原告：梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍所在地湖北省安陸市，現(xiàn)住湖北省武漢市江漢區(qū)。
委托訴訟代理人：鄧琛（特別授權(quán)代理），湖北偉宸律師事務(wù)所律師。
被告：龔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市黃陂區(qū)。
委托訴訟代理人：王文振（特別授權(quán)代理），北京大成（武漢）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：朱琪（特別授權(quán)代理），北京大成（武漢）律師事務(wù)所律師。
第三人：熊順香，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍所在地江西省南昌市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，現(xiàn)住湖北省武漢市江岸區(qū)。

原告梁某某與被告陳靜、龔某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年3月1日立案后，原告梁某某向本院提出訴訟財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，本院依法作出（2017）鄂0102民初2406號(hào)民事裁定并采取了保全措施。本院依原告梁某某的申請(qǐng)追加熊順香為本案第三人參加訴訟。因原告梁某某申請(qǐng)撤回本案中對(duì)被告陳靜的起訴并申請(qǐng)解除本案中對(duì)被告陳靜名下財(cái)產(chǎn)的保全，本院口頭裁定準(zhǔn)許撤訴并記入筆錄，另依法作出（2017）鄂0102民初2406號(hào)之一民事裁定并采取了解除保全措施。原告梁某某申請(qǐng)對(duì)裝修損失和停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)本院委托，2017年11月21日湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具《退案函》載明無(wú)法進(jìn)行此項(xiàng)評(píng)估工作，按程序退案處理。依原告梁某某申請(qǐng)，本院再次委托，2017年12月25日湖北華中資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具《退案函》載明無(wú)法開(kāi)展評(píng)估工作，申請(qǐng)退案，2018年1月17日湖北中信會(huì)計(jì)師事務(wù)有限責(zé)任公司出具《關(guān)于退回江岸區(qū)人民法院涉訟案件委托鑒定審計(jì)的函》載明退回案件的審計(jì)委托。本院依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告梁某某及委托訴訟代理人鄧琛、被告龔某某及委托訴訟代理人王文振、第三人熊順香到庭參加訴訟。審理中，原、被告申請(qǐng)庭外和解三個(gè)月，依法不計(jì)入審限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告梁某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.解除2013年4月13日龔某某與熊順香簽訂的《房屋租賃合同》；2.龔某某賠償我拆遷損失705,525元（具體包括估算的裝修損失600,000元、經(jīng)營(yíng)損失105,525元）；3.龔某某退還我保證金20,000元；4.本案的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由龔某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：熊順香于2013年4月13日與龔某某簽訂《房屋租賃合同》，租賃龔某某位于武漢市江岸區(qū)頭道街商住樓1棟4單元1層2號(hào)及2層2號(hào)的房屋來(lái)經(jīng)營(yíng)商鋪陳記炸醬面館，租賃期限為4年。2013年4月18日熊順香與我簽訂《合伙經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，由我占90%份額與熊順香一同經(jīng)營(yíng)。后由于各方原因，我與熊順香之間達(dá)成一致，商鋪全權(quán)交由我一人經(jīng)營(yíng)，熊順香不再參與，風(fēng)險(xiǎn)和收益全部由我一人承擔(dān)，我實(shí)際上為該商鋪的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者。但后在經(jīng)營(yíng)中，得知所承租的房屋已經(jīng)列為政府拆遷范圍，即將面臨打圍拆遷，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，只好停業(yè)整頓，為此給我造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。我與龔某某多次協(xié)商，但其均不予理會(huì)?，F(xiàn)訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。此外，雖然合同簽訂時(shí)承租人是熊順香，但是在熊順香與我之間已經(jīng)將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給我，同時(shí)我也實(shí)際經(jīng)營(yíng)使用房屋，并且向龔某某支付了相應(yīng)的租金，龔某某也予以承認(rèn)，因此無(wú)論從個(gè)人合伙還是房屋轉(zhuǎn)租的角度，我都是本案適格的主體，應(yīng)享有房屋租賃人該享有的權(quán)益。