原告：楊某。
委托訴訟代理人：程琦，湖北浩澤律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：呂璐，湖北浩澤律師事務(wù)秘律師。特別授權(quán)。
被告：武漢新大陸物業(yè)管理有限公司。
法定代表人：康某某，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：于娜，湖北鵬展律師事務(wù)所律師。一般代理。
委托訴訟代理人：熊麗，該公司員工。
被告：康某某。
委托訴訟代理人：祝志鵬，湖北鵬展律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。

原告楊某訴被告武漢新大陸物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新大陸公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年1月3日受理，審理中，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，本院依法追加康某某為本案的被告參與訴訟，適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告楊某及其委托訴訟代理人程琦、呂璐、被告武漢新大陸物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人于娜、熊麗、被告康某某的委托訴訟代理人祝志鵬到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告楊某提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告康某某返還租賃押金10000元（52-53號(hào)門(mén)面押金5000元、54號(hào)門(mén)面押金5000元）；2、判令被告康某某賠償違約損失220000元（臺(tái)球桌損失5萬(wàn)、優(yōu)先承租權(quán)的損失17萬(wàn)）；3、本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：康某某系新大陸公司的法定代表人，又系武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司的股東，涉案三個(gè)門(mén)面原系武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司所有，后轉(zhuǎn)讓于康某某。
從2004年11月起，我作為乙方逐年與新大陸公司（甲方）續(xù)簽承租武漢市江夏經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)江夏大道梅南山居52號(hào)、53號(hào)門(mén)面，租賃合同的主要內(nèi)容為：1、甲方將位于武漢市江夏大道梅南山居52號(hào)、53號(hào)門(mén)面租與我使用；2、建筑面積約222平方米（均為上下二層）；3、租賃期限一年；4、乙方有優(yōu)先承租權(quán)，甲乙雙方可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情，在協(xié)商一致的情況下對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整，并續(xù)簽合同；5、乙方同意支付押金5000元，租賃期滿(mǎn)后無(wú)任何違約，甲方無(wú)息退還；6、未經(jīng)甲方書(shū)面同意轉(zhuǎn)租的，甲方有權(quán)解除合同。合同還約定了其他事項(xiàng)。逐年與我辦理上述租賃事宜的系新大陸公司的員工汪某，2015年4月10日—2016年4月9日的上述租賃合同系汪某作為甲方與我簽訂，上述合同的押金5000元及每年的租金均由汪某收取。從2004年承租52號(hào)、53號(hào)門(mén)面起，我即將兩門(mén)面的一樓分別轉(zhuǎn)租他人經(jīng)營(yíng)，將二樓打通，自己經(jīng)營(yíng)咖啡、茶水零售業(yè)，后轉(zhuǎn)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)臺(tái)球室。2016年初，被告康某某無(wú)理由的拒絕與我續(xù)簽上述租賃合同，并將52號(hào)、53號(hào)門(mén)面另租他人，其行為違反了合同中約定的優(yōu)先承租權(quán)，其應(yīng)按同類(lèi)門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)17萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)賠償我的損失。另在沒(méi)有通知我的情況下，強(qiáng)行派人清退了我的上述門(mén)面，損毀了租賃房屋的電表、門(mén)及臺(tái)球桌等物品，我知曉后，立即報(bào)警，廟山派出所以故意損毀財(cái)物案立案審查，現(xiàn)尚無(wú)結(jié)論。損壞的臺(tái)球桌有五臺(tái)，每臺(tái)價(jià)值1萬(wàn)元，應(yīng)由其賠償。
從2010年6月起，我與新大陸公司逐年簽訂承租武漢市江夏經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)江夏大道梅南山居54號(hào)門(mén)面，該門(mén)面與上述52號(hào)、53號(hào)門(mén)面相鄰且結(jié)構(gòu)基本相同，承租下54號(hào)門(mén)面后，我隨即也將該門(mén)面的一樓轉(zhuǎn)租于他人，將二樓與52號(hào)、53號(hào)打通后經(jīng)營(yíng)臺(tái)球室，辦理54號(hào)門(mén)面租賃合同簽訂事宜的仍是新大陸公司的員工汪某，54號(hào)門(mén)面押金5000元及每年的租金也由汪某收取。2014年初，新大陸公司要求收回54號(hào)門(mén)面辦公，經(jīng)協(xié)商后，我與同年4月3日向新大陸公司出具承諾書(shū)，承諾合同到期后不再續(xù)租。同年6月1日我將54號(hào)門(mén)面歸還了新大陸公司。但54號(hào)門(mén)面的押金5000元，新大陸公司至今未返還我。

