原告江某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢解放航空票務有限責任公司職工，住武漢市硚口區(qū)。
委托代理人鞏軍慶（特別授權(quán)代理），湖北山河律師事務所律師。
被告武漢九天資產(chǎn)管理有限公司。住所地：武漢市江岸區(qū)江漢北路34號九運大廈B單元9樓。
法定代表人李斌，經(jīng)理。
委托代理人閆新光（特別授權(quán)代理），男，漢族，武漢九天資產(chǎn)管理有限公司職工，住武漢市江漢區(qū)。
第三人夏幼群，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢九天資產(chǎn)管理有限公司職工，住武漢市江漢區(qū)。
委托代理人吳征鴻（一般授權(quán)代理），湖北楚陽律師事務所律師。
第三人李紅利，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住武漢市江夏區(qū)。
委托代理人吳征鴻（一般授權(quán)代理），湖北楚陽律師事務所律師。
第三人武漢九運實業(yè)有限公司，住所地：武漢市武昌區(qū)姚家?guī)X52-53號。
法定代表人陳浩文，董事長。
委托代理人張斌（一般授權(quán)代理），男，漢族，武漢九運實業(yè)有限公司職工，住武漢市洪山區(qū)。

原告江某某訴被告武漢九天資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱武漢九天公司）物權(quán)保護糾紛一案，本院于2014年8月21日立案受理，審理過程中追加夏幼群為案件第三人參加訴訟，審理后本院于2015年2月15日作出（2014）鄂江岸民初字第02158號民事判決。原告江某某不服提出上訴，湖北省武漢市中級人民法院作出（2015）鄂武漢中民終字第00552號民事裁定，撤銷原判，發(fā)回重審。本院據(jù)此于2015年7月29日重新立案，依法另行組成由審判員侯立平擔任審判長，人民陪審員李國良、劉靜萍參加的合議庭于2015年8月25日公開開庭進行了審理。因案外人李紅利與本案審理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系，本院于2015年9月6日依法追加其為本案第三人參加訴訟。本案于2015年9月18日再次公開開庭進行了審理。因案外人武漢九運實業(yè)有限公司（以下簡稱九運實業(yè)公司）與本案審理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系，本院于2016年4月5日依法追加其為本案第三人參加訴訟。因工作變動，本案合議庭成員變更為由審判員侯立平擔任審判長，人民陪審員李國良、石俊參加的合議庭進行審理。本案于2016年5月17日、9月27日再次公開開庭進行了審理。原告江某某及其委托代理人鞏軍慶，被告武漢九天公司的委托代理人閆新光，第三人夏幼群的委托代理人吳征鴻，第三人李紅利及其委托代理人吳征鴻，第三人九運實業(yè)公司的委托代理人張斌到庭參加了訴訟。本案經(jīng)本院院長批準，延長審理期限6個月。因本案兩次追加第三人，給予其舉證期2個月，不計入審理期限。雙方當事人申請庭外和解，期限為一個月，該期間不計入審理期限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：江某某與李紅利系同鄉(xiāng)關(guān)系，江某某妻子李筠梅曾在李紅利公司工作過，1997年江某某與李筠梅將李紅利的航空票務公司承接下來。之后李筠梅在李紅利的武漢星達經(jīng)濟發(fā)展有限責任公司工作過。2001年前江某某與李紅利發(fā)生過借貸關(guān)系。夏幼群與李紅利系朋友關(guān)系，生意伙伴，也存在借貸關(guān)系、租賃關(guān)系。
九運大廈系湖北省供銷倉儲運輸總公司與九運實業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的，九運實業(yè)公司是開發(fā)商。九運大廈B單元9層902、903號房屋實際屬于湖北省供銷倉儲運輸總公司所有。1999年6月，李紅利向湖北省供銷倉儲運輸總公司購買位于武漢市江岸區(qū)江漢北路34號九運大廈B單元9層902、903號房屋，并與開發(fā)商九運實業(yè)公司簽訂了房屋買賣合同，購房款為936，738元。李紅利向湖北省供銷倉儲運輸總公司支付了購房首付款。1999年，湖北省供銷倉儲運輸總公司和九運實業(yè)公司將九運大廈B單元9層902、903號房屋交付李紅利。后來（2002年或2003年），李紅利向湖北省供銷倉儲運輸總公司支付了購房尾款。
