原告李某波，女。委托代理人汪丹丹，女，黑龍江桃峰律師事務(wù)所律師。被告高榮地，女。第三人刁玉祥，男。

原告訴稱，原告父親李某1了解案外人宮某用其銷售的紅磚和多孔磚從七臺(tái)河市大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鑫苑四期項(xiàng)目部頂賬房屋一戶，此房屋價(jià)格能夠低于市場(chǎng)銷售價(jià)格進(jìn)行出售，開(kāi)發(fā)商七臺(tái)河市大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司同意案外人宮某可聯(lián)系進(jìn)行銷售并其直接與購(gòu)房者簽訂銷售手續(xù)，故原告父親購(gòu)買了鑫苑家園四期5號(hào)樓2單元203室。2014年1月28日，經(jīng)宮某聯(lián)系，李某1與七臺(tái)河市大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了房屋預(yù)定協(xié)議書(shū)，并且預(yù)支了全部房款總計(jì)307853.00元。由于當(dāng)時(shí)該房屋尚未施工完畢，原告父親購(gòu)買后將此房屋贈(zèng)予給原告，為了方便辦理房屋落戶手續(xù)，經(jīng)與大地公司協(xié)商后，重新簽訂了房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)，將房屋預(yù)訂協(xié)議中的乙方更改為原告，并將協(xié)議日期改為2017年3月19日。雖然大地公司銷售房屋未竣工驗(yàn)收，但已具備居住條件，故原告對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并入住。由于此房屋未竣工驗(yàn)收，導(dǎo)致原告無(wú)法簽訂商品房銷售合同并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，然而原告已支付全部?jī)r(jià)款并入住該房屋，房屋的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)屬于原告所有。原告入住后，收到桃山區(qū)人民法院于2016年9月29日作出的（2016）黑0903執(zhí)239號(hào)之一的裁定書(shū)，查封了原告購(gòu)買的房屋，原告認(rèn)為由于大地公司已將其所有的該房出售給原告父親并流轉(zhuǎn)至原告所有，并且原告已合法占有使用?，F(xiàn)法院的查封行為侵犯了原告對(duì)此房屋依法享有的權(quán)利。因此原告向貴院提出了案外人執(zhí)行異議申請(qǐng)，貴院作出（2017）黑0903執(zhí)異3號(hào)之一執(zhí)行裁定書(shū)，以房產(chǎn)進(jìn)行查封時(shí)，未在房產(chǎn)登記部門登記備案，原告只簽訂了房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)，未簽訂房屋買賣合同書(shū)，也未在房產(chǎn)登記部門辦理登記備案，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以登記為準(zhǔn)為由駁回了原告的異議，然而依據(jù)《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條:金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。法院查封行為損害了原告的合法權(quán)益，故訴至法院，要求：1.依法確認(rèn)房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)合法有效，鑫苑5號(hào)樓2單元203室房屋歸原告所有；2.請(qǐng)求依法停止對(duì)鑫苑5號(hào)樓2單元203室房屋財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行并解除查封措施；3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。被告高榮地未出庭亦未答辯。第三人刁玉祥未出庭亦未答辯。原告為證明其主張成立向本院提交的證據(jù)有:1.原告身份證復(fù)印件一份，證實(shí)原告李某波具有訴訟主體資格；2.七臺(tái)河市桃山區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書(shū)（2016）黑0903執(zhí)239號(hào)之一、（2017）黑0903執(zhí)異3號(hào)之一執(zhí)行裁定書(shū)一份（均為復(fù)印件），證實(shí)（1）.桃山區(qū)人民法院于2016年9月29日作出（2016）黑0903執(zhí)239號(hào)之一,查封了被執(zhí)行人刁玉祥所有的桃山區(qū)鑫苑四期5號(hào)樓2單元203室的房屋；（2）.而原告父親李某1于2014年1月28日與七臺(tái)河市大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了<房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)>，購(gòu)買鑫苑四期5號(hào)樓2單元203室房屋，其將此房屋贈(zèng)予原告，為方便辦理落戶手續(xù)，將<房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)>購(gòu)買人由李某1更換成原告，并且原告已經(jīng)入住，現(xiàn)法院查封原告享有實(shí)際所有權(quán)房屋錯(cuò)誤，故由原告李某波向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議之訴符合法律規(guī)定。