黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
尹俊玲
張錦
李某
崔亞明（河北東方偉業(yè)律師事務(wù)所）
任學(xué)敏（河北東方偉業(yè)律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地河北省黃驊市舊城鎮(zhèn)賈象工業(yè)區(qū)。
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:xxxx。
法定代表人李長(zhǎng)茂，該公司總經(jīng)理。
委托代理人尹俊玲，該公司職員。
委托代理人張錦，該公司法律顧問(wèn)。
被上訴人（原審原告）李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省黃驊市。
委托代理人崔亞明，河北東方偉業(yè)律師事務(wù)所律師。
委托代理人任學(xué)敏，河北東方偉業(yè)律師事務(wù)所律師。
上訴人黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱濱海房地產(chǎn)公司）因房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省黃驊市人民法院（2015）黃民初字第4954號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年7月18日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，上訴人委托訴訟代理人尹俊玲、張錦，被上訴人委托訴訟代理人韓占幸、任學(xué)敏到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2011年，被告以出讓方式取得了位于滄州渤海新區(qū)307國(guó)道南16號(hào)路東（編號(hào)為滄渤國(guó)用（2011）第（075）號(hào)）地塊的土地使用權(quán)，該地塊土地面積為115469.80平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)，土地使用年限自2011年5月19日至2050年10月30日。
后經(jīng)批準(zhǔn)，被告在上述地塊上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，定名為“渤?？ぁ薄?br/>2012年10月19日、2013年5月30日，滄州市房產(chǎn)管理局黃驊港開(kāi)發(fā)區(qū)分局分別向被告頒發(fā)了（港）房預(yù)售證2012第09號(hào)、（港）房預(yù)售證2013第02號(hào)《商品房預(yù)售許可證》，2012第09號(hào)《商品房預(yù)售許可證》載明:售房單位:黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；項(xiàng)目名稱:渤?？そ鹑?#-8#商業(yè)門市；房屋座落地點(diǎn):渤海新區(qū)307延伸線南側(cè)、16號(hào)路東；房屋用途性質(zhì):商業(yè)；預(yù)售對(duì)象:社會(huì)公開(kāi)；預(yù)售總建筑面積:13622.16平方米。
2013第02號(hào)《商品房預(yù)售許可證》載明:售房單位:黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；項(xiàng)目名稱:渤?？そ鹑荢1-S12號(hào)商業(yè)門市；房屋座落地點(diǎn):307國(guó)道南、16號(hào)路北；房屋用途性質(zhì):商業(yè)；預(yù)售對(duì)象:社會(huì)公開(kāi)；預(yù)售總建筑面積:36462.75平方米。
在取得《商品房預(yù)售許可證》以后，被告開(kāi)始通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司對(duì)其開(kāi)發(fā)的渤海郡項(xiàng)目面向社會(huì)公開(kāi)進(jìn)行營(yíng)銷宣傳，在宣傳資料中載明“高收益:渤海新世界推出十年百分百租金返還投資模式，即十年租金全額抵消購(gòu)房款，完全實(shí)現(xiàn)十年百分百回報(bào)。
即買即賺:渤海新世界購(gòu)買當(dāng)天，即可獲得商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司第一年租金返還，開(kāi)創(chuàng)首例投資必回報(bào)，回報(bào)必超值的全新投資模式”。
2013年9月11日，被告下屬的黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司渤海新區(qū)分公司（以下簡(jiǎn)稱濱海房地產(chǎn)渤海新區(qū)分公司）與原告分別作為出賣人、買受人訂立了《商品房買賣合同》，雙方約定:……第三條、買受人所購(gòu)商品房的基本情況:買受人購(gòu)買的商品房為第S9幢370單元S9-370號(hào)房，建筑面積25.04平方米。
第四條、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款:出賣人與買受人約定該商品房?jī)r(jià)款按建筑面積計(jì)算，單價(jià)為每平方米4792.33元，總金額120，000元。
……第六條、付款方式:銀行按揭:首付50%（60，000元）＋銀行貸款50%（60，000元）。
