上訴人(原審原告)：楊春花,女,1960年6月29日出生,漢族,住浙江省溫州市鹿城區(qū)。
　　委托訴訟代理人：梁萬美,上海創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：中國建設(shè)銀行股份有限公司上海嘉定支行,地址上海市嘉定區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：周憶東,副行長。
　　委托訴訟代理人：陳英。
　　委托訴訟代理人：潘曄。
　　原審第三人：上海超強(qiáng)投資發(fā)展有限公司,住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：楊德鳳。
　　原審第三人：上海國際機(jī)電五金交易中心有限公司,住所地上海市嘉定。
　　法定代表人：楊德鳳。
　　委托訴訟代理人：胡瑞。
　　原審第三人：楊德鳳,女,1972年4月22日出生,漢族,住福建省松溪縣。
　　原審第三人：張?jiān)律?男,1967年4月12日出生,漢族,住福建省松溪縣松源鎮(zhèn)。
　　原審第三人：張雅玲,女,1992年2月22日出生,漢族,住福建省周寧縣李墩鎮(zhèn)。
　　上訴人楊春花因與被上訴人中國建設(shè)銀行股份有限公司上海嘉定支行(以下簡稱建行嘉定支行)、原審第三人上海超強(qiáng)投資發(fā)展有限公司(以下簡稱超強(qiáng)公司)、上海國際機(jī)電五金交易中心有限公司(以下簡稱機(jī)電公司)、楊德鳳、張?jiān)律堁帕岚竿馊藞?zhí)行異議之訴一案，不服上海市第二中級人民法院(以下簡稱二中院)(2018)滬02民初896號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　楊春花上訴請求：撤銷二中院(2018)滬02民初896號(hào)民事判決，發(fā)回重審或改判，案件訴訟費(fèi)由建行嘉定支行承擔(dān)。
　　事實(shí)與理由：一、事實(shí)認(rèn)定存在錯(cuò)誤。對于上海市嘉定區(qū)泰云路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡稱系爭房產(chǎn))，其房屋交接書尾部記載的“2017年9月4日”是楊春花辦理房屋維修基金時(shí)自行填寫，系爭房產(chǎn)實(shí)際交付時(shí)間是該文件正文部分出現(xiàn)的“2013年4月28日”，二中院依據(jù)前一個(gè)時(shí)間否認(rèn)系爭房產(chǎn)查封前就已被楊春花實(shí)際占有，沒有事實(shí)依據(jù)。二、2013年4月28日至系爭房產(chǎn)被法院查封前一年零九個(gè)月時(shí)間里，楊春花多次要求機(jī)電公司辦理過戶，對方以種種理由拖延辦理，未辦理過戶登記并非楊春花本人原因。故一審法院事實(shí)查明和法律適用均有錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。
　　建行嘉定分行辯稱，一審法院事實(shí)認(rèn)定與法律適用沒有錯(cuò)誤，應(yīng)予維持。另外，房屋交接書尾部落款的2017年9月4日系房屋的真實(shí)交接時(shí)間。
　　機(jī)電公司述稱，第一，楊春花支付了房屋全款，機(jī)電公司也向其交付了系爭房產(chǎn)。第二，該公司當(dāng)時(shí)經(jīng)營比較混亂，房屋交接除了房屋交接書之外，可能還有一個(gè)回單。該交接書是2013年打印的，應(yīng)以正文部分顯示日期為交接日期，落款日期通常并不填寫。但同時(shí)表示對具體的交接情況、交接人員并不清楚。
　　楊春花向一審法院起訴請求：中止對機(jī)電公司名下系爭房產(chǎn)的執(zhí)行，解除查封。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：一、案件由來。(2015)滬二中民六(商)初字第5號(hào)調(diào)解書明確，就超強(qiáng)公司欠付建行嘉定支行的借款本金人民幣XXX萬元(以下幣種同)等，機(jī)電公司、楊德鳳、張?jiān)律堁帕岢袚?dān)共同還款責(zé)任。該案審理中，該院于2015年1月21日訴訟保全了系爭房產(chǎn)。后該調(diào)解書未獲履行，建行嘉定支行向該院申請執(zhí)行，案號(hào)為(2015)滬二中執(zhí)字第571號(hào)(以下簡稱571號(hào)案)。案外人楊春花對查封該房產(chǎn)提出異議，該院于(2018)滬02執(zhí)異42號(hào)案中駁回其異議，楊春花遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。
　　二、系爭房產(chǎn)情況。2012年5月19日，機(jī)電公司與楊春花就系爭房產(chǎn)訂立上海市商品房預(yù)售合同，約定房價(jià)為XXX元，機(jī)電公司在辦理新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得房地產(chǎn)權(quán)證后60天內(nèi)，與楊春花簽訂房屋交接書，該交接書訂立之日起60日內(nèi)，向嘉定區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶登記。后楊春花按約支付了全款，機(jī)電公司也開具了對應(yīng)發(fā)票。
　　同日，楊春花與機(jī)電公司、上海溱宇建筑安裝工程有限公司訂立了《委托裝修合同》，總價(jià)為XXX元，工期從該年2月10日至同年12月31日。
