原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住故城縣。委托訴訟代理人：劉宏贊，河北合明律師事務(wù)所律師。被告：姜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住故城縣。委托訴訟代理人：周新，故城縣順達(dá)法律服務(wù)所法律工作者。

原告李某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令被告姜某某返還預(yù)付款45萬(wàn)元。事實(shí)和理由：2018年2月份，被告姜某某稱在三朗鄉(xiāng)牟村其擁有一塊地17畝、廠房5000多平的場(chǎng)地要出售，經(jīng)原告與被告協(xié)商確定了總價(jià)款490萬(wàn)元。原告先交付被告45萬(wàn)元預(yù)付款，余款在一個(gè)月內(nèi)交清，同時(shí)被告向原告交付土地和房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明。2018年2月12日，原告通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬向被告姜某某預(yù)付45萬(wàn)元，其后原告發(fā)現(xiàn)被告并沒有合法的土地手續(xù)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明，在第二天即2017年2月13日就找到被告，要求退還預(yù)付款45萬(wàn)元，14日原告又到被告家中談明退款事宜，然而被告不予退還，原告讓被告給出具一份45萬(wàn)元收據(jù)，被告寫的收據(jù)有收到45萬(wàn)元定金的字樣，對(duì)此原告不認(rèn)可。經(jīng)原告多次向被告追要預(yù)付款被告以種種理由不予返還，為此原告提起訴訟。被告姜某某未提交答辯狀，當(dāng)庭辯稱：原告所訴不實(shí)，雙方?jīng)]有關(guān)于房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，涉訴款項(xiàng)并非原告所訴的房產(chǎn)預(yù)付款，本案系因轉(zhuǎn)租而產(chǎn)生的定金糾紛，被告轉(zhuǎn)讓的是與故城縣三朗鄉(xiāng)人民政府所簽訂并實(shí)際履行的土地承租權(quán)及地上附著物的所有權(quán)，該款的收、交雙方已有約定，被告為原告出具了一份收據(jù)，該收據(jù)對(duì)于該款性質(zhì)有明確約定，由于原告毀約導(dǎo)致協(xié)議不能履行，被告認(rèn)為該款應(yīng)以合同法及擔(dān)保法關(guān)于定金的規(guī)定處理，應(yīng)駁回原告的起訴。2011年4月，故城縣三朗鄉(xiāng)人民政府為促進(jìn)招商引資，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)經(jīng)研究決定與被告達(dá)成租賃協(xié)議，就位于東至張春勇鑄造廠，西至武北溝，北至鄭原公路，南至空地的廢棄鹽堿地17.19畝租賃給被告用于“立忠模具機(jī)械廠”的發(fā)展。雙方對(duì)租賃期限、費(fèi)用、租金交納方式等進(jìn)行了明確約定。被告依約交納了租賃費(fèi)用，并按承諾如期開工建設(shè)、投產(chǎn)。由于市場(chǎng)前景不好，被告經(jīng)營(yíng)不善于2016年將上述土地部分承租權(quán)及地上廠房、車間及附屬設(shè)施出租給張紅祥，年租金22萬(wàn)元，租賃期限為三年。與此同時(shí)產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓該土地承租權(quán)及車間、廠房的想法。2017年12月份被告哥哥姜某在與原告喝酒閑談時(shí)得知原告欲擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，但苦于沒有合適的場(chǎng)所，得知這一信息后姜某當(dāng)即表示被告的廠房、車間等適合原告企業(yè)發(fā)展，可以進(jìn)行洽談。此后由姜某牽頭并參與原、被告就被告的廠房、車間及安裝的附屬設(shè)施的轉(zhuǎn)讓事宜，在此期間原告多次與姜某及被告來(lái)被告廠房參觀，被告向原告出示了與三朗鄉(xiāng)人民政府的租賃協(xié)議，告知其可與三朗鄉(xiāng)人民政府確認(rèn)本協(xié)議的真實(shí)性。在與原告的數(shù)次協(xié)商中三朗鄉(xiāng)人民政府租賃協(xié)議簽定代表李朝陽(yáng)多次參與其中，原告充分了解該幅地塊的面積、租賃期限、車間、廠房現(xiàn)使用的狀況。因被告生意不景氣，同時(shí)第三人也欲購(gòu)買該涉訴廠房，并已到談妥總價(jià)及如何付款環(huán)節(jié)。在與原告的接觸中雙方認(rèn)為價(jià)格合適，但付款方式不合被告心意，雙方為此有過(guò)多次交集，中間人姜某均有參與。他人給出的價(jià)格較低但能一次性全額付清，被告在原告多次催促下通過(guò)權(quán)衡決定辭去第三方后與原告交易。