原告：武漢龍某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地：湖北省武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷二路219號(hào)鼎杰現(xiàn)代機(jī)電信息孵化園一期16棟9層02號(hào)。
法定代表人：楊旭波。
委托訴訟代理人：王廣，湖北超視距律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：劉季威，湖北弘愿律師事務(wù)所律師。
被告：姚某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市武昌區(qū)，

原告武漢龍某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：物業(yè)公司）訴被告姚某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法由審判員杜厚勝獨(dú)任審理，適用簡(jiǎn)易程序（小額訴訟），于2018年12月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告物業(yè)公司的委托訴訟代理人王廣，被告姚某，均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告物業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法判令被告支付拖欠的2011年7月25日至2018年8月31日的物業(yè)費(fèi)用7540.80元及違約金2095元；2、本案受理費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：被告為東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大道908號(hào)金地中心城小區(qū)業(yè)主，房屋面積51.30平方米，原告與湖北天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《武漢市物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同簽訂后，原告積極履行合同約定的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，依法依約對(duì)被告居住的小區(qū)實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理，為被告提供了完善的物業(yè)管理服務(wù)，原告一直在金地中心城小區(qū)服務(wù)至今，但是自2011年7月25日開始，被告停止繳納物業(yè)管理費(fèi)，依據(jù)《武漢市物業(yè)管理服務(wù)合同》的規(guī)定未能按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)總額每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金，被告應(yīng)支付違約金2095元，截至2018年8月31日，被告欠繳物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)7540.80元，違約金2095元，合計(jì)9635.80元，經(jīng)原告多次催繳，被告仍拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，故訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
被告姚某辯稱：1、我方家中門鎖每周被打膠一次、水表無故被取下；2、原告工作人員帶人到我方工作單位大吵大鬧影響我的工作；3、大中華酒樓存在油煙排放；4、小區(qū)曾發(fā)生失火；5、電梯隨意關(guān)閉影響業(yè)主出行；6、原告任由社會(huì)閑雜人員追打業(yè)主；7、原告隨意拆除公共財(cái)物；8、小區(qū)張貼有小廣告；9、小區(qū)衛(wèi)生無人處理等。
經(jīng)審理查明，被告姚某系金地中心城小區(qū)業(yè)主，其房屋建筑面積51.30平方米。
2008年11月7日，湖北天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方，以下簡(jiǎn)稱：房地產(chǎn)公司）與原告物業(yè)公司（乙方）簽訂《武漢市物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同》（以下簡(jiǎn)稱：《合同》），約定由原告物業(yè)公司對(duì)金地中心城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并具體對(duì)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理、物業(yè)的承接驗(yàn)收、物業(yè)的使用與維護(hù)、專項(xiàng)維修資金、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定，其中，第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量……第三條乙方在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)對(duì)物業(yè)提供以下服務(wù)內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)……2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修和養(yǎng)護(hù)……3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨污水管道的疏通，4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)，5、交通秩序的管理及車輛停泊服務(wù)，10、確保消防設(shè)施完好，并進(jìn)行正常維護(hù)……第三章服務(wù)費(fèi)用，第七條，本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇包干制，物業(yè)服務(wù)至今由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下……酒店公寓：1.80元月·平方米……第八條，業(yè)主應(yīng)于購(gòu)房合同約定應(yīng)交物業(yè)費(fèi)之日或購(gòu)房合同所約定的視為房屋交付之日起向乙方全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用……3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按半年周期交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每次計(jì)費(fèi)周期起始日前七日內(nèi)履行交納義務(wù)……第八章違約責(zé)任……第二十九條，甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第七條、第八條的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，除應(yīng)補(bǔ)交外，還應(yīng)按應(yīng)繳費(fèi)額的每天萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金……第九章其他事項(xiàng)，第三十三條，本合同期限自2008年9月20日起至業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效之日止……等內(nèi)容。
2009年9月20日，原告物業(yè)公司（乙方）與被告姚某（甲方）簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱：《協(xié)議》），《協(xié)議》約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用）、其他有償服務(wù)費(fèi)用、代收代繳收費(fèi)服務(wù)、維修資金的管理與使用、保險(xiǎn)、廣告牌設(shè)置及權(quán)益、其他約定事項(xiàng)、違約責(zé)任等內(nèi)容。其中，第一條雙方的權(quán)利和義務(wù)……（二）甲方的義務(wù)……2、依據(jù)本協(xié)議向乙方交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用……（三）乙方的權(quán)利，1、依據(jù)本協(xié)議向甲方收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，及其他相關(guān)費(fèi)用……（四）乙方的義務(wù)……8、自本協(xié)議終止后，與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理本物業(yè)的移交手續(xù)。第四條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用），一、根據(jù)本物業(yè)統(tǒng)一交房時(shí)間，對(duì)本物業(yè)業(yè)主確定統(tǒng)一的交納時(shí)間：從通知交房截止之日之次日或符合甲方與建設(shè)單位簽署的“商品房買賣合同”中約定的交付使用條件之日起開始計(jì)算；二、繳費(fèi)方式：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)采用先交納后服務(wù)的方式，每六個(gè)月交納一次，入住時(shí)首次交納十二個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，當(dāng)期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)于前次物業(yè)管理服務(wù)時(shí)間屆滿前三十日內(nèi)交納。三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)）……3、酒店公寓：1.80元月·平方米……第六條代收代繳收費(fèi)服務(wù)：受有關(guān)部門或單位的委托，乙方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、房租等代收代繳收費(fèi)服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府相關(guān)規(guī)定……第十一條違約責(zé)任，一、乙方違反協(xié)議，未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任……四、甲方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)交并從逾期之日起每天按應(yīng)交金額的萬分之五交納滯納金，或逾期三個(gè)月拒交費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將采取催促措施，甚至向人民法院提起訴訟……等內(nèi)容。
《合同》及《協(xié)議》簽訂后，原告物業(yè)公司為包括被告姚某在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，被告姚某自2011年7月25日起未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，理由同其辯稱意見。經(jīng)催繳后被告尚未交納，故有本案訴訟。
另查明：至本案庭審結(jié)束前，金地中心城小區(qū)業(yè)委會(huì)已委托四川嘉寶資產(chǎn)管理集團(tuán)股份有限公司武漢分公司向金地中心城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，該公司已于2018年8月28日進(jìn)駐該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
以上事實(shí)，有《武漢市物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、物業(yè)費(fèi)催繳通知單以及當(dāng)事人陳述等在卷佐證。

