上訴人（原審原告）：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：談兵，湖北今天（宜昌）律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：三峽大學(xué)，住所地湖北省宜昌市。組織機(jī)構(gòu)代碼42221791-2。法定代表人：何偉軍，該校校長。委托訴訟代理人：劉鋼，湖北誠業(yè)律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：羅亮，湖北誠業(yè)律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：湖北宜昌藏鑫閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地宜昌市西陵一路18號5樓。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500550676582F。法定代表人：孫斌，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：朱磊，湖北七君律師事務(wù)所律師。

楊某上訴請求：撤銷葛洲壩人民法院（2017）鄂0592民初513號民事判決，依法改判。事實(shí)及理由：一審認(rèn)為不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的原因并非三峽大學(xué)、藏鑫閣公司，而是行政審批原因造成，屬明顯偏袒對方，三峽大學(xué)自合同簽訂之日起，就明知土管部門及有關(guān)國家機(jī)關(guān)的管理與調(diào)控，合同雙方也是在必須承受此政府行為的基礎(chǔ)上締約、履約，三峽大學(xué)作為高等學(xué)府，有著專業(yè)的法律顧問團(tuán)隊(duì)，對于合同中載明劃撥土地變更成出讓土地系明知的，對不履行合同會(huì)導(dǎo)致的法律后果也是明確的。此外，城市土地管理法并未禁止以劃撥方式取得土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)審批并繳納一定土地使用權(quán)出讓金是可以依法轉(zhuǎn)讓劃撥土地的使用權(quán)的。三峽大學(xué)、藏鑫閣公司辯稱，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，請求二審人民法院依法駁回上訴，維持原判。楊某向一審法院起訴請求：1.判令三峽大學(xué)支付違約金80萬元（截止到2017年8月1日）；并以3927600元為基數(shù)從2017年8月2日開始按照每日萬分之七計(jì)付違約金至涉訴房屋產(chǎn)權(quán)登記到楊某名下時(shí)止。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年1月18日，三峽大學(xué)與藏鑫閣簽訂了《三峽大學(xué)北門項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》約定：雙方合作開發(fā)三峽大學(xué)國際學(xué)術(shù)交流中心及引進(jìn)人才安置房工程項(xiàng)目；人才安置房建成后，全部交三峽大學(xué)，藏鑫閣不得出售；引進(jìn)人才安置房用地由三峽大學(xué)提供，參照云錦云霞小區(qū)的辦法對住房辦理土地證和房產(chǎn)證，以藏鑫閣為主。2011年8月30日，三峽大學(xué)在《專題會(huì)議紀(jì)要》中確認(rèn)藏鑫閣為北門項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)合作方。2013年12月29日，三峽大學(xué)在《黨委常委會(huì)紀(jì)要》中，同意藏鑫閣銷售引進(jìn)人才安置房一樓的商業(yè)門面產(chǎn)權(quán)，涉及引進(jìn)人才安置房一樓的商業(yè)門面的一切稅、費(fèi)均由該公司承擔(dān)，無論繳納主體是學(xué)校還是該公司。之后，三峽大學(xué)與藏鑫閣簽訂了《三峽大學(xué)北門項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)協(xié)議書補(bǔ)充合同（二）》約定：三峽大學(xué)同意藏鑫閣銷售引進(jìn)人才安置房一樓的商業(yè)門面產(chǎn)權(quán)；藏鑫閣必須辦理銷售該商鋪的一切合法手續(xù)（含以三峽大學(xué)名義辦理的相關(guān)手續(xù)），為購買者辦理土地證和產(chǎn)權(quán)證，承擔(dān)相關(guān)稅、費(fèi)、土地出讓金及一切開支（含以三峽大學(xué)名義需繳納的相關(guān)稅、費(fèi)、土地出讓金及一切開支），并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2014年11月10日，藏鑫閣與楊某簽訂《認(rèn)購合同書》約定：楊某自愿購買藏鑫閣承建的三峽大學(xué)云翔小區(qū)引進(jìn)人才安置房商鋪，購買面積261.84㎡，銷售價(jià)格為15000元/㎡，總房款為3927600元，商鋪編號為2-000109；藏鑫閣應(yīng)當(dāng)在該房屋交付使用之日起180日內(nèi)，將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理該房屋證書。