上訴人（原審原告）楊某。
委托代理人陳先忠，湖北弘發(fā)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）宜昌宜洋置業(yè)有限公司。住所地：宜昌市發(fā)展大道91號。
法定代表人楊海文，該公司董事長。
委托代理人徐偉，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人楊某與上訴人宜昌宜洋置業(yè)有限公司（以下簡稱宜洋置業(yè)公司）因房屋買賣合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第00653號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年8月7日受理后，依法組成由審判員張曉燕擔(dān)任審判長，審判員李建敏、代理審判員胡曉靜參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2011年6月29日，楊某（買受人）與宜洋置業(yè)公司（出賣人）簽訂《宜昌市商品房買賣合同》一份，楊某向宜洋置業(yè)公司購買C1第一層第000114號房（產(chǎn)籍號為01-0030-0077-000114、建筑面積75.21平方米）一套，房屋價(jià)款為792256元，合同第九條交付期限約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年3月31日前將商品房交付買受人使用。符合下列條件：（1）完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量……等專項(xiàng)驗(yàn)收；……（4）完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)（取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證）。逾期交房的違約責(zé)任：雙方按逾期時(shí)間，分別處理：（1）逾期不超過60日。自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部房款，并按買受人累計(jì)已付款的1%支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之三（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率的違約金）。達(dá)到合同第九條約定的交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件等內(nèi)容【書面】【報(bào)刊公告】通知買受人。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第九條規(guī)定的證明文件。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證書。因出賣人的責(zé)任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按第1項(xiàng)處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的0.5%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的0.5%向買受人支付違約金。合同還對保修其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
2011年5月28日至7月16日，楊某向宜洋置業(yè)公司交納了購房款792256元。
2011年6月29日，楊某（委托方、甲方）與宜昌市宜洋汽車后市場有限公司（下簡稱宜洋汽車后市場）（受托方、乙方）簽訂《房屋委托出租經(jīng)營協(xié)議書》一份，甲方將上述具有產(chǎn)權(quán)的房屋編號C1-000114號（建筑面積75.21平方米）委托乙方出租經(jīng)營，委托經(jīng)營期限自2012年6月29日起至2024年6月28日止，共計(jì)12年。房屋租金為1022913元，由乙方按本協(xié)議第三條方式（自2012年6月29日至2015年6月28日三年共計(jì)210600元，在雙方簽訂本協(xié)議時(shí)已由乙方一次性支付給甲方；自2015年6月29日至2018年6月28日按每年80228元計(jì)算，乙方按年在每年的6月29日之前向甲方一次性支付一年期租金；自2018年6月29日至2021年6月28日按每年90257元計(jì)算，乙方按年在每年的6月29日之前向甲方一次性支付一年期租金；自2021年6月29日至2024年6月28日按每年100286元計(jì)算，乙方按年在每年的6月29日之前向甲方一次性支付一年期租金）支付給楊某。支付方式：乙方在返租開始之日前，即2015年6月29日統(tǒng)一辦理返租銀行卡，交由甲方，在本協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)，通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式將當(dāng)年租金一次性支付。乙方實(shí)際出租金額與甲方無關(guān)，盈虧由乙方自行承擔(dān)。違約責(zé)任：在乙方?jīng)]有違反本協(xié)議的情況下，甲方單方解除協(xié)議或?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)讓給他人或收回自營、或轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)時(shí)不約束第三方遵守本協(xié)議，視為甲方違約，甲方必須賠償因違約給乙方造成的全部經(jīng)濟(jì)損失，并按照房屋所簽訂的《商品房買賣合同》中約定的房款總額的13%支付違約金，合計(jì)102993元。且乙方有權(quán)繼續(xù)履行辦協(xié)議。若乙方?jīng)]能依約向甲方支付房屋租金，甲方有權(quán)終止協(xié)議，并向乙方追索協(xié)議終止前應(yīng)付年限的房屋租金。合同附《房屋委托租賃收益表》。
2011年6月29日，楊某出具了《收款證明》，載明：今收到宜洋汽車后市場支付物業(yè)編號C1-000114號的自2012年6月29日至2015年6月28日止共計(jì)210599元的物業(yè)租金。宜洋置業(yè)公司陳述直接將上述返租的房屋交給宜洋汽車后市場，再由楊某與宜洋汽車后市場簽訂《房屋委托出租經(jīng)營協(xié)議書》，商品房合同中約定的買受價(jià)實(shí)際為抵扣了租金的價(jià)款。對此楊某陳述：宜洋置業(yè)公司未按照合同約定的交付條件向楊某交付房屋，領(lǐng)款單是宜洋汽車后市場為了向其租戶收取租金打印的格式證明后讓楊某簽名，至今楊某未收到2012年6月29日至2015年6月28日的租金。
2014年12月25日，宜洋置業(yè)公司向宜昌市房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門提交了產(chǎn)籍號為01-0030-0077-000114號房的辦證資料，2015年1月7日，宜昌市房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門出具了《宜昌市房地產(chǎn)權(quán)屬登記（交易）收費(fèi)通知單》，對此楊某說明宜洋置業(yè)公司逾期辦證，雙方于合同約定選擇“買受人退房，出賣人在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的0.5%賠償買受人損失”，但楊某于審理中選擇了主張“買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的0.5%向買受人支付違約金”的逾期辦證違約金訴請。宜洋置業(yè)公司提出異議。
