原告：武漢龍某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地：湖北省武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷二路219號鼎杰現(xiàn)代機電信息孵化園一期16棟9層02號。
法定代表人：楊旭波。
委托訴訟代理人：王廣，湖北超視距律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：劉季威，湖北弘愿律師事務(wù)所律師。
被告：程某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市武昌區(qū)，
委托訴訟代理人：王富友，湖北創(chuàng)智律師事務(wù)所律師。

原告武漢龍某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱：物業(yè)公司）訴被告程某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法由審判員杜厚勝獨任審理，適用簡易程序（小額訴訟），于2018年12月14日公開開庭進行了審理。原告物業(yè)公司的委托訴訟代理人王廣，被告程某某的委托訴訟代理人王富友，均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告物業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1、依法判令被告支付拖欠的2012年7月24日至2018年8月31日的物業(yè)費用5065元及違約金1211元；2、本案受理費由被告承擔(dān)。事實與理由：被告為東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大道908號金地中心城小區(qū)業(yè)主，房屋面積40.10平方米，原告與湖北天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂于2008年11月7日《武漢市物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同簽訂后，原告積極履行合同約定的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，依法依約對被告居住的小區(qū)實施規(guī)范的物業(yè)管理，為被告提供了完善的物業(yè)管理服務(wù)，原告一直在金地中心城小區(qū)服務(wù)至今，但是自2012年7月24日開始，被告停止繳納物業(yè)管理費，依據(jù)《武漢市物業(yè)管理服務(wù)合同》的規(guī)定未能按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)按應(yīng)繳物業(yè)費總額每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金，被告應(yīng)支付違約金1211元，截至2018年8月31日，被告欠繳物業(yè)管理費共計5065元，違約金1211元，合計6276元，經(jīng)原告多次催繳，被告仍拒絕繳納物業(yè)管理費，故訴至法院，請求判如所請。
被告程某某辯稱：1、我方房屋樓層有住戶煤氣爆炸，導(dǎo)致我方家中吊頂變形脫落、燈管損壞，向原告反映后，原告未進行處理；2、我方房屋所在樓棟一部電梯在煤氣爆炸損壞后長期未修理；3、我方房屋出租后，租戶鑰匙遺失更換門鎖時，原告擅自讓人撬開并更換門鎖；4、東門封閉一直至高架修好后尚未恢復(fù)；5、垃圾未及時清理；6、我方繳納的物業(yè)費未開具發(fā)票；7、原告服務(wù)質(zhì)量不達標(biāo)，原告主張的違約金沒有依據(jù)等。
經(jīng)審理查明，被告程某某系金地中心城小區(qū)業(yè)主，其房屋建筑面積40.10平方米。
2008年11月7日，湖北天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方，以下簡稱：房地產(chǎn)公司）與原告物業(yè)公司（乙方）簽訂《武漢市物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同》（以下簡稱：《合同》），約定由原告物業(yè)公司對金地中心城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并具體對服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費用、物業(yè)的經(jīng)營與管理、物業(yè)的承接驗收、物業(yè)的使用與維護、專項維修資金、違約責(zé)任等進行了約定，其中，第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量……第三條，乙方在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)對物業(yè)提供以下服務(wù)內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護……2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修和養(yǎng)護……3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨污水管道的疏通，4、公共綠化的養(yǎng)護，5、交通秩序的管理及車輛停泊服務(wù)，10、確保消防設(shè)施完好，并進行正常維護……第三章服務(wù)費用，第七條，本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費選擇包干制，物業(yè)服務(wù)至今由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下……酒店公寓：1.80元月·平方米……第八條，業(yè)主應(yīng)于購房合同約定應(yīng)交物業(yè)費之日或購房合同所約定的視為房屋交付之日起向乙方全額交納物業(yè)服務(wù)費用……3、物業(yè)服務(wù)費用按半年周期交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每次計費周期起始日前七日內(nèi)履行交納義務(wù)……第八章違約責(zé)任……第二十九條，甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第七條、第八條的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，除應(yīng)補交外，還應(yīng)按應(yīng)繳費額的每天萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金……第九章其他事項，第三十三條，本合同期限自2008年9月20日起至業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效之日止……等內(nèi)容。
2009年10月29日，原告物業(yè)公司（乙方）與被告程某某（甲方）簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（以下簡稱：《協(xié)議》），《協(xié)議》約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費用（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用）、其他有償服務(wù)費用、代收代繳收費服務(wù)、維修資金的管理與使用、保險、廣告牌設(shè)置及權(quán)益、其他約定事項、違約責(zé)任等內(nèi)容。其中，第一條雙方的權(quán)利和義務(wù)……（二）甲方的義務(wù)……2、依據(jù)本協(xié)議向乙方交納物業(yè)管理服務(wù)費用……（三）乙方的權(quán)利，1、依據(jù)本協(xié)議向甲方收取物業(yè)管理服務(wù)費用，及其他相關(guān)費用……（四）乙方的義務(wù)……8、自本協(xié)議終止后，與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理本物業(yè)的移交手續(xù)。第四條物業(yè)管理服務(wù)費用（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用），一、根據(jù)本物業(yè)統(tǒng)一交房時間，對本物業(yè)業(yè)主確定統(tǒng)一的交納時間：從通知交房截止之日之次日或符合甲方與建設(shè)單位簽署的“商品房買賣合同”中約定的交付使用條件之日起開始計算；二、繳費方式：物業(yè)管理服務(wù)費采用先交納后服務(wù)的方式，每六個月交納一次，入住時首次交納十二個月物業(yè)管理服務(wù)費，當(dāng)期物業(yè)管理服務(wù)費于前次物業(yè)管理服務(wù)時間屆滿前三十日內(nèi)交納。三、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)（按物價局核定標(biāo)準(zhǔn)）：1、高層住宅：1.70元月·平方米（12層以上的建筑物為高層）……3、酒店公寓：1.80元月·平方米……第六條代收代繳收費服務(wù)：受有關(guān)部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃氣費、房租等代收代繳收費服務(wù)（代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費用），收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府相關(guān)規(guī)定……第十一條違約責(zé)任，一、乙方違反協(xié)議，未達到服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任……四、甲方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，乙方有權(quán)要求甲方補交并從逾期之日起每天按應(yīng)交金額的萬分之五交納滯納金，或逾期三個月拒交費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將采取催促措施，甚至向人民法院提起訴訟……等內(nèi)容。
《合同》及《協(xié)議》簽訂后，原告物業(yè)公司為包括被告程某某在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，被告程某某自2012年7月24日起未繳納物業(yè)服務(wù)費，理由同其辯稱意見。經(jīng)催繳后被告尚未交納，故有本案訴訟。
另查明：至本案庭審結(jié)束前，金地中心城小區(qū)業(yè)委會已委托四川嘉寶資產(chǎn)管理集團股份有限公司武漢分公司向金地中心城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，該公司已于2018年8月28日進駐該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
以上事實，有《武漢市物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、物業(yè)費催繳通知單以及當(dāng)事人陳述等在卷佐證。

