棗陽市供銷合作聯(lián)合社吳店供銷社
章宏超（湖北棗陽吳店法律服務(wù)所）
棗陽市萬佳連鎖超市有限公司
張勇（湖北勝和律師事務(wù)所）

原告:棗陽市供銷合作聯(lián)合社吳店供銷社。
住所地:棗陽市吳店鎮(zhèn)中興街。
法定代表人:邱云福，該供銷社主任。
委托訴訟代理人:章宏超，棗陽市吳店法律服務(wù)所法律工作者。
代理權(quán)限:特別授權(quán)。
被告:棗陽市萬佳連鎖超市有限公司。
住所地:棗陽市西園香山美地小區(qū)。
法定代表人:劉奕奕，該公司經(jīng)理。
委托代理人張勇，湖北勝和律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:一般代理。
原告棗陽市供銷合作聯(lián)合社吳店供銷社（以下簡稱吳店供銷社）與被告棗陽市萬佳連鎖超市有限公司（以下簡稱萬佳超市）侵權(quán)責(zé)任糾紛一案，本院于2015年4月2日受理后，于2015年11月25日作出（2015）鄂棗陽民二初字第00153號(hào)民事判決書，原告不服提出上訴，襄陽市中級(jí)人民法院于2016年9月13日作出裁定，撤銷原判，發(fā)回本院重新審理。
本院依法另行組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告吳店供銷社的委托訴訟代理人章宏超，被告萬佳超市的委托訴訟代理人張勇到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告吳店供銷社訴稱:原、被告雙方于2003年11月30日簽訂了《承租協(xié)議書》。
協(xié)議約定合同租期為12年，每年租金40000元于當(dāng)年11月20日前付清。
合同履行至2011年9月，雙方因房屋裝修發(fā)生矛盾。
后被告開始單方違約并拖欠租金不付，并向棗陽市人民法院提起訴訟要求供銷社賠償損失。
在訴訟過程中，法院考慮到租金損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，經(jīng)法院庭外調(diào)解，萬佳超市于2014年12月9日將房屋清理后交給吳店供銷社，而對(duì)拖欠租金因吳店供銷社未提出反訴未能達(dá)成協(xié)議。
原告認(rèn)為被告長期占用原告房屋不交租金的行為，已違反了合同的約定和法律的規(guī)定。
為此訴請(qǐng)判令被告賠償原告房屋租金損失120000元及違約金20000元（2011年11月20日至2014年12月9日）。
被告萬佳超市辯稱:一、原告吳店供銷社恣意停了萬佳超市經(jīng)營場所用水、用電，導(dǎo)致超市無法正常經(jīng)營，已構(gòu)成嚴(yán)重違約。
二、吳店供銷社出租給萬佳超市的房屋系危房，依法不應(yīng)繼續(xù)出租使用。
三、萬佳超市與吳店供銷社因房屋出租產(chǎn)生的糾紛于2011年11月17日起訴至法院后，一直處于訴訟審理階段。
因吳店供銷社不服法院判決而上訴、申請(qǐng)?jiān)賹?，致使訴訟到2015年才結(jié)束；法院判決一直未生效，承租合同是繼續(xù)履行還是解除，雙方權(quán)利義務(wù)亦未明確，且萬佳超市在斷電、斷水之后一直未經(jīng)營使用，吳店供銷社要求支付房租無事實(shí)與法律依據(jù)。
四、自始至終，由于吳店供銷社斷水、斷電在先，并因?yàn)槠浜鲆晫?duì)出租房屋的維修管理，導(dǎo)致承租無法繼續(xù)履行。
萬佳超市不存在任何違約情形，因此也不存在支付違約金的問題。
綜上，請(qǐng)求依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院認(rèn)為:原、被告于2003年11月30日簽訂的承租協(xié)議，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
雙方的解除合同及賠償損失之訴，經(jīng)過法院一審、二審、再審認(rèn)定，吳店供銷社在雙方合同約定的12年還余4年時(shí)，委托棗陽市房屋安全鑒定管理所對(duì)該社光武綜合樓（含雙方訴稱租賃房屋）進(jìn)行房屋安全鑒定，鑒定結(jié)論為D級(jí)，處理意見為:停止使用，及時(shí)拆除。
吳店供銷社未能履行在租賃期限內(nèi)維持租賃房屋繼續(xù)使用及保障承租人基本安全的義務(wù)，萬佳超市無法繼續(xù)承租使用該房屋，導(dǎo)致雙方合同目的不能實(shí)現(xiàn)，吳店供銷社對(duì)合同的解除存在一定的過錯(cuò)，故吳店供銷社應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
萬佳超市在2012年9月17日起訴時(shí)主張解除雙方簽訂的房屋租賃合同，吳店供銷社在2012年11月29日庭審中已同意解除合同，雙方只是為解除合同過錯(cuò)、違約金及損失存在爭議。
