武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司
柳曉麗（湖北旗開律師事務(wù)所）
喻某

（2015）鄂武昌民商初字第01650號(hào)
原告:武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司，住所地武漢市武昌區(qū)武珞路442號(hào)中南國際商務(wù)公寓1層2號(hào)。
法定代表人:丁晶晶，總經(jīng)理。
委托代理人:柳曉麗，湖北旗開律師事務(wù)所律師。
被告:喻某。
原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱銘源物業(yè)公司）訴被告喻某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年11月24日受理后，依法由審判員周琪適用簡易程序獨(dú)任審判，于2015年12月22日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告銘源物業(yè)公司的法定代表人丁晶晶、委托代理人柳曉麗，被告喻某到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告銘源物業(yè)公司訴稱:喻某系武漢市武昌區(qū)武珞路442號(hào)中南國際城d座2單元2層6室（以下稱中南國際城d座2單元2層6室）業(yè)主，銘源物業(yè)公司依約為該物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
根據(jù)合同約定，物業(yè)費(fèi)每半年交納一次，每次應(yīng)于滿半年的第一個(gè)月10日前繳納，逾期未繳納的，從逾期之日起，按應(yīng)繳未繳額以每日萬分之五計(jì)算違約金。
截至2014年12月31日，喻某累計(jì)欠繳物業(yè)費(fèi)4960元、違約金1251元，共計(jì)6211元；銘源物業(yè)公司多次催收未果。
故訴請(qǐng)法院判令:喻某向銘源物業(yè)公司支付自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)4960元（其中，自2013年1月1日起至2013年5月31日，按每月每平方米1.44元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；自2013年6月1日起至2014年12月31日，按每月每平方米1.80元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）、違約金1251元；之后物業(yè)管理費(fèi)按每月每平方米1.80元標(biāo)準(zhǔn)支付至實(shí)際繳清之日止，違約金按應(yīng)繳未繳額以每日萬分之五計(jì)算至實(shí)際繳清之日止。
被告喻某辯稱:我與銘源物業(yè)公司沒有簽訂任何形式的物業(yè)管理服務(wù)合同，銘源物業(yè)公司無權(quán)收取我的物業(yè)管理費(fèi)。
我于2012年7月18日與湖北新世紀(jì)物業(yè)管理有限公司中南路分公司（以下簡稱新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司）簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》后入住中南國際城d座2單元2層6室，在新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司提供物業(yè)服務(wù)期間，我足額交納了物業(yè)費(fèi)至2013年5月30日。
銘源物業(yè)公司與新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司于2013年4月26日簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，沒有經(jīng)過招標(biāo)程序，也沒有進(jìn)行公示，違背了相關(guān)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屬無效。
2014年10月24日，開發(fā)商武漢市銘源投資有限公司（以下簡稱銘源投資公司）與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》中還約定新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司為中南國際城提供物業(yè)管理服務(wù)，這與現(xiàn)在銘源物業(yè)公司為中南國際城提供物業(yè)管理服務(wù)相矛盾。
銘源物業(yè)公司管理能力低下，服務(wù)質(zhì)量不好，很多業(yè)主不滿意。
故法院應(yīng)駁回銘源物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。
原告銘源物業(yè)公司為支持其主張，舉證如下:
證據(jù)一、《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。
擬證明喻某與新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司于2012年7月18日簽訂《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，合同約定，新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司為中南國際城d座提供物業(yè)服務(wù)；物業(yè)費(fèi)為每月每平方米1.80元，每六個(gè)月第一月的前十日為繳費(fèi)時(shí)間；逾期繳納物業(yè)費(fèi)的，從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費(fèi)的萬分之五交納違約金。
證據(jù)二、1.入伙通知書；2.房屋交付驗(yàn)收表；3.承諾書；4.業(yè)戶情況登記表；5.中南國際城廣告制作宣傳責(zé)任書；6.中南國際城區(qū)域防火責(zé)任書；7.業(yè)主入住手續(xù)辦理確認(rèn)表；8.公開文件發(fā)放清單。
擬證明喻某系中南國際城d座2單元2層6室房屋業(yè)主；喻某于2012年7月18日收房，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從此時(shí)起繳納。
證據(jù)三、1.《武漢中南國際城d座物業(yè)退出及移交協(xié)議》；2.公示及公示照片。