本院認(rèn)為，原告物業(yè)公司由金地中心城小區(qū)的建設(shè)單位房地產(chǎn)公司選聘，雙方簽訂的《合同》未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。原告物業(yè)公司據(jù)此與被告姚某簽訂了《協(xié)議》，《協(xié)議》內(nèi)容未違背雙方的真實(shí)意思表示及法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，《協(xié)議》對(duì)原告物業(yè)公司及被告姚某均具有約束力。
原告物業(yè)公司自2018年8月28日起未向金地中心城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，故其主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)計(jì)算至2018年8月27日止。
被告辯稱其家中門鎖每周被打膠一次、水表無故被取下，社會(huì)閑雜人員追打業(yè)主，以及原告工作人員影響其工作等，涉及另一重法律關(guān)系，被告可另行處理。
《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告物業(yè)公司已按照《合同》及《協(xié)議》的約定，為被告姚某名下房屋所在的金地中心城小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，履行了合同主要義務(wù)，雖然被告姚某辯稱原告物業(yè)公司存在油煙排放、小區(qū)曾發(fā)生失火、電梯隨意關(guān)閉、拆除公共財(cái)物、張貼小廣告、衛(wèi)生差等服務(wù)瑕疵，但在原告物業(yè)公司履行了合同主要義務(wù)的情形下，被告姚某以原告履行合同存在瑕疵作為拒絕交納物業(yè)費(fèi)的理由，會(huì)使原、被告雙方的利益關(guān)系失去平衡，不具有法律依據(jù)。故對(duì)于原告物業(yè)公司要求被告姚某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。但考慮到原告物業(yè)公司為被告姚某提供的物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在瑕疵，本院對(duì)物業(yè)公司要求姚某支付物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求酌情按照88%予以支持，經(jīng)計(jì)算2011年7月25日至2018年8月27日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為6914.90元【51.30平方米×1.80元月每平方米×（85+331）月×88%】。
關(guān)于原告主張支付違約金的訴訟請(qǐng)求，因原告在物業(yè)服務(wù)過程中存在瑕疵，本院對(duì)原告主張支付逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)違約金的訴訟請(qǐng)求依法不予支持。
綜上所述，被告姚某應(yīng)向原告物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)6914.90元，因?yàn)樵?、被告是在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)、接受物業(yè)服務(wù)的雙方，互相應(yīng)該多溝通，原告物業(yè)公司應(yīng)積極提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，被告姚某作為業(yè)主方也應(yīng)該及時(shí)履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主要義務(wù)，避免因未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)造成原告物業(yè)公司缺乏資金支持而降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，也避免影響其他已及時(shí)履行交費(fèi)主要義務(wù)的業(yè)主應(yīng)獲得的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。為保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，本院《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百零九條、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告姚某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢龍某物業(yè)服務(wù)有限公司支付2011年7月25日至2018年8月27日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)6914.90元；
二、駁回原告武漢龍某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)25元（已減半收?。┯杀桓嬉δ池?fù)擔(dān)（上述款項(xiàng)已由原告武漢龍某物業(yè)服務(wù)有限公司預(yù)交，被告姚某于本判決生效之日起十日內(nèi)直接向原告武漢龍某物業(yè)服務(wù)有限公司支付25元）。
本判決為終審判決。

審判員 杜厚勝

書記員： 顏曉霞