原告：武漢嘉某之家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)萬科金域藍(lán)灣幼兒園及商業(yè)配套1層9號房二樓。
法定代表人：康保全，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王娟，湖北言達(dá)律師事務(wù)所律師。
被告：李某新，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市漢南區(qū)，
委托訴訟代理人：胡俊，湖北維勒律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李羿，湖北維勒律師事務(wù)所律師。
被告：夏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住天津市東麗區(qū)，
被告：張艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市漢陽區(qū)，

原告武漢嘉某之家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱經(jīng)紀(jì)公司）訴被告李某新、被告夏某某、被告張艷居間合同糾紛一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年3月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告經(jīng)紀(jì)公司的法定代表人康保全及其委托訴訟代理人王娟，被告李某新及其委托訴訟代理人李羿，被告夏某某、被告張艷均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告經(jīng)紀(jì)公司向本院提出訴訟請求：1、請求判令三被告共同向原告經(jīng)紀(jì)公司支付房地產(chǎn)咨詢及買賣代理費人民幣26,000元；2、由三被告承擔(dān)本案全部訴訟費用。事實和理由：2017年10月31日，三被告在原告經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下簽訂了《存量房居間（買賣）合同》（以下簡稱合同），約定被告夏某某、被告張艷將位于聯(lián)投金色港灣17棟31層2室的房屋出售給被告李某新；合同簽訂之日，各被告需向原告經(jīng)紀(jì)公司支付房地產(chǎn)咨詢及買賣代理費人民幣26,000元，提前終止買賣不影響代理費的支付。原告經(jīng)紀(jì)公司已促成三被告訂立合同，并嚴(yán)格履行了其他合同義務(wù)，但三被告私下解除合同，拒絕支付代理費，故原告經(jīng)紀(jì)公司起訴來院，請求判如所請。
被告李某新辯稱：1、根據(jù)合同約定，合同履行完畢，買方購得房屋，才由買方承擔(dān)居間費人民幣26,000元，因此原告經(jīng)紀(jì)公司作為居間人不享有居間人的報酬請求權(quán)；2、被告夏某某、被告張艷在雙方買賣關(guān)系存續(xù)期間將約定房屋在房源網(wǎng)上銷售，且在過戶時臨時違反約定拒絕履行合同義務(wù)導(dǎo)致合同無法履行，被告夏某某、被告張艷應(yīng)承擔(dān)中介費用；3、關(guān)于解約申請，答辯人系在合同目的無法實現(xiàn)，為了被答辯人順利返還定金的情況下所寫，且承諾不追究賣方的違約責(zé)任，不影響居間方向買賣合同違約方主張權(quán)利。綜上，答辯人已經(jīng)嚴(yán)格履行了買賣合同的所有義務(wù)，三方協(xié)商解除合同，答辯人不應(yīng)承擔(dān)居間費用。