2002年李紅利因個人貸款審批存在困難，故以江某某的名義于2002年12月20日與九運實業(yè)公司重新簽訂《商品房買賣合同》，約定：江某某購買武漢九運實業(yè)有限公司所有的位于武漢市江岸區(qū)江漢北路34號九運大廈B座9層2、3號房屋兩套，購房款總金額為936，738元，江某某于2002年12月28日前向出賣方支付首期購房款236，738元，剩余購房款700，000元，由買受人向銀行申請住房消費按揭貸款，于2003年1月31日前辦理相關(guān)按揭貸款手續(xù)。買賣合同上江某某的簽名非其本人簽署。2003年1月21日，九運實業(yè)公司向購買方李紅利出具武漢市房地產(chǎn)交易統(tǒng)一發(fā)票，載明九運大廈B座9樓2、3號面積283.86平方米，總金額936，738元。后九運實業(yè)公司又將購買方李紅利的姓名劃掉，更改為江某某，并在更改處加蓋公章。
2002年12月28日，李紅利與夏幼群簽訂房屋租賃協(xié)議，約定李紅利將位于江漢北路九運大廈B單元9層902、903號房屋出租給夏幼群辦公使用；租賃期限為20年，從2003年1月1日起至2022年12月31日止，租金800，000元從李紅利向夏幼群的借款中一次性減扣沖抵，李紅利在夏幼群租賃期間無權(quán)再收取該出租房的任何費用，如李紅利出售該房，夏幼群有優(yōu)先購買權(quán)；李紅利出租給夏幼群的房屋以現(xiàn)狀出租，如因夏幼群裝修對房屋結(jié)構(gòu)、安全、消防造成影響，李紅利一概不負責任。上述房屋租賃協(xié)議沒有進行備案。2004年3月30日李紅利要求夏幼群將借款800，000元轉(zhuǎn)賬到武漢雙明經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司。2004年4月1日，夏幼群指示武漢乾泰投資擔保有限公司轉(zhuǎn)款800，000元到武漢雙明經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司賬戶。武漢乾泰投資擔保有限公司的實際控制人系夏幼群。夏幼群說明該筆借款直接沖抵房租，請公司財務不計入借款賬戶。
2003年3月6日，江某某與交通銀行武漢分行花橋支行、九運實業(yè)公司簽訂《個人住房借款合同》，約定江某某為向房產(chǎn)商購買位于九運大廈B座9層2、3號房屋申請個人住房貸款，貸款金額為700，000元；貸款期限為8年，從2003年3月7日至2011年3月7日；貸款發(fā)放方式為貸款人將全部貸款用轉(zhuǎn)賬方式劃至房產(chǎn)商在貸款人處開立的結(jié)算賬戶；借款人與貸款人簽訂《借款抵押合同》，以所購住房設立抵押；合同還約定了其他條款。同日，江某某與交通銀行武漢分行花橋支行簽訂《借款抵押合同》，約定抵押人提供的抵押物為九運大廈B座902、903號房屋，抵押人擔保的主債權(quán)為借款合同項下借款700，000元，抵押期限為9年，至2012年3月7日止；合同還約定了其他條款。2003年3月7日，雙方辦理了抵押登記手續(xù)，交通銀行武漢分行花橋支行取得了上述房屋的期房抵押證明。此后，交通銀行武漢分行花橋支行將700，000元款項轉(zhuǎn)入九運實業(yè)公司賬戶，后來九運實業(yè)公司按李紅利指示將上述款項轉(zhuǎn)到了李紅利指定的銀行賬戶。此后銀行貸款除有十期共計9萬多元系江某某償還的，其余貸款均由李紅利按月償還，2012年12月28日前貸款已清償完畢。
2006年12月11日，李紅利向開發(fā)商九運實業(yè)公司申請退房，退房申請載明：本人李紅利，于2003年1月21日付款936，738元購買九運大廈B座9樓2、3號房，面積283.86平方米，現(xiàn)本人申請退房，本人已付貴公司購房款已由江某某辦理銀行按揭全額支付給了本人，原購房發(fā)票和合同一并退還給貴公司。李紅利庭審中陳述實際上將訴爭房屋抵債給了江某某，江某某本人實際并未向銀行貸款，也未將貸款向李紅利支付購房款。江某某陳述無法理解由江某某辦理銀行按揭全額支付給李紅利這句話。
2012年12月28日，江某某取得上述房屋的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。從2002年至今該房屋均由夏幼群交由其控制公司占有使用，現(xiàn)由武漢九天公司占用使用。江某某于2014年5月曾向武漢九天公司發(fā)出律師函要求武漢九天公司騰退訴爭房屋遭拒。為此，江某某訴至法院，要求武漢九天公司騰退房屋，并支付賠償金。
