楊某英
宋風(fēng)波（河北侯鳳梅律師事務(wù)所）
張某某
王春生
樊娥
李紅（河北泰平律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）楊某英。
委托代理人宋風(fēng)波，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）張某某。
被上訴人（原審被告）王春生。
委托代理人樊娥。
委托代理人李紅，河北泰平律師事務(wù)所律師。
上訴人楊某英因與張某某、王春生為確認(rèn)合同效力糾紛一案，不服河北省正定縣人民法院（2014）正民一初字0040號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的基本事實是上訴人楊某英的丈夫張某某2002年5月15日，在中介人劉香珍的介紹下將夫妻共有財產(chǎn)梅山東路45號平房賣給了王春生，王春生支付了對價，隨后入住，至今13年，平房所占的土地為劃撥地，簽訂合同的時候上訴人楊某英不在場，現(xiàn)楊某英認(rèn)為買賣合同無效，王春生認(rèn)為買賣合同有效。本院經(jīng)庭審認(rèn)為:一、王春生屬于善意取得，雙方的買賣合同有效，理由:1、根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定有下列情形之一的，合同無效:一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案不存在上述5種情形之一。2、導(dǎo)致合同無效違法行為，應(yīng)當(dāng)是違反效力性法律法規(guī)，而非違反管理性法規(guī)。本案買賣的房屋所占用建設(shè)用地使用權(quán)系被告通過劃撥方式取得，根據(jù)《中華人民共和國城巿房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款的規(guī)定，該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，獲得批準(zhǔn)后還應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?的規(guī)定，合同法第五十二條 ?第（五）項 ?規(guī)定的"強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，合同內(nèi)容違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無效。但僅違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力。土地使用中的審批和備案這是國家加強(qiáng)土地管理的一項制度，且此法中并沒有應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的規(guī)定，屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，而不是效力性強(qiáng)制性規(guī)范。所以未經(jīng)審批，并不導(dǎo)致合同無效。本案中，爭議房屋的土地使用權(quán)為劃撥取得，王春生可以通過采取繳納土地出讓金或土地收益的方式取得原劃撥土地的使用權(quán)，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條"土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效"的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，本案是房屋買賣合同，故上訴人所述的法律適用依據(jù)對本案不適用。訟爭房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的的效力，當(dāng)事人繳納土地出讓金、辦理過戶手續(xù)屬于合同的履行問題，不影響合同本身的成立。3、《婚姻法解釋一》第17條第（二）項規(guī)定:"夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第89條 ?之規(guī)定:"共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。"《物權(quán)法》15條:"當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。"本案中，經(jīng)中介人介紹簽訂購房協(xié)議，被上訴人王春生支付了對價，且房屋已經(jīng)交付并有王春生實際居住了13年，王春生主觀上沒有過錯，根據(jù)上述規(guī)定，被上訴人屬于善意第三人，沒有辦理物權(quán)登記，不影響合同的效力。4、上訴人所賣房屋當(dāng)時是用該房屋抵押貸款，在房屋賣給被上訴人王春生時，與被上訴人一起將其抵押貸款全部還清，并于2002年5月14日辦理了抵押注銷。所賣房屋交付給被上訴人的時間已長達(dá)12年，上訴人與被上訴人張某某系夫妻關(guān)系，在這么長的時間里，上訴人對自己的房屋是處于什么狀態(tài)、一直不再歸還房屋的抵押貸款都毫不知情，顯然與事實不符，不符合常理。本案屬于房屋買賣，不動產(chǎn)的買賣我國實行登記制度，故房屋雖然已經(jīng)交付，但所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不影響本案《房屋買賣合同》的效力，故楊某英要求確認(rèn)合同無效，原審判決不予支持并無不妥。綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律準(zhǔn)確，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元由楊某英負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案的基本事實是上訴人楊某英的丈夫張某某2002年5月15日，在中介人劉香珍的介紹下將夫妻共有財產(chǎn)梅山東路45號平房賣給了王春生，王春生支付了對價，隨后入住，至今13年，平房所占的土地為劃撥地，簽訂合同的時候上訴人楊某英不在場，現(xiàn)楊某英認(rèn)為買賣合同無效，王春生認(rèn)為買賣合同有效。本院經(jīng)庭審認(rèn)為:一、王春生屬于善意取得，雙方的買賣合同有效，理由:1、根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定有下列情形之一的，合同無效:一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案不存在上述5種情形之一。2、導(dǎo)致合同無效違法行為，應(yīng)當(dāng)是違反效力性法律法規(guī)，而非違反管理性法規(guī)。本案買賣的房屋所占用建設(shè)用地使用權(quán)系被告通過劃撥方式取得，根據(jù)《中華人民共和國城巿房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款的規(guī)定，該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，獲得批準(zhǔn)后還應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?的規(guī)定，合同法第五十二條 ?第（五）項 ?規(guī)定的"強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，合同內(nèi)容違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無效。但僅違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力。土地使用中的審批和備案這是國家加強(qiáng)土地管理的一項制度，且此法中并沒有應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的規(guī)定，屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，而不是效力性強(qiáng)制性規(guī)范。所以未經(jīng)審批，并不導(dǎo)致合同無效。本案中，爭議房屋的土地使用權(quán)為劃撥取得，王春生可以通過采取繳納土地出讓金或土地收益的方式取得原劃撥土地的使用權(quán)，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條"土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效"的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，本案是房屋買賣合同，故上訴人所述的法律適用依據(jù)對本案不適用。訟爭房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的的效力，當(dāng)事人繳納土地出讓金、辦理過戶手續(xù)屬于合同的履行問題，不影響合同本身的成立。3、《婚姻法解釋一》第17條第（二）項規(guī)定:"夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第89條 ?之規(guī)定:"共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。"《物權(quán)法》15條:"當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。"本案中，經(jīng)中介人介紹簽訂購房協(xié)議，被上訴人王春生支付了對價，且房屋已經(jīng)交付并有王春生實際居住了13年，王春生主觀上沒有過錯，根據(jù)上述規(guī)定，被上訴人屬于善意第三人，沒有辦理物權(quán)登記，不影響合同的效力。4、上訴人所賣房屋當(dāng)時是用該房屋抵押貸款，在房屋賣給被上訴人王春生時，與被上訴人一起將其抵押貸款全部還清，并于2002年5月14日辦理了抵押注銷。所賣房屋交付給被上訴人的時間已長達(dá)12年，上訴人與被上訴人張某某系夫妻關(guān)系，在這么長的時間里，上訴人對自己的房屋是處于什么狀態(tài)、一直不再歸還房屋的抵押貸款都毫不知情，顯然與事實不符，不符合常理。本案屬于房屋買賣，不動產(chǎn)的買賣我國實行登記制度，故房屋雖然已經(jīng)交付，但所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不影響本案《房屋買賣合同》的效力，故楊某英要求確認(rèn)合同無效，原審判決不予支持并無不妥。綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律準(zhǔn)確，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元由楊某英負(fù)擔(dān)。

審判長：李榮水
審判員：孟志剛
審判員：顏景山

書記員：郭志芳