上訴人（原審原告）：棗陽市供銷合作社聯(lián)合社吳店供銷社。住所地：棗陽市吳店鎮(zhèn)中興街。法定代表人:邱云福，該供銷社主任。委托訴訟代理人：章宏超，棗陽市吳店法律服務所法律工作者。被上訴人（原審被告）：棗陽市萬佳連鎖超市有限公司。住所地：棗陽市西園香山美地小區(qū)。法定代表人：劉奕奕，該公司經(jīng)理。委托代理人：張勇，湖北勝和律師事務所律師。

吳店供銷社上訴請求：撤銷原判并依法改判被上訴人賠償上訴人全部房屋租金損失12萬元及違約金。事實及理由：一審法院認定了被上訴人的侵權行為成立，卻判決賠償部分損失是錯誤的。正確的賠償損失時間應從2011年11月20日到2014年12月9日，賠償金額共計12萬元。萬佳超市辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。吳店供銷社向一審法院起訴請求：判令萬佳超市賠償房屋租金損失120000元及違約金20000元（2011年11月20日至2014年12月9日）。一審法院認定事實：2003年11月30日，萬佳超市與吳店供銷社簽訂承租協(xié)議，協(xié)議主要內容為：一、承租期限：2003年12月1日至2015年11月30日。二、雙方權利義務：1.吳店供銷社將位于吳店中興街原“光武商場”一樓門面房六間及六間門面房后院（長17.5米，寬21米）租賃給萬佳超市創(chuàng)辦超市使用。萬佳超市在征得吳店供銷社同意后，可對承租的六間門面房進行自費裝修改造，改造裝修后的設施及產(chǎn)權仍屬吳店供銷社所有。萬佳超市可在承租的六間門面房后院（即367.5平方米）內建超市用房。萬佳超市付拆遷費10000元，建房投資由萬佳超市自理，其建設投資款可抵償后院承租使用費。新建房產(chǎn)權屬吳店供銷社所有，承租期內萬佳超市只享有上述房地產(chǎn)保管使用權，承租期滿必須如數(shù)完好返還。如有損壞或丟失應照價賠償。2.吳店供銷社負責提供水、電源，其水電費用由萬佳超市自理。3.承租期內，萬佳超市必須每年向吳店供銷社支付六間門面房屋承租費40000元，付款時間為每年的11月20日前，六間門面房后院新建超市用房的投資款由萬佳超市使用12年抵清應交后院承租費，所有經(jīng)營稅費均由萬佳超市自理。4.在承租期內，若一方違約，賠償對方營業(yè)設施閑置損失（即按未履行的承租期承租費50%賠償）外，另賠付對方違約金20000元。5.承租期限自2003年12月1日至2015年11月30日止為承租有效期。合同還對安全等事項作了約定。合同簽訂后，萬佳超市依據(jù)合同在承租的門面房后院建了超市用房，支付建房款147000元（包含裝修費）。房屋建好后，萬佳超市經(jīng)營使用至2011年，租賃費也交至2011年。2011年9月初，萬佳超市將承租房內貨物進行處理后，對該超市房屋進行裝修。在萬佳超市開始裝修后，吳店供銷社通知萬佳超市停止裝修，并告知該房為危房不能進行裝修，萬佳超市仍繼續(xù)裝修。后萬佳超市承租房內停電，庭審中萬佳超市陳述系吳店供銷社所停，吳店供銷社稱沒有停萬佳超市所租房屋的電，是萬佳超市自己停的，至此，該超市未再進行裝修使用。為此，雙方發(fā)生糾紛。萬佳超市于2012年1月11日來原審法院起訴，要求吳店供銷社繼續(xù)履行合同，為其接通水源、電源，判令吳店供銷社延長從2011年9月11日起至其接通水源、電源之日期間的租賃期限，判令吳店供銷社賠償直接損失450000元，違約金40000元。經(jīng)調解，雙方未達成協(xié)議。因合同已無法履行，2012年6月8日，萬佳超市申請撤回起訴，原審法院于2012年6月12日裁定準許萬佳超市撤回起訴。2012年9月17日萬佳超市再次向原審法院起訴，請求依法解除原審原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同；支付違約金20000元，并賠償營業(yè)設施閑置損失80000元，超市后院建設裝修損失50020.67元，因停電而停業(yè)致商戶的損失450000元。該案于2012年9月17日送達給吳店供銷社。2012年11月29日庭審中法庭征求吳店供銷社是否同意解除租賃合同時，吳店供銷社同意解除雙方簽訂的租賃合同。