3.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份、七臺(tái)河市商品房預(yù)售許可證復(fù)印件一份，證實(shí)七臺(tái)河大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是法人單位，該公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的鑫苑小區(qū)四期，2014年4月30日取得了鑫苑小區(qū)四期商品房預(yù)售許可證，即不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記為大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司并不是被執(zhí)行人刁玉祥，法院查封錯(cuò)誤。4.七臺(tái)河市農(nóng)村信用合作聯(lián)社對(duì)賬單復(fù)印件、宮某于2014年2月10出據(jù)收條一張復(fù)印件，證實(shí)（1）.原告的父親購(gòu)買宮某用磚頂?shù)臉欠浚?jīng)原告父親選定為桃山區(qū)鑫苑小區(qū)四期5號(hào)樓2單元203室。原告的父親委托李某2（原告的哥哥）支付房款，由于2012年1月4日宮某與李某2存在欠款17萬(wàn)，故李某2以此欠款頂給宮某房款17萬(wàn)元；（2）.2014年2月10日以手機(jī)轉(zhuǎn)賬的方式給付宮某8萬(wàn)元。原告哥哥李某2按父親要求總計(jì)付款為25萬(wàn)元，在2014年2月10日前已經(jīng)付清了全款，宮某出具了收條一張，之所以25萬(wàn)元是由于此房屋是抵賬房屋。5.《房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)》復(fù)印件、收據(jù)復(fù)印件各兩份，證實(shí)2014年1月28日，七臺(tái)河市大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與原告的父親李某1簽訂了《房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)》，原告父親購(gòu)買了鑫苑四期5號(hào)樓2單元203室，由于此預(yù)定協(xié)議書(shū)是符合商品房買賣合同主要內(nèi)容，故該協(xié)議具有商品房買賣合同效力，而且七臺(tái)河市大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出具了收款收據(jù)，因此在桃山區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書(shū)（2016）黑0903執(zhí)239號(hào)之一前，該房屋已經(jīng)銷售給原告父親，而且原告父親取得此房屋。原告父親李某1由于在外地?zé)o法居住將該房贈(zèng)與原告，為方便原告辦理房屋落戶手續(xù)，經(jīng)與七臺(tái)河市大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)商，2017年1月19日將《房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)》中購(gòu)買者更換為原告并重新出具了購(gòu)房手續(xù)；6.付款收據(jù)復(fù)印件六張、照片五張，證實(shí)原告已經(jīng)入住了該房屋，并在2017年3月19日已經(jīng)交納了物業(yè)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用。7.證人宮某、李某2、劉某、李某1、岳某，證人宮某，證實(shí)宮某送磚后頂房一戶的事實(shí)，宮某把房子頂賬了，房子不能辦房產(chǎn)證是開(kāi)發(fā)商原因。李某1把房子給李某波，為了方便落戶重新簽訂房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)，并未支付房款。證人李某2，證明房子是父親李某12014年1月28購(gòu)買，并簽訂房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)，是李某2幫付款經(jīng)過(guò)。父親把房子給其妹李某波，為了方便落戶重新簽訂預(yù)購(gòu)房協(xié)議書(shū)；證人劉某（鄰居），證明未辦房產(chǎn)證原因是開(kāi)發(fā)商工程未駿工；證人李某1，證明其把房屋給原告了。岳某證明房屋給原告后為了節(jié)省過(guò)戶費(fèi)用，幫忙找開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人員，協(xié)調(diào)辦理更名手續(xù)等事宜，原告裝修該房屋并已入戶，物業(yè)費(fèi)是原告繳納的。以上1-7份證據(jù)，由于被告高榮地和第三人刁玉祥未出庭進(jìn)行質(zhì)證，本院經(jīng)審查核實(shí)對(duì)真實(shí)性予以確認(rèn)。通過(guò)對(duì)以上證據(jù)的分析與確認(rèn)及原告的當(dāng)庭陳述，本院認(rèn)定案件事實(shí)如下:2016年9月29日，本院立案執(zhí)行的申請(qǐng)執(zhí)行人高榮地與被執(zhí)行人刁玉祥、七臺(tái)河礦業(yè)精煤集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司民間借貸糾紛一案，在執(zhí)行過(guò)程中，本院依申請(qǐng)查封了被執(zhí)行人刁玉祥開(kāi)發(fā)的位于本市桃山區(qū)鑫苑四期5號(hào)樓203室的房產(chǎn)。