該案經(jīng)調(diào)解無果后，本院作出判決:一、解除雙方的租賃合同；二、吳店供銷社賠償萬佳超市剩余4年內(nèi)的損失判決營業(yè)設(shè)施閑置損失8萬元；三、吳店供銷社返還萬佳超市門面房后院所建房屋款49000元。
四、駁回萬佳超市其他訴訟請(qǐng)求。
吳店供銷社不服提起上訴，二審維持原判后，二審判決書于2014年7月2日送達(dá)給吳店供銷社后，法院判決解除雙方的租賃合同才生效。
吳店供銷社仍不服繼續(xù)到湖北省高院申訴，省高院審查后指令襄陽中院再審。
期間萬佳超市以案件沒有判決、是否交付、如何交付沒有最終結(jié)論為由未將租賃房屋交給吳店供銷社，吳店供銷社也未催促提醒萬佳超市及時(shí)交付房屋，直到再審期間的2014年12月9日，雙方才辦理解除合同后的房屋交接手續(xù)。
最終二審再審于2015年1月30日維持該院原二審判決。
按照《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
”第九十八條“合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。
”本案萬佳超市于2012年9月17日起訴時(shí)主張解除租賃合同并賠償損失，本院對(duì)解除合同后余下的4年（2011年11月20日至2015年11月30日）相應(yīng)的損失作出判決，說明本院確定的解除合同效力從2011年11月20日開始計(jì)算。
按照平等原則，萬佳超市交付房屋的起算點(diǎn)也應(yīng)從2011年11月20日開始計(jì)算。
但萬佳超市從2011年11月20日交納下一年租金前后，雙方為履行合同開始發(fā)生爭議，萬佳超市未再支付租金。
本院生效的判決確定解除雙方的租賃合同，萬佳超市本應(yīng)及時(shí)交付租賃的房屋及場地，但萬佳超市卻占用租賃房屋及場地至2014年12月9日，萬佳超市長期占用租賃房屋及場地不交付，致使吳店供銷社無法對(duì)房屋行使拆遷或維修，間接導(dǎo)致吳店供銷社無法對(duì)資產(chǎn)再利用，侵害了吳店供銷社對(duì)房屋使用、收益和處分的權(quán)利，對(duì)此期間（2011年11月20日至2014年12月9日）吳店供銷社的損失應(yīng)根據(jù)雙方的過錯(cuò)來承擔(dān)。
萬佳超市在2012年9月17日提起訴訟時(shí)主張解除合同之日起至吳店供銷社在2012年11月29日庭審中同意解除合同之日止，此期間吳店供銷社的損失，屬于雙方發(fā)生爭議期間的損失，吳店供銷社因房屋安全隱患問題導(dǎo)致雙方合同不能履行，存在全部過錯(cuò)；因雙方解除合同尚存在爭議，萬佳超市占有房屋是基于租賃合同，其行為無過錯(cuò)，對(duì)此期間（2012年9月17日-2012年11月29日）吳店供銷社的房屋租金損失本院不予保護(hù)。
在2012年11月29日庭審中吳店供銷社同意萬佳超市主張的解除合同，雙方就解除合同已達(dá)成共識(shí)，只是為解除合同過錯(cuò)、違約金及損失尚有爭議，法院對(duì)解除合同過錯(cuò)、違約金及損失的界定不影響雙方辦理解除合同后的房屋及場地交接手續(xù)。
二審判決于2014年7月2日最后送達(dá)吳店供銷社之日起，法院判決解除雙方的租賃合同的判決書正式生效，從2012年11月30日至2014年7月3日，共計(jì)580天，萬佳超市本應(yīng)及時(shí)辦理解除合同后的交接手續(xù)并退出房屋和場地，但萬佳超市占用不交付，存在主要過錯(cuò)；吳店供銷社因自身房屋安全隱患問題導(dǎo)致雙方合同不能履行，引起本案雙方糾紛，對(duì)房屋和場地交付問題，吳店供銷社也未及時(shí)提醒催促，吳店供銷社亦存在部分過錯(cuò)；根據(jù)雙方的過錯(cuò)大小，本院酌定萬佳超市承擔(dān)70%的責(zé)任，吳店供銷社自擔(dān)30%的責(zé)任，對(duì)此期間580天吳店供銷社的租金損失可參照原租金標(biāo)準(zhǔn)40000元/年計(jì)算，即40000元/年÷365天/年×580天=63561.64元，對(duì)該損失應(yīng)由萬佳超市承擔(dān)70%即44493.15元。
對(duì)2014年7月2日二審判決確認(rèn)的解除雙方的租賃合同的判決書正式生效之日的次日起至實(shí)際交付之日（2014年7月4日-2014年12月9日），共計(jì)158天，吳店供銷社雖在繼續(xù)申訴，但申訴主要理由還是違約責(zé)任及損失的界定，申訴不影響執(zhí)行，萬佳超市仍占用房屋及場地不交付，存在全部過錯(cuò)，對(duì)此期間的吳店供銷社的租金損失，萬佳超市應(yīng)全部承擔(dān)，可繼續(xù)參照原租金標(biāo)準(zhǔn)40000元/年計(jì)算，共計(jì)40000元/年÷365天/年×158天=17315.07元。