該案經(jīng)調解無果后，原審法院于2013年12月24日作出（2012）鄂棗陽民二初字第00291號民事判決書，判決如下：一、解除萬佳超市與吳店供銷社于2003年11月30日簽訂的承租協(xié)議；二、吳店供銷社賠償萬佳超市營業(yè)設施閑置損失80000元；三、吳店供銷社返還萬佳超市門面房后院所建房屋款49000元；四、駁回萬佳超市的其他訴訟請求。該判決于2013年12月27日送達給吳店供銷社。吳店供銷社不服，向襄陽市中級人民法院提起上訴，主要理由：該供銷社在合同履行過程中，2011年8月，棗陽市房屋安全鑒定管理所在例行國有資產(chǎn)檢查時查處租賃房屋存在嚴重安全隱患，并作出房屋鑒定意見：停止使用，及時拆除。接到通知后，該社及時通知了萬佳超市，從未干擾和阻止該超市經(jīng)營，也未停水停電，停水是因為該超市欠水費，停電是因為電線老化。該社對房屋租賃合同不能履行無任何過錯和違約行為，既未提出過解除合同，也未采取過解除合同的行為，不應承擔違約責任。萬佳超市拖欠租金8萬余元，明顯違約，故上訴請求原審判決讓其承擔違約責任應予撤銷或改判。襄陽市中級人民法院認為：按照《中華人民共和國合同法》第216條“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”因此，保持租賃房屋符合租賃合同目的，能夠正常使用是出租人的基本義務。雙方簽訂合同后，在履行約定的履行期12年尚余4年時，吳店供銷社委托棗陽市房屋安全鑒定管理所對租賃房屋進行房屋安全鑒定，鑒定結論為D級，處理意見：停止使用，及時拆除。萬佳超市不能繼續(xù)使用房屋，導致合同目的無法實現(xiàn)，吳店供銷社有一定的過錯，其未能全面履行在租賃期內維持房屋繼續(xù)使用及保障承租人基本安全承擔義務，應按合同約定承擔相應的責任。襄陽中院于2014年5月5日作出（2014）鄂襄陽中民三字終第00198號民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判。該判決于2014年6月30日送達給萬佳超市，同年7月2日送達給吳店供銷社。吳店供銷社不服襄陽中院（2014）鄂襄陽中民三字終第00198號民事判決書，又向湖北省高級人民法院申請再審。湖北省高級人民法院于2014年9月9日作出（2014）鄂民申字第00866號民事裁定，指令襄陽市中級人民法院再審此案。襄陽市中級人民法院再審期間，萬佳超市于2014年12月9日將房屋清理后交給吳店供銷社。2015年1月30日，襄陽市中級人民法院作出（2015）鄂襄陽中民再字第00001號民事判決，維持襄陽市中級人民法院（2014）鄂襄陽中民三終字第00198號民事判決，該判決于2015年3月10日送達給萬佳超市，同年3月16日送達給吳店供銷社。2015年4月2日，吳店供銷社以房屋租賃合同糾紛訴至原審法院，要求判令萬佳超市給付房屋租金120000元及違約金20000元。經(jīng)原審法院釋明其與萬佳超市的房屋租賃合同糾紛法院業(yè)已審理完畢，其不能再以相同理由進行訴訟。吳店供銷社為此變更了訴訟請求。其請求原審法院依法判令萬佳超市賠償占用房屋租金損失120000元及違約金20000元（2011年11月20日至2014年12月9日）。本案爭議的焦點：一、法院判決解除了雙方的租賃合同，但未明確解除合同的時間點，該案當事人為訴訟耗時長達3年之久[2012年1月11日至2015年3月16日],直到2014年12月9日二審再審期間雙方才自行辦理解除合同后的房屋交接手續(xù)，如何確定解除合同效力的起算點。二、萬佳超市從2011年12月20日后未交租金，法院判決解除了雙方的租賃合同，并對余下的四年（2011年11月20日-2015年11月30日）的損失進行了保護，但萬佳超市從2011年11月20日起至2014年12月9日交付租賃房屋止，一直占有租賃的房屋和場地，該占用期間吳店供銷社的損失如何計算。原審法院認為：原審原、被告于2003年11月30日簽訂的承租協(xié)議，是雙方當事人真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。