原告：楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市鄂城區(qū)，
委托訴訟代理人：張方生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鄂州市鄂城區(qū)，代理權(quán)限：特別授權(quán)）。
被告：鄂州鑫廈置業(yè)有限公司，住所地：鄂州市濱湖北路13號中房綜合樓第三層第四間。
法定代表人：范志平，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李景珍，湖北吳都律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：特別授權(quán)）。

原告楊某訴被告鄂州鑫廈置業(yè)有限公司（以下簡稱鑫廈置業(yè)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2018年8月29日公開開庭進行了審理。原告楊某的委托訴訟代理人張方生，被告鑫廈置業(yè)公司的委托訴訟代理人李景珍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告楊某訴稱：2016年3月5日前，被告向原告借款18萬元，約定在2016年6月前付清。因不能按期付清，2016年9月26日，雙方簽訂鑫廈名居第1幢2單元404號房的《商品房買賣合同》，將上述借款轉(zhuǎn)為購房預(yù)付款18萬元，單價每平方米2600元，建筑面積約123.8平方米。因被告原因無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且該房已被黃石市黃石港區(qū)人民法院在執(zhí)行（2016）第0202民初字第409號民事判決過程中查封，被告的行為已構(gòu)成逾期違約。為維護自己的合法權(quán)益，原告具狀法院，請求1、解除原、被告雙方鑫廈名居第1幢2單元404號房的《商品房買賣合同》；2、判令被告返還購房款18萬元，賠償損失42.098萬元；3、由被告承擔本案一切訴訟費用。
被告鑫廈置業(yè)公司辯稱，借款屬實，但買賣關(guān)系不屬實。當時為了保障18萬元能夠收回，所以簽訂了商品房買賣合同，18萬元是借給被告的，并且該房屋已被周衛(wèi)星起訴并申請查封，該房屋已經(jīng)進入執(zhí)行。原被告之間不存在商品房買賣合同關(guān)系，應(yīng)是擔保關(guān)系。該房屋備案在周衛(wèi)星名下，也是借款抵押備案。請求依法判決。
原告楊某為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一，原告身份證復(fù)印件一份、被告企業(yè)信息查詢單一份。擬證明原、被告基本信息情況，
證據(jù)二，被告承諾書復(fù)印件一份、原告與杜正旺的結(jié)婚證復(fù)印件、原告的丈夫杜正旺的銀行交易明細清單。擬證明被告向原告借款18萬元，約定在2016年6月前付清，并以房屋為抵償物。
證據(jù)三，被告與原告簽訂的《商品房買賣合同》。擬證明原告向被告購買涉案房屋并已交納18萬元的購房款的事實。
證據(jù)四，黃石市黃石港區(qū)人民法院查封鑫廈名居1幢2單元404號房屋的裁定書復(fù)印件。擬證明被告已構(gòu)成合同的逾期違約。
證據(jù)五?；ヂ?lián)網(wǎng)下載的鑫廈名居銷售價格信息。擬證明被告的房屋現(xiàn)均價為每平方米5880元，被告的違約行為給原告造成的損失至少406064元以上。
證據(jù)六，借條復(fù)印件三份。擬證明購房款來源。
被告鑫廈置業(yè)公司向本院提交房屋備案單據(jù)一份，擬證明本案合同買賣的房屋于2014年3月就備案在周衛(wèi)星名下。
庭審質(zhì)證過程中，被告對原告提供的證據(jù)一無異議；對證據(jù)二的真實性無法認可，但認可借款是18萬元，利息不清楚；對證據(jù)三認為不真實，并不是真實的房屋買賣；對證據(jù)四，真實性予以認可，但證明目的不予認可；對證據(jù)五，對網(wǎng)絡(luò)價格不持異議，但當時房屋買賣并沒有按市場價格，且原告沒有付清全款，雙方不是真實的買賣合同關(guān)系，不能按買賣合同的損失進行計算；對證據(jù)六，復(fù)印件無法證明真實性。
原告對被告提交的證據(jù)表示不清楚。