被告夏某某、被告張艷共同辯稱：1、根據(jù)合同約定，簽訂合同之日，買家即被告李某新應(yīng)支付代理費；2、答辯人一直將合同約定房屋掛在房源網(wǎng)，原告經(jīng)紀(jì)公司亦是從房源網(wǎng)獲得答辯人銷售房屋的信息，答辯人在合同解除后才另行協(xié)商與第三人的買賣行為，不存在違約；3、合同沒有明確付款與過戶的先后順序，答辯人按照約定完成了房款結(jié)清和銀行抵押注銷，買方借口先過戶后付款不配合交易，導(dǎo)致買賣雙方在協(xié)商過程中存在分歧；4、原告經(jīng)紀(jì)公司在協(xié)調(diào)雙方爭議時沒有促成合同買賣雙方達(dá)成補充協(xié)議且明顯偏袒買方，經(jīng)協(xié)商買方單方提出了解約申請，寫明買方不再繼續(xù)購買涉案房屋，按照合同約定已構(gòu)成違約。綜上，原告經(jīng)紀(jì)公司向答辯人主張居間費不符合合同約定，請求駁回原告經(jīng)紀(jì)公司對答辯人的訴訟請求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2017年10月31日，被告夏某某、被告張艷作為甲方（賣方），被告李某新作為乙方（買方），原告經(jīng)紀(jì)公司作為丙方（經(jīng)紀(jì)方）簽訂一份《存量房居間（買賣）合同》約定甲方將位于聯(lián)投金色港灣17棟31層2室的物業(yè)以人民幣1,320,000元的價格出售給乙方。基于經(jīng)紀(jì)方為買賣雙方提供的中介代理服務(wù)，并促成買賣雙方簽署本合同，買賣雙方同意在簽訂合同當(dāng)天向經(jīng)紀(jì)方支付房地產(chǎn)咨詢及買賣代理費人民幣26,000元，在履行合同過程中，任何一方不履行合同，違約方應(yīng)代守約方向經(jīng)紀(jì)方支付代理費等。合同簽訂后，被告李某新依照合同約定向原告經(jīng)紀(jì)公司支付了定金人民幣30,000元，原告經(jīng)紀(jì)公司在合同訂立當(dāng)日將其中的人民幣20,000元支付給被告夏某某、被告張艷。被告夏某某、被告張艷依照合同約定在七個工作日內(nèi)完成了標(biāo)的房屋向抵押銀行辦理提前還款手續(xù)并解除了房屋抵押。被告李某新根據(jù)合同約定在其銀行賬戶中保持了賬面余額人民幣1,399,522.58元。被告夏某某、被告張艷及被告李某新約定于2017年11月28日在合同簽訂地即原告經(jīng)紀(jì)公司住所地辦理交接手續(xù)，被告夏某某與被告李某新就先交付剩余房款人民幣1,290,000元還是先辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)無法協(xié)商一致，被告夏某某、被告張艷亦不能接受原告經(jīng)紀(jì)公司按照交易習(xí)慣建議的到房地產(chǎn)部門辦理房屋過戶交件手續(xù)領(lǐng)取交件單時，被告李某新交付剩余房款。因被告夏某某離開交易地點，原告經(jīng)紀(jì)公司工作人員李曼于2017年11月28日下午16時20分報警。2017年12月1日，被告夏某某、被告張艷、被告李某新在原告經(jīng)紀(jì)公司住所地協(xié)商解除合同，被告李某新書面寫下《解約申請》載明：申請終止買賣合同，被告夏某某、被告張艷不承擔(dān)任何違約責(zé)任并自愿退還定金等。合同約定解除當(dāng)日，被告夏某某、被告張艷向被告李某新退還了房屋定金人民幣20,000元。原告經(jīng)紀(jì)公司處尚余被告李某新繳納的定金中的人民幣10,000元，原告經(jīng)紀(jì)公司當(dāng)庭同意沖抵居間費用。
另查明，原、被告簽訂的《存量房居間（買賣）合同》房地產(chǎn)買賣合同附件（付款方式）第二條第（三）款注銷抵押后付款第2項房價余款約定：一次性付款人民幣1,290,000元，買方應(yīng)予領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證之日前支付給賣方等。
再查明，2018年元月11日，被告夏某某與案外人李軍、代炳紅簽訂《存量房居間（買賣）合同》約定房屋總價人民幣1,370,000元，首付房款人民幣580,000元，買方應(yīng)于過戶遞件受理成功之日支付給賣方，買方應(yīng)于2018年元月13日之前提交全部貸款所需資料，并簽署銀行購房貸款抵押合同及支付貸款所需費用。賣方必須提供協(xié)助?！u方同意買方通過向銀行申請人民幣760,000元貸款的形式支付房價余款?！y行實際批貸額與應(yīng)付房價余款的差額由買方于到房屋登記機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)買賣手續(xù)當(dāng)日支付給賣方。買方逾期支付的，則屬違約等。
本案經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人未能達(dá)成一致。