2018年2月12日雙方議定該廠房、車間、附屬設(shè)施及剩余的土地承租權(quán)年限以490萬(wàn)的總價(jià)轉(zhuǎn)讓給原告，被告要求原告先交總價(jià)20%-30%作為定金，原告表示資金緊張，暫時(shí)無(wú)力支付。因雙方在幾個(gè)月的交往商談中彼此熟悉并建立了信任，被告未堅(jiān)持20%-30%定金而是要求先付50萬(wàn)作為定金，余款一個(gè)月付清，但在實(shí)際交易中原告轉(zhuǎn)入被告賬戶45萬(wàn)元并表示余款須在銀行貸款后向被告支付，期限不會(huì)太長(zhǎng)。當(dāng)日被告為原告出具了收款證明一份，該書證載明“證明，今收廠房轉(zhuǎn)讓定金肆拾伍萬(wàn)元整，廠房總價(jià)肆佰玖拾萬(wàn)元整，余款壹個(gè)月內(nèi)付清，愈期定金不退。姜某某2018年2月12號(hào)”。因原告交付該款時(shí)正值2018年春節(jié)前夕，被告在收到該款后即等待后續(xù)款項(xiàng)的交付、擬定書面合同、交付涉訴車間、廠房。春節(jié)后原告通過(guò)中間人（姜某）告知被告不想再繼續(xù)該廠房的轉(zhuǎn)讓，原因是原告的產(chǎn)品中一道工序因達(dá)不到環(huán)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)而無(wú)法辦理許可證件，設(shè)備遷入該廠房生產(chǎn)會(huì)因環(huán)評(píng)問(wèn)題增加成本，原告據(jù)此作為悔約理由通過(guò)姜某、三朗鄉(xiāng)政府工作人員或自行與被告交涉退還涉訴款項(xiàng)，至此被告對(duì)于原告能否順利貸款支付轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)的能力表示懷疑。被告曾礙于朋友情面提出因?yàn)樵娴幕诩s給被告造成損失，但雙方對(duì)損失如何處理未達(dá)成一致意見。被告認(rèn)為雙方轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的為涉訴廠房的所有權(quán)及廠房所附著的土地承租權(quán)利。被告在2011年底即向三朗鄉(xiāng)人民政府交納了租賃款項(xiàng)并如約履行了該租賃合同，對(duì)于涉訴的廠房、車間等被告有處分權(quán)利。因案涉標(biāo)的數(shù)額較大，原告交付定金后被告終止與第三方的交易也體現(xiàn)了被告履約的決心，現(xiàn)被告喪失了與第三方達(dá)成協(xié)議的機(jī)會(huì)，同時(shí)因原告數(shù)次去廠房參觀，廠房現(xiàn)租賃戶與被告續(xù)租的意向發(fā)生了改變，以上損失均是由原告悔約行為造成。被告認(rèn)為原告對(duì)涉訴廠房、車間現(xiàn)狀經(jīng)過(guò)數(shù)次參觀和通過(guò)與三朗鄉(xiāng)人民政府授權(quán)的代表面談、核實(shí)，原告對(duì)此交易可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)已做到全面了解，鑒于后續(xù)款項(xiàng)須待貸款成功發(fā)放后來(lái)支付，被告可以推定原告無(wú)力支付后續(xù)資金才以環(huán)保許可作為理由悔約，涉訴款項(xiàng)適用擔(dān)保法第89條關(guān)于定金的規(guī)定，因數(shù)額未超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%在法律允許范圍內(nèi)，駁回原告起訴即體現(xiàn)了合同法關(guān)于公平、誠(chéng)信原則。原告李某某圍繞訴訟請(qǐng)求舉證如下：（1）銀行轉(zhuǎn)賬憑證一份，證明原告付給被告45萬(wàn)元；（2）光盤一張并附文字說(shuō)明，證明被告向原告出具收據(jù)時(shí)，被告書寫“余款一個(gè)月內(nèi)付清，愈期定金不退”內(nèi)容時(shí)原告不同意，原告不同意被告所說(shuō)的定金問(wèn)題。被告姜某某圍繞原告的訴訟請(qǐng)求舉證如下：（1）被告重新書寫收條一份，證明原告手中所持有的收條內(nèi)容說(shuō)明該款系定金；（2）協(xié)議書一份，證明被告對(duì)于涉訴的土地享有承租權(quán)；（3）照片12份，證明廠房、車間現(xiàn)狀、變壓器等附屬設(shè)施；（4）證人姜某出庭證實(shí)：與姜某某系親兄弟關(guān)系，與原告是生意合作伙伴關(guān)系。在2017年12月份，原告請(qǐng)我吃飯，當(dāng)時(shí)在酒桌上說(shuō)話，原告說(shuō)廠子的生意挺好，打算擴(kuò)大生產(chǎn)，我說(shuō)正好我弟弟的生意不好，廠子閑著不少?gòu)S房，當(dāng)時(shí)我和原告還開車去了我弟弟的廠子，后來(lái)原告自己也去過(guò)參觀、考察過(guò)，后期原告李某某相中了弟弟的廠子，當(dāng)時(shí)我和原告說(shuō)了弟弟是鄉(xiāng)里招來(lái)的項(xiàng)目，至于手續(xù)怎么樣，可以問(wèn)一下西苑開發(fā)區(qū)的副主任李朝陽(yáng)，后來(lái)李朝陽(yáng)也參與了這事。