原告江某喜。
委托代理人周家林，湖北偉宸律師事務(wù)所律師。
被告陳某某。
委托代理人錢開明，湖北明曉律師事務(wù)所律師。
被告杜某某。
委托代理人錢開明，湖北明曉律師事務(wù)所律師。

原告江某喜與被告陳某某、杜某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員屠俊霞獨任審判，分別于2014年3月19日、同年4月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告江某喜及其委托代理人周家林、被告陳某某、杜某某及其共同委托代理人錢開明到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，第一、關(guān)于合同效力的問題?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定和合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！笨梢?，本案中陳某某通過產(chǎn)權(quán)置換成為訴爭房屋的權(quán)利人，其與江某喜簽訂的《房屋購售合同》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訴爭房屋系陳某某、杜某某婚后共同財產(chǎn)，陳某某未經(jīng)杜某某同意擅自處分訴爭房屋的行為，構(gòu)成無權(quán)處分，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，杜某某稱陳某某未經(jīng)其同意擅自處分夫妻共同共有的房產(chǎn)的行為無效的辯稱意見，本院不予采納。董方文作為合同見證人，并非為必須參加訴訟的當(dāng)事人，被告稱本案主體缺失的辯稱意見，本院不予采納。
第二、關(guān)于江某喜是否有權(quán)解除合同的問題。本案中，陳某某擅自處分其與杜某某的共同共有的房產(chǎn)，而杜某某事后亦明確表示不同意出售房屋，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”的規(guī)定，江某喜有權(quán)要求解除合同，并要求陳某某賠償損失。審理中，被告陳某某亦明確表示同意解除合同，故對原告江某喜要求解除合同的訴訟請求，本院予以支持。
第三、關(guān)于陳某某是否構(gòu)成違約，應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！钡诰攀藯l規(guī)定：“合同權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清算條款的效力。”本案中，陳某某隱瞞了其妻子杜某某對其賣房行為不知情的事實，并虛假承諾已取得杜某某的授權(quán)，有權(quán)處分涉案房產(chǎn)，江某喜在不知情的情況下與其簽訂合同，致使合同無法繼續(xù)履行，可見陳某某存在重大過錯，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。審理中，原告江某喜要求適用定金罰則，即要求被告雙倍返還定金，但因雙方簽訂的合同文本系房屋中介機(jī)構(gòu)使用的填充式格式文本，合同約定“簽訂本合同之日，乙方交付定金人民幣給甲方，甲方需將該房屋的《房屋所有權(quán)證》及《國有土地使用權(quán)證》原件交給丙方保管并協(xié)助辦理，直至交易過戶手續(xù)完畢”等內(nèi)容系合同固有的格式條款，事實上訴爭房屋的兩證并未辦理，亦不存在交付給丙方保管的問題，而且雙方在補充協(xié)議部分僅約定“如甲方違約，乙方有權(quán)終止此合約，甲方無條件退還本金加違約金20，000元”，并未對是否適用定金罰則進(jìn)行約定，且陳某某給江某喜出具105，000元的《收款收據(jù)》上注明支付的款項為“購房款”，而非“定金”，江某喜對此亦未提出異議，故不能認(rèn)定雙方就此款具有定金性質(zhì)達(dá)成了合意，原告江某喜要求被告賠償定金68，000元的訴訟請求，本院不予支持。但合同解除后，江某喜有權(quán)依據(jù)合同約定要求陳某某返還購房款225，000元，并支付相應(yīng)的違約金。本案中，原告江某喜要求被告賠償其違約損失50，000元，但未提交證據(jù)證明其實際損失已超過20，000元，故違約損失應(yīng)以合同約定的20，000元為限。
第四、關(guān)于杜某某是否承擔(dān)責(zé)任問題。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定，債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理，但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款（夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償）規(guī)定情形的除外。本案中，因陳某某出售共有房屋并收取房款的行為發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，而杜某某亦無證據(jù)證明陳某某因該行為所負(fù)債務(wù)為其個人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形，故應(yīng)按夫妻共同債務(wù)處理，杜某某應(yīng)共同承擔(dān)責(zé)任。
綜上所述，對原告江某喜要求解除合同，并要求兩被告共同返還購房款225，000元的訴訟請求，本院予以支持；對原告江某喜要求兩被告賠償其定金68，000元的訴訟請求，本院不予支持；對原告江某喜要求兩被告賠償損失50，000元的訴訟請求，本院在20，000元的范圍內(nèi)予以支持，超出的部分，不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條、第六十條、第九十七條、第九十八條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條，最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二）》第二十四條，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告江某喜與被告陳某某于2012年12月7日簽訂的《房屋購售合同》；
二、被告陳某某、杜某某向原告江某喜返還購房款225，000元，并賠償損失20，000元，合計245，000元，于本判決生效后十日內(nèi)履行；
三、駁回原告江某喜的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3，275元、保全費2，220元，合計5，495元（已減半收取，原告江某喜已預(yù)交），由原告江某喜負(fù)擔(dān)1，535元，被告陳某某、杜某某負(fù)擔(dān)3，960元，并在履行上述給付義務(wù)時一并支付給原告江某喜。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費3，275元，款匯武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費分戶；賬戶：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號：832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　屠俊霞

書記員：楊鑫鑫