擬證明銘源物業(yè)公司與湖北新世紀(jì)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱新世紀(jì)物業(yè)公司）、銘源投資公司簽訂協(xié)議，約定新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司將喻某所在小區(qū)自2013年5月1日起的物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)移給銘源物業(yè)公司；銘源物業(yè)公司在喻某所在小區(qū)一樓電梯處公開張貼物業(yè)管理服務(wù)移交協(xié)議，履行了告知義務(wù)；銘源物業(yè)公司依約提供物業(yè)管理服務(wù)，喻某應(yīng)當(dāng)按時(shí)、足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
證據(jù)四、《中南國際城d座債權(quán)債務(wù)移交協(xié)議》、《截止2013年4月30日物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)明細(xì)表》。
擬證明新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司就中南國際城d座截止2013年4月30日的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)交給銘源物業(yè)公司；銘源物業(yè)公司于2013年5月1日接手中南國際城d座物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。
證據(jù)五、武漢市中級(jí)人民法院于2015年8月6日作出的（2015）鄂武漢中仲監(jiān)字第00100號(hào)民事裁定書。
擬證明銘源物業(yè)公司依法承接新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司的物業(yè)管理服務(wù)合法、有效。
證據(jù)六、新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司工商登記信息。
擬證明新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司于2014年7月17日注銷。
證據(jù)七、律師函、ems郵政特快專遞單及投遞記錄。
擬證明銘源物業(yè)公司向喻某催繳物業(yè)費(fèi)。
被告喻某為支持其主張，舉證如下:
證據(jù)一、中煤國際工程集團(tuán)武漢設(shè)計(jì)研究院與喻某于2008年3月22日簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議書》。
擬證明中南國際城的開發(fā)商銘源投資公司在協(xié)議中約定，業(yè)主在還建小區(qū)的物業(yè)費(fèi)按照物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和研究院現(xiàn)住房物業(yè)費(fèi)繳納比例執(zhí)行，其余部分由研究院及開發(fā)商支付。
證據(jù)二、《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。
擬證明喻某與新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司于2012年7月18日簽訂《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議第一條第一項(xiàng)第5目約定，物業(yè)公司不能將物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；銘源物業(yè)公司與新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司于2013年4月26日簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。
證據(jù)三、銘源投資公司與雷某于2014年10月24日簽訂的《武漢市商品房買賣合同》。
擬證明合同中約定的前期物業(yè)服務(wù)公司為新世紀(jì)物業(yè)公司并非銘源物業(yè)公司。
證據(jù)四、1.武漢市中級(jí)人民法院于2015年8月6日作出的（2015）鄂武漢中仲監(jiān)字第00100號(hào)民事裁定書；2.喻某于2015年8月8日向武漢市中級(jí)人民法院提出的申訴復(fù)查申請(qǐng)書。
擬證明武漢市中級(jí)人民法院作出的（2015）鄂武漢中仲監(jiān)字第00100號(hào)民事裁定書違反法律程序，導(dǎo)致裁判錯(cuò)誤，喻某申請(qǐng)申訴復(fù)查。
證據(jù)五、新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司于2012年7月18日向喻某開具的收據(jù)一份。
主要載明:“收喻某現(xiàn)金512.40元，收款事由2012年6月1日至2013年5月30日物業(yè)費(fèi)”。
擬證明喻某已交納物業(yè)費(fèi)至2013年5月30日。
當(dāng)事人對(duì)證據(jù)的質(zhì)證意見及本院認(rèn)證如下:
喻某對(duì)銘源物業(yè)公司提交的證據(jù)一的真實(shí)性不持異議，但認(rèn)為銘源物業(yè)公司沒有與我簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，因此才中斷交納物業(yè)費(fèi)；對(duì)證據(jù)二不持異議；對(duì)證據(jù)三不予認(rèn)可，認(rèn)為該協(xié)議沒有經(jīng)過招標(biāo)程序，也沒有公示，協(xié)議無效；對(duì)證據(jù)四認(rèn)為系兩個(gè)公司私下簽訂的協(xié)議，協(xié)議是無效的；對(duì)證據(jù)五認(rèn)為該裁定僅針對(duì)仲裁條款作出裁定，并未就銘源物業(yè)公司與新世紀(jì)物業(yè)公司之間的移交轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力作出認(rèn)定；對(duì)證據(jù)六不予認(rèn)可；對(duì)證據(jù)七的真實(shí)性不持異議，認(rèn)為自己收到了律師函，但認(rèn)為銘源物業(yè)公司不具備收取物業(yè)費(fèi)的資格。