出賣人預(yù)售商品住房或現(xiàn)售配套設(shè)施未全部竣工驗(yàn)收交付使用的商品住房，收取買受人的購(gòu)房款最多不超過(guò)其總額的90%，其余10%待配套設(shè)施全部竣工、經(jīng)有買受人代表參加的驗(yàn)收并確認(rèn)合格后，方予收取。
第七條、買受人逾期付款的違約責(zé)任:1、逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；2、逾期超過(guò)30日后，出賣人有權(quán)解除合同。
出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金。
買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金。
第八條、交付期限:出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合本合同約定的該商品房交付買受人使用。
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期:1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2、因政府有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為、法規(guī)及規(guī)范性文件政策而引起工期延誤的；3、因出賣人無(wú)法預(yù)見(jiàn)和控制的客觀原因（包括交通管制、市政停水停電、政府指令暫停施工、規(guī)劃發(fā)生變化、××、惡劣天氣等）造成工期延誤的。
第九條、出賣人逾期交房的違約責(zé)任:1、逾期不超過(guò)30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；2、逾期超過(guò)30日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3%向買受人支付違約金。
買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。
……第二十三條、本合同自雙方簽訂之日起生效。
……2013年12月30日，原告與案外人滄州渤海新區(qū)港捷商務(wù)管理服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱港捷公司）分別作為甲方（委托人）、乙方（××）訂立了《委托經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議》，原告在合同最后“甲方”處簽字，港捷公司在“乙方”處加蓋了印章。
雙方約定:第一條、委托租賃標(biāo)的及期限:1、甲方將其擁有合法所有權(quán)的渤海新區(qū)黃驊港“渤?？ぁ盨9-370鋪位（以下簡(jiǎn)稱該鋪位，建筑面積25.04平方米、凈房款120，000元）委托給乙方統(tǒng)一招租經(jīng)營(yíng)。
2、委托租賃期限為10年，自2013年12月30日起算，至2023年12月29日止。
3、在委托租賃前5年期限內(nèi)，甲方不得以本協(xié)議約定以外的理由收回商鋪，影響乙方的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理或自行將該鋪位出租給第三方或委托第三方經(jīng)營(yíng)。
4、在委托租賃期限內(nèi)第6年開(kāi)始，甲方可在委托租賃合同期內(nèi)的任何時(shí)間對(duì)本商鋪進(jìn)行使用權(quán)收回，甲方收回本商鋪使用權(quán)后本協(xié)議所有條款自動(dòng)廢除，乙方不再支付甲方任何費(fèi)用。
5、如合同到期后，在同等條件下，乙方有優(yōu)先租賃權(quán)。
第二條、委托租賃的固定回報(bào)及支付方式:1、甲方必須按時(shí)足額繳納購(gòu)房過(guò)程中的所有應(yīng)付款項(xiàng)后，可即時(shí)獲得本商鋪首年租金回報(bào)，所獲得年收益率為凈房款（以購(gòu)房合同中寫明的為準(zhǔn)）8%，即9600元，但正式記租日期為2013年12月30日。
2、委托租賃的第二年即2014年12月30日至2015年12月29日，甲方將獲得年收益為凈房款8%，計(jì)9600元。
3、委托租賃的第三、第四年即2015年12月30日至2017年12月29日，甲方將獲得年收益率為凈房款9%，計(jì)10，800元。
第五、第六年即2017年12月30日至2019年12月29日，甲方將獲得年收益率為凈房款10%，計(jì)12，000元。
第七、第八年即2019年12月30日至2021年12月29日，甲方將獲得年收益率為凈房款11%，計(jì)13，200元。
第九、第十年即2021年12月30日至2023年12月29日，甲方將獲得年收益率為凈房款12%，計(jì)14，400元。
4、雙方同意以每年支付一次的方式支付租賃費(fèi)，每年1月8日為付款日。
甲方所獲租金產(chǎn)生的各種稅費(fèi)由甲方擔(dān)負(fù)。
第三條、招商經(jīng)營(yíng)權(quán):委托租賃期限內(nèi)，甲方將該鋪位的招商經(jīng)營(yíng)事宜委托給乙方，該鋪位的招商和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)，乙方有權(quán)代理甲方并以甲方代理人的名義對(duì)外簽約及辦理其他租賃事宜。
甲方不干涉乙方對(duì)該鋪位的經(jīng)營(yíng)和管理。
第四條、修繕與裝飾:委托租賃期限內(nèi)，乙方或乙方委托經(jīng)營(yíng)方如需要對(duì)該鋪位進(jìn)行修繕與裝飾時(shí)，費(fèi)用由乙方或委托經(jīng)營(yíng)方承擔(dān)。