2015年6月9日，宜洋置業(yè)公司提交了發(fā)展大道91號宜洋汽車后市場（三期）編號420500140027《湖北省建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，記載工程于2014年3月25日辦理竣工驗(yàn)收備案。楊某對此無異議，提出2014年3月25日已超過合同約定的交房時(shí)間。雙方當(dāng)事人因交房時(shí)間及辦理相關(guān)證件引發(fā)糾紛，楊某向法院起訴，請求判令：1、宜洋置業(yè)公司立即支付楊某C1第一層第000114號房的逾期交房（2013年4月1日至2014年3月30日0日）違約金86753.20元（792256元×日萬分之三×365天）；2、宜洋置業(yè)公司立即支付逾期辦證的違約金3961.28元（792256×0.5%）；3、要求宜洋置業(yè)公司立即提供銷售不動產(chǎn)發(fā)票原件（房屋產(chǎn)權(quán)登記部門確認(rèn)的面積及價(jià)款的發(fā)票）；4、由宜洋置業(yè)公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
原審法院認(rèn)為：一、本案合同的效力。楊某與宜洋置業(yè)公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，系有效協(xié)議，協(xié)議各方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。
2、楊某主張的逾期交房違約金問題及宜洋置業(yè)公司交付使用行為是否有效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼?，除當(dāng)事人另有約定外，房地產(chǎn)公司在合同約定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有處置，則其房屋交付使用義務(wù)履行完畢，客觀上不再存在逾期交房問題。雙方當(dāng)事人約定2013年3月31日之前交付使用符合合同第九條約定包括取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證的房屋，而2011年6月29日，楊某與宜洋汽車后市場就涉案房屋簽訂了《房屋委托出租經(jīng)營協(xié)議書》委托宜洋汽車后市場出租經(jīng)營，約定了委托經(jīng)營期限自2012年6月29日起至2024年6月28日止共計(jì)12年，約定了租金標(biāo)準(zhǔn)、交付方式，而宜洋置業(yè)公司2014年3月25日才取得出售房屋的備案登記，此時(shí)宜洋置業(yè)公司出賣的房屋未進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記，楊某在明知該房屋未進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記的情形下，仍表示同意接受房屋并實(shí)際委托第三方出租房屋，故2012年6月29日楊某委托出租房屋的計(jì)租時(shí)間為宜洋置業(yè)公司房屋的實(shí)際交付使用時(shí)間。
我國《建筑法》和《商品房銷售管理辦法》均明確規(guī)定，商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，不得交付使用。因此，如果房地產(chǎn)公司將尚未竣工驗(yàn)收合格之房屋交付使用，其行為違反了法律的禁止性規(guī)定?！督ㄖā返诹粭l第二款規(guī)定：“建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格的或者對不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰?！睆年P(guān)于商品房交付使用條件的規(guī)定可以看出，我國法律法規(guī)禁止房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用，因此該類規(guī)范應(yīng)屬于禁止性法律規(guī)范。同時(shí)從該類規(guī)范設(shè)立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行為本身，其禁止的是將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用；而且從行為后果上看，房地產(chǎn)公司如果違反了該規(guī)定，則其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。所以該類關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)范應(yīng)為管理性的禁止性規(guī)范。本案中，房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房轉(zhuǎn)移給楊某委托出租的行為雖然違反了法律的禁止性規(guī)定，但由于違反的是管理性的禁止性規(guī)定，因此宜洋置業(yè)公司的轉(zhuǎn)移占有行為應(yīng)視為有效的交付使用。因我國法律明確禁止將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用，宜洋置業(yè)公司將房屋交付楊某使用時(shí)，該房屋還未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，不符合合同約定的交付條件，因此宜洋置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任直至交付合格的房屋為止。
三、宜洋置業(yè)公司交付使用的房屋不符合合同約定承擔(dān)責(zé)任問題。法律規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。楊某自2012年6月29日租賃開始，宜洋置業(yè)公司將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋轉(zhuǎn)移給楊某占有應(yīng)視為有效的交付使用，因交付使用的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，該房屋質(zhì)量不符合合同的約定，因此宜洋置業(yè)公司的交付使用行為違約。《合同法》第一百五十五條規(guī)定：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。”《合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任?！币搜笾脴I(yè)公司因此應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，合同約定在逾期交房后楊某仍要求繼續(xù)履行合同時(shí)，宜洋置業(yè)公司自約定交房的最后期限的第二天起至實(shí)際交房之日止每日按已付房價(jià)款的萬分之三支付逾期交房違約金。由于在該約定中“逾期交房”是指逾期交付質(zhì)量驗(yàn)收合格和竣工驗(yàn)收合格的房屋，其包含了一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋質(zhì)量驗(yàn)收合格和竣工驗(yàn)收合格逾期。宜洋置業(yè)公司于2012年6月29日實(shí)際交付了未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋，沒有“逾期交房”第一個(gè)層面的違約行為，由于其所交付的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，故其仍存在竣工驗(yàn)收合格逾期。考慮楊某對不符合合同約定條件的房屋占有出租，原審法院對宜洋置業(yè)公司所承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任額度予以酌情減輕。原審法院將合同約定的每日萬分之三的違約金標(biāo)準(zhǔn)酌情減輕至每日萬分之一計(jì)算，楊某主張的2013年4月1日至2014年3月30日逾期交房違約金計(jì)算為28917元（792256元×日萬分之一×365天）。
