡的評估值為3106800元；一樓證載建筑面積900.14㎡與實際測量面積1073.46㎡的差異173.32㎡的評估價值為598200元）、二樓的評估值為1700500元。

本院認為，二審爭議焦點是：一、汪某某與紡化研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》是否成立有效；二、紡化研究所應(yīng)按案涉房地產(chǎn)的評估價格賠償汪某某損失還是應(yīng)返還借款及利息；三、紡化研究所是否應(yīng)賠償汪某某占有案涉房地產(chǎn)期間添附的構(gòu)筑物。
關(guān)于焦點一，汪某某為對紡化研究所的危房改建投入資金進行合作，雙方于2006年6月12日訂立《合作協(xié)議書》、2007年12月6日訂立《投資建房補充協(xié)議書》，但危房改建項目未能通過審批并實施。從汪某某與紡化研究所在《投資建房補充協(xié)議書》訂立同天另訂立《抵押借款合同書》載明的“甲（紡化研究所）、乙（汪某某）雙方于2006年6月12日簽訂了《合作協(xié)議書》，乙方借給甲方人民幣伍拾萬元，由于甲方違約，該協(xié)議未能如期履行，根據(jù)甲方建設(shè)發(fā)展需要，本著平等自愿的原則，甲乙雙方重新簽訂該協(xié)議，具體條款如下：……”，紡化研究所在此后向汪某某發(fā)出了《關(guān)于終止履行“投資建房合作協(xié)議書”的通知》，因此，雙方在終止《合作協(xié)議書》及《投資建房補充協(xié)議書》同時，已將紡化研究所收取的投資款轉(zhuǎn)為其向汪某某的借款，雙方的借款關(guān)系成立。紡化研究所為清償欠款及繼續(xù)借款，將涉案房地產(chǎn)抵償汪某某，雙方簽訂的《協(xié)議書》屬代物清償合同。代物清償合同是債務(wù)人為以轉(zhuǎn)移動產(chǎn)或不動產(chǎn)所有權(quán)的方式清償債務(wù)與債權(quán)人簽訂的合同，其目的是消滅債權(quán)債務(wù)，債權(quán)人取得清償物所有權(quán)后債歸于消滅，代物清償合同應(yīng)由雙方達成抵債合意，并履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后成立。本案中，紡化研究所以未經(jīng)評估的抵債房地產(chǎn)作價300萬元抵償債務(wù)，汪某某并未向本院提交截至《協(xié)議書》簽訂時，其已付款110萬元的相應(yīng)證據(jù)，紡化研究所雖提交部分借款證據(jù)并認可借款為110萬元，但《協(xié)議書》約定借款110萬元計息90萬元，已超出人民法院依法保護的按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)同期貸款利率四倍計算民間借貸利息的上限，因此，雙方抵債300萬的合意不受法律保護，另抵債房地產(chǎn)的所有權(quán)也未移轉(zhuǎn)，故《協(xié)議書》不具有法律效力。
關(guān)于焦點二，因《協(xié)議書》不具有法律效力，本院對汪某某上訴主張紡化研究所應(yīng)按假定抵債房地產(chǎn)一樓為門面房的整體評估價值8163200元賠償?shù)纳显V請求，不予支持。一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產(chǎn)是基于解除不具有法律效力的《協(xié)議書》，本院對一審判令解除《協(xié)議書》，予以糾正。但抵債房地產(chǎn)的所有權(quán)并未移轉(zhuǎn)，仍為紡化研究所所有，紡化研究所清償其對汪某某所負債務(wù)后，汪某某應(yīng)返還抵債房地產(chǎn)，故本院對于一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產(chǎn)的實體處理，予以維持。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，一、二審中，汪某某未證明其借款的時間及金額，其應(yīng)承擔(dān)不利后果。紡化研究所提交的用于證明其收款情況開具的收條金額超出銀行轉(zhuǎn)存款憑證金額，亦不能作出合理解釋，但紡化研究所在一、二審均認可截至2009年3月12日借款為110萬元，2009年3月13日后的借款為66.5萬元。故本院按紡化研究所提交的收據(jù)認定借款金額及時間。借款金額及時間為，2007年3月20日借款50萬元、2007年12月10日借款44萬元、2008年1月31日借款16萬元，共計借款110萬元。按《抵押借款合同書》及《協(xié)議書》內(nèi)容，約定的借款利息經(jīng)折算利率已超出中國人民銀行公布的1至3年期貸款利率的四倍，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸糾紛案件的若干意見》第六條、第七條的規(guī)定，本院對超出的利息部分，不予支持。截至2009年3月12日，紡化研究所應(yīng)償還汪某某的借款本金為110萬元，利息為488242.8元（計算方式附后）。