我的訴訟請(qǐng)求是基于本案的《房屋租賃合同》因拆遷行為給我的損失，龔某某的拆遷款也是按商住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算的，并不是按照普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算的，因此，拆遷所產(chǎn)生的溢價(jià)，是基于我對(duì)該房屋商業(yè)投資也就是相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)，因此合同中約定的如遇拆遷不承擔(dān)相應(yīng)的損失，是顯失公平條款，不能夠?qū)刮?。政府拆遷是一個(gè)客觀的行為，無(wú)論在合同中是否約定，該行為是導(dǎo)致合同無(wú)法履行的客觀要件，因此在政府對(duì)房屋下達(dá)拆遷公告并采取拆遷前置行為時(shí)，合同就已無(wú)法履行，我享有合法的合同解除權(quán)并要求賠償相應(yīng)的損失。審理中，原告梁某某撤回第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，即不要求判令解除涉案《房屋租賃合同》。
被告龔某某辯稱(chēng)，第一，我與梁某某未簽訂合同，二者不存在合同關(guān)系，梁某某作為原告主體不適格，轉(zhuǎn)讓行為未取得我方同意；第二，梁某某主張的拆遷損失共計(jì)705,525元不成立；第三，根據(jù)《房屋租賃合同》第十三條約定，在合同存續(xù)期間該商鋪被政府拆遷，屬于合同約定的終止條件成立而導(dǎo)致雙方合同關(guān)系解除，故雙方互不存在違約責(zé)任，梁某某并未在合同終止之日交付房屋，而且一直在經(jīng)營(yíng)，并沒(méi)有交付租金，其主張的經(jīng)營(yíng)損失不成立；第四，涉案房屋主要用于操作間及倉(cāng)庫(kù)，依據(jù)《房屋租賃合同》第十條約定，合同終止時(shí)，承租人撤出房屋時(shí)，不得損壞房屋的固定裝潢，并應(yīng)將現(xiàn)狀歸出租人所有，固定裝潢的所有權(quán)為出租人所有，我的房屋只是用來(lái)做倉(cāng)庫(kù)及堆放設(shè)備，梁某某拆除了我的房屋，并未裝修也未還原，梁某某無(wú)權(quán)主張裝修損失；第五，梁某某要求我退還保證金20,000元請(qǐng)求不成立，其未撤出商鋪、也未交納房屋租金，違約在先。故請(qǐng)求駁回梁某某的訴訟請(qǐng)求。
第三人熊順香述稱(chēng)，我是與別人合作開(kāi)連鎖店的，店開(kāi)了之后我就脫手，就沒(méi)有我什么事情了。涉案門(mén)面當(dāng)時(shí)是兩家的，一家是陳靜，另一家就是龔某某的，我只是負(fù)責(zé)牽線的作用，這兩份《房屋租賃合同》都是我簽的，房租在剛開(kāi)始我接手的時(shí)候我交過(guò)，但是時(shí)間很短，我與梁某某談成了合作之后，就是梁某某接手房屋了，房租也都是梁某某在交納。我與梁某某交接的時(shí)候，梁某某要開(kāi)始做陳記炸醬面館，我跟龔某某和他妻子打電話說(shuō)了這件事情，他們答復(fù)是說(shuō)不管誰(shuí)租房子只要付租金就行，陳靜也知道這件事情，之后的事情都是梁某某在負(fù)責(zé)，我就沒(méi)有管了。再之后就是梁某某跟我說(shuō)房子要拆遷，我就急忙和陳靜聯(lián)系，陳靜當(dāng)時(shí)也答應(yīng)了補(bǔ)償，我手機(jī)上有記錄，但不知道現(xiàn)在是什么情況。這兩份《房屋租賃合同》雖然是我簽的，但是由這兩份合同產(chǎn)生的權(quán)益和損失都由梁某某來(lái)主張，與我無(wú)關(guān)，也就是本案的相關(guān)權(quán)益全部由梁某某來(lái)主張，因?yàn)橹蟮亩己臀覜](méi)有關(guān)系，我在轉(zhuǎn)手給梁某某時(shí)我們雙方之間就裝修、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等都做了結(jié)算，我們的裝修還蠻好的。簡(jiǎn)單一點(diǎn)說(shuō)，我們的運(yùn)營(yíng)模式就是，我與梁某某之前是合作關(guān)系，因?yàn)槲矣嘘P(guān)系將陳記炸醬面館的品牌接下來(lái)，我去接品牌不需要那么多加盟費(fèi)，梁某某是大股東，我是小股東，梁某某投資的錢(qián)多，經(jīng)營(yíng)者登記的是我兒子的名字，我們把品牌接下來(lái)之后，我就與梁某某進(jìn)行結(jié)算，把我的股份賣(mài)給他，由他來(lái)負(fù)責(zé)之后的全部經(jīng)營(yíng)。
經(jīng)審理查明，涉案房屋位于武漢市江岸區(qū)頭道街商住樓1棟4單元1層2號(hào)、2層2號(hào)，原登記產(chǎn)權(quán)人為龔某某，建筑面積分別為74.90平方米、82.94平方米。經(jīng)本院詢(xún)問(wèn)，各方均陳述涉案房屋已實(shí)際拆除。