本院認為，原、被告雙方對真實性均無異議的上述證據(jù)，本院依法予以采信。原告提交的證據(jù)二與證據(jù)六相對應(yīng)，且原告對借款18萬元的事實并未否認，本院對以上兩份證據(jù)均予以采信。被告對原告提交的證據(jù)三只是否認其有效性，但對合同簽訂的事實無法提供有效的證據(jù)進行反駁，本院對該證據(jù)亦予以采信。
綜合當事人舉證和當庭陳述意見，本院認定事實如下：
被告鑫廈置業(yè)公司的法定代表人為范志平。2012年10月20日，范志平向原告楊某出具借款90000.00元的借條一張。2013年5月3日，范志平又向原告出具借款40000.00元的借條一張。2014年元月14日，范志平再次向原告出具借款50000.00元的借條一張。上述借條均約定月利息2%，未約定還款時間。2016年3月5日，范志平向原告出具承諾書一份，承諾上述借款共計180000.00元，“該款于2016年5月份6月份分二次付清，如到期不能付清，借款人承諾以鑫廈名居小區(qū)內(nèi)的房屋作為抵押還款，房價按2600元㎡計算”。2016年9月26日，原告與被告鑫廈置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，約定原告向被告購買由被告開發(fā)的“鄂州市鑫廈名居”1棟2單元404房屋一套，面積約為123.8平方米，房屋單價為2600元平方米，總價為321880.00元，上述借款抵作首付款180000.00元。而上述房屋早在2014年3月17日已備案登記于周衛(wèi)星名下。2017年4月23日，湖北省黃石市黃石港區(qū)人民法院根據(jù)周衛(wèi)星的申請，裁定查封了上述爭議房屋。原告認可被告已付2014年11月之前的利息共計71200.00元?，F(xiàn)原告認為被告違約給自己造成損失，遂訴至本院。
本院認為，原告楊某與被告鑫廈置業(yè)公司之間客觀存在民間借貸關(guān)系。原、被告的商品房買賣合同實際是為抵償借款的一種方式，以房抵債的行為不影響房屋買賣合同的效力。但本案涉案房屋在原、被告雙方簽訂買賣合同之前已備案在他人名下，被告亦不認可該合同，基于目前合同的目的無法實現(xiàn)，原告要求解除房屋買賣合同，該訴請本院予以支持。根據(jù)湖北省高院關(guān)于當前商事審判疑難問題裁判指引的相關(guān)意見，當事人一方未先行通知即直接向法院起訴請求解除合同的，原告遞交起訴狀并經(jīng)由法院向被告送達的行為視為向合同相對方發(fā)出了解除合同的通知，如確認合同解除有效，合同解除的時間為起訴狀副本送達至被告之日。本案合同交易并未完成，原告只是抵付了首付款，雙方的合同義務(wù)均未履行完畢，原告訴請的差價利益屬于期待可能發(fā)生的損失，不同于直接損失，且房屋在實際交易中都存在價格上的不確定即浮動因素，并非完全按宣傳單上某一時段的均價計算，因此原告要求按該均價確定其直接損失，本院不予支持。被告明知該合同無法履行，違約在先，除返還購房款外，還應(yīng)承擔相應(yīng)的違約損失。根據(jù)湖北省高級人民法院關(guān)于違約金的相關(guān)規(guī)定，逾期違約金最高不能超過年利率24%，即94920.00元（2016年9月26日至2018年11月26日）。依照《中華人民共和國民法總則》第一百七十六條，《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十七條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告楊某解除合同的行為有效，原告楊某與被告鑫廈置業(yè)公司于2016年9月26日簽訂的商品房買賣合同已于2018年8月20日解除。
二、被告鑫廈置業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告楊某首付款180000.00元，違約損失94920.00元，合計274920.00元。
三、駁回原告楊某的其他訴訟請求。
本案受理費10610.00元，保全費3570.00元，合計14180.00元，由原告楊某承擔4180.00元，被告鑫廈置業(yè)公司承擔10000.00元。
如不服本判決，可自本判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。

審判長 ：李婷
審判員 ：梅良軍
審判員 ：周小娟

書記員： ：萬吳萌