2014年11月11日，藏鑫閣與楊某簽訂《商鋪認(rèn)購補(bǔ)充協(xié)議書》約定：藏鑫閣向楊某出售位于三峽大學(xué)云翔小區(qū)二號樓編號為2-000109的商業(yè)用房，建筑面積261.84㎡，每平方米15000元，共計(jì)3927600元；藏鑫閣負(fù)責(zé)辦理本標(biāo)的房屋過戶，由此所產(chǎn)生相關(guān)稅費(fèi)由藏鑫閣承擔(dān)賣方稅費(fèi)，楊某承擔(dān)買方稅費(fèi)；藏鑫閣在本協(xié)議簽訂前共應(yīng)歸還楊某借款3927600元，在2015年6月30日前，藏鑫閣在支付上述借款本息后，楊某同意將上述標(biāo)的房屋返還給藏鑫閣。2014年12月18日，藏鑫閣給楊某開具云翔小區(qū)一樓商鋪房款3927600元的收據(jù)。2015年1月20日，三峽大學(xué)與楊某簽訂《宜昌市商品房買賣合同》約定：三峽大學(xué)以劃撥方式取得位于宜昌市大學(xué)路××、編號××06-002-0108的地塊土地使用權(quán)；三峽大學(xué)經(jīng)批準(zhǔn)，在該地塊上投資建設(shè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已經(jīng)取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》；楊某所購商品房為三峽大學(xué)引進(jìn)人才安置房第二[幢]1層000109號、建筑面積261.84㎡；按建筑面積計(jì)算，該房單價(jià)為每平方米15000元，共計(jì)3927600元，該房款由藏鑫閣直接收?。ɑ虻指秱鶆?wù)），以該公司出具收據(jù)為準(zhǔn)，視為三峽大學(xué)收到房款；三峽大學(xué)應(yīng)當(dāng)在2015年1月31日前，將商品房交付楊某使用；三峽大學(xué)應(yīng)當(dāng)在該商品房交付使用后100日內(nèi)，將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理好該房屋產(chǎn)權(quán)證書，未辦好產(chǎn)權(quán)證書或者因三峽大學(xué)的責(zé)任造成楊某在商品房交付后不能隨三峽大學(xué)人才安置房項(xiàng)目統(tǒng)一辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第2、3項(xiàng)處理：2.楊某不退房，三峽大學(xué)按日向楊某支付購房款總額千分之一的違約金。3.三峽大學(xué)若未辦妥國有土地使用證，且使用權(quán)類型為土地出讓并交給楊某，將全額退還購房款，并支付相應(yīng)利息及賠償楊某損失。2015年6月4日，三峽大學(xué)將商鋪房屋交給楊某使用至今，未辦理房屋的相關(guān)權(quán)屬證件。2016年2月14日，楊某以所有權(quán)確認(rèn)糾紛將藏鑫閣、三峽大學(xué)訴至葛洲壩人民法院。2016年3月29日，葛洲壩人民法院作出（2016）鄂0592民初67號民事判決書，判決：一、位于三峽大學(xué)引進(jìn)人才安置房云翔小區(qū)二號樓一樓編號為2-000109號的房屋歸楊某所有；二、三峽大學(xué)、藏鑫閣協(xié)助楊某辦理房屋所有權(quán)證、土地使用證即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，并按規(guī)定承擔(dān)賣方應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)。該案判決后，楊某、藏鑫閣、三峽大學(xué)均未上訴，該判決已生效。一審法院認(rèn)為，楊某與三峽大學(xué)簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)?！兑瞬猩唐贩抠I賣合同》約定了“三峽大學(xué)應(yīng)當(dāng)在該商品房交付使用后100日內(nèi)，將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理好該房屋產(chǎn)權(quán)證書”，但由于系爭房屋的土地使用權(quán)取得來源于政府劃撥，三峽大學(xué)辯稱不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原因并非三峽大學(xué)、藏鑫閣造成的，而是因行政審批原因?qū)е驴陀^上不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的意見，符合《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”的規(guī)定，一審法院予以采信。