銘源物業(yè)公司對(duì)喻某提交的證據(jù)一的真實(shí)性不持異議，但認(rèn)為該證據(jù)與銘源物業(yè)公司無關(guān)；對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性不持異議，但認(rèn)為在業(yè)主委員會(huì)成立之前開發(fā)商可以選聘物業(yè)公司，新世紀(jì)物業(yè)公司將物業(yè)管理服務(wù)移交給銘源物業(yè)公司是經(jīng)過開發(fā)商同意的；對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性不持異議，但認(rèn)為喻某是作為被拆遷人安置在中南國際城，并不存在房屋買賣關(guān)系，因在安置住房時(shí)所有的資料都顯示前期物業(yè)管理公司是新世紀(jì)物業(yè)公司，為業(yè)主辦證方便才在房屋買賣合同中繼續(xù)表述新世紀(jì)物業(yè)公司是前期物業(yè)管理公司；對(duì)證據(jù)四中裁定書不持異議，對(duì)申訴復(fù)查申請(qǐng)書認(rèn)為不清楚喻某是否提交武漢市中級(jí)人民法院。
對(duì)證據(jù)五的真實(shí)性不持異議，但認(rèn)為喻某應(yīng)按每月每平方米1.80元交納物業(yè)費(fèi)，而實(shí)際上喻某是按每月每平方米0.36元交納的2012年6月1日至2013年5月30日物業(yè)費(fèi)，其余部分由單位按每月每平方米1.44元為喻某補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)，但因單位沒有補(bǔ)交，故喻某應(yīng)交納2013年1月起的物業(yè)費(fèi)。
綜合上述質(zhì)證意見，本院對(duì)雙方當(dāng)事人不持異議的證據(jù)的證明效力予以確認(rèn)，對(duì)雙方當(dāng)事人有爭議的證據(jù)的證明效力將綜合案情予以認(rèn)定。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證及本院認(rèn)證，本院查明以下基本事實(shí):
喻某系房屋被拆遷而安置于中南國際城d座2單元2層6室、建筑面積118.24平方米房屋。
2012年7月18日，喻某接收該房屋；同日，新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司與喻某簽訂《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，主要約定:新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司為喻某所居住的中南國際城d座提供物業(yè)管理服務(wù)；管理期限自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止；物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為住宅按建筑面積每平方米每月1.80元；收房時(shí)預(yù)收一年物業(yè)管理費(fèi)，一年后每六個(gè)月收取一次物業(yè)管理費(fèi)，每六個(gè)月第一月的前十日為繳費(fèi)時(shí)間；不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)交并從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費(fèi)的萬分之五交納違約金。
協(xié)議履行過程中，喻某向新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司交納物業(yè)管理費(fèi)至2012年12月31日；自2013年1月1日至2013年5月31日，喻某按每月每平方米0.36元向新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司交納物業(yè)管理費(fèi)；之后，喻某未交納物業(yè)管理費(fèi)。
2013年5月10日，銘源投資公司與新世紀(jì)物業(yè)公司、銘源物業(yè)公司簽訂《武漢中南國際城d座物業(yè)退出及移交協(xié)議》，主要約定，新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司因經(jīng)營不善向新世紀(jì)物業(yè)公司提出無法履行與銘源投資公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，希望終止該合同，為了保證物業(yè)服務(wù)性的延續(xù)，不造成業(yè)主工作、生活的不便，在新世紀(jì)物業(yè)公司的推薦下，銘源投資公司選擇銘源物業(yè)公司為中南國際城d座新的物業(yè)服務(wù)公司并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，合同在武昌區(qū)房地局物業(yè)科備案；同時(shí)，銘源投資公司、新世紀(jì)物業(yè)公司原簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》于2013年4月30日終止。
三方還就新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司退出中南國際城d座物業(yè)管理項(xiàng)目并將該項(xiàng)目物業(yè)管理權(quán)責(zé)移交給銘源物業(yè)公司達(dá)成相關(guān)協(xié)議。
本院認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條 ?規(guī)定:“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
”，因中南國際城d座業(yè)主大會(huì)未成立，銘源投資公司作為建設(shè)單位選聘新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司為前期物業(yè)服務(wù)公司，符合國務(wù)院行政法規(guī)。
關(guān)于中南國際城d座業(yè)主大會(huì)成立前，建設(shè)單位能否變更前期物業(yè)公司的焦點(diǎn)問題:其一，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中僅規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同期限未屆滿，但業(yè)主大會(huì)尚未成立的情形并沒有規(guī)定建設(shè)單位不能重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此，本案銘源投資公司有權(quán)利選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
其二，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條 ?規(guī)定:“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