本院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第六條的規(guī)定，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利義務(wù)。本案中，原、被告均圍繞房屋買賣的目的而各自負(fù)有己方的義務(wù)，同時享有自身的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第四百二十四條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。原告經(jīng)紀(jì)公司作為居間人，在合同中除了向買賣雙方提供信息、訂立合同的機會和媒介服務(wù)，還是格式條款的提供者。合同是原告經(jīng)紀(jì)公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的，買賣雙方基于對居間人的信任而訂立居間合同，居間人有義務(wù)提供即使買賣雙方相互不信任的情形下仍然具備履行條件的合同條款。根據(jù)合同法第三十九條的規(guī)定，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。原告經(jīng)紀(jì)公司在本案中提供的格式條款，關(guān)于一次性交付購房余款和辦理房屋過戶的先后順序未作明確約定，亦未在訂立合同時向買賣雙方盡到必要的說明和解釋義務(wù)。導(dǎo)致了買賣雙方即使積極履行各自的前期義務(wù)：即被告夏某某、被告張艷對標(biāo)的房屋提前還貸和解除銀行抵押，被告李某新完成了籌集房屋余款的義務(wù)，買賣雙方仍然無法順利完成房款交付和房屋交接。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第九條的規(guī)定，提供格式條款一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對方當(dāng)事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。本案中，格式條款的撤銷將導(dǎo)致買賣雙方無法繼續(xù)履行房屋買賣合同，該條款約定不明系導(dǎo)致被告夏某某、被告張艷、被告李某新協(xié)商解除買賣合同的主要原因。因此，買賣合同的解除是原告經(jīng)紀(jì)公司提供的格式條款約定不明所導(dǎo)致，原告經(jīng)紀(jì)公司尚未完成促成合同成立的義務(wù)。根據(jù)合同法第四百二十七條的規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動的必要費用。本案中，原告經(jīng)紀(jì)公司作為居間人，為買賣雙方提供了信息并協(xié)助被告夏某某、被告張艷完成了提前償還銀行貸款和解除銀行抵押等事務(wù)，為被告夏某某、被告張艷繼續(xù)出售該房屋提供了便利，被告夏某某、被告張艷應(yīng)合理分擔(dān)居間費用；被告李某新雖未獲得標(biāo)的房屋，但獲得了相關(guān)信息并接受了原告經(jīng)紀(jì)公司提供的前期服務(wù)，亦應(yīng)合理分擔(dān)居間費用。因居間行為所產(chǎn)生的實際費用難以評估，為減輕雙方當(dāng)事人的訴累，本院酌情認(rèn)定約定居間費用中的50%計人民幣13,000元為居間行為實際產(chǎn)生的合理費用，由買賣雙方即被告李某新和被告夏某某、被告張艷各承擔(dān)50%。被告夏某某、被告張艷關(guān)于被告李某新書面承諾不追究其違約責(zé)任是針對買賣合同而言，不構(gòu)成被告李某新在本案自認(rèn)損失的正當(dāng)理由。關(guān)于被告夏某某、被告張艷沒有違約，依照約定不承擔(dān)居間費用的抗辯意見，因買賣合同的解除系因不可歸責(zé)于買方的原因，被告夏某某、被告張艷不承擔(dān)合理費用的抗辯理由本院不予采納。原告經(jīng)紀(jì)公司同意被告李某新前期繳納的定金人民幣10,000元沖抵居間費用的意見不違反法律規(guī)定，本院予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國合同法》第三十九條、第六十條、第四百二十四條、第四百二十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第九條之規(guī)定判決如下：

一、原告武漢嘉某之家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向被告李某新退還居間費用人民幣3,500元（10,000-13,000÷÷2）；
二、被告夏某某、被告張艷向原告武漢嘉某之家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付居間費用人民幣6,500元；
三、駁回原告武漢嘉某之家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的其他訴訟請求。
以上判決第一、二項于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費人民幣450元，減半收取人民幣225元，由原告武漢嘉某之家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請求數(shù)額交納上訴費，上訴于湖北省武漢市中級人民法院，上訴費匯至武漢市中級人民法院。戶名：湖北省武漢市中級人民法院；賬戶：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行（行號：832886）；上訴人在上訴期滿后7日內(nèi)未預(yù)交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

審判員 趙焱

書記員： 盧小琳