上訴人（原審被告）：杜信義，男，生于1979年10月11日，漢族，湖北省建始縣人，住建始縣。
上訴人（原審被告）：聶某某，女，生于1953年3月4日，漢族，湖北省建始縣人，住建始縣。系杜信義之母。
二上訴人委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：崔登廷，男，生于1943年1月18日，漢族，湖北省建始人，住建始縣三里鄉(xiāng)大河村二組15號，公民身份號碼：xxxx。系杜信義之伯父。
被上訴人（原審原告）：賀友東，男，生于1954年12月2日，土家族，湖北省建始縣人，住建始縣。
被上訴人（原審原告）：解為清，女，生于1962年1月12日，漢族，湖北省建始縣人，住建始縣。系賀友東之妻。
二被上訴人委托訴訟代理人：楊世云（特別授權(quán)），湖北施州律師事務(wù)所律師。

上訴人杜信義、聶某某因與被上訴人賀友東、解為清返還原物糾紛一案，不服湖北省建始縣人民法院（2016）鄂2822民初1520號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月10日立案后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
杜信義、聶維修上訴請求：請求上級人民法院依法對原審判決予以糾正。事實(shí)及理由：一審法院適用法律錯(cuò)誤，擅自改變上一級法院發(fā)回重審的裁定主旨，取消原審認(rèn)定物權(quán)的取得登記要件主義，不動產(chǎn)登記是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，權(quán)屬都不明確，就談不上侵權(quán)。涉案房屋總面積703.88平方米，登記過戶的只有431平方米，另有272.88平方米是未辦理也不能辦理登記的，因此被上訴人未獲得該房產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)。一審法院以民事調(diào)解協(xié)議代替物權(quán)法的規(guī)定，并將調(diào)解書作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，導(dǎo)致重審判決結(jié)果錯(cuò)誤。
賀友東、解為清辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，證據(jù)確實(shí)充分，請求二審法院予以維持。建始縣人民法院制作的民事調(diào)解書生效后，被上訴人辦理了房屋的過戶手續(xù)，取得了房屋的所有權(quán)，其中200多平米雖為違法建設(shè)而沒有登記，但該部分與整棟房屋是不可分割的整體。
賀友東、解為清向一審法院起訴請求：判令二被告停止侵害，騰退房屋，并賠償被告2008年9月23日至2016年9月23日的房屋租賃費(fèi)損失78000元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2000年9月，原告賀友東給張金鴻（又名張金洪）、許發(fā)碧夫婦在建始縣××州鎮(zhèn)××大道××號建房?？⒐ず蠼?jīng)結(jié)算，張金鴻欠原告賀友東工程款169240元，雙方約定按月利率2%計(jì)算逾期利息。后經(jīng)原告賀友東催討，張金鴻未付。2007年8月30日，原告賀友東與張金鴻簽訂《還款協(xié)議書》，主要內(nèi)容為：截止2007年8月30日，張金鴻共欠原告本息414162元，張金鴻應(yīng)在2008年8月30日前付清，若未按期付款，則應(yīng)承擔(dān)2%的“占用費(fèi)”（實(shí)為利息），并用上述房屋抵償。張金鴻隨即給原告賀友東出具了借款金額為414162元的借條1張。2008年7月18日，原告賀友東向建始縣人民法院起訴要求張金鴻給付欠款414162元，并按月利率2%承擔(dān)2007年8月31日至欠款付清時(shí)止的利息。該案經(jīng)法院主持調(diào)解，原告賀友東與張金鴻、許發(fā)碧夫婦自愿達(dá)成協(xié)議：一、張金鴻、許發(fā)碧所欠賀友東工程款本息414162元，張金鴻、許發(fā)碧自愿將位于業(yè)州鎮(zhèn)煙墩大道148號私房一棟（建筑面積703.88㎡，房產(chǎn)證號為NO：業(yè)私字第2.7.1.40.1號，土地使用證號為NO：建集建（2001）字第120201006號）折價(jià)764162元，抵償工程款本息414162元后，超出部分350000元由賀友東支付給張金鴻、許發(fā)碧；二、賀友東應(yīng)支付給張金鴻、許發(fā)碧的款項(xiàng)，在張金鴻、許發(fā)碧交付房屋并協(xié)助辦理完房屋土地過戶手續(xù)后支付。9月1日，建始縣人民法院依照賀友東與張金鴻、許發(fā)碧自愿達(dá)成的上述協(xié)議制作并下發(fā)了（2008）建民初字第676號民事調(diào)解書。隨后，張金鴻、許發(fā)碧離家外出，至今下落不明。9月19日，原告賀友東取得訴爭房屋的國有土地使用證（編號為：國用（2008）第0228號，土地使用權(quán)面積為176.10㎡）。9月22日，原告賀友東、解為清取得訴爭房屋的房屋所有權(quán)證（編號為：建始房權(quán)證業(yè)州私字第××號）。訴爭房屋位于建始縣××州鎮(zhèn)××社區(qū)煙××大道××號，混合結(jié)構(gòu)，房屋層數(shù)為4層，總建筑面積703.88㎡。賀友東所持房屋所有權(quán)證載明的總套內(nèi)建筑面積和總產(chǎn)權(quán)面積均為431㎡，另有272.88㎡因超占規(guī)劃紅線未辦理登記。2008年9月23日，張金鴻、許發(fā)碧夫婦的眾多債權(quán)人在得知二人離家出走且下落不明后，遂自發(fā)組織債權(quán)人代表將訴爭房屋的第一、二樓占有。先由范存金等債權(quán)人占有，自2013年8月起由本案被告聶某某、杜信義母子占有，被告聶某某、杜信義自行安裝水電并以自己的名義對外出租，按年收取租金至今，收取的租金獨(dú)自享有。被告杜信義、聶某某占有涉訴房屋后，原告賀友東提出該房屋系以物抵債所得要求被告杜信義、聶某某騰退房屋，杜信義、聶某某拒絕。2016年2月1日，原告二人向法院提起本案訴訟。審理中，被告二人自認(rèn)其占有本案涉訴房屋的時(shí)間為2013年8月，所占房屋一直對外出租，一樓每年租金6000元，二樓每年租金3500元。
