原告：武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，住所地武漢市江夏區(qū)江夏大道128號(hào)-1。
代表人：周明杰，該業(yè)主委員會(huì)主任。
委托代理人：朱志堅(jiān)，北京市劍泰律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。
被告：武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司，住所地武漢市硚口區(qū)建設(shè)大道316號(hào)營(yíng)南社區(qū)城發(fā)大廈十一層。
法定代表人：李繼高，董事長(zhǎng)。
委托代理人：彭瀾，男，1979年12月17日出生，漢族，武漢市人，該公司員工，住武漢市武昌區(qū)，特別授權(quán)。
委托代理人：謝正，湖北中和信律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。
第三人：武漢南百商貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地武漢市江夏區(qū)紙坊街江夏大道中央大街128-1號(hào)。
法定代表人：林建山，該公司經(jīng)理。

原告武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被告武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司、第三人武漢南百商貿(mào)有限責(zé)任公司物權(quán)糾紛一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法由審判員李聚滿適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的代表人周明杰及其委托代理人朱志堅(jiān)，被告武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司的委托代理人彭瀾、謝正到庭參加訴訟。第三人武漢南百商貿(mào)有限責(zé)任公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。雙方當(dāng)事人申請(qǐng)庭外和解期間從2016年6月7日至2017年4月17日不計(jì)入審限，簡(jiǎn)易程序期滿后，雙方當(dāng)事人申請(qǐng)繼續(xù)適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖恚瑢徖砥谙扪娱L(zhǎng)90日。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向本院提出訴訟請(qǐng)求：確認(rèn)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)相關(guān)地下室（包括1、2號(hào)樓中間后方的下沉廣場(chǎng)，1號(hào)樓部分地下室、2號(hào)樓地下室，方位、面積以設(shè)計(jì)圖紙標(biāo)注為準(zhǔn)）為小區(qū)全體業(yè)主共有部分，小區(qū)全體業(yè)主有對(duì)其享有占有、使用、收益權(quán)利；被告對(duì)上述“1”所述地下室排除妨礙、恢復(fù)原狀（還原為地下停車場(chǎng)功能），以供全體業(yè)主停車使用；被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：原告是江夏首席生態(tài)家園小區(qū)全體業(yè)主選舉的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代為行使全體業(yè)主的權(quán)利，被告武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司為該小區(qū)的開發(fā)商。該小區(qū)于2009開始建設(shè)，包括8棟主要建筑，其中1號(hào)樓為部分商業(yè)部分住宅、2號(hào)樓為商業(yè)用途，3-6號(hào)樓為住宅用途，7、8號(hào)樓為商業(yè)用途，以上樓棟分別于2012年5月以后竣工備案并交付使用，小區(qū)現(xiàn)有業(yè)主1千戶以上。上述1、2號(hào)樓地下室本來設(shè)計(jì)功能是地下停車，且該設(shè)計(jì)圖紙已經(jīng)武漢市江夏區(qū)城市規(guī)劃管理局審批且備案，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，該地下室屬于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，為業(yè)主物業(yè)的配套建筑，其規(guī)劃的停車使用性質(zhì)沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的決議是不能隨意改變的，但是，被告武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司未經(jīng)過任何合法程序，擅自改變了該地下室的使用功能，將地下室改為經(jīng)營(yíng)面積，現(xiàn)租賃給第三人武漢南百商貿(mào)有限責(zé)任公司在經(jīng)營(yíng)超市，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)，現(xiàn)由原告武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主提起民事訴訟，請(qǐng)貴院依法判決。
被告武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司辯稱，一、原告訴訟主體不適格。其一、業(yè)委會(huì)非依法設(shè)立且未依法備案。根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（2009.12.1住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布）第二條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成；第十條規(guī)定：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表組成。