四、關(guān)于楊某主張的逾期辦證違約金。雙方當(dāng)事人約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證書。依照雙方的約定，宜洋置業(yè)公司至遲應(yīng)于2013年6月30日前向產(chǎn)權(quán)部門提交辦理房屋權(quán)屬登記的資料，本案顯示2014年12月25日宜洋置業(yè)公司才提交相應(yīng)的辦證資料，已形成逾期辦證的事實(shí)。因雙方于合同中約定的逾期辦證的違約責(zé)任為“買受人退房，出賣人在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的0.5%賠償買受人損失”，但楊某選擇主張了“買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的0.5%向買受人支付違約金”的請求，系楊某對其訴訟請求的自行選擇，不符合合同約定宜洋置業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任的賠償方式，故楊某請求宜洋置業(yè)公司支付逾期辦證違約金3961.28元，原審法院不予支持。
五、關(guān)于楊某請求宜洋置業(yè)公司提供銷售不動產(chǎn)發(fā)票原件（房屋產(chǎn)權(quán)登記部門確認(rèn)的面積及價(jià)款的發(fā)票）。發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。本案中，雙方當(dāng)事人在合同中對開具發(fā)票雖未進(jìn)行約定，但根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個(gè)人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個(gè)人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。故接受貨款方開具發(fā)票系隨附義務(wù)，楊某訴訟請求應(yīng)予支持。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第一百五十五條、第一百一十一條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條、第十六條，《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條、第二十條之規(guī)定，判決：一、宜洋置業(yè)公司支付楊某逾期交房違約金28917元。二、宜洋置業(yè)公司向楊某交付宜昌宜洋汽車后市場三期C1第一層第000114號房屋【產(chǎn)籍號為01-0030-0077-000114）的銷售不動產(chǎn)發(fā)票。三、駁回楊某其他訴訟請求。上列判項(xiàng)，于本判決生效之日起10日內(nèi)履行完畢。一審案件受理費(fèi)2148元（楊某已預(yù)交），按簡易程序減半收取1074元，由楊某負(fù)擔(dān)537元，宜洋置業(yè)公司負(fù)擔(dān)537元。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：1、關(guān)于逾期交房及責(zé)任承擔(dān)問題。本案宜洋置業(yè)公司于合同約定的交房期限內(nèi)與買受人簽訂返租合同，從而以占有改定方式向買受人交付房屋不存在逾期交房的問題，至于當(dāng)時(shí)涉案房屋未取得備案證僅為交付瑕疵問題，應(yīng)承擔(dān)不當(dāng)履行的違約責(zé)任（該瑕疵不能等同于質(zhì)量違約，其事后已取得竣工驗(yàn)收備案證的事實(shí)亦說明房屋并不存在質(zhì)量問題），因合同對此并無約定，也未給買受人造成實(shí)際損失，可不承擔(dān)違約責(zé)任。因此，對于楊某要求宜洋置業(yè)公司支付逾期交房違約金的主張，本院不予支持。2、關(guān)于逾期辦證及責(zé)任承擔(dān)問題。本案逾期辦證的事實(shí)存在，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（二）項(xiàng)、第三款的規(guī)定，商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，由于出賣人的原因，買受人自房屋交付使用之日起90日內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。本案中楊某主張按已付房價(jià)款0.5%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期辦證違約金為3961元，未超過參照法定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金數(shù)額，楊某的主張不違反法律規(guī)定，屬于當(dāng)事人意思自治，本院予以支持。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律有誤，本院依法予以糾正。經(jīng)合議庭評議，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（二）項(xiàng)、第三款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

1、撤銷宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第00653號民事判決。
2、宜昌宜洋置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)支付楊某逾期辦證違約金3961元。
三、宜昌宜洋置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向楊某交付宜洋汽車后市場三期C1第一層第000114號房屋【產(chǎn)籍號為01-0030-0077-000114）的銷售不動產(chǎn)發(fā)票。
四、駁回楊某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)2148元（楊某已預(yù)交），減半收取1074元，由楊某負(fù)擔(dān)537元，宜昌宜洋置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)537元。二審案件受理費(fèi)2671元（楊某已預(yù)交2068元、宜昌宜洋置業(yè)有限公司已預(yù)交603元），由上訴人楊某負(fù)擔(dān)1335.50元，上訴人宜昌宜洋置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1335.50元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　張曉燕 審　判　員　　李建敏 代理審判員　　胡曉靜

書記員：張鵬煒