在執(zhí)行過(guò)程中李某波向本院提出書(shū)面執(zhí)行異議，認(rèn)為爭(zhēng)議房屋為其所有請(qǐng)求解除對(duì)該房屋的查封。2017年7月4號(hào)，本院作出(2017)黑0903執(zhí)異3號(hào)之一執(zhí)行裁定書(shū)，裁定駁回了異議人李某波的執(zhí)行異議。李某波遂于2017年9月1日向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。原告哥哥李某2與宮某之間有債務(wù)往來(lái)，宮某欠李某2人民幣170000.00元。宮某用其銷售的紅磚與多孔磚從七臺(tái)河市大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鑫苑四期項(xiàng)目部頂賬307853.00元取得房屋一戶，其以250000.00元的價(jià)款賣給李某2的父親李某1，房款來(lái)源系李某2的債權(quán)170000.00元及銀行轉(zhuǎn)賬80000.00元。2014年1月28日，原告父親李某1與鑫苑四期項(xiàng)目部簽訂了房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)，由李某1購(gòu)買了該小區(qū)5號(hào)樓2單元203室（建筑面積77.35平方米），并由鑫苑家園四期項(xiàng)目部出具307853.00元的財(cái)務(wù)收據(jù)。由于李某1將房屋贈(zèng)與給其女兒原告李某波，為日后辦理房產(chǎn)證方便，2017年3月19日，原告李某波與鑫苑家園四期項(xiàng)目部重新簽訂房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)，訴爭(zhēng)房屋由原告取得，并進(jìn)行了裝修和入住。現(xiàn)因房屋權(quán)屬爭(zhēng)議，原告提起訴訟。上為本案事實(shí)。
原告李某波訴被告高榮地、第三人刁玉祥案外人執(zhí)行異議之訴，本院受理后，依法組成合議庭，并公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告李某波及其委托代理人汪丹丹到庭參加了訴訟，被告高榮地，第三人刁玉祥經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，雖然物權(quán)法第九條規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力”，但是該條也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的例外，即“法律另有規(guī)定的除外”。本案中，原告訴爭(zhēng)的房屋系由其父親李某1所贈(zèng)與而取得，李某1及原告李某波分別于2014年和2017年兩次與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)，兩次簽訂的房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)系雙方真實(shí)意思表示，本案涉爭(zhēng)房屋七臺(tái)河市大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與第三人刁玉祥有處置權(quán)，該協(xié)議不違反法律的禁止性規(guī)定，故該協(xié)議合法有效。房屋沒(méi)有及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)落戶手續(xù)，系因開(kāi)發(fā)商手續(xù)不齊備，過(guò)錯(cuò)不在原告，至今鑫苑家園四期小區(qū)業(yè)主亦不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并不是原告?zhèn)€人沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。通過(guò)庭審原告提交的物業(yè)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)收據(jù)和照片等證據(jù)可以證實(shí)原告確已實(shí)際入住訴爭(zhēng)房屋，其已實(shí)際占有使用該房屋。在原告父親李某1簽訂房屋預(yù)訂協(xié)議時(shí)法院對(duì)房屋并未進(jìn)行查封，因此，本院認(rèn)為原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋具有所有權(quán)。原告對(duì)本案所涉執(zhí)行標(biāo)的的鑫苑家園四期5號(hào)樓2單元203室房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。被告高榮地與第三人刁玉祥未出庭進(jìn)行抗辯，視為其放棄抗辯權(quán)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款，《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、依法確認(rèn)原告李某波與鑫苑家園四其項(xiàng)目部于2017年3月19日簽訂的房屋預(yù)訂協(xié)議書(shū)有效。二、停止對(duì)本案所涉執(zhí)行標(biāo)的鑫苑家園四期5號(hào)樓2單元203室房屋的執(zhí)行；案件受理費(fèi)5918.00元（原告已墊付），由被告高榮地承擔(dān)。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省七臺(tái)河市中級(jí)人民法院。申請(qǐng)執(zhí)行的期間為履行期限屆滿后二年

代理審判員　　閆丹丹