然而原告的選舉機(jī)構(gòu)首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主大會(huì)，其首次會(huì)議籌備組中并無建設(shè)單位代表在列，我公司作為該物業(yè)的業(yè)主之一，從未收到召開業(yè)主大會(huì)或選舉委會(huì)的通知，業(yè)主大會(huì)的召開違反了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，在缺乏民意基礎(chǔ)的背景下產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)也不能代表全體或大部分業(yè)主利益，其設(shè)立程序是非法的?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。未在法定期限內(nèi)向有關(guān)部分備案的，該組織不具有合法性。原告在舉證期限內(nèi)未提交相關(guān)證據(jù)證明其已經(jīng)在法定期限內(nèi)（自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)）向法定機(jī)構(gòu)備案，故而其不能認(rèn)定為民事訴訟規(guī)定的可以參與訴訟的“其他組織”，其作為原告起訴的主體是不適格的。其二、業(yè)委會(huì)提起訴訟無業(yè)主授權(quán)。業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格具有局限性。雖然業(yè)主委員會(huì)成為訴訟主體在法理上可行，但其畢竟只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)的訴權(quán)是來源于全體業(yè)主賦予其的代表權(quán)，訴訟結(jié)果由全體業(yè)主承擔(dān)。因此，業(yè)主委員會(huì)本身不具有實(shí)體法上的權(quán)利能力、不享有實(shí)體權(quán)利和承擔(dān)實(shí)體義務(wù)，此決定了業(yè)主委員會(huì)參與訴訟的訴訟能力受到限制，有別于一般意義上的民事訴訟主體。業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主的授權(quán)，無權(quán)直接以自己的名義提起訴訟，業(yè)委會(huì)直接向法院提起訴訟的，人民法院不應(yīng)受理。在業(yè)委會(huì)未取得業(yè)主授權(quán)的情形下，因訴訟主體不適格，人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回起訴。二、原告訴請(qǐng)不合法。其一、關(guān)于相關(guān)地下室所有權(quán)歸屬于我公司而非其他業(yè)主?！段餀?quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租車等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。上述規(guī)定明確了建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位車庫(kù)在出售、附贈(zèng)之前，其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)企業(yè)所有，并非全體業(yè)主所共有。而且事實(shí)上，我公司在出售物業(yè)時(shí)，地下超市（或車位）面積并未列入分?jǐn)偯娣e，即該部分區(qū)域并未出售給買房人。建設(shè)工程規(guī)劃許可表明了建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，屬合法建設(shè)，而不是指凡是取得規(guī)劃許可的建設(shè)工程內(nèi)容均屬于出售范圍。因此關(guān)于相關(guān)地下室并非為共有部分，在我公司出售、附贈(zèng)或出租之前，小區(qū)業(yè)主不享有占有、使用和收益部分的權(quán)利。其二、我公司已經(jīng)滿足了業(yè)主的停放汽車的需要，對(duì)涉及地下室不負(fù)有排除妨礙、恢復(fù)原狀的義務(wù)?！段餀?quán)法》第七十四條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。2009年12月25日武漢市江夏區(qū)城市規(guī)劃管理局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，針對(duì)地下空間的使用用途，武漢市江夏區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)于2013年5月10日以項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)類的具體條款，同意在1﹟樓地下室建設(shè)5000平方米綜合超市。同時(shí)為了解決業(yè)主汽車停放的實(shí)際需求，我公司將投資完成的地下人防工程全部以出租的方式租賃給本小區(qū)業(yè)主停放汽車。因此，我公司將地下室改建為綜合超市是經(jīng)職能部門審批準(zhǔn)后實(shí)施，且也通過變通的方式保障了業(yè)主的停放需要，符合物權(quán)法的立法目的。如果將生鮮超市拆除，不僅給廣大業(yè)主日常生活購(gòu)物帶來不便，恢復(fù)成地下車位還會(huì)造成兩處車庫(kù)同時(shí)存在，勢(shì)必使資源浪費(fèi)，而且能否恢復(fù)還涉及相關(guān)職能主管部分的審批意見，并非武我公司可以自由決策。綜上，原告的訴訟主張是不合法不合理的，依法應(yīng)予全部駁回。
第三人武漢南百商貿(mào)有限責(zé)任公司在答辯期內(nèi)未向本院提交書面述稱意見。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2009年12月25日，被告武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司經(jīng)武漢市江夏區(qū)城市規(guī)劃管理局審批取得武規(guī)（夏）建（2009）077號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)項(xiàng)目名稱為江夏首席生態(tài)家園住宅及商業(yè)設(shè)施，建設(shè)位置為江夏區(qū)紙坊街江夏大道以東、沙羨街以南，建設(shè)規(guī)模總建筑面積67362.11平方米（其中住宅25121.73平方米、商業(yè)33135.09平方米、地下9105.29平方米），并分別取得《國(guó)有土地使用證》證號(hào)夏國(guó)用（2010）第058號(hào)，《建筑工程施工許可證》編號(hào)4201152009100900614BJ4001，《武漢市商品房預(yù)售許可證》編號(hào)為（武開管）預(yù)售（2010）500號(hào)。