”、第五十七條規(guī)定:“違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者經(jīng)示批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地主人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
”，據(jù)此，國家規(guī)定建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于倡導(dǎo)性條款，不屬于強(qiáng)制性規(guī)定。
《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效；《最高人民法院關(guān)于《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定:“合同法第五十二條 ?第五項(xiàng) ?規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’”中指效力性的強(qiáng)制性規(guī)定；因此，本案中，建設(shè)單位沒有通過招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不導(dǎo)致前期物業(yè)管理合同必然無效。
故銘源投資公司與新世紀(jì)物業(yè)公司、銘源物業(yè)公司簽訂的《武漢中南國際城d座物業(yè)退出及移交協(xié)議》有效。
被告喻某雖未與原告銘源物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，但原告銘源物業(yè)公司系建設(shè)單位重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同也在相關(guān)部門備案，原告銘源物業(yè)公司也實(shí)際為中南國際城d座提供物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
”的規(guī)定，被告喻某以其未與原告銘源物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由，不能成立。
被告喻某無充分證據(jù)證明原告銘源物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存在質(zhì)量問題，而原告銘源物業(yè)公司主張被告喻某向其支付自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)4960元、違約金1251元及之后物業(yè)管理費(fèi)按每月每平方米1.80元標(biāo)準(zhǔn)支付至實(shí)際繳清之日止，違約金按應(yīng)繳未繳額以每日萬分之五計(jì)算至實(shí)際繳清之日止的訴訟請(qǐng)求，未超出新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司與喻某簽訂的《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定的違約責(zé)任范圍，但本院在確定具體給付時(shí)間的情況下，對(duì)原告銘源物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，判決如下:
一、被告喻某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性向原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司支付自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)4960元、違約金1251元。
2、被告喻某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性以建筑面積118.24平方米為基數(shù)，按照每月每平方米1.80元的標(biāo)準(zhǔn)向原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司支付自2015年1月1日起至本判決確定的給付之日止的物業(yè)管理費(fèi)。
三、被告喻某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性以合同約定的繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及應(yīng)繳未繳物業(yè)管理費(fèi)金額為依據(jù)，自逾期繳納物業(yè)管理費(fèi)之日起按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司支付自2015年1月1日起至本判決確定的給付之日止的違約金。
四、駁回原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)減半收取25元，由被告喻某負(fù)擔(dān)（此款原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司已墊付，由被告喻某于本判決生效之日起五日內(nèi)徑行給付原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司）。
被告喻某如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。
上訴人在提交上訴狀時(shí)按照《訴訟費(fèi)用交納辦法》（國務(wù)院令第481號(hào)）的規(guī)定預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院。
戶名:財(cái)政機(jī)關(guān):湖北省武漢市中級(jí)人民法院；賬號(hào):17×××67；開戶銀行:農(nóng)行武漢市民航東路支行832886。
上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，當(dāng)事人必須履行。
一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年。

本院認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條 ?規(guī)定:“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
