原告（反訴被告）：武漢波某某貿(mào)易有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)發(fā)展大道49號（復(fù)興一村77-1號）。
法定代表人：梅冬，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：繆旭光，上海正源律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告（反訴原告）：武漢卓某世紀(jì)物業(yè)管理有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)西北湖路世紀(jì)華庭D單元1層102室。
法第代表人：陳卓，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：朱素敏，該公司職員。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：魏景明，該公司職員。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
第三人：陳琦。
委托訴訟代理人于維維，湖北觀筑律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告（反訴被告）武漢波某某貿(mào)易有限公司（以下簡稱波某某公司）與被告（反訴原告）武漢卓某世紀(jì)物業(yè)管理有限公司（卓某世紀(jì)公司）、第三人陳琦房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月3日立案受理后，適用簡易程序，公開開庭進行了審理。波某某公司的委托代理人繆旭光，卓某世紀(jì)公司的委托代理人朱素敏、魏景明，第三人陳琦的委托代理人于維維到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
波某某公司向本院提出訴訟請求：1、解除波某某公司與卓某世紀(jì)公司之間簽訂的《租賃合同》；2、卓某世紀(jì)公司退還波某某公司多支付的剩余租金546199元；3、卓某世紀(jì)公司退還波某某公司履約保證金200000元；4、卓某世紀(jì)公司支付波某某公司律師代理費5000元；5、本案訴訟費由卓某世紀(jì)公司負(fù)擔(dān)。事實和理由：2011年5月23日，波某某公司與卓某世紀(jì)公司簽訂《租賃合同》，約定卓某世紀(jì)公司將其承租的位于武漢市江漢區(qū)發(fā)展大道299號頂繡晶城4棟1層2室房屋出租給波某某公司使用，租賃期限自2011年5月23日至2016年6月22日。合同簽訂后，波某某公司支付卓某世紀(jì)公司履約保證金200000元。后波某某公司依約支付租金至2015年5月22日。后因卓某世紀(jì)公司不能履行與該房屋業(yè)主第三人陳琦簽訂的房屋租賃合同，至使第三人陳琦于2015年1月15日解除了與卓某世紀(jì)公司簽訂的房屋租賃合同并收回房屋，導(dǎo)致波某某公司與卓某世紀(jì)公司之間簽訂的《租賃合同》無法繼續(xù)履行，波某某公司為繼續(xù)經(jīng)營該房屋，與第三人陳琦重新簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限自2015年1月22日至2018年1月21日，并向其重新支付押金及2015年1月22日起的租金。因卓某世紀(jì)公司的原因?qū)е伦赓U合同無法繼續(xù)履行，雙方合同目的已不能實現(xiàn)，故波某某公司向卓某世紀(jì)公司主張解除合同并退還多付的租金及履約保證金，未果后波某某公司訴至本院，請求判如所請。
卓某世紀(jì)公司辯稱，雙方簽訂的《租賃合同》合同有效，卓某世紀(jì)公司與第三人陳琦之間的房屋租賃合同并未解除，卓某世紀(jì)公司有權(quán)繼續(xù)收取租金，波某某公司未按照合同約定支付租金，已構(gòu)成違約，波某某公司交納的履約保證金應(yīng)不予退還。綜上，卓某世紀(jì)公司請求駁回波某某公司的訴訟請求。
卓某世紀(jì)公司向本院提出反訴請求：1、波某某公司支付卓某世紀(jì)公司2015年5月23日至8月22日欠繳的租金414188元和物業(yè)管理費39744元；2、波某某公司支付卓某世紀(jì)公司逾期付款利息損失（以租金和物業(yè)管理費為基數(shù)，自2014年5月23日至付清之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計算）；3、波某某公司承擔(dān)本案反訴費用。事實和理由：波某某公司與卓某世界簽訂《租賃合同》及物業(yè)管理合同均真實有效，波某某公司應(yīng)依約支付租金及物業(yè)管理費。合同簽訂后，波某某公司未依約支付該費用，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、支付欠租等違約責(zé)任。
針對卓某世紀(jì)公司的反訴，波某某公司辯稱，因卓某世紀(jì)公司欠租違約，第三人陳琦已解除與其簽訂的房屋租賃合同，導(dǎo)致波某某公司與卓某世紀(jì)公司簽訂的租賃合同履行不能，卓某世紀(jì)公司構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，其提出的反訴請求沒有事實和法律依據(jù)，請求法院予以駁回。
第三人陳琦述稱，因卓某世紀(jì)公司違反合同約定義務(wù)，第三人陳琦已解除與其簽訂的房屋租賃合同，依法行使了合同解除權(quán)，并已將租賃房屋另行發(fā)租給波某某公司使用。
波某某公司圍繞其提出的訴訟請求提供了以下證據(jù)：《租賃合同》、保證金及租金付款憑證、第三人陳琦向卓某世紀(jì)公司發(fā)出的律師函、EMS郵寄單、武漢晚報公告聲明、波某某公司與第三人陳琦簽訂的《房屋租賃合同》；卓某世紀(jì)公司圍繞其反訴請求提供了以下證據(jù)：《卓某（中國）商業(yè)運營管理公約》、稅務(wù)發(fā)票；第三人陳琦提供了以下證據(jù)：涉案房屋《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2010年11月6日，第三人陳琦與卓某世紀(jì)公司簽訂《房屋租賃合同》，約定第三人陳琦將其所有的位于武漢市江漢區(qū)發(fā)展大道299號頂繡晶城4棟1層2室、2層2室、3層2室房屋（面積3366.49平米）出租給卓某世紀(jì)公司，租期自2010年11月6日至2021年2月5日止，租金每月309717元，從第三年開始每年遞增4%；租金按季度交付，除首季度租金于合同生效后5日內(nèi)交納外，此后租金應(yīng)于下一季度租期開始前15日內(nèi)交納下一季度租金；如卓某世紀(jì)公司連續(xù)逾期交付租金達(dá)30日或累計達(dá)60日的，第三人陳琦有權(quán)解除租賃合同，并要求卓某世紀(jì)公司承擔(dān)違約金。