第五條、合同解除及違約責(zé)任:1、在合同有效期內(nèi)，任何一方違約的，須向?qū)Ψ街Ц侗竞贤s定的十年回報(bào)總額的2倍（200%）作為違約金。
2、任何一方當(dāng)事人在合同有效期內(nèi)單方解除合同的，視為違約。
3、甲方單方解除合同的或甲方干涉乙方對(duì)該鋪位的招商和管理的視為違約，除承擔(dān)本合同第五條第1項(xiàng)約定的違約金外，還必須承擔(dān)此違約行為給乙方造成的直接損失、間接損失及給善意第三人造成的損失。
4、委托租賃期限內(nèi)，甲方在該鋪位上設(shè)定抵押或向第三人轉(zhuǎn)讓該鋪位的所有權(quán)的，須提前一個(gè)月以書面形式通知乙方，并保證不影響《委托經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議》的效力和執(zhí)行。
甲方違反上述保證的視為甲方違約。
5、甲方在委托5年后，自主經(jīng)營(yíng)或委托第三方經(jīng)營(yíng)的，不能因經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地裝修或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目而影響其相鄰商鋪的經(jīng)營(yíng)，否則視為甲方違約。
第六條、續(xù)約:本協(xié)議期滿后，如甲方需要續(xù)約的，經(jīng)乙方同意，由雙方另行簽訂延長(zhǎng)委托經(jīng)營(yíng)期限協(xié)議。
……第十二條、合同的生效:本協(xié)議一式三份，甲方一份，乙方二份，本協(xié)議經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字蓋章生效。
本院認(rèn)為，本案上訴人與被上訴人于2013年9月11日簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
被上訴人雖未按合同約定交納購(gòu)房款，但上訴人未要求被上訴人承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，系其對(duì)訴訟權(quán)利的合法處分。
上訴人未能向被上訴人交付房屋，其行為違約，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
”《商品房買賣合同》簽訂后，被上訴人與渤海新區(qū)港捷商務(wù)管理服務(wù)有限公司簽訂了委托經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，上訴人已向被上訴人墊付了一年的租金。
且上訴人的營(yíng)銷宣傳資料中亦明確載明“渤海新世界推出十年百分百租金返還投資模式”等內(nèi)容，足以證明上訴人在與被上訴人訂立合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到如果違反合同可能給被上訴人造成的損失，故原審判決支持被上訴人主張的租金損失并無(wú)不妥。
因上訴人墊付的租金為2013年12月30日至2014年12月29日，故原審判決上訴人賠償被上訴人租金的起算時(shí)間為2014年12月30日，未從上訴人應(yīng)當(dāng)返還的購(gòu)房款中扣除其為被上訴人墊付的租金并無(wú)不當(dāng)。
上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。
原審判決正確，本院予以維持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)170元，由上訴人黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案上訴人與被上訴人于2013年9月11日簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
被上訴人雖未按合同約定交納購(gòu)房款，但上訴人未要求被上訴人承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，系其對(duì)訴訟權(quán)利的合法處分。
上訴人未能向被上訴人交付房屋，其行為違約，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
”《商品房買賣合同》簽訂后，被上訴人與渤海新區(qū)港捷商務(wù)管理服務(wù)有限公司簽訂了委托經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，上訴人已向被上訴人墊付了一年的租金。
且上訴人的營(yíng)銷宣傳資料中亦明確載明“渤海新世界推出十年百分百租金返還投資模式”等內(nèi)容，足以證明上訴人在與被上訴人訂立合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到如果違反合同可能給被上訴人造成的損失，故原審判決支持被上訴人主張的租金損失并無(wú)不妥。
因上訴人墊付的租金為2013年12月30日至2014年12月29日，故原審判決上訴人賠償被上訴人租金的起算時(shí)間為2014年12月30日，未從上訴人應(yīng)當(dāng)返還的購(gòu)房款中扣除其為被上訴人墊付的租金并無(wú)不當(dāng)。
上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。
原審判決正確，本院予以維持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)170元，由上訴人黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：冉旭
審判員：位海珍
審判員：李霞

書記員：米蘭