上訴人（原審原告）李雪娟，石家莊市襪廠(chǎng)退休工人。
委托代理人劉文舟，河北厚正律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙玉杰，河北決策律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）河北興邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)興邦公司），住所地石家莊市橋西區(qū)南小街129號(hào)。
法定代表人孫家安，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人強(qiáng)英軍，河北佳誠(chéng)律師事務(wù)所律師。
委托代理人張建，該公司經(jīng)理。

上訴人李雪娟因房屋租賃合同糾紛一案，不服橋西區(qū)人民法院（2015）西民商初字第00595號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，上訴人及其委托代理人、被上訴人委托代理人均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審查明，1998年12月10日，李雪娟、興邦公司簽訂了《河北興邦五金市場(chǎng)商鋪長(zhǎng)期租賃合同》五份，李雪娟承租了興邦五金市場(chǎng)內(nèi)總面積400.3平方米的商鋪五套，租金約定180萬(wàn)元，因存在相關(guān)的原因，興邦公司實(shí)際收取租金170萬(wàn)元，租期均自1999年3月18日至2039年3月17日止。因興邦公司未按期交付，租賃期限順延至2040年9月17日。合同約定，出租的商鋪?lái)毥?jīng)有關(guān)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收合格后方可使用，租賃期間商鋪的建筑、水、暖、電設(shè)施的維修由興邦公司負(fù)責(zé)，李雪娟在保證合同履行及確保被告租金收益的情況下，可以將所租商位轉(zhuǎn)租。上述合同簽訂后，李雪娟向興邦公司支付了租金，興邦公司也按約向李雪娟交付了相應(yīng)的五套商鋪。合同履行前期階段，興邦五金市場(chǎng)內(nèi)人氣興旺，雙方均按約履行了合同的各項(xiàng)義務(wù)。此后，李雪娟租賃的房屋陸續(xù)出現(xiàn)了供水、供暖、房屋漏水、下水道堵塞等問(wèn)題。在原一審中，法院組織雙方當(dāng)事人到“河北興邦五金市場(chǎng)”，對(duì)李雪娟租賃的房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況，李雪娟租賃的房屋內(nèi)均無(wú)法使用水、暖，房屋存在屋頂滲水情況，市場(chǎng)排水管道堵塞，整個(gè)市場(chǎng)人氣蕭條。興邦公司主張可以恢復(fù)供暖、供水、房屋可以維修。可以疏通排水，但是維修工程巨大。
一審認(rèn)為，租賃合同合法有效，對(duì)當(dāng)事人雙方具有法律約束力。雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定，全面履行自己的義務(wù)。李雪娟履行付款義務(wù)，興邦公司交付房屋，應(yīng)保證承租戶(hù)正常使用，但興邦公司未按租賃合同的約定對(duì)租賃期間房屋及水、暖等配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)對(duì)李雪娟承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)李雪娟要求興邦公司履行承諾恢復(fù)供水、供暖、解決房屋漏水，疏通完全堵塞的排水管道，全面維修供電線(xiàn)路保證正常供電的請(qǐng)求，興邦公司表示可以予以恢復(fù)供水、供暖、維修房屋、疏通排水。對(duì)于供電設(shè)施的維修責(zé)任，根據(jù)約定系興邦公司的責(zé)任，興邦公司應(yīng)當(dāng)予以履行處理。李雪娟以興邦公司未履行恢復(fù)供水、供暖、房屋漏水、疏通排水管道、保證正常供電為由向興邦公司主張民事賠償責(zé)任，主張應(yīng)按照1999年其轉(zhuǎn)租房屋的價(jià)格與2013年轉(zhuǎn)租房屋價(jià)格的價(jià)差計(jì)算其損失，興邦公司對(duì)此并不認(rèn)可，李雪娟提交的相應(yīng)轉(zhuǎn)租合同不能證實(shí)其主張，李雪娟未提交其他證據(jù)證實(shí)其損失大小。基此，李雪娟按照房屋轉(zhuǎn)租差價(jià)主張賠償損失無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，對(duì)其賠償?shù)恼?qǐng)求不予支持。一審判決如下：一、被告河北興邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后六十日內(nèi)履行對(duì)原告李雪娟所承租商鋪的建筑、供水、暖、電設(shè)施及排水的維修疏通責(zé)任。二、駁回原告李雪娟的其他訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)2400元，由原告李雪娟負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，雙方對(duì)一審查明的租賃合同的訂立及履行情況無(wú)異議。李雪娟陳述自2001年開(kāi)始沒(méi)有供暖，2003年停水，2004年房屋開(kāi)始漏水，2007年下水道堵塞，2013年供電不正常。并于2013年12月20日訴至法院要求興邦公司恢復(fù)供水、供暖、解決房屋漏水、疏通排水管道、維修供電線(xiàn)路，并賠償損失。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。興邦公司將房屋出租給上訴人，即應(yīng)按合同約定，全面履行自己的義務(wù)，保證承租戶(hù)正常使用。現(xiàn)興邦公司未按租賃合同的約定對(duì)租賃期間房屋及水、暖等配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)對(duì)上訴人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。一審判決其負(fù)修繕義務(wù)并無(wú)不妥。但同時(shí)興邦公司還應(yīng)賠償上訴人因不能正常使用房屋所造成的損失。該損失應(yīng)為上訴人因此減少的收入。
李雪娟一審中提供證據(jù)表明，其1999年出租商鋪的價(jià)格是一間一年4萬(wàn)元，現(xiàn)在為14400元，相差2.56萬(wàn)元，5間相差12.8萬(wàn)元。對(duì)于李雪娟的舉證，興邦公司雖不認(rèn)可，但并未提交反證。本院對(duì)李雪娟提交的上述租賃合同的真實(shí)性予以認(rèn)可。因該市場(chǎng)在原火車(chē)站附近，參照其它商鋪因火車(chē)站搬遷的市場(chǎng)因素參與度及商戶(hù)使用租賃物情況，酌定興邦公司賠償上訴人總損失的50%，計(jì)為每年64000元，折合每月為5333元。雙方在簽訂租賃合同后，因興邦公司晚交一年房，雙方約定：李雪娟少交10萬(wàn)元的房租，同時(shí)合同延長(zhǎng)履行一年半。因此可以推定興邦公司可以預(yù)見(jiàn)的損失為每年10萬(wàn)元，并加延期一年半的收益。本院定損每年6.4萬(wàn)元應(yīng)未超過(guò)興邦公司的合理預(yù)期。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持橋西區(qū)人民法院（2015）西民商初字第00595號(hào)民事判決的第一項(xiàng)；
二、撤銷(xiāo)橋西區(qū)人民法院（2015）西民商初字第00595號(hào)民事判決的第二項(xiàng)；
三、河北興邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自2014年3月19日起至其對(duì)李雪娟所承租物業(yè)修繕完畢之日止，每月月底前賠償李雪娟損失5333元。判決生效當(dāng)月之前的損失，于判決生效后一個(gè)月內(nèi)一次性付清。
一審案件受理費(fèi)2400元、二審案件受理費(fèi)2400元，由河北興邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、李雪娟各負(fù)擔(dān)2400元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　苑穎新 審判員　　周玉杰 審判員　　劉云峰

書(shū)記員：張曉楠