2011年5月23日，卓某世紀(jì)公司與波某某公司簽訂《租賃合同》，約定卓某世紀(jì)公司將其承租的上述房屋中4棟1層2室（面積414平米）房屋出租給波某某公司使用，租賃期限自2011年5月23日至2016年6月22日；租金標(biāo)準(zhǔn)為每年1391040元，每年度結(jié)束前30日交納下年度租金，兩年后租金按每年6%遞增；合同簽訂三日內(nèi)，波某某公司交納卓某世紀(jì)公司200000元作為履約保證金。同日，雙方簽訂《卓某（中國）商業(yè)運營管理公約》，約定波某某公司委托卓某世紀(jì)公司進行物業(yè)管理，并按照每平米每月8元支付物業(yè)管理費。合同簽訂后，卓某世紀(jì)公司將房屋交付波某某公司經(jīng)營，波某某公司向卓某世紀(jì)公司交納了履約保證金200000元，并依約支付租金及物業(yè)管理費至2015年5月22日。
2014年10月6日后，卓某世紀(jì)公司開始拒絕向第三人陳琦交納租金。第三人陳琦于2014年12月29日通過郵寄的方式向卓某世紀(jì)公司送達(dá)《關(guān)于限期支付拖欠房屋租金的律師催告函》，該郵單被退還，退件理由為因原址查無此人。后第三人陳琦又于2015年1月15日向卓某世紀(jì)公司送達(dá)《關(guān)于解除房屋租賃合同的律師告知函》，該郵單亦被退回。次日，原告陳琦在武漢晚報A19版上刊登聲明，通過公告的方式通知被告卓某公司即日解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并要求被告卓某公司于2015年1月31日前騰退房屋。因卓某世紀(jì)公司不能履行與該房屋業(yè)主第三人陳琦簽訂的房屋租賃合同，至使第三人陳琦于2015年1月15日解除了與卓某世紀(jì)公司簽訂的房屋租賃合同并收回房屋，導(dǎo)致波某某公司與卓某世紀(jì)公司之間簽訂的《租賃合同》無法繼續(xù)履行，波某某公司為繼續(xù)經(jīng)營該房屋，與第三人陳琦重新簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限自2015年1月22日至2018年1月21日，并向其重新支付押金及2015年1月22日起的租金，同時停止繼續(xù)向卓某世紀(jì)公司支付租金及物業(yè)管理費。波某某公司要求解除波某某公司與卓某世紀(jì)公司簽訂的《租賃合同》并主張其返還多付的租金及履約保證金，雙方由此發(fā)生糾紛，訴至本院。

本院認(rèn)為，波某某公司與卓某世紀(jì)公司簽訂的《租賃合同》，系雙方真實意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同有效。雙方應(yīng)按照合同約定享有權(quán)利和履行義務(wù)。波某某公司依約履行了支付租金義務(wù)，卓某世紀(jì)公司作為房屋出租人，拖欠第三人陳琦租金未付，造成其與第三人陳琦之間的房屋租賃合同解除，其應(yīng)對訴爭房屋產(chǎn)生權(quán)利瑕疵承擔(dān)責(zé)任，卓某世紀(jì)公司的違約行為導(dǎo)致波某某公司不能實現(xiàn)向其租賃房屋并經(jīng)營的合同目的，符合合同的法定解除條件。故波某某公司主張解除雙方之間《租賃合同》的訴請，具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。卓某世紀(jì)公司已構(gòu)成違約，其應(yīng)當(dāng)將收取的履約保證金以及2015年1月16日至2015年5月22日期間的租金退還波某某公司。故波某某公司主張卓某世紀(jì)公司返還履約保證金及多付租金的訴請，本院一并予以支持。波某某公司主張卓某世紀(jì)公司支付其為追討債權(quán)付出的律師費5000元，沒有合同依據(jù)，本院不予支持。卓某世紀(jì)公司主張波某某公司違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯意見以及其提出的反訴請求，均無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條第四款、第一百零七條、第二百一十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）武漢波某某貿(mào)易有限公司與被告（反訴原告）武漢卓某世紀(jì)物業(yè)管理有限公司簽訂的《租賃合同》；
二、被告（反訴原告）武漢卓某世紀(jì)物業(yè)管理有限公司返還原告（反訴被告）武漢波某某貿(mào)易有限公司房屋租金546199元；
三、被告（反訴原告）武漢卓某世紀(jì)物業(yè)管理有限公司返還原告（反訴被告）武漢波某某貿(mào)易有限公司履約保證金200000元；
四、駁回原告（反訴被告）武漢波某某貿(mào)易有限公司的其他訴訟請求；
五、駁回被告（反訴原告）武漢卓某世紀(jì)物業(yè)管理有限公司的反訴請求。
上述款項，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
減半收取的案件受理費5631元，由被告（反訴原告）武漢卓某世紀(jì)物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)［此款原告（反訴被告）武漢波某某貿(mào)易有限公司已預(yù)付本院，被告（反訴原告）武漢卓某世紀(jì)物業(yè)管理有限公司應(yīng)隨同上述判決款項一并支付原告（反訴被告）武漢波某某貿(mào)易有限公司）］；案件反訴受理費4054元，由被告（反訴原告）武漢卓某世紀(jì)物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)（已付本院）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員　　張軍華

書記員：袁毅然