2013年4月13日，龔某某（出租方、甲方）與熊順香（承租方、乙方）簽訂《房屋租賃合同》，載明：租賃標(biāo)的為甲方房屋坐落于武漢市江岸區(qū)頭道街商住樓1棟4單元1層2號(hào)及2層2號(hào)，該房屋用途為商業(yè)用房，乙方租賃商鋪用途為餐飲服務(wù)，乙方不得轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓該門(mén)面及改變商業(yè)用途，租賃期限從2013年4月18日至2017年4月17日止，租賃期間的租金為每月24,000元，付款方式為半年一付即144,000元，乙方需提前30天支付租金，甲方應(yīng)于2013年4月13日之前將租賃商鋪交付給乙方。房屋裝修改造乙方在經(jīng)得甲方同意后方可實(shí)施。租賃期滿后，本合同即終止，屆時(shí)乙方將乙方物件及可移動(dòng)設(shè)備撤出租賃房屋，但乙方不得損壞固定裝潢，并應(yīng)現(xiàn)狀歸甲方所有。租賃期間，如發(fā)生地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力及政府規(guī)劃拆遷，導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，甲方應(yīng)返還乙方已交納的剩余租期的租金和合同保證金，本合同自行終止，甲、乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽定當(dāng)日，乙方向甲方支付合同保證金20,000元。補(bǔ)：經(jīng)甲方同意乙方可以改變商鋪用途。甲方處龔某某簽名捺印，乙方處熊順香簽名捺印。龔某某認(rèn)可收到熊順香支付的合同保證金20,000元。
梁某某持有2013年4月18日《委托書(shū)》、2013年4月18日《合伙經(jīng)營(yíng)協(xié)議》、2013年7月15日《承諾書(shū)》，載明：梁某某、熊順香共同經(jīng)營(yíng)陳記炸醬面館，熊順香委托梁某某全權(quán)經(jīng)營(yíng)及管理。合伙組織名稱(chēng)為陳記炸醬面館，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為早點(diǎn)、中餐、晚餐，經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)為武漢市江岸區(qū)解放大道頭道街金飾商住樓門(mén)面，面積238.41平方米。合伙組織財(cái)產(chǎn)份額分配中梁某某占90%、熊順香占10%。熊順香對(duì)此予以認(rèn)可，龔某某對(duì)上述材料的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。
梁某某還提交其尾號(hào)為7986的銀行賬戶(hù)流水，顯示其向銀行賬戶(hù)55×××08分別于2013年10月15日轉(zhuǎn)賬23,000元、2013年11月19日轉(zhuǎn)賬21,000元、2014年1月6日轉(zhuǎn)賬5,000元、2014年1月19日轉(zhuǎn)賬8,000元、2014年2月24日轉(zhuǎn)賬10,000元、2014年3月5日轉(zhuǎn)賬3,000元、2014年3月9日轉(zhuǎn)賬5,000元、2014年4月3日轉(zhuǎn)賬3,000元、2014年4月7日轉(zhuǎn)賬3,000元、2014年4月23日轉(zhuǎn)賬5,000元，梁某某陳述上述轉(zhuǎn)賬系其向龔某某支付的房屋租金，龔某某認(rèn)為銀行流水的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，但經(jīng)本院詢(xún)問(wèn)，龔某某陳述：熊順香交了半年房租也就是從合同簽訂到2013年10月份，后面梁某某交到2014年4月份，但后面幾個(gè)月沒(méi)有交足房租，按金額計(jì)算實(shí)際是交到2014年1月份。龔某某陳述就房屋租金部分在本案中不提起反訴。
另查明，2016年8月2日，武漢市江岸區(qū)房屋征收管理辦公室（征收部門(mén)、甲方）與龔某某（被征收人、乙方）簽訂《征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》1份，載明：征收范圍內(nèi)，乙方房屋位于武漢市江岸區(qū)頭道街商住樓1棟4單元1層2號(hào)，證載建筑面積74.90平方米。乙方選擇按貨幣補(bǔ)償方式補(bǔ)償。甲方應(yīng)向乙方支付的征收補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)中，裝飾裝修補(bǔ)償為113,000元，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償（生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋）為97,220.20元、75,049.80元。
同日，武漢市江岸區(qū)房屋征收管理辦公室（征收部門(mén)、甲方）與龔某某（被征收人、乙方）還簽訂《征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》1份，載明：征收范圍內(nèi)，乙方房屋位于武漢市江岸區(qū)頭道街商住樓1棟4單元2層2號(hào)，證載建筑面積82.94平方米。乙方選擇按產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償。甲方應(yīng)向乙方支付的征收補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)中，裝飾裝修補(bǔ)償為91,000元，經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)助（住改商）為283,488.92元、739,493.04元。
以上事實(shí)，有《房屋租賃合同》、《武漢市房屋產(chǎn)權(quán)登記信息查詢(xún)單》、《征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》、銀行流水及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)在案佐證，并經(jīng)庭審查證屬實(shí)，本院予以采信。