另查明，夏幼群承租訴爭房屋后，于2003年12月交由武漢乾泰投資擔保有限公司辦公使用。武漢乾泰投資擔保有限公司于2003年12月5日成立，夏幼群系公司法定代表人及大股東，2004年2月27日公司法定代表人及大股東變更為馬品勇，實際控制人仍為夏幼群。為配合武漢乾泰投資擔保有限公司辦理工商登記，九運實業(yè)公司與武漢乾泰投資擔保有限公司于2003年12月1日簽訂了《武漢市房屋租賃合同》，約定九運實業(yè)公司向武漢乾泰投資擔保有限公司出租九運大廈B座902室房屋，租賃期限2年。九運實業(yè)公司認可將訴爭房屋出售并交付給李紅利之后其對訴爭房屋沒有實際控制權(quán)。
2006年夏幼群將承租房屋交由武漢九天財務咨詢有限公司辦公使用，2014年4月30日，武漢九天財務咨詢有限公司名稱變更為武漢九天公司，武漢九天公司一直在訴爭房屋辦公使用至今。武漢九天財務咨詢有限公司與武漢九天公司住所地均為武漢市江岸區(qū)江漢北路九運大廈9樓。武漢九天財務咨詢有限公司成立時夏幼群占有90%的股份，并擔任該公司的法定代表人；2008年3月公司持股90%的股東變更為李斌，公司法定代表人也變更為李斌。2014年10月，武漢九天公司出具證明，說明武漢九天公司實際控股人仍為夏幼群。
武漢九運物業(yè)管理有限公司于2014年4月2日出具證明，說明夏幼群及其實際控制公司（武漢群泰經(jīng)濟發(fā)展有限公司、武漢乾泰投資擔保有限公司、武漢九天投資擔保有限公司、武漢九天財務咨詢有限公司）從2000年至今一直在九運大廈B902、903辦公。1999年9月至2002年12月訴爭房屋的物業(yè)費由李紅利繳納，從2003年初開始物業(yè)費由夏幼群的實際控制公司繳納。
2003年2月17日武漢星達經(jīng)濟發(fā)展有限責任公司法定代表人及大股東變更為李紅利。武漢星達經(jīng)濟發(fā)展有限責任公司登記住所地在九運大廈9層B座，實際辦公地點在武漢市江岸區(qū)盈安大廈5樓。
審理中，原、被告雙方調(diào)解意見分歧較大，本院調(diào)解未成。
上述事實，有原告江某某提交的2002年12月20日的《商品房買賣合同》、《個人住房借款合同》、《借款抵押合同》、房屋抵押記載信息、武漢市期房抵押證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、照片3張、律師函、證明、武漢乾泰投資擔保有限公司工商登記資料、武漢乾泰投資擔保有限公司與九運實業(yè)公司簽訂的房屋租賃合同、2003年2月17日武漢星達經(jīng)濟發(fā)展有限責任公司章程、股東會變更決議，被告武漢九天公司提交的九運實業(yè)公司證明、退房申請，第三人夏幼群提交的九運實業(yè)公司證明、2014年10月11日武漢九天公司出具的證明、武漢乾泰投資擔保有限公司工商登記信息、《房屋租賃協(xié)議》、李紅利2004年3月30日寫給夏幼群的便條及夏幼群給財務的說明、800，000元銀行進賬單、收據(jù)、申請法院制作的馬品勇詢問筆錄，武漢乾泰投資擔保有限公司出具的證明，第三人李紅利提交的償還銀行貸款回單及本院于2016年4月28日前往湖北省供銷倉儲運輸總公司、九運實業(yè)公司、武漢九運物業(yè)管理有限公司進行調(diào)查并制作的詢問筆錄、本院前往武漢市江漢區(qū)住房保障和房屋管理局調(diào)取的武漢市房地產(chǎn)交易統(tǒng)一發(fā)票在案佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證核實，足以采信。

本院認為：李紅利支付購房款購買了位于武漢市江岸區(qū)江漢北路34號九運大廈B單元9層902、903號房屋，1999年，湖北省供銷倉儲運輸總公司和九運實業(yè)公司將上述房屋交付李紅利，李紅利即享有對該房屋的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。湖北省供銷倉儲運輸總公司和九運實業(yè)公司均認可其將上述房屋交付李紅利之后由李紅利取得占有、使用、收益、處分的權(quán)利，湖北省供銷倉儲運輸總公司和九運實業(yè)公司不予干涉。故雖然李紅利并未取得上述房屋的權(quán)屬證書，但其基于開發(fā)商九運實業(yè)公司的授權(quán)，對上述房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。故其與夏幼群簽訂的房屋租賃協(xié)議系有權(quán)處分行為。李紅利與夏幼群簽訂的房屋租賃協(xié)議系雙方當事人真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，且在租賃協(xié)議簽訂后，李紅利交付了訴爭房屋，夏幼群支付了相應租金，取得了該房屋在租賃期間合法使用的權(quán)力，夏幼群對上述房屋的占有為有權(quán)占有。
