原告（反訴被告）:楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市黃陂區(qū)，現(xiàn)住武漢市江岸區(qū)。
委托代理人：童清階（特別授權代理），湖北君濤律師事務所專職律師。
被告（反訴原告）:高奇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，自述無業(yè)，住武漢市江岸區(qū)，現(xiàn)住武漢市江岸區(qū)。
委托代理人：薛玲（特別授權代理），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，自述無業(yè)，住武漢市江岸區(qū)，現(xiàn)住武漢市江岸區(qū)。系高奇之妻。
第三人：武漢市江岸區(qū)二七街道社會事務服務中心，住所地武漢市江岸區(qū)二七路99號。
法定代表人：鐘志芳，主任。
委托代理人：祝嵩（特別授權代理），湖北重道律師事務所律師。
委托代理人：黃旭（特別授權代理），湖北重道律師事務所律師。

原告楊某某訴被告高奇以及第三人武漢市江岸區(qū)二七街道社會事務服務中心（以下簡稱二七街服務中心）房屋租賃合同糾紛一案。本院于2016年11月21日立案受理后，依法由審判員羅松適用簡易程序進行審理。因被告高奇提起反訴，不宜適用簡易程序，本院依法作出（2016）鄂0102民初6403號民事裁定，裁定本案轉(zhuǎn)為適用普通程序，并由審判員羅松擔任審判長，與人民陪審員劉靜萍、李國良組成合議庭進行審理。本案于2017年1月20日公開開庭進行了審理，原告（反訴被告）楊某某的委托代理人童清階，被告（反訴原告）高奇及其委托代理人薛玲，第三人二七街服務中心的委托代理人祝嵩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)審理查明，2016年1月26日，二七街服務中心作為原告向本院提起訴訟，要求：1、確認解除二七街服務中心與楊某某（被告）之間的不定期租賃合同；2、楊某某和高奇（第三人）騰退位于江岸區(qū)韋桑路109號的占用房屋；3、楊某某與高奇支付自2014年1月1日起至實際騰退房屋之日的租金、占用費。本院查明，位于武漢市江岸區(qū)韋桑路109號房屋原由武漢市江岸區(qū)二七街長建社區(qū)居民委員會作為辦公用房使用。2011年該房屋被拆除還建成現(xiàn)在的門面房（建筑面積約110平方米），該房屋未取得土地使用權證及所有權證，也未取得建設工程規(guī)劃許可證。2012年12月24日，二七街服務中心與楊某某簽訂房屋租賃協(xié)議書，約定二七街服務中心將武漢市江岸區(qū)韋桑路109號門面房出租給楊某某作為經(jīng)營用房使用，租賃期限為一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，每季度租金8,400元。2013年11月21日，楊某某與高奇簽訂房屋租賃協(xié)議書，約定楊某某將上述房屋租給高奇作為經(jīng)營用房，租賃期限為一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，每季度租金15,000元。2014年1月1日，二七街服務中心與楊某某簽訂房屋租賃協(xié)議書，約定楊某某承租上述房屋作為經(jīng)營用房使用，租賃期限為一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，每季度租金8,400元。2014年11月4日，武漢市江岸區(qū)一品紅爽心牛肉面館經(jīng)武漢市江岸區(qū)工商行政管理局核準登記，經(jīng)營者為高奇，住所地為武漢市江岸區(qū)韋桑路109號。楊某某支付二七街服務中心房租至2013年12月31日，之后未再繳納房租。高奇支付楊某某押金10,000元，2013年12月至2014年2月的房租15,000元。根據(jù)查明的事實，本院作出（2016）鄂0102民初971號判決，認定武漢市江岸區(qū)韋桑路109號房屋，未取得土地使用權證及所有權證，在案件一審法庭辯論終結前未取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設，故二七街服務中心與楊某某分別在2012年12月24日及2014年1月1日簽訂的房屋租賃協(xié)議書為無效租賃合同；楊某某與高奇在2013年11月21日簽訂的房屋租賃協(xié)議書為無效租賃合同，并判決：一、高奇將位于武漢市江岸區(qū)韋桑路109號的房屋騰退給二七街服務中心；二、楊某某支付二七街服務中心2014年1月1日至2014年12月31日的房屋占有使用費33,600元；三、高奇支付二七街服務中心房屋占有使用費（以每季度8,400元為標準，自2015年1月1日起計算至高奇實際騰退上述房屋之日止）；四、駁回二七街服務中心的其他訴訟請求。宣判后，各方當事人在法定期限內(nèi)均未提起上訴。2016年11月26日，高奇向二七街服務中心騰退武漢市江岸區(qū)韋桑路109號房屋。其他兩項判決義務，楊某某、高奇均未履行。
另查明，2013年11月20日，高奇向案外人韓濤支付40,000元，韓濤出具收條，內(nèi)容為“今收到高奇人民幣肆萬元整即40,000元，系付韓師傅紅燒牛肉面館轉(zhuǎn)讓費?！睏钅衬匙哉J其與韓濤合伙經(jīng)營“韓師傅紅燒牛肉面館”，二人系合伙關系。
高奇自認其開辦的牛肉面館自2013年12月30日開業(yè)，一直經(jīng)營到2016年6月。因門面房有糾紛，處于半經(jīng)營狀態(tài)。
上述事實，有經(jīng)過庭審舉證、質(zhì)證的《（2016）鄂0102民初971號民事判決書》、《收條》以及雙方當事人的當庭陳述等證據(jù)在案佐證，并經(jīng)庭審核查屬實，本院依法予以采信。

