原告：武漢市漢口花園一期小區(qū)第二屆業(yè)主委員會，住所地武漢市江岸區(qū)漢口花園一期A區(qū)。
負責(zé)人：邵光祥，主任。
委托代理人：羅榮華（特別授權(quán)代理），湖北維力律師事務(wù)所律師。
委托代理人：張剛良（特別授權(quán)代理），湖北維力律師事務(wù)所律師。
被告：武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團有限公司，住所地武漢經(jīng)，營業(yè)地：武漢市江漢區(qū)法定代表人：梁鳴，董事長。
委托代理人：劉晉（特別授權(quán)代理），湖北易斯創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
委托代理人：庹昌勇（特別授權(quán)代理），湖北易斯創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

原告武漢市漢口花園一期小區(qū)第二屆業(yè)主委員會（以下簡稱漢口花園一期業(yè)委會）訴被告武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團有限公司（以下簡稱地產(chǎn)集團公司）物權(quán)糾紛一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法組成由審判員羅松擔(dān)任審判長，人民陪審員劉靜萍、李國良參加的合議庭于2016年8月11日公開開庭進行了審理。原告漢口花園一期業(yè)委會的負責(zé)人邵光祥及其委托代理人羅榮華，被告地產(chǎn)集團公司的委托代理人劉晉、庹昌勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：位于武漢市江岸區(qū)幸福大道漢口花園小區(qū)一期A、B區(qū)系地產(chǎn)集團公司開發(fā)建設(shè)。地產(chǎn)集團公司于2004年7月23日取得該小區(qū)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該證所附《建筑核位紅線圖》記載：地產(chǎn)集團公司按圖示位置新建三十一棟六層住宅樓（其中十六棟六層住宅樓底層為商網(wǎng)及會所），五棟十一層住宅樓，一棟三層幼兒園及一棟二至四層小學(xué)，總建筑面積為155982.96平方米，其中住宅建筑面積為137843.42平方米，會所建筑面積1235平方米，幼兒園、學(xué)校建筑面積7969平方米。商鋪建筑面積8935.64平方米。該小區(qū)《修建性詳細規(guī)劃總平面布置圖》中“技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)”欄記載：“綠地率35.6%；住宅總戶數(shù)1103戶；室外機動車停車位500輛”。地產(chǎn)集團公司于2004年10月取得該小區(qū)《商品房預(yù)售許可證》，于2005年10月27日取得該小區(qū)一期A、B區(qū)36棟住宅樓的《建筑工程竣工驗收備案證》。
漢口花園小區(qū)一期A、B區(qū)房屋于2004年10月開始銷售，《商品房買賣合同》基本在2004至2007年間簽訂，最后一套商品房買賣合同簽訂時間為2007年10月26日。地產(chǎn)集團公司作為出賣人與買受人在2004年所簽訂的《商品房買賣合同》第十八條約定：公共綠化（不含一層分戶花園）、道路、該商品房外立面、樓梯間、社區(qū)居委會、物業(yè)管理用房、體育場地、設(shè)施歸全體業(yè)主享有所有權(quán)、使用權(quán)，會所的所有權(quán)及經(jīng)營收益權(quán)、規(guī)劃方案所標(biāo)示的地上車位使用權(quán)及收益權(quán)歸出賣人享有。該《商品房買賣合同》附件二關(guān)于公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明中載明：電梯井、電梯機房（指有電梯的房屋）管道井、樓梯間、公共門廳、過道；本棟服務(wù)的公共用房和管理用房、變電室、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室；整棟房屋外墻體的一半。
自2005年起，地產(chǎn)集團公司開始向小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓地面停車位使用權(quán)，截止到本案法庭辯論終結(jié)前，地產(chǎn)集團公司已轉(zhuǎn)讓地面停車位使用權(quán)332個。
2016年12月9日，本院致函武漢市園林和林業(yè)局，咨詢“1、漢口花園小區(qū)一期A、B區(qū)內(nèi)植草磚車位面積有多少？該面積是否計入配套綠化用地面積？如計入配套綠化用地面積，折算比率為多少？2、漢口花園小區(qū)一期A、B區(qū)內(nèi)植草磚車位是否為公共綠地？3、小區(qū)公共綠地及配套綠化用地的概念？”武漢市園林和林業(yè)局于同月15日向本院回復(fù)，“1、漢口花園小區(qū)一期A、B區(qū)規(guī)劃方案中的植草磚車位面積約為5257平方米，此面積按25%折算后為1314.25平方米，計入配套綠化用地面積；2、植草磚車位不是公共綠地；3、根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的集中綠地，包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等；小區(qū)配套綠地：小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的綠地，包括公共綠地和宅旁綠地?！?br/>另查明，2014年8月27日，漢口花園一期業(yè)委會籌備成立，并由武漢市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局向其頒發(fā)了中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證，機構(gòu)類型系其他機構(gòu)。
2015年6月19日，漢口花園一期業(yè)委會向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)出《漢口花園一期2015年第一次業(yè)主大會決議公告》，內(nèi)容為“經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會召集并主持，小區(qū)全體業(yè)主于2015年5月25日按小區(qū)確定的會議時間，召開了小區(qū)業(yè)主大會，會議中廣大業(yè)主提出積極和寶貴的意見，并對業(yè)委會發(fā)放的選票事項進行了決議，街道和社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)對本次會議進行了全程監(jiān)督和指導(dǎo)。經(jīng)依法核實清點，小區(qū)業(yè)主經(jīng)投票同意率達59.4%同意對小區(qū)開發(fā)企業(yè)違法出讓小區(qū)停車位事宜委托業(yè)委會提起訴訟，并采取一切法律措施追究其法律責(zé)任?！蓖?3日，武漢市江岸區(qū)塔子湖街道漢口花園社區(qū)居民委員會在該公告上蓋章并簽署“情況屬實”；武漢市江岸區(qū)人民政府塔子湖街道辦事處社會事務(wù)科在該公告上蓋章并簽署“業(yè)主大會程序合規(guī)”。
上述事實，有經(jīng)過庭審舉證、質(zhì)證的《建設(shè)項目選址意見書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附圖）》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》、《房屋預(yù)售許可證》、《漢口花園一期修建性詳細規(guī)劃總平面設(shè)計圖》、《武漢地產(chǎn)集團漢口花園地面停車位專有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《專有使用權(quán)證書》、《湖北省建筑工程竣工驗收備案證》（36份）、《武漢市商品房買賣合同》、《咨詢函》、《回復(fù)》、全國統(tǒng)一代碼信息應(yīng)用卡、《漢口花園一期2015年第一次業(yè)主大會決議公告》以及雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)在案佐證，并經(jīng)本院查證核實。