審理中，梁某某就其主張的裝修損失、經(jīng)營(yíng)損失提交了收據(jù)、收條、送貨單、證明等，但龔某某對(duì)其真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。梁某某申請(qǐng)對(duì)裝修損失和停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行評(píng)估，本院依法委托，2017年11月21日湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具《退案函》載明無(wú)法進(jìn)行此項(xiàng)評(píng)估工作，按程序退案處理。依梁某某申請(qǐng)，本院再次委托，2017年12月25日湖北華中資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具《退案函》載明無(wú)法開(kāi)展評(píng)估工作，申請(qǐng)退案，2018年1月17日湖北中信會(huì)計(jì)師事務(wù)有限責(zé)任公司出具《關(guān)于退回江岸區(qū)人民法院涉訟案件委托鑒定審計(jì)的函》載明退回案件的審計(jì)委托。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。龔某某與熊順香簽訂《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，梁某某、熊順香陳述雙方系合伙關(guān)系、涉案房屋實(shí)際由梁某某承租并經(jīng)營(yíng)，雖龔某某對(duì)此不予認(rèn)可，但龔某某確認(rèn)收到了梁某某后期支付的部分房屋租金，應(yīng)視為梁某某、龔某某形成了事實(shí)上的房屋租賃關(guān)系，故對(duì)龔某某認(rèn)為梁某某主體不適格的抗辯意見(jiàn)，本院不予采納。
關(guān)于保證金的問(wèn)題。涉案《房屋租賃合同》約定，租賃期間如發(fā)生政府規(guī)劃拆遷，導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，出租人應(yīng)返還承租人已交納的剩余租期的租金和合同保證金，現(xiàn)涉案房屋在租賃期間被拆除，出租人龔某某應(yīng)退還保證金，支付保證金的熊順香明確表示涉案房屋租賃的相關(guān)權(quán)益均由梁某某一人主張，且梁某某與龔某某系事實(shí)上的房屋租賃關(guān)系，故對(duì)梁某某主張龔某某退還保證金20,000元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
關(guān)于裝修損失的問(wèn)題。梁某某租賃涉案房屋后用于經(jīng)營(yíng)，按常理來(lái)說(shuō)，其需要進(jìn)行裝修投入，而梁某某提交的票據(jù)零散且無(wú)正式合同予以佐證，龔某某不予認(rèn)可，本院多次委托就裝修損失進(jìn)行鑒定、評(píng)估均被退案，無(wú)法直接證明具體損失金額，且梁某某自述主張的損失金額系估算。但因租賃期內(nèi)房屋拆除確會(huì)給承租人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)《征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，龔某某因涉案房屋被征收獲得了裝修裝飾補(bǔ)償款204,000元（113,000元+91,000元），故本院酌定龔某某支付梁某某裝修損失補(bǔ)償款102,000元，對(duì)梁某某主張過(guò)高的裝修損失部分本院不予支持。
關(guān)于經(jīng)營(yíng)損失的問(wèn)題。《征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》中雖載明龔某某因涉案房屋被征收獲得了停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償及經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)助，但系針對(duì)被征收人所有的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋因停產(chǎn)停業(yè)及住改商經(jīng)營(yíng)性質(zhì)產(chǎn)生的損失和補(bǔ)助，與被征收人房屋的用途和性質(zhì)有關(guān)，而并非針對(duì)承租人，且梁某某主張的損失金額系估算，并未提交證據(jù)證明其實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失，本院多次委托就經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行鑒定、評(píng)估均被退案，故對(duì)梁某某主張經(jīng)營(yíng)損失105,525元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告龔某某于本判決生效之日起5日內(nèi)退還原告梁某某保證金20,000元；
二、被告龔某某于本判決生效之日起5日內(nèi)支付原告梁某某裝修損失補(bǔ)償款102,000元;
三、駁回原告梁某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)11,255元、訴訟保全費(fèi)4,248元、郵寄送達(dá)費(fèi)40元，由原告梁某某負(fù)擔(dān)11,633元、被告龔某某負(fù)擔(dān)3,910元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 郭奕君
人民陪審員 朱莉華
人民陪審員 張維

書(shū)記員： 駱歡