一個(gè)多月后李某某及其兒子、李朝陽(yáng)和我到了弟弟姜某某家中，談價(jià)格的事，如果按20年租賃，一年25萬(wàn)元共計(jì)500萬(wàn)元，后來(lái)經(jīng)李朝陽(yáng)說(shuō)和便宜了10萬(wàn)元，確定490萬(wàn)元。原告李某某說(shuō)手機(jī)上已轉(zhuǎn)出去5萬(wàn)元，還能再轉(zhuǎn)45萬(wàn)元，先給45萬(wàn)元明天再給5萬(wàn)元，原告還說(shuō)這事就這樣了誰(shuí)也不能變了。當(dāng)時(shí)我弟弟姜某某提前打了一張50萬(wàn)元的條在我手中，由于原告轉(zhuǎn)了45萬(wàn)元，我弟弟姜某某又給原告重新出具了45萬(wàn)元的收條。后來(lái)原告說(shuō)不要這塊地的時(shí)候，我與李朝陽(yáng)給我弟弟及李某某都調(diào)解過(guò)，原告答應(yīng)拿出萬(wàn)兒八千的，我說(shuō)李某某沒有誠(chéng)意，拿出這點(diǎn)錢來(lái)根本調(diào)不了。經(jīng)原、被告雙方舉證、質(zhì)證，原告對(duì)被告提交的證據(jù)的質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)（1）的內(nèi)容有異議，當(dāng)時(shí)被告姜某某寫收條了，和該條的內(nèi)容差不多，但時(shí)間不對(duì)，時(shí)間是2017年2月14日；被告寫的廠房490萬(wàn)元不對(duì)，當(dāng)時(shí)寫的土地及廠房，原告不同意被告書寫的定金內(nèi)容；證據(jù)（2）該協(xié)議書是無(wú)效的，理由三朗鄉(xiāng)政府沒有涉案土地的土地使用證和產(chǎn)權(quán)證明，根據(jù)土地法第11條的規(guī)定，應(yīng)由縣政府登記造冊(cè)，所以該協(xié)議是無(wú)效的；退一步講假如三朗鄉(xiāng)政府對(duì)涉案土地享有所有權(quán)和使用權(quán)，該宗土地的性質(zhì)屬于鄉(xiāng)集體所有，那么對(duì)于集體的土地，土地法第63條規(guī)定：集體土地不得出租、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，所以該地出租用于工業(yè)建設(shè)，鄉(xiāng)政府改變了土地用途，應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)以上人民政府的審批文件，沒有批文該出租協(xié)議無(wú)效；證據(jù)（3）關(guān)于圖片與實(shí)物的真實(shí)性沒有異議，對(duì)于該圖片中的房屋及其設(shè)施、產(chǎn)權(quán)是否歸屬于被告，被告應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)證明，否則不能認(rèn)為歸被告所有；證據(jù)（4）證人姜某在回答原告的問(wèn)題時(shí)做了二、三次的修改，對(duì)于是否為買賣或租賃其前后陳述不一，又在證實(shí)問(wèn)題的時(shí)候談到是由于原告的原因?qū)е聠?wèn)題不能解決，明顯帶有偏向性，特別是證人與被告的特殊關(guān)系，其證言請(qǐng)法庭不予采信。被告姜某某對(duì)原告提交的證據(jù)的質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)（1）轉(zhuǎn)賬憑證被告認(rèn)可，該款被告確已收到，該款是定金；對(duì)證據(jù)（2）的內(nèi)容不認(rèn)可，錄音前半部分聽不清楚，所以無(wú)法確定該部分內(nèi)容，對(duì)于姜某某書寫收據(jù)這一事實(shí)認(rèn)可，該收據(jù)由原告持有，收據(jù)中能明確雙方所要轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，正是因?yàn)樵婢懿惶峤皇論?jù)，被告才通知證人姜某出庭，所以本案的關(guān)鍵是原告手中持有的收據(jù)能說(shuō)明本案事實(shí)。對(duì)上述證據(jù)無(wú)異議的本院予以確認(rèn)并記錄在卷予以佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)認(rèn)證理由如下：對(duì)原告提交的證據(jù)（2）雙方的錄音錄像部分，原告不同意被告將所交款項(xiàng)作為定金，意思表示明確，對(duì)該部分內(nèi)容予以確認(rèn)，其他內(nèi)容不清楚，不予采信。對(duì)被告所交的證據(jù)（1）原告對(duì)該內(nèi)容的基本事實(shí)無(wú)異議，對(duì)書寫的時(shí)間及“余款一個(gè)月內(nèi)付清，愈期定金不退”的內(nèi)容有異議，但其未提交被告為其出具的收條，故此對(duì)該條的真實(shí)性予以確認(rèn)。對(duì)證據(jù)（2）與本案具有關(guān)聯(lián)性，依法予以采信。對(duì)證據(jù)（3）原告對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，依法予以確認(rèn)；（4）證人姜某與被告姜某某系親兄弟關(guān)系，系有利害關(guān)系的證人，且證人在陳述過(guò)程中，前后不一，因此該證言不予采信。