因行政審批帶有不確定性和無法預(yù)見性，雙方在簽訂合同時(shí)均對土地性質(zhì)及辦證風(fēng)險(xiǎn)是明知的。雖然《宜昌市商品房買賣合同》同時(shí)約定了未辦好標(biāo)的房屋產(chǎn)權(quán)證書三峽大學(xué)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，但并非三峽大學(xué)的原因所致，而系行政審批導(dǎo)致目前不能辦證，三峽大學(xué)存在協(xié)助辦證義務(wù)。楊某依此主張三峽大學(xué)承擔(dān)違約責(zé)任沒有法律依據(jù)，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款之規(guī)定，判決：駁回楊某的訴訟請求。一審并同時(shí)決定案件受理費(fèi)11800元減半收取5900元，由楊某負(fù)擔(dān)。經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人楊某因與被上訴人三峽大學(xué)、湖北宜昌藏鑫閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱藏鑫閣公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服葛洲壩人民法院（2017）鄂0592民初513號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月29日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：楊某與三峽大學(xué)簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。雙方合同約定三峽大學(xué)應(yīng)當(dāng)在該商品房交付使用后100日內(nèi)，將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理好該房屋產(chǎn)權(quán)證書，否則，三峽大學(xué)應(yīng)按日向楊某支付購房款總額千分之一的違約金。一審法院認(rèn)為不能辦證的原因并非在于三峽大學(xué)，而是基于行政審批的不確定性及無法預(yù)見性才導(dǎo)致無法辦證。但本院認(rèn)為行政審批不屬于不可抗力的法定事由，且《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》并未禁止以劃撥方式取得土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)審批并繳納一定土地使用權(quán)出讓金是可以依法轉(zhuǎn)讓劃撥土地的使用權(quán)的。三峽大學(xué)作為高等學(xué)府，有著專業(yè)的法律顧問團(tuán)隊(duì)，對于合同中載明劃撥土地變更成出讓土地系明知的，對不履行合同會(huì)導(dǎo)致的法律后果亦是明知的。三峽大學(xué)應(yīng)按照雙方合同的約定向楊某承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。但雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯偏高，楊某亦主動(dòng)調(diào)減了違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，該調(diào)減符合法律規(guī)定，本院予以支持。但楊某對2017年8月2日之后的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)仍然偏高，本院酌情調(diào)減為按年息24%計(jì)算，即三峽大學(xué)支付逾期辦證違約金80萬元（截止到2017年8月1日）；并以3927600元為基數(shù)從2017年8月2日起按年息24%計(jì)付違約金至涉訴房屋產(chǎn)權(quán)登記到楊某名下時(shí)止。綜上，原審判決適用法律不當(dāng)，依法應(yīng)予改判。楊某的上訴請求成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷葛洲壩人民法院（2017）鄂0592民初513號民事判決；二、三峽大學(xué)向楊某支付逾期辦證違約金80萬元（截止到2017年8月1日），并以3927600元為基數(shù)從2017年8月2日起按年息24%計(jì)付違約金至涉訴房屋產(chǎn)權(quán)登記到楊某名下時(shí)止；三、駁回楊某的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)5900元、二審案件受理費(fèi)11800元，均由三峽大學(xué)負(fù)擔(dān)。已由楊某預(yù)交的案件受理費(fèi)，由三峽大學(xué)在判決生效后直接給付楊某。本判決為終審判決。

審判長　　尹為民
審判員　　李　平
審判員　　關(guān)俊峰

書記員：趙芯羽