原告：武漢經(jīng)典世紀(jì)智能物業(yè)管理有限公司，住所地湖北省武漢市江漢區(qū)紅旗渠路8號(hào)。
法定代表人：諶秀琴，董事長。
委托訴訟代理人：張偉、羅榮華，湖北維力律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限特別授權(quán)。
被告：杜某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址武漢市江漢區(qū)。
委托訴訟代理人：陳遠(yuǎn)慈（被告杜某某的公公），xxxx年xx月xx日出生，苗族，住址湖北省武漢市江漢區(qū)。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告武漢經(jīng)典世紀(jì)智能物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)典物業(yè)公司）與被告杜某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員喻瑛獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告經(jīng)典物業(yè)公司的委托訴訟代理人張偉、被告杜某某的委托訴訟代理人陳遠(yuǎn)慈到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告經(jīng)典物業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告杜某某向原告經(jīng)典物業(yè)公司支付欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)5968元；2、被告杜某某向原告經(jīng)典物業(yè)公司支付違約金1790元（欠費(fèi)金額5968元的30%）；3、被告杜某某承擔(dān)訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：原告經(jīng)典物業(yè)公司系“錦繡人家”小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)公司，被告杜某某系該小區(qū)業(yè)主。截止2014年7月24日，被告杜某某欠繳物業(yè)費(fèi)計(jì)5968元、違約金1790元。

本院認(rèn)為，被告杜某某購買了德大公司開發(fā)建設(shè)的房屋后，雖未與德大公司或原告經(jīng)典物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但原告經(jīng)典物業(yè)公司提交的《物業(yè)入伙會(huì)簽表》、業(yè)主登記表、入住房屋接管驗(yàn)收記錄、欠費(fèi)清單等證據(jù)，證明了德大公司選騁原告經(jīng)典物業(yè)公司，原告經(jīng)典物業(yè)公司履行了物業(yè)服務(wù)，被告杜某某接受了原告經(jīng)典物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)的事實(shí)，據(jù)此應(yīng)認(rèn)定原告經(jīng)典物業(yè)公司與被告杜某某之間形成了事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同”。因錦繡人家小區(qū)在2013年前尚未成立業(yè)委會(huì)，其開發(fā)商德大公司選騁原告經(jīng)典物業(yè)公司對(duì)錦銹人家小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，符合該規(guī)定，簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)錦銹人家小區(qū)的業(yè)主及物業(yè)使用人具有法律約束力。原告經(jīng)典物業(yè)公司對(duì)錦銹人家小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，被告杜某某為錦銹人家小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守該合同的規(guī)定，繳納物業(yè)管理費(fèi)。原告經(jīng)典物業(yè)公司主張被告杜某某支付欠費(fèi)5968元，符合合同的約定，但根據(jù)合同約定，原告經(jīng)典物業(yè)公司應(yīng)履行對(duì)物業(yè)共用部位的維修和管理的責(zé)任，現(xiàn)原告經(jīng)典物業(yè)公司怠于行使該職責(zé)，仍未修復(fù)地下倉庫管道，帶來安全隱患，應(yīng)降低服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按1元／平方米／月的80%收費(fèi)，計(jì)算為4774元。被告杜某某占用小區(qū)公共部位—地下倉庫堆放貨物，自身有過錯(cuò)，被告杜某某自述系在開發(fā)商德大公司處購買該地下倉庫產(chǎn)權(quán)，未向本院提交相關(guān)的證據(jù)，且該財(cái)產(chǎn)損失不屬本案處理范圍，被告杜某某可另行向相關(guān)責(zé)任主體主張，本案不予處理?，F(xiàn)原告經(jīng)典物業(yè)公司要求被告杜某某按未繳納物業(yè)費(fèi)的30%支付違約金，本院認(rèn)為被告杜某某在糾紛發(fā)生前按約支付了物業(yè)管理費(fèi)，此次未足額支付是由于公共部份不能正常使用造成，原告經(jīng)典物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故對(duì)原告經(jīng)典物業(yè)公司要求被告杜某某支付違約金請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一條、第二十一條，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告杜某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢經(jīng)典世紀(jì)智能物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)管理費(fèi)4774元。
二、駁回原告武漢經(jīng)典世紀(jì)智能物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)25元，由原告經(jīng)典物業(yè)公司負(fù)擔(dān)5元、被告杜某某負(fù)擔(dān)20元（此款原告已預(yù)付，被告杜某某應(yīng)付部分應(yīng)隨同上述判決款項(xiàng)一并支付原告）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員　喻　瑛

書記員：葉長青