”，因中南國際城d座業(yè)主大會(huì)未成立，銘源投資公司作為建設(shè)單位選聘新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司為前期物業(yè)服務(wù)公司，符合國務(wù)院行政法規(guī)。
關(guān)于中南國際城d座業(yè)主大會(huì)成立前，建設(shè)單位能否變更前期物業(yè)公司的焦點(diǎn)問題:其一，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中僅規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同期限未屆滿，但業(yè)主大會(huì)尚未成立的情形并沒有規(guī)定建設(shè)單位不能重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此，本案銘源投資公司有權(quán)利選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
其二，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條 ?規(guī)定:“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
”、第五十七條規(guī)定:“違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者經(jīng)示批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地主人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
”，據(jù)此，國家規(guī)定建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于倡導(dǎo)性條款，不屬于強(qiáng)制性規(guī)定。
《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效；《最高人民法院關(guān)于《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定:“合同法第五十二條 ?第五項(xiàng) ?規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’”中指效力性的強(qiáng)制性規(guī)定；因此，本案中，建設(shè)單位沒有通過招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不導(dǎo)致前期物業(yè)管理合同必然無效。
故銘源投資公司與新世紀(jì)物業(yè)公司、銘源物業(yè)公司簽訂的《武漢中南國際城d座物業(yè)退出及移交協(xié)議》有效。
被告喻某雖未與原告銘源物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，但原告銘源物業(yè)公司系建設(shè)單位重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同也在相關(guān)部門備案，原告銘源物業(yè)公司也實(shí)際為中南國際城d座提供物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
”的規(guī)定，被告喻某以其未與原告銘源物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由，不能成立。
被告喻某無充分證據(jù)證明原告銘源物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存在質(zhì)量問題，而原告銘源物業(yè)公司主張被告喻某向其支付自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)4960元、違約金1251元及之后物業(yè)管理費(fèi)按每月每平方米1.80元標(biāo)準(zhǔn)支付至實(shí)際繳清之日止，違約金按應(yīng)繳未繳額以每日萬分之五計(jì)算至實(shí)際繳清之日止的訴訟請(qǐng)求，未超出新世紀(jì)物業(yè)中南路分公司與喻某簽訂的《武漢市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定的違約責(zé)任范圍，但本院在確定具體給付時(shí)間的情況下，對(duì)原告銘源物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求予以支持。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，判決如下:
一、被告喻某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性向原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司支付自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)4960元、違約金1251元。
2、被告喻某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性以建筑面積118.24平方米為基數(shù)，按照每月每平方米1.80元的標(biāo)準(zhǔn)向原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司支付自2015年1月1日起至本判決確定的給付之日止的物業(yè)管理費(fèi)。
三、被告喻某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性以合同約定的繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及應(yīng)繳未繳物業(yè)管理費(fèi)金額為依據(jù)，自逾期繳納物業(yè)管理費(fèi)之日起按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司支付自2015年1月1日起至本判決確定的給付之日止的違約金。
四、駁回原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)減半收取25元，由被告喻某負(fù)擔(dān)（此款原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司已墊付，由被告喻某于本判決生效之日起五日內(nèi)徑行給付原告武漢銘源盛某物業(yè)管理有限公司）。
被告喻某如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：周琪

書記員：王蕊