本院認為，楊某某與高奇之間的房屋租賃協(xié)議書以及楊某某與二七街服務中心之間的兩份房屋租賃協(xié)議書，已被本院生效判決認定為無效合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”以及最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理”的規(guī)定，楊某某應向高奇返還押金，高奇應向楊某某支付房屋占有使用費。但房屋占有使用費的支付標準，不能按照楊某某與高奇之間的房屋租賃協(xié)議書訂立的租金標準計算。首先，《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。該條款規(guī)定的是“一般”，并非必須，不排除人民法院在具體案件中根據(jù)具體案情，酌定適用；其次，本院生效判決確定楊某某的履行義務是支付二七街服務中心2014年1月1日至2014年12月31日的房屋占有使用費33,600元，該費用的計算標準為每季度租金8,400元×4個季度；最后，如按楊某某與高奇約定的租金標準每季度15,000元來計算房屋占有使用費，導致的結果是楊某某在無效合同中受益，這與法律對無效合同的價值評判相悖。因此，高奇向楊某某支付房屋占有使用費的標準也應按每季度租金8,400元計算，即每月2,800元。楊某某僅主張2014年3月1日至2014年12月31日期間的房屋占有使用費，本院予以照準。因高奇已向楊某某支付15,000元的租金，高奇實際應支付的房屋占有使用費為13,000元（2,800元×10個月－15,000元）。楊某某對合同無效存在過錯，其主張高奇賠償自2014年3月1日起至付清之日止的同期銀行貸款利息的訴訟請求，本院不予支持。高奇要求楊某某返還門面轉(zhuǎn)讓金40,000元，根據(jù)本案查明的事實，該門面轉(zhuǎn)讓金系案外人韓濤收取，而楊某某自認其與韓濤為合伙關系。韓濤非本案本、反訴一方當事人，故高奇的該項反訴請求，不宜在本案中一并處理。高奇提交的證據(jù)不足以證明其有裝修損失20萬元，且高奇在庭審中陳述“留在經(jīng)營門面內(nèi)的有冰柜、爐子、操作臺、冷風機、桌子、椅子、還有一些小設備等”，上述物品未形成附和，高奇完全可以搬離，故高奇的該項反訴請求，本院不予支持。楊某某系房屋租賃協(xié)議書的一方當事人，其具有訴訟主體資格，故高奇認為楊某某不具有訴訟主體資格的觀點，本院不予采納。據(jù)此，本院依照《中華人民共和國合同法》第五十八條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）高奇于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告（反訴被告）楊某某支付房屋占有使用費13,000元；
二、駁回原告（反訴被告）楊某某的其他訴訟請求；
三、原告（反訴被告）楊某某于本判決生效之日起三日內(nèi)向被告（反訴原告）高奇返還房屋押金10,000元；
四、駁回被告（反訴原告）高奇的其他反訴請求。
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件本訴受理費800元、郵寄費40元，合計840元由原告（反訴被告）楊某某負擔560元，被告（反訴原告）高奇負擔280元。反訴受理費2,638元（已減半），由被告（反訴原告）高奇負擔2,374.20元，原告（反訴被告）楊某某負擔263.80元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　羅　松 人民陪審員　　劉靜萍 人民陪審員　　李國良

書記員：周郴