本院認為，原告物業(yè)公司由金地中心城小區(qū)的建設(shè)單位房地產(chǎn)公司選聘，雙方簽訂的《合同》未違反法律的強制性規(guī)定，為有效合同。原告物業(yè)公司據(jù)此與被告程某某簽訂了《協(xié)議》，《協(xié)議》內(nèi)容未違背雙方的真實意思表示及法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，《協(xié)議》對原告物業(yè)公司及被告程某某均具有約束力。
原告物業(yè)公司自2018年8月28日起未向金地中心城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，故其主張的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)計算至2018年8月27日止。
關(guān)于物業(yè)費的計算標(biāo)準(zhǔn)，雙方在《協(xié)議》中約定了1.80元月·平方米，但原告主張按照1.70元月·平方米計算，本院予以照準(zhǔn)。
被告程某某辯稱因其他住戶煤氣爆炸導(dǎo)致其家中吊頂變形脫落燈管損壞的問題，涉及另一重法律關(guān)系，不宜在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中一并處理，被告可另行主張。
《中華人民共和國合同法》第六十條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告物業(yè)公司已按照《合同》及《協(xié)議》的約定，為被告程某某名下房屋所在的金地中心城小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，履行了合同主要義務(wù)，雖然被告程某某辯稱原告物業(yè)公司存在電梯損壞、垃圾未及時清理、繳納的物業(yè)費未開具發(fā)票、原告服務(wù)質(zhì)量不達標(biāo)等服務(wù)瑕疵，但在原告物業(yè)公司履行了合同主要義務(wù)的情形下，被告程某某以原告履行合同存在瑕疵作為拒絕交納物業(yè)費的理由，會使原、被告雙方的利益關(guān)系失去平衡，不具有法律依據(jù)。故對于原告物業(yè)公司要求被告程某某支付拖欠的物業(yè)費的訴訟請求，本院依法予以支持。但考慮到原告物業(yè)公司為被告程某某提供的物業(yè)服務(wù)確實存在瑕疵，本院對物業(yè)公司要求程某某支付物業(yè)費的訴訟請求酌情按照88%予以支持，經(jīng)計算2012年7月24日至2018年8月27日的物業(yè)服務(wù)費為4386.98元【40.10平方米×1.70元月每平方米×（73+431）月×88%】。
關(guān)于原告主張支付違約金的訴訟請求，因原告在物業(yè)服務(wù)過程中存在瑕疵，本院對原告主張支付逾期交納物業(yè)服務(wù)費違約金的訴訟請求依法不予支持。
綜上所述，被告程某某應(yīng)向原告物業(yè)公司支付物業(yè)費4386.98元，因為原、被告是在同一個小區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)、接受物業(yè)服務(wù)的雙方，互相應(yīng)該多溝通，原告物業(yè)公司應(yīng)積極提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，被告程某某作為業(yè)主方也應(yīng)該及時履行交納物業(yè)服務(wù)費的主要義務(wù)，避免因未交物業(yè)服務(wù)費造成原告物業(yè)公司缺乏資金支持而降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，也避免影響其他已及時履行交費主要義務(wù)的業(yè)主應(yīng)獲得的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。為保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，本院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百零九條、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告程某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢龍某物業(yè)服務(wù)有限公司支付2012年7月24日至2018年8月27日的物業(yè)服務(wù)費4386.98元；
二、駁回原告武漢龍某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費25元（已減半收取）由被告程某某負擔(dān)（上述款項已由原告武漢龍某物業(yè)服務(wù)有限公司預(yù)交，被告程某某于本判決生效之日起十日內(nèi)直接向原告武漢龍某物業(yè)服務(wù)有限公司支付25元）。
本判決為終審判決。

審判員 杜厚勝

書記員： 顏曉霞