雙方簽訂《協(xié)議書》后，紡化研究所向汪某某借款為2009年3月13日50萬元、3月31日10萬元、6月10日4.5萬元、8月3日2萬元，共計66.5萬元，另紡化研究所收取抵債房地產(chǎn)的租金116600元應(yīng)計入其借款本金。紡化研究所與汪某某對借款110萬元在2009年3月13日后的利息及2009年3月13日后發(fā)生的借款781600元是否計息均未約定，結(jié)合雙方在《協(xié)議書》簽訂后，紡化研究所將抵債房地產(chǎn)的出租收益轉(zhuǎn)由汪某某收取，應(yīng)當(dāng)認為此后的利息與汪某某已收取的出租收益相互沖抵。因此，紡化研究所應(yīng)清償汪某某的借款本金為1881600元，利息為488242.8元（計算過程附后）。一審判令紡化研究所按假設(shè)一、二樓均為辦公用房的委估值賠償汪某某經(jīng)濟損失5614200元，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于焦點三、汪某某在收取抵債房地產(chǎn)出租收益期間，在抵債房地產(chǎn)上加建構(gòu)筑物，經(jīng)一審委托評估值為208700元。紡化研究所認為汪某某在本案訴訟期間在抵債房屋上添加鋼構(gòu)棚等違法建筑，不應(yīng)由紡化研究所賠付。本院認為，相關(guān)行政管理部門未對汪某某在抵債房屋上加建構(gòu)筑物作出責(zé)令拆除的行政處罰決定，加建構(gòu)筑物具有使用價值，其建筑材料亦有價值。故紡化研究所主張其不應(yīng)按加建構(gòu)筑物的評估值支付208700元的上訴理由，不能成立，本院對一審判令紡化研究所對構(gòu)筑物部分按評估值賠償汪某某208700元予以維持。
綜上，汪某某與紡化研究所簽訂的《協(xié)議書》為代物清償合同，雙方在《協(xié)議書》中以案涉房地產(chǎn)抵償債務(wù)300萬中的利息已超出人民法院依法保護的民間借貸利息的上限，另抵債房地產(chǎn)的所有權(quán)也未移轉(zhuǎn)，故《協(xié)議書》不具有法律效力。但紡化研究所仍應(yīng)清償其與汪某某之間因合作危房改造項目產(chǎn)生的債務(wù)。一審判令汪某某返還紡化研究所抵債房地產(chǎn)并無不當(dāng)，本院予以維持。從雙方先后簽訂的《合作協(xié)議書》、《投資建房補充協(xié)議書》、《抵押借款合同書》及《協(xié)議書》內(nèi)容看，對借款及利息已有約定，本院對超出民間借貸計息上限的部分，不予支持，紡化研究所應(yīng)償還汪某某借款本金1881600元，利息為488242.8元。紡化研究所上訴主張其不應(yīng)按加建構(gòu)筑物的評估值支付208700元的上訴理由，不能成立，本院不予支持。經(jīng)合議庭評議，并經(jīng)本院審判委員會討論，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百二十四條、最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸糾紛案件的若干意見》第六條、第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、維持荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決的第三項，即“原告汪某某將位于荊州市沙市區(qū)豉湖路20號的一樓15間門面和二樓除案外人張紅兩間房屋外的房產(chǎn)（含原告汪某某添附的鋼構(gòu)棚）返還給被告荊州市沙市紡織化工研究所”；
二、撤銷荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決的第一項，即“解除原告汪某某與被告荊州市沙市紡織化工研究所于2009年3月12日簽訂的《協(xié)議書》”；
三、撤銷荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決的第二項，即“被告荊州市沙市化工紡織研究所賠償原告汪某某賠償經(jīng)濟損失5822900元”；
四、撤銷荊州市荊州區(qū)人民法院（2012）鄂荊州區(qū)民初字第03276號民事判決的第四項，即“駁回原告汪某某的其他訴訟請求”；
五、上訴人荊州市沙市紡織化工研究所返還上訴人汪某某借款本金1881600元，并支付利息488242.8元；
六、上訴人荊州市沙市紡織化工研究所按加建構(gòu)筑物評估價值支付上訴人汪某某208700元；
七、駁回上訴人汪某某的其他訴訟請求。
上述第一、五、六判項確定的給付及返還義務(wù)，于本判決生效后十日內(nèi)同時履行，逾期未履行，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費30800元，保全費5000元，二審案件受理費75100元，共計110900元，由汪某某負擔(dān)72341元，由荊州市沙市紡織化工研究所負擔(dān)38559元。
本判決為終審判決。

審判長　李　靜 審判員　陳時中 審判員　謝成勇

書記員：唐君玲