原告：武漢市硚口區(qū)古某路小學(xué)。住所地：武漢市硚口區(qū)古某二路18號(hào)。
法定代表人：余行飛，該校校長。
訴訟委托代理人：馮志國、唐琪利，湖北弘愿律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
被告：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市硚口區(qū)。
被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市硚口區(qū)。

原告武漢市硚口區(qū)古某路小學(xué)（以下簡稱古某路小學(xué)）與被告楊某某、周某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年8月1日受理后，依法適用簡易程序，由審判員余敏獨(dú)任審判，于2016年9月6日公開開庭進(jìn)行了審理。原告古某路小學(xué)的委托代理人馮志國、唐琪利，被告楊某某、周某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告古某路小學(xué)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告立即騰退位于武漢市硚口區(qū)古某二路18號(hào)B4面積為23㎡的房屋；2、判令被告向原告支付2015年1月1日至2016年7月12日的房屋租金人民幣25764元，此后至實(shí)際騰退房屋期間的占有使用費(fèi)用按每日47元計(jì)算支付；3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原、被告于2014年1月1日簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定由原告將位于武漢市硚口區(qū)古某二路18號(hào)B4面積為23㎡房屋租賃給被告經(jīng)營使用，每月租金1400元，租賃期限為一年，即自2014年1月1日起至2014年12月31日止。租賃期限屆滿前，原告多次通知被告在該房屋租賃期滿后不再續(xù)租，并要求期滿后及時(shí)騰退該房屋，但被告未能在合同期滿日起及時(shí)騰退房屋。后原告多次口頭要求被告騰退未果，于2016年5月24日向被告寄發(fā)通知，要求被告于2016年5月底之前及時(shí)騰退所占用的房屋并支付拖欠的租金，但被告至今未騰退繳納租金。
經(jīng)審理查明：原、被告于2014年1月1日簽訂了《房屋租賃協(xié)議書》，約定由原告將位于武漢市硚口區(qū)古某二路18號(hào)B4號(hào)面積為23㎡房屋租賃給被告經(jīng)營使用，租賃期限為一年，從2014年1月1日起至2014年12月31日止，每月租金1400元，押金2000元。協(xié)議簽訂后原告將房屋交付給被告使用，被告向原告支付了押金，房屋租金支付至2014年12月31日止。租賃期限屆滿后，雙方未再續(xù)簽租賃協(xié)議，但被告仍繼續(xù)使用租賃房屋至今。原告于2016年4月22日向被告發(fā)出通知，告知將于2016年5月底收回訴爭房屋。同年5月11日再次向被告發(fā)出繳費(fèi)通知，通知被告于2016年5月16日前向原告繳納2015年的房屋租金。被告至今既未騰退房屋也未繳納租金。
另查明：位于武漢市硚口區(qū)古某二路18號(hào)（原編號(hào)為36號(hào)）古某路小學(xué)房屋所有權(quán)人登記為武漢市教育委員會(huì)，根據(jù)武漢市委辦公廳武辦發(fā)（1997）19號(hào)及武漢市人民政府辦公廳武政辦（2003）93號(hào)文件精神，武漢市硚口區(qū)古某路小學(xué)的房產(chǎn)歸武漢市硚口區(qū)教委管理。武漢市硚口區(qū)教育局委托古某路小學(xué)對(duì)其房屋及門店進(jìn)行管理。2004年12月古某路小學(xué)與武漢市柯大工貿(mào)發(fā)展有限責(zé)任公司合作建房，約定建房完成后，古某路小學(xué)門面由武漢市柯大工貿(mào)發(fā)展有限責(zé)任公司經(jīng)營使用至2012年12月31日。后武漢市柯大工貿(mào)發(fā)展有限責(zé)任公司更名為湖北山水投資有限公司，雙方續(xù)約，約定古某路小學(xué)門面由湖北山水投資有限公司經(jīng)營使用至2013年12月31日。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，具有法律約束力，雙方應(yīng)按照約定履行合同義務(wù)。本案中的租賃合同約定期限是從2014年1月1日起至2014年12月31日止。在租賃合同期滿后，雙方未再續(xù)簽租賃合同，被告亦未向原告繳納房屋租金，被告既不繳納房屋租金也不騰退租賃房屋違反了合同約定，因此原告要求被告騰退歸還租賃房屋的請(qǐng)求于法有據(jù)，本院予以支持。被告在租賃期滿后仍繼續(xù)使用租賃房屋，應(yīng)支付房屋使用費(fèi)而不是租金，因此原告要求被告按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)每月1400元支付2015年1月1日至2016年7月12日的房屋租金人民幣25764元，此后至實(shí)際騰退房屋期間的占有使用費(fèi)用按每日47元計(jì)算支付的請(qǐng)求實(shí)際上是要求按照每月1400元的標(biāo)準(zhǔn)支付2015年1月1日至實(shí)際騰退房屋期間的房屋使用費(fèi)，對(duì)此請(qǐng)求本院予以支持。被告要求原告退還押金及重復(fù)收取的一個(gè)月租金的辯解意見，因上述費(fèi)用并不是本案原告收取，該費(fèi)用與本案無關(guān)，本院不予處理，被告可另行主張。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十一條第（一）項(xiàng)、第九十二條、第二百一十二條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：

一、被告楊某某、周某某于本判決生效后十日內(nèi)將位于武漢市硚口區(qū)古某二路18號(hào)B4號(hào)房屋（面積為23平方米）騰退歸還給原告武漢市硚口區(qū)古某路小學(xué)。
二、被告楊某某、周某某于本判決生效后十日內(nèi)向原告武漢市硚口區(qū)古某路小學(xué)支付從2015年1月1日起至騰退之日止的房屋使用費(fèi)（按每月1400元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。
如果未按本判決確定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)已減半收取357元，由被告楊某某、周某某負(fù)擔(dān)（此款已由原告墊負(fù)，被告于本判決生效后十日內(nèi)向原告支付上述款項(xiàng)）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院。收款單位名稱：湖北省武漢市中級(jí)人民法院；賬號(hào)：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　余敏

書記員：王玥