本院認(rèn)為，康某某委托新大陸公司、汪某與楊某簽訂的《租賃合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容符合法律規(guī)定，屬有效合同。
關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)雖沒(méi)有立法規(guī)定，但亦并不為法律所禁止，依意思自治原則，該約定認(rèn)定為有效。參照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條的規(guī)定，優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)具備以下條件：1、原房屋租賃合同有效，并且租賃期限屆滿(mǎn)；2、出租人表示愿意繼續(xù)出租原房屋，承租人愿意繼續(xù)承租；3、承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。本案中，康某某書(shū)面以承租方違約轉(zhuǎn)租為由，主張楊某喪失優(yōu)先承租權(quán)。首先，涉案租賃合同有效，且期限屆滿(mǎn)；其次，庭審中，康某某陳述明確拒絕了楊某再次要求租賃52號(hào)、53號(hào)門(mén)面的請(qǐng)求，且已將52號(hào)、53號(hào)門(mén)面租于王亞軍（同音），但尚未簽訂合同；第三，經(jīng)本院認(rèn)定，康某某對(duì)楊某轉(zhuǎn)租事宜系默認(rèn)，即楊某的轉(zhuǎn)租行為并不構(gòu)成違約；第四，康某某未陳述與王亞軍（同音）協(xié)商的租金數(shù)額及支付方式，故本院以原租賃合同中約定的條件為“同等條件”。綜上，康某某主張楊某喪失優(yōu)先承租權(quán)的理由不成立。楊某租賃涉案門(mén)面長(zhǎng)達(dá)十年以上，在租賃期間投入人力財(cái)力，帶動(dòng)了租賃房屋周?chē)慕?jīng)濟(jì)環(huán)境，使租賃房屋的價(jià)值大幅增長(zhǎng)，對(duì)其續(xù)租涉案門(mén)面的預(yù)期損失，康某某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。由于楊某對(duì)17萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)的具體組成并不詳知，也未提供證據(jù)證實(shí)二樓的裝修情況，加之原租賃合同中也未約定違約的承擔(dān)方式，故本院認(rèn)為參照雙方簽訂的合同租金標(biāo)準(zhǔn)予以賠償為宜。依據(jù)雙方2015年對(duì)52號(hào)、53號(hào)門(mén)面年租金14.4萬(wàn)元的約定及楊某實(shí)際僅使用了涉案門(mén)面二樓的事實(shí)，酌定康某某按3個(gè)月的租金標(biāo)準(zhǔn)賠償楊某預(yù)期損失3.6萬(wàn)元。楊某要求康某某賠償損失17萬(wàn)元的訴請(qǐng)，本院予以部分支持。
關(guān)于押金。經(jīng)庭審查明，康某某收取了楊某54號(hào)門(mén)面押金5000元至今未退還。由于雙方簽訂上述合同時(shí)并未約定退還押金的履行期限，根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定〉》第六條的規(guī)定及庭審查明的事實(shí)，本案的訴訟時(shí)效期間應(yīng)從楊某向康某某主張權(quán)利之日起計(jì)算，故楊某的該項(xiàng)訴請(qǐng)未過(guò)訴訟時(shí)效期間，且康某某對(duì)楊某轉(zhuǎn)租54號(hào)門(mén)面系默認(rèn)，綜上，康某某應(yīng)向楊某返還押金5000元。
關(guān)于臺(tái)球桌。經(jīng)庭審查明，公安機(jī)關(guān)已對(duì)第三人損壞楊某的臺(tái)球桌及其他財(cái)物以故意損壞財(cái)物案立案審查，而康某某否認(rèn)指派第三人行使上述行為，楊某也未提供證據(jù)證明系康某某指派的事實(shí)。因損壞臺(tái)球桌之事涉及第三人侵權(quán)，且公安機(jī)關(guān)尚未結(jié)案，該訴請(qǐng)另案處理。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條、第二百三十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告康某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告楊某賠償款36000元、押金5000元，合計(jì)41000元。
二、駁回原告楊某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)或其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息或支付遲延履行金。
本案受理費(fèi)4826元，減半收取2413元，由原告楊某負(fù)擔(dān)1825元，被告康某某負(fù)擔(dān)588元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員　　羅燕紅

書(shū)記員：楊宏