一審法院認(rèn)為，原告賀友東、解為清以返還原物提起訴訟，屬物權(quán)保護(hù)糾紛,其是否對涉訴房屋享有物權(quán)是支持其訴訟請求的基礎(chǔ)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，完整意義上的物權(quán)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。本案雙方當(dāng)事人對二原告就涉訴房屋已經(jīng)取得登記的部分享有物權(quán)并無爭議，關(guān)鍵是二原告對未登記的部分是否享有相應(yīng)的物權(quán)。從原告夫婦獲取本案涉訴房屋的過程來看，債務(wù)人張金鴻、許發(fā)碧夫婦是用以物抵債的方式將訴爭房屋處分給原告的，該協(xié)議經(jīng)人民法院下發(fā)民事調(diào)解書予以確認(rèn)，在未通過法定程序?qū)⒃搮f(xié)議撤銷或者確認(rèn)無效的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的協(xié)議是合法有效的，故原告是合法占有該涉訴房屋的。關(guān)于涉訴房屋未登記的272.88㎡房屋面積屬于超規(guī)劃許可建設(shè)，系違法建筑，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，非法建筑在行政主管部門認(rèn)定并限期拆除前，建造人仍然享有占有、使用和收益的權(quán)利，其他人無權(quán)隨意侵占，故原告夫婦因張金鴻、許發(fā)碧夫婦以物抵債對涉訴房屋享有相應(yīng)的物權(quán)，有權(quán)對不法侵害主張權(quán)利。本案系侵權(quán)之訴，并非涉訴房屋權(quán)屬糾紛，涉訴房屋是否登記并不是本案爭議的重點(diǎn)，被告為實(shí)現(xiàn)追索債權(quán)的目的，未經(jīng)原告同意，以涉訴房屋未進(jìn)行登記而擅自占有該房屋，其行為違法，侵犯了原告的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)將所占房屋返還，并承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。因此，本案涉訴房屋未取得物權(quán)登記，不能作為被告占有該房屋的正當(dāng)理由。關(guān)于原告主張的房屋租賃費(fèi)損失問題，原告以被告自認(rèn)的租金收取標(biāo)準(zhǔn)（一樓每年租金6000元，二樓每年租金3500元，合計(jì)每年租金9500元）請求賠償租賃費(fèi)損失，符合法律規(guī)定，予以支持。對于占有時(shí)間，因原告所舉證據(jù)不能證明2013年8月以前涉訴房屋由被告占有的事實(shí)，根據(jù)被告的自認(rèn)，對原告請求的2008年9月23日至2013年7月底的租賃費(fèi)損失部分不予支持，自2013年8月起，租賃費(fèi)損失按前述標(biāo)準(zhǔn)即9500元/年，計(jì)算至原告請求的2016年9月23日，計(jì)人民幣29879.45元。關(guān)于被告主張是受其余張金鴻、許發(fā)碧夫婦的債權(quán)人的委托負(fù)責(zé)看管本案涉訴房屋的問題，明顯與本院查明的事實(shí)不符。被告侵占本案涉訴房屋后，自行安裝水電并以自己的名義對外出租，收取租金后獨(dú)自享有，是實(shí)際的侵權(quán)人，并非受委托人。故對該主張，不予采納。綜上，被告為追索債務(wù)，非法占有他人房屋，其行為方式是錯(cuò)誤的，被告認(rèn)為張金鴻、許發(fā)碧夫婦欠其債務(wù)的問題，應(yīng)另行通過合法有效途徑解決。本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條、第三十四條、第三十七條、第三十九條、第二百四十三條，《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條第一款、第三款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、被告杜信義、聶某某于判決生效后三十日內(nèi)騰退并返還所占原告賀友東、解為清位于建始縣××州鎮(zhèn)××社區(qū)煙××大道××號房屋中的第一層、第二層房屋，并賠償原告賀友東、解為清租賃費(fèi)損失人民幣29879.45元。二、駁回原告賀友東、解為清的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)1830元，由原告賀友東、解為清負(fù)擔(dān)1080元，被告杜信義、聶某某負(fù)擔(dān)750元。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。一審查明的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

綜上，上訴人的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)750元，由上訴人杜信義、聶某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　汪清淮 審判員　　王穎異 審判員　　胡　明

書記員：李潔