雙方的解除合同及賠償損失之訴，經(jīng)過法院一審、二審、再審認定，吳店供銷社在雙方合同約定的12年還余4年時，委托棗陽市房屋安全鑒定管理所對該社光武綜合樓（含雙方訴稱租賃房屋）進行房屋安全鑒定，鑒定結論為D級，處理意見為：停止使用，及時拆除。吳店供銷社未能履行在租賃期限內維持租賃房屋繼續(xù)使用及保障承租人基本安全的義務，萬佳超市無法繼續(xù)承租使用該房屋，導致雙方合同目的不能實現(xiàn)，吳店供銷社對合同的解除存在一定的過錯，故吳店供銷社應根據(jù)合同約定承擔相應的責任。萬佳超市在2012年9月17日起訴時主張解除雙方簽訂的房屋租賃合同，吳店供銷社在2012年11月29日庭審中已同意解除合同，雙方只是為解除合同過錯、違約金及損失存在爭議。該案經(jīng)調解無果后，原審法院作出判決：一、解除雙方的租賃合同；二、吳店供銷社賠償萬佳超市剩余4年內的損失判決營業(yè)設施閑置損失8萬元；三、吳店供銷社返還萬佳超市門面房后院所建房屋款49000元。四、駁回萬佳超市其他訴訟請求。吳店供銷社不服提起上訴，二審維持原判后，二審判決書于2014年7月2日送達給吳店供銷社后，法院判決解除雙方的租賃合同才生效。吳店供銷社仍不服繼續(xù)到湖北省高院申訴，省高院審查后指令襄陽中院再審。期間萬佳超市以案件沒有判決、是否交付、如何交付沒有最終結論為由未將租賃房屋交給吳店供銷社，吳店供銷社也未催促提醒萬佳超市及時交付房屋，直到再審期間的2014年12月9日，雙方才辦理解除合同后的房屋交接手續(xù)。最終二審再審于2015年1月30日維持該院原二審判決。按照《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！钡诰攀藯l“合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力?！北景溉f佳超市于2012年9月17日起訴時主張解除租賃合同并賠償損失，原審法院對解除合同后余下的4年（2011年11月20日至2015年11月30日）相應的損失作出判決，說明原審法院確定的解除合同效力從2011年11月20日開始計算。按照平等原則，萬佳超市交付房屋的起算點也應從2011年11月20日開始計算。但萬佳超市從2011年11月20日交納下一年租金前后，雙方為履行合同開始發(fā)生爭議，萬佳超市未再支付租金。原審法院生效的判決確定解除雙方的租賃合同，萬佳超市本應及時交付租賃的房屋及場地，但萬佳超市卻占用租賃房屋及場地至2014年12月9日，萬佳超市長期占用租賃房屋及場地不交付，致使吳店供銷社無法對房屋行使拆遷或維修，間接導致吳店供銷社無法對資產(chǎn)再利用，侵害了吳店供銷社對房屋使用、收益和處分的權利，對此期間（2011年11月20日至2014年12月9日）吳店供銷社的損失應根據(jù)雙方的過錯來承擔。萬佳超市在2012年9月17日提起訴訟時主張解除合同之日起至吳店供銷社在2012年11月29日庭審中同意解除合同之日止，此期間吳店供銷社的損失，屬于雙方發(fā)生爭議期間的損失，吳店供銷社因房屋安全隱患問題導致雙方合同不能履行，存在全部過錯；因雙方解除合同尚存在爭議，萬佳超市占有房屋是基于租賃合同，其行為無過錯，對此期間（2012年9月17日-2012年11月29日）吳店供銷社的房屋租金損失原審法院不予保護。在2012年11月29日庭審中吳店供銷社同意萬佳超市主張的解除合同，雙方就解除合同已達成共識，只是為解除合同過錯、違約金及損失尚有爭議，法院對解除合同過錯、違約金及損失的界定不影響雙方辦理解除合同后的房屋及場地交接手續(xù)。二審判決于2014年7月2日最后送達吳店供銷社之日起，法院判決解除雙方的租賃合同的判決書正式生效，從2012年11月30日至2014年7月3日，共計580天，萬佳超市本應及時辦理解除合同后的交接手續(xù)并退出房屋和場地，但萬佳超市占用不交付，存在主要過錯；吳店供銷社因自身房屋安全隱患問題導致雙方合同不能履行，引起本案雙方糾紛，對房屋和場地交付問題，吳店供銷社也未及時提醒催促，吳店供銷社亦存在部分過錯；根據(jù)雙方的過錯大小，原審法院酌定萬佳超市承擔70%的責任，吳店供銷社自擔30%的責任，對此期間580天吳店供銷社的租金損失可參照原租金標準40000元/年計算，即40000元/年÷365天/年×580天=63561.64元，對該損失應由萬佳超市承擔70%即44493.15元。