上述二項(xiàng)損失共計(jì)61808.22元。
本案屬于侵權(quán)之訴不屬于合同之訴，對(duì)原告主張的違約金20000元本院不予保護(hù)。
據(jù)此，依照《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第三條 ?、第六條 ?、第十五條 ?第一款 ?第（六）項(xiàng) ?、第十九條 ?，《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?、第九十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告棗陽市萬佳連鎖超市有限公司賠償原告棗陽市供銷合作聯(lián)合社吳店供銷社其占用原“光武商場”一樓門面房六間及六間門面房后院的損失61808.22元，于本判決生效后十日內(nèi)履行。
二、駁回原告棗陽市供銷合作聯(lián)合社吳店供銷社的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3100元，由原告棗陽市供銷合作聯(lián)合社吳店供銷社負(fù)擔(dān)1749元，被告棗陽市萬佳連鎖超市有限公司負(fù)擔(dān)1351元，于本判決生效后三日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條 ?第（一）款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省襄陽市中級(jí)人民法院，開戶銀行:農(nóng)業(yè)銀行襄陽市萬山支行，戶名:湖北省襄陽市中級(jí)人民法院，帳號(hào)17×××56。
上訴人也可將上訴案件受理費(fèi)交到本院或直接到襄陽市中級(jí)人民法院交費(fèi)。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

本院認(rèn)為:原、被告于2003年11月30日簽訂的承租協(xié)議，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
雙方的解除合同及賠償損失之訴，經(jīng)過法院一審、二審、再審認(rèn)定，吳店供銷社在雙方合同約定的12年還余4年時(shí)，委托棗陽市房屋安全鑒定管理所對(duì)該社光武綜合樓（含雙方訴稱租賃房屋）進(jìn)行房屋安全鑒定，鑒定結(jié)論為D級(jí)，處理意見為:停止使用，及時(shí)拆除。
吳店供銷社未能履行在租賃期限內(nèi)維持租賃房屋繼續(xù)使用及保障承租人基本安全的義務(wù)，萬佳超市無法繼續(xù)承租使用該房屋，導(dǎo)致雙方合同目的不能實(shí)現(xiàn)，吳店供銷社對(duì)合同的解除存在一定的過錯(cuò)，故吳店供銷社應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
萬佳超市在2012年9月17日起訴時(shí)主張解除雙方簽訂的房屋租賃合同，吳店供銷社在2012年11月29日庭審中已同意解除合同，雙方只是為解除合同過錯(cuò)、違約金及損失存在爭議。

該案經(jīng)調(diào)解無果后，本院作出判決:一、解除雙方的租賃合同；二、吳店供銷社賠償萬佳超市剩余4年內(nèi)的損失判決營業(yè)設(shè)施閑置損失8萬元；三、吳店供銷社返還萬佳超市門面房后院所建房屋款49000元。
四、駁回萬佳超市其他訴訟請(qǐng)求。
吳店供銷社不服提起上訴，二審維持原判后，二審判決書于2014年7月2日送達(dá)給吳店供銷社后，法院判決解除雙方的租賃合同才生效。
吳店供銷社仍不服繼續(xù)到湖北省高院申訴，省高院審查后指令襄陽中院再審。
期間萬佳超市以案件沒有判決、是否交付、如何交付沒有最終結(jié)論為由未將租賃房屋交給吳店供銷社，吳店供銷社也未催促提醒萬佳超市及時(shí)交付房屋，直到再審期間的2014年12月9日，雙方才辦理解除合同后的房屋交接手續(xù)。
最終二審再審于2015年1月30日維持該院原二審判決。
按照《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
”第九十八條“合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。
”本案萬佳超市于2012年9月17日起訴時(shí)主張解除租賃合同并賠償損失，本院對(duì)解除合同后余下的4年（2011年11月20日至2015年11月30日）相應(yīng)的損失作出判決，說明本院確定的解除合同效力從2011年11月20日開始計(jì)算。