江某某雖然在2002年12月20日與開發(fā)商九運實業(yè)公司簽訂了《商品房買賣合同》，但江某某并未提交充分證據(jù)證明其向開發(fā)商支付了購房款項，2003年1月21日九運實業(yè)公司也是向購買方李紅利出具的收到購房款總金額936，738元的發(fā)票，李紅利與江某某均認可《商品房買賣合同》并非江某某本人簽署；且在2003年3月6日簽訂《個人住房借款合同》、《借款抵押合同》之后，銀行將所貸的700，000元款項轉(zhuǎn)賬至開發(fā)商九運實業(yè)公司賬戶后，九運實業(yè)公司又將該款項轉(zhuǎn)入李紅利指定的賬戶，此后在李紅利向九運實業(yè)公司出具退房申請后的2006年底2007年初銀行貸款有十期共計9萬多元系江某某償還的，其余貸款均由李紅利按月償還，并已清償完畢，故江某某與開發(fā)商九運實業(yè)公司并不存在實質(zhì)的房屋買賣合同。
2006年12月李紅利向開發(fā)商九運實業(yè)公司申請退房并確認江某某向其支付了購房款，應認定為李紅利將武漢市江岸區(qū)江漢北路34號九運大廈B單元9層902、903號房屋出售給江某某，所謂退房實際為在開發(fā)商處的合同變更。江某某以合伙經(jīng)商虧損款項抵償應支付李紅利的購房款，李紅利確認收到購房款并在開發(fā)商處申請退房，江某某在李紅利向開發(fā)商出具退房申請后的2006年底2007年初應李紅利要求償還了十期銀行貸款，開發(fā)商確認訴爭房屋買受人變更為江某某，李紅利與江某某之間存在實質(zhì)上的房屋買賣關(guān)系，雙方發(fā)生房屋買賣關(guān)系的時間應為2006年12月。
2006年12月李紅利向九運實業(yè)公司出具了退房申請，李紅利將訴爭房屋出賣給了江某某，江某某應對其購買房屋的使用狀況進行了解，且江某某與李紅利系同鄉(xiāng)關(guān)系，江某某前妻李筠梅曾在李紅利公司工作過，應知訴爭房屋的使用狀況，庭審中李紅利也陳述曾告知江某某其與夏幼群簽訂了租賃合同，訴爭房屋目前由夏幼群承租使用，故江某某在購買訴爭房屋時應明知房屋上存在租賃權(quán)，其并非不知訴爭房屋租賃事實的善意買受人。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條關(guān)于“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”的規(guī)定，江某某購買了訴爭房屋，即繼受了李紅利與夏幼群簽訂的房屋租賃協(xié)議中關(guān)于出租人的權(quán)利和義務，上述房屋租賃協(xié)議對江某某具有法律約束力，夏幼群與武漢九天公司有權(quán)以買賣不破租賃為由對抗江某某騰退的訴訟請求。
武漢九天公司在夏幼群取得該房屋租賃使用權(quán)后，經(jīng)夏幼群允許使用該房屋，武漢九天公司系有權(quán)占有使用。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。江某某系在李紅利與夏幼群租賃關(guān)系存續(xù)期間取得訴爭房屋的所有權(quán)，故其無權(quán)主張武漢九天公司騰退。江某某取得房屋產(chǎn)權(quán)，應當享有收益的權(quán)利，但在本案中，江某某明確表示不主張繼續(xù)履行李紅利與夏幼群簽訂的房屋租賃協(xié)議，不主張租金，而是基于物權(quán)向九天公司主張損害賠償，因九天公司并未侵害江某某的物權(quán)，故江某某主張武漢九天公司支付損害賠償金的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，經(jīng)審判委員會討論，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告江某某的全部訴訟請求。
案件受理費4，700元、郵寄送達費20元，共計4，720元，由原告江某某承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　侯立平 人民陪審員　　李國良 人民陪審員　　石　俊

書記員：李婀娜