對2014年7月2日二審判決確認的解除雙方的租賃合同的判決書正式生效之日的次日起至實際交付之日（2014年7月4日-2014年12月9日），共計158天，吳店供銷社雖在繼續(xù)申訴，但申訴主要理由還是違約責任及損失的界定，申訴不影響執(zhí)行，萬佳超市仍占用房屋及場地不交付，存在全部過錯，對此期間的吳店供銷社的租金損失，萬佳超市應全部承擔，可繼續(xù)參照原租金標準40000元/年計算，共計40000元/年÷365天/年×158天=17315.07元。上述二項損失共計61808.22元。本案屬于侵權之訴不屬于合同之訴，對吳店供銷社主張的違約金20000元原審法院不予保護。據(jù)此，依照《中華人民共和國侵權責任法》第三條、第六條、第十五條第一款第（六）項、第十九條，《中華人民共和國合同法》第九十七條、第九十八條之規(guī)定，判決：一、棗陽市萬佳連鎖超市有限公司賠償吳店供銷社棗陽市供銷合作聯(lián)合社吳店供銷社其占用原“光武商場”一樓門面房六間及六間門面房后院的損失61808.22元，于本判決生效后十日內履行。二、駁回吳店供銷社棗陽市供銷合作聯(lián)合社吳店供銷社的其他訴訟請求。案件受理費3100元，由吳店供銷社棗陽市供銷合作聯(lián)合社吳店供銷社負擔1749元，棗陽市萬佳連鎖超市有限公司負擔1351元，于原審判決生效后三日內交納。本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)。一審認定事實屬實，本院對一審查明的事實予以確認。本院認為，上訴人吳店供銷社與被上訴人萬佳超市于2003年11月30日簽訂房屋租賃協(xié)議，期限12年。后因租賃的房屋安全等級被鑒定為D級，雙方發(fā)生糾紛。萬佳超市于2012年9月17日向原審法院起訴吳店供銷社，請求解除雙方的房屋租賃合同。該案經(jīng)過一審、二審，最終二審再審于2015年1月30日維持原審判決，即一、解除雙方的租賃合同；二、吳店供銷社賠償萬佳超市剩余4年的損失8萬元；三、吳店供銷社返還萬佳超市門面房后院所建房屋款49000元。萬佳超市于2012年9月17日起訴時主張解除租賃合同并賠償損失，原審法院對解除合同后余下4年（2011年11月20日至2015年11月30日）相應的損失作出判決，說明原審法院確定的解除合同效力從2011年11月20日開始計算。萬佳超市交付房屋的起算點也應從2011年11元20日開始計算。原審法院生效的判決確定解除雙方的租賃合同，萬佳超市應及時交付租賃的房屋及場地，但其卻占用租賃房屋及場地至2014年12月9日，萬佳超市長期占用租賃房屋及場地不交付，侵害了吳店供銷社對房屋使用、收益和處分的權利，萬佳超市應當承擔相應的賠償責任。但對占用期間（2011年11月20日至2014年12月9日）造成吳店供銷社的損失，應根據(jù)雙方的過錯責任來承擔。原審判決分別劃分2012年9月17日至2012年11月29日、2012年11月30日至2014年7月3日、2014年7月4日至2014年12月9日三個期間的房屋占用損失，對萬佳超市及吳店供銷社各自存在的過錯進行分析認定，該過錯認定事實依據(jù)充分，適用法律正確，本院予以維持。上訴人吳店供銷社請求二審法院改判被上訴人萬佳超市賠償上訴人全部房屋租金損失及違約金的理由不能成立，本院不予支持。綜上所述，吳店供銷社的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
上訴人棗陽市供銷合作社聯(lián)合社吳店供銷社（以下簡稱吳店供銷社）因與被上訴人棗陽市萬佳連鎖超市有限公司（以下簡稱萬佳超市）侵權責任糾紛一案，不服湖北省棗陽市人民法院（2016）鄂0683民初3647號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費3100元，由上訴人棗陽市供銷合作社聯(lián)合社吳店供銷社負擔。本判決為終審判決。

審判長　柴　勇
審判員　杜丹丹
審判員　王定強

書記員：水玲云