按照平等原則，萬佳超市交付房屋的起算點(diǎn)也應(yīng)從2011年11月20日開始計(jì)算。
但萬佳超市從2011年11月20日交納下一年租金前后，雙方為履行合同開始發(fā)生爭議，萬佳超市未再支付租金。
本院生效的判決確定解除雙方的租賃合同，萬佳超市本應(yīng)及時(shí)交付租賃的房屋及場地，但萬佳超市卻占用租賃房屋及場地至2014年12月9日，萬佳超市長期占用租賃房屋及場地不交付，致使吳店供銷社無法對(duì)房屋行使拆遷或維修，間接導(dǎo)致吳店供銷社無法對(duì)資產(chǎn)再利用，侵害了吳店供銷社對(duì)房屋使用、收益和處分的權(quán)利，對(duì)此期間（2011年11月20日至2014年12月9日）吳店供銷社的損失應(yīng)根據(jù)雙方的過錯(cuò)來承擔(dān)。
萬佳超市在2012年9月17日提起訴訟時(shí)主張解除合同之日起至吳店供銷社在2012年11月29日庭審中同意解除合同之日止，此期間吳店供銷社的損失，屬于雙方發(fā)生爭議期間的損失，吳店供銷社因房屋安全隱患問題導(dǎo)致雙方合同不能履行，存在全部過錯(cuò)；因雙方解除合同尚存在爭議，萬佳超市占有房屋是基于租賃合同，其行為無過錯(cuò)，對(duì)此期間（2012年9月17日-2012年11月29日）吳店供銷社的房屋租金損失本院不予保護(hù)。
在2012年11月29日庭審中吳店供銷社同意萬佳超市主張的解除合同，雙方就解除合同已達(dá)成共識(shí)，只是為解除合同過錯(cuò)、違約金及損失尚有爭議，法院對(duì)解除合同過錯(cuò)、違約金及損失的界定不影響雙方辦理解除合同后的房屋及場地交接手續(xù)。
二審判決于2014年7月2日最后送達(dá)吳店供銷社之日起，法院判決解除雙方的租賃合同的判決書正式生效，從2012年11月30日至2014年7月3日，共計(jì)580天，萬佳超市本應(yīng)及時(shí)辦理解除合同后的交接手續(xù)并退出房屋和場地，但萬佳超市占用不交付，存在主要過錯(cuò)；吳店供銷社因自身房屋安全隱患問題導(dǎo)致雙方合同不能履行，引起本案雙方糾紛，對(duì)房屋和場地交付問題，吳店供銷社也未及時(shí)提醒催促，吳店供銷社亦存在部分過錯(cuò)；根據(jù)雙方的過錯(cuò)大小，本院酌定萬佳超市承擔(dān)70%的責(zé)任，吳店供銷社自擔(dān)30%的責(zé)任，對(duì)此期間580天吳店供銷社的租金損失可參照原租金標(biāo)準(zhǔn)40000元/年計(jì)算，即40000元/年÷365天/年×580天=63561.64元，對(duì)該損失應(yīng)由萬佳超市承擔(dān)70%即44493.15元。
對(duì)2014年7月2日二審判決確認(rèn)的解除雙方的租賃合同的判決書正式生效之日的次日起至實(shí)際交付之日（2014年7月4日-2014年12月9日），共計(jì)158天，吳店供銷社雖在繼續(xù)申訴，但申訴主要理由還是違約責(zé)任及損失的界定，申訴不影響執(zhí)行，萬佳超市仍占用房屋及場地不交付，存在全部過錯(cuò)，對(duì)此期間的吳店供銷社的租金損失，萬佳超市應(yīng)全部承擔(dān)，可繼續(xù)參照原租金標(biāo)準(zhǔn)40000元/年計(jì)算，共計(jì)40000元/年÷365天/年×158天=17315.07元。
上述二項(xiàng)損失共計(jì)61808.22元。
本案屬于侵權(quán)之訴不屬于合同之訴，對(duì)原告主張的違約金20000元本院不予保護(hù)。
據(jù)此，依照《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第三條 ?、第六條 ?、第十五條 ?第一款 ?第（六）項(xiàng) ?、第十九條 ?，《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?、第九十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告棗陽市萬佳連鎖超市有限公司賠償原告棗陽市供銷合作聯(lián)合社吳店供銷社其占用原“光武商場”一樓門面房六間及六間門面房后院的損失61808.22元，于本判決生效后十日內(nèi)履行。
二、駁回原告棗陽市供銷合作聯(lián)合社吳店供銷社的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3100元，由原告棗陽市供銷合作聯(lián)合社吳店供銷社負(fù)擔(dān)1749元，被告棗陽市萬佳連鎖超市有限公司負(fù)擔(dān)1351元，于本判決生效后三日內(nèi)交納。

審判長：張家政

書記員：王玉爽