被告武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司在《商品房賣買合同》中約定：出賣人享有地面、地下停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房未計(jì)入公攤面積的使用權(quán)。2013年5月10日，被告武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司取得《湖北省企業(yè)投資項(xiàng)目備案證》登記備案，項(xiàng)目編碼2013011565120051號(hào)，項(xiàng)目名稱南百生鮮超市，建設(shè)地點(diǎn)：紙坊江漢大道中央大街128-1號(hào)，建設(shè)性質(zhì)：改建，建設(shè)規(guī)模：5000㎡綜合超市，計(jì)劃開工時(shí)間：2013年6月，主要建設(shè)內(nèi)容：在1號(hào)樓地下室建設(shè)5000㎡綜合超市。但改建綜合超市未經(jīng)土地、規(guī)劃、環(huán)評(píng)等相關(guān)職能部門審批。2011年4月1日，原告武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與武漢廣達(dá)緣商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司簽訂了《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，約定：原告武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將位于武漢市江夏區(qū)江夏大道128號(hào)附1號(hào)（商鋪面積3.36平方米、地下室面積16134.11平米、自留物業(yè)9958平方米）委托給武漢廣達(dá)緣商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)管理，期間2011年4月1日起至2016年3月31日止。該合同期滿后，雙方又重新簽訂合同續(xù)期5年。2013年8月19號(hào)，武漢廣達(dá)緣商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司與第三人武漢南百商貿(mào)有限責(zé)任公司簽訂了《商業(yè)物業(yè)租賃合同》，約定將位于武漢市江夏區(qū)江夏大道128號(hào)附1號(hào)中央大街1、2號(hào)樓負(fù)1樓及下沉廣場(chǎng)，面積5326平方米（含下沉廣場(chǎng)面積），出租給第三人武漢南百商貿(mào)有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)租憑期從2013年8月19日起至2023年8月18日止。

本院認(rèn)為，位于武漢市江夏區(qū)紙坊街江夏大道128號(hào)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)中的下沉廣場(chǎng)屬公共部分，應(yīng)為該小區(qū)全體業(yè)主共有、使用，被告武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司未經(jīng)該小區(qū)全體業(yè)主的同意，擅自將下沉廣場(chǎng)出租給第三人武漢南百商貿(mào)有限責(zé)任公司使用的行為不當(dāng)，原告武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求確認(rèn)位于武漢市江夏區(qū)紙坊街江夏大道128號(hào)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)中的下沉廣場(chǎng)為該小區(qū)全體業(yè)主共有的請(qǐng)求，本院予以支持。原告武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未能提供證據(jù)證明，位于武漢市江夏區(qū)江夏大道128號(hào)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)1號(hào)樓部分地下室，2號(hào)樓地下室約4114.46平方米面積為全體業(yè)主公共分?jǐn)偯娣e，其主張1號(hào)樓部分地下室，2號(hào)樓地下室約4114.46平方米面積為全體業(yè)主共有的請(qǐng)求，本院不予支持。被告武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司將地下室5000㎡改建成綜合超市，雖取得了《湖北省企業(yè)投資項(xiàng)目備案證》，但至今未取得相關(guān)職能部門的審批，應(yīng)由相關(guān)職能部門處理，故原告武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求排除妨礙、恢復(fù)原狀（還原為地下停車場(chǎng)功能）以供全體業(yè)主停車使用的請(qǐng)求，本院不予支持。原告武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)已在相關(guān)部門備案，被告武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司辯稱原告主體不適格的意見，本院不予采納。據(jù)此，本院為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十八條第一、二款和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，第一百四十四條之規(guī)定，缺席判決如下：

一、位于武漢市江夏區(qū)紙坊街江夏大道128號(hào)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)中的下沉廣場(chǎng)屬江夏首席生態(tài)家園小區(qū)的全體業(yè)主共有。
二、駁回原告武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)500元，減半收取為250元，由原告武漢市江夏區(qū)江夏首席生態(tài)家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)擔(dān)100元，被告武漢市公交置業(yè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)150元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)500元，款匯湖北省武漢市中級(jí)人民法院。戶名-湖北省武漢市中級(jí)人民法院，帳號(hào)17×××67，開戶行-農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 李聚滿

書記員： 羅嬡嬡