　　三、房產(chǎn)交接情況。機(jī)電公司與楊春花訂立房屋交接書，確認(rèn)于2013年4月28日就系爭房產(chǎn)進(jìn)行交接，由機(jī)電公司蓋章。尾部有楊春花簽名，填寫的日期為2017年9月4日。
　　此外，楊春花提供蓋有機(jī)電公司公章的證明，出具時(shí)間為2018年3月13日。該證明記載：楊春花支付全部房款，2013年拿到系爭房產(chǎn)后一直要求機(jī)電公司辦理過戶手續(xù)，因機(jī)電公司經(jīng)辦人員調(diào)動(dòng)導(dǎo)致密碼遺失，沒有辦理。
　　一審法院認(rèn)為：法院依據(jù)建行嘉定支行申請，查封機(jī)電公司名下系爭房產(chǎn)并無不妥。楊春花主張對該房產(chǎn)有物權(quán)期待權(quán)要求排除查封，應(yīng)提供充分證據(jù)。系爭房產(chǎn)的買賣合同訂立于查封之前，楊春花也支付了全部房款。但房屋交接書與所謂的機(jī)電公司證明都形成于571號(hào)案執(zhí)行過程中，且機(jī)電公司未到庭說明情況，在沒有其他證據(jù)證明情況下，該院難以認(rèn)定楊春花于法院查封前實(shí)際占有該房產(chǎn)。而且，系爭房產(chǎn)從2012年8月2日登記至機(jī)電公司名下，到2015年1月21日被查封，此期間楊春花明知機(jī)電公司拖延辦理過戶登記，未及時(shí)通過法律途徑主張權(quán)利，是其自身原因?qū)е挛崔k理過戶。據(jù)此，一審法院判決駁回楊春花的訴訟請求。
　　二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
　　本院查明事實(shí)與一審查明事實(shí)相同。另查明：機(jī)電公司參加二審?fù)彛⒈硎鞠禒幏慨a(chǎn)交付應(yīng)以交接書記載的2013年4月28日為準(zhǔn)，但對房屋具體交接情況沒有表述。本院于2019年11月1日至系爭房產(chǎn)的現(xiàn)物業(yè)管理公司上海堃安物業(yè)管理有限公司處調(diào)查情況，該公司反映自己是應(yīng)當(dāng)?shù)卣才沤邮治飿I(yè)管理的，與之前的物業(yè)公司沒有進(jìn)行材料交接，不清楚也無法提供系爭房產(chǎn)的房屋交接及使用情況證明。
　　本院認(rèn)為：根據(jù)一審查明的事實(shí)，楊春花系在查封前訂立了系爭房產(chǎn)的買賣合同，也已給付了全部房款，但其對該房產(chǎn)的實(shí)體權(quán)利能否對抗查封，還須明確楊春花是否因自身原因沒有辦理過戶、是否已合法占有系爭房產(chǎn)。
　　關(guān)于自身原因問題。系爭房產(chǎn)自2012年8月2日登記于機(jī)電公司名下，至2015年1月21日查封前，機(jī)電公司拖延辦理過戶登記，楊春花也采取多種方式與機(jī)電公司交涉。雖然楊春花沒有通過提起訴訟來進(jìn)行救濟(jì)，但其作為普通民事主體，不可將其視為通曉法律的專業(yè)人士，此情形不能視為是其自身原因?qū)е路慨a(chǎn)沒有過戶。一審法院就此問題的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)本院予以糾正。
　　關(guān)于查封前合法占有問題。應(yīng)明確案外人對系爭房產(chǎn)的合法占有，宜理解為取得房產(chǎn)并以一定方式對外進(jìn)行了公示。雖然該公示效力上弱于法定登記，但至少應(yīng)形成對標(biāo)的物的管理和支配，才足以對抗由債權(quán)人申請法院實(shí)施的法定查封。對此，結(jié)合本案情況分析如下：
　　其一，僅從房屋交接書不能確定房屋合法占有的明確時(shí)間。本案中，房屋交接書出現(xiàn)了正文“2013年4月28日”和落款“2017年9月4日”兩個(gè)日期，對此機(jī)電公司和楊春花都認(rèn)為查封前的2013年4月28日為房屋交付日。同時(shí)楊春花表述后一個(gè)日期是自己在辦理房屋維修基金時(shí)自行填寫，但落款2017年9月5日的系爭房產(chǎn)維修基金收款憑證上，記載的交款人是“徐英”，并非楊春花。
　　其二，無其他證據(jù)證明楊春花系在法院查封前合法占有該房產(chǎn)。對系爭房產(chǎn)的支配和管理才能產(chǎn)生對特定標(biāo)的物的合法占有權(quán)利，才導(dǎo)致買房人就系爭房產(chǎn)的交付請求權(quán)具有“類物權(quán)”屬性，此為享有優(yōu)先于金錢債權(quán)人特殊保護(hù)的基礎(chǔ)。雖然機(jī)電公司向法院表示，系爭房產(chǎn)的交接日期是2013年4月28日，但對具體的交接情況語焉不詳。
　　同時(shí)，本庭亦注意到一審中楊春花提供了該系爭房產(chǎn)的租賃合同，該合同記載的租賃期間從2016年6月20日至同年12月20日，對從楊春花認(rèn)為的交接日“2013年4月28日”，至上述租賃期間起始日之間房屋使用情況，其也未提供充分證據(jù)證明。
　　據(jù)此，一審法院認(rèn)為楊春花缺乏證據(jù)證明在查封前已交接并合法占有系爭房產(chǎn)，并無不當(dāng)。故認(rèn)定其不能排除對系爭房產(chǎn)的執(zhí)行，于法不悖。
　　綜上所述，楊春花的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)9,591.94元，由上訴人楊春花負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：杜治平

書記員：陳??克