原告（反訴被告）：武漢中南天某時尚廣場有限公司。
法定代表人：杜平，執(zhí)行董事。
委托代理人：楊春、胡晶晶，湖北謙順律師事務所律師。
被告（反訴原告）：李明潔。
委托代理人：馬小兵，北京盈科（武漢）律師事務所律師。

原告武漢中南天某時尚廣場有限公司（以下簡稱天某公司）訴被告李明潔合同糾紛一案，本院于2014年10月14日受理后，被告李明潔提出反訴，本院依法由審判員周琪適用簡易程序于2014年12月19日、2015年1月22日公開開庭進行了合并審理。原告（反訴被告）天某公司的委托代理人楊春、胡晶晶，被告（反訴原告）李明潔及其委托代理人馬小兵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，天某公司與李明潔于2013年8月15日簽訂的《營運及物業(yè)管理合同》系當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反國家法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效。關(guān)于本案合同解除的時間如何確定的焦點問題；天某公司認為合同解除的時間應是其于2014年8月15日向李明潔發(fā)出《合同解除告知函》之日，但李明潔表示未收到上述《合同解除告知函》，而天某公司無證據(jù)證明李明潔收到上述《合同解除告知函》，即天某公司無證據(jù)證明《合同解除告知函》到達李明潔，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除?！钡囊?guī)定，本案不能確認2014年8月15日為合同解除的時間；李明潔認為合同解除的時間應是天某公司對其承租的商鋪停電之日，即2014年5月28日；本院認為，李明潔并無直接證據(jù)證明天某公司于2014年5月28日對其承租的商鋪停電，雙方在合同中也未約定因商鋪停電李明潔有權(quán)解除合同，且停電也不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！币?guī)定的法定解除合同的條件，故本案不能確認2014年5月28日為合同解除的時間；本院認為，因房屋租賃糾紛，惠蘇公司工作人員于2014年8月22日欲撬開李明潔商鋪，阻擾李明潔承租使其不能實現(xiàn)合同目的，該日應視為本案合同解除的時間。合同解除之前，李明潔應當按照合同約定向天某公司支付物業(yè)管理費；庭審查明，李明潔按照合同約定向天某公司支付2013年10月1日至2013年12月31日的物業(yè)管理費13776元（每月4592元），李明潔尚欠天某公司2014年1月1日至2014年8月21日的物業(yè)管理費，即7個月×4592元＋4592元÷31天×21天=35255元。天某公司主張李明潔向其支付2014年1月1日至2014年8月15日的物業(yè)管理費共計34348.16元的訴訟請求，未超出上述范圍，本院予以支持?！稜I運及物業(yè)管理合同》約定“李明潔逾期交納物業(yè)管理費的，從逾期之日起按照遲延應付費用金額每日千分之五計算逾期付款違約金”，該約定的違約金過高，可予以適當減少，本院確定違約金以李明潔逾期付款金額為基數(shù)，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率標準的四倍計算。因《營運及物業(yè)管理合同》未約定商鋪裝修保證金的收取、退還等，李明潔反訴主張?zhí)炷彻鞠蚱渫诉€商鋪裝修保證金3000元的訴訟請求，本院予以支持；因李明潔尚欠天某公司物業(yè)管理費35255元，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十九條“當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，……。”的規(guī)定，天某公司辯稱李明潔交納的商鋪裝修保證金3000元抵扣其應支付的物業(yè)管理費的觀點，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十九條、第一百零七條、第一百一十四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十條之規(guī)定，判決如下：

一、武漢中南天某時尚廣場有限公司與李明潔于2013年8月15日簽訂的《營運及物業(yè)管理合同》解除。
二、李明潔于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性向武漢中南天某時尚廣場有限公司支付2014年1月1日起至2014年8月15日止的物業(yè)管理費34348.16元；扣除李明潔向武漢中南天某時尚廣場有限公司交納的商鋪裝修保證金3000元，李明潔還應向武漢中南天某時尚廣場有限公司支付31348.16元。
三、李明潔于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性向武漢中南天某時尚廣場有限公司支付逾期付款違約金（違約金以13776元為基數(shù)，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率標準的四倍計算自2014年3月16日起至本判決書確定的給付之日時止）。
四、駁回原告武漢中南天某時尚廣場有限公司的其他訴訟請求。
本案本訴案件受理費減半收取726元，由原告武漢中南天某時尚廣場有限公司負擔300元、由被告李明潔負擔426元（此款原告武漢中南天某時尚廣場有限公司已墊付，由被告李明潔于本判決生效后五日內(nèi)徑行給付原告武漢中南天某時尚廣場有限公司）。本案反訴案件受理費25元，由反訴原告李明潔負擔。
被告李明潔如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時按照《訴訟費用交納辦法》（國務院令第481號）的規(guī)定預交案件受理費，款匯武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶--市中院訴訟費分戶；賬戶：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年。

審判員　周　琪

書記員：項麗娜