根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯理由及有效證據(jù)，本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2011年4月9日，被告姜某某與三朗鄉(xiāng)人民政府簽訂協(xié)議書。載明：甲方三朗鄉(xiāng)人民政府乙方姜某某為促進(jìn)招商引資，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，經(jīng)鄉(xiāng)政府決定，將權(quán)屬下的武北溝、鄭三公路南廢棄鹽堿地17.19畝租賃給乙方，發(fā)展工業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：一、租賃年限：租用使用權(quán)50年，即自2011年4月9日起至2061年4月8日止。二、用地位置：東至張春勇鑄造廠，西至武北溝，北至鄭原公路，南至空地。東西長(zhǎng)114米，南北寬95米等內(nèi)容。2017年12月，原告李某某經(jīng)姜某介紹與其弟姜某某認(rèn)識(shí)，經(jīng)雙方協(xié)商，被告姜某某將上述土地及廠房作價(jià)490萬(wàn)元出售給原告李某某，雙方達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向。2018年2月12日，原告李某某向被告姜某某預(yù)付45萬(wàn)元，2018年2月14日，被告姜某某向原告出具收據(jù)，被告在寫收條的后半部分“余款一個(gè)月內(nèi)付清，愈期定金不退”字樣時(shí)，原告李某某不同意該款寫為定金等內(nèi)容，其后雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。原告李某某要求被告姜某某退還所交45萬(wàn)元，被告以原告所交系定金而不予退還，為此原告李某某提起訴訟，要求被告退還45萬(wàn)元。
原告李某某與被告姜某某為買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月4日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年5月4日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某及其委托訴訟代理人劉宏贊、被告姜某某的委托訴訟代理人周新均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：原、被告之間是否存在買賣合同關(guān)系，被告姜某某租賃三朗鄉(xiāng)政府的廢棄鹽堿地進(jìn)行工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，與三朗鄉(xiāng)政府形成租賃合同關(guān)系。被告將租賃的土地及地上興建的廠房、設(shè)施轉(zhuǎn)讓給原告李某某，雙方僅僅是達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向，原告李某某向被告交納45萬(wàn)元，從被告向原告出具的收據(jù)以及原告提交的錄像、錄音材料看出，原、被告就涉案的土地及廠房如何轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容均未達(dá)成合意且未簽訂書面的轉(zhuǎn)讓合同，因此轉(zhuǎn)讓協(xié)議并未成立。退一步講，即使雙方達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由于被告姜某某對(duì)涉案的土地沒有取得土地使用權(quán)，無(wú)權(quán)將涉案土地轉(zhuǎn)讓給原告李某某使用。二、關(guān)于原告李某某向被告交納45萬(wàn)元是否為定金的問(wèn)題，應(yīng)否返還的問(wèn)題，被告姜某某為其出具收據(jù)，并書寫定金等內(nèi)容，從錄音、錄像中可以反映原告李某某對(duì)被告書寫的定金等內(nèi)容不予認(rèn)可，而且該收據(jù)系被告姜某某單方出具，因此該收據(jù)不具有轉(zhuǎn)讓協(xié)議的性質(zhì)，原告所交的款項(xiàng)應(yīng)認(rèn)定為預(yù)付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。由于雙方未達(dá)成轉(zhuǎn)讓合意，原告要求返還預(yù)付款45萬(wàn)，于法有據(jù)，依法予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條之規(guī)定，判決如下：

被告姜某某于判決生效之日起十日內(nèi)返還原告李某某預(yù)付款45萬(wàn)元。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)8050元，減半收計(jì)4025元，由被告姜某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級(jí)人民法院。

審判員　　孫淑平

書記員：張艷麗