本院認為：本案爭議的焦點為，一、漢口花園一期業(yè)委會作為本案原告，主體是否適格；二、訴爭停車位使用權(quán)是否屬于漢口花園小區(qū)一期全體業(yè)主共有。
漢口花園一期業(yè)委會作為本案原告，主體是否適格
本院認為，漢口花園一期業(yè)委會已取得武漢市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局向其頒發(fā)的中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證，機構(gòu)類型系其他機構(gòu)。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》的規(guī)定，漢口花園一期業(yè)委會符合“其他組織”條件。漢口花園一期業(yè)委會啟動本次訴訟，經(jīng)過了小區(qū)業(yè)主的投票同意，并且業(yè)主大會的召開程序也得到武漢市江岸區(qū)塔子湖街道漢口花園社區(qū)居民委員會以及武漢市江岸區(qū)人民政府塔子湖街道辦事處社會事務(wù)科的確認。漢口花園一期業(yè)委會是小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。故漢口花園一期業(yè)委會作為本案原告，主體適格。
二、訴爭停車位使用權(quán)是否屬于漢口花園小區(qū)一期全體業(yè)主共有
本院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第七十四條確立了建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫作為獨立的物權(quán)客體的制度。該條規(guī)定與物權(quán)法第七十條、第七十三條的規(guī)定屬特別規(guī)則和一般規(guī)則，即建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的權(quán)屬并不適用“區(qū)分專有之外為共有”的一般規(guī)則，并不歸于共有的權(quán)利狀態(tài)，而是適用特別的確權(quán)規(guī)則，由當(dāng)事人根據(jù)法定的方式，依自由約定確定其歸屬。換言之，車位、車庫可以由開發(fā)商與業(yè)主通過約定確定歸屬以區(qū)分所有。本案中，經(jīng)規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)，漢口花園小區(qū)一期內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的地面停車位有500個。漢口花園小區(qū)一期自2004年起開始銷售至2007年10月26日銷售完畢，時間跨越物權(quán)法頒布前后，但無論物權(quán)法在本案中是否具有溯及力，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的地面停車位的權(quán)利歸屬，均應(yīng)依雙方的約定來確定?！渡唐贩抠I賣合同》約定“規(guī)劃方案所標(biāo)示的地上車位使用權(quán)及收益權(quán)歸出賣人享有”，同時，合同附件二關(guān)于公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明中也排除了地面停車位作為公共部位與公用房屋的情形，因此，武漢市漢口花園一期小區(qū)（A、B區(qū)域）內(nèi)地面500個停車位使用權(quán)并非小區(qū)全體業(yè)主共有，這是其一。其二，根據(jù)武漢市園林和林業(yè)局向本院的回復(fù)可知，小區(qū)配套綠地是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的綠地，包括公共綠地和宅旁綠地，而小區(qū)內(nèi)植草磚車位不是公共綠地。雖然小區(qū)內(nèi)植草磚車位面積經(jīng)折算后計入配套綠化用地面積，但綠地與綠化并非同一概念。物權(quán)法第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”，漢口花園一期小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的地面停車位并未占用公共綠地或其他場所，因此，漢口花園一期業(yè)委會的主張仍然依據(jù)不足。綜上，漢口花園一期業(yè)委會要求確認武漢市漢口花園一期小區(qū)（A、B區(qū)域）內(nèi)地面500個停車位使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主共有的請求，缺乏事實根據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。
據(jù)此，本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告武漢市漢口花園一期小區(qū)第二屆業(yè)主委員會的訴訟請求。
案件受理費14，520元、郵寄費20元，合計14，540元，由原告武漢市漢口花園一期小區(qū)第二屆業(yè)主委員會負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　羅　松 人民陪審員　　李國良 人民陪審員　　劉靜萍

書記員：周郴