上訴人（一審原告）：李相成。
上訴人（一審原告）：李某某（曾用名李名生，系李相成之子）。
上訴人（一審原告）：李名樹（系李相成之子）。
三上訴人共同委托訴訟代理人：程時松，湖北文光律師事務所律師。
被上訴人（一審被告）：陽新縣歐華市場投資開發(fā)有限公司，工商登記住所地：原陽新縣興國鎮(zhèn)興國大道夢園賓館5樓大廳，現(xiàn)已拆除。
法定代表人：吳某，董事長。
被上訴人（一審被告）：吳某。
兩被上訴人共同委托訴訟代理人：駱名貴，湖北富川律師事務所律師。
兩被上訴人共同委托訴訟代理人：程凌，黃石市西塞山區(qū)誠信法律服務所法律工作者。

上訴人李相成、李某某、李名樹因與被上訴人陽新縣歐華市場投資開發(fā)有限公司（以下簡稱歐華投資公司）、吳某合同糾紛一案，不服陽新縣人民法院（2014）鄂陽新民二初字第00240號民事判決，向本院提起上訴。本案現(xiàn)已審理終結。
李相成、李某某、李名樹上訴請求：撤銷一審判決，改判1、要求歐華投資公司支付2011年6月至2013年3月的租金118917元；2、要求歐華投資公司為李某某辦理陽新縣興國鎮(zhèn)李家灣農(nóng)貿(mào)市場二號樓第118、119號門面的房屋所有權證、分戶國有土地使用權證，并承擔辦證稅費；3、要求歐華投資公司為李名樹辦理陽新縣興國鎮(zhèn)李家灣農(nóng)貿(mào)市場二號樓第120號門面的房屋所有權證、分戶國有土地使用權證，并承擔辦證稅費；4、要求吳某與歐華投資公司一起對支付118917元租金、為李某某、李名樹辦理房屋所有權證并承擔辦證稅費的義務承擔連帶責任；5、要求確認《房屋拆遷補償協(xié)議》中第118、119、120號門面界址線以AF軸為界的約定無效，確認該三門面前后界址為以陽新縣興國鎮(zhèn)李家灣農(nóng)貿(mào)市場2號樓前后屋檐滴水為界；6、要求歐華投資公司支付延期交房的違約金39000元。事實和理由：1、一審判決認定租金請求權超過訴訟時效期間錯誤。2013年4月23日，吳某以個人身份出具一份欠條，其內(nèi)容主要是對租金的約定以及對三個門面房產(chǎn)證的約定。該欠條對應《房屋拆遷補償協(xié)議》，應為從合同，是《房屋拆遷補償協(xié)議》主合同不可分割的組成部分，欠條中關于租金的約定不僅僅是一份租金欠款結算單，而是整個合同的一個條款。歐華投資公司差欠租金，吳某出具欠條后，轉(zhuǎn)化為一般債權債務關系，故該案的訴訟時效期間為兩年。從該欠條的內(nèi)容及未加蓋公章的形式分析，吳某是以獨立的自然人身份實施的個人行為，其出具欠條并未得到歐華投資公司的授權，也未得到公司股東的同意，并非職務行為，表明其自愿與歐華投資公司一起成為共同債務人，承擔連帶責任。歐華投資公司沒有可聯(lián)系的辦公地址，其幾乎每個星期來往于興國鎮(zhèn)政府主張權利?？梢?，租金的請求權并未超過訴訟時效期間。2、一審判決認定涉案的三檔門面的界址以AF軸為界錯誤。簽訂《房屋拆遷補償協(xié)議》時，歐華投資公司并未向其出示標有AF軸的設計圖紙。歐華投資公司在舉證期限屆滿后提供了一份《建設設計說明》復印件，該說明沒有標明AF軸，即使有，也無法確定是涉案樓房的設計方案。設計圖紙在合同中沒有反應，沒有對AF軸進行約定，應認定涉案三檔門面的前后界址以前后屋檐滴水為界。且雙方在履行租賃合同時，租金的支付、收取是按沒有AF軸來執(zhí)行的。李相成與歐華投資公司約定的協(xié)議因沒有得到李某某、李名樹的授權和追認而應歸于無效。3、一審判決認定違約金的請求權超過訴訟時效期間錯誤。歐華投資公司一直沒有全部履行辦證等合同義務其對歐華投資公司的總體債權包括租金、違約金、辦證等部分，吳某出具欠條后，該合同糾紛的訴訟時效期間即中斷，違約金的請求權未超過訴訟時效期間。4、一審法院沒有通知汪組建、明平龍出庭參加訴訟，故程序存在瑕疵。
歐華投資公司、吳某辯稱，一、歐華投資公司不存在拖欠租金的事實，相關的租金已按時足額付清，吳某出具的欠條系在被脅迫的情況下不得已出具的，該欠條不應受法律保護，吳某不應承擔連帶責任，其是受脅迫出具的欠條，且其行為屬于公司法定代表人的職務行為，不是個人行為。即使其公司無法提供證據(jù)證明欠條系在被脅迫下出具，主張租金亦超過訴訟時效期間。二、根據(jù)雙方的約定，結合相關法律規(guī)定，辦理房屋所有權證的稅費應由雙方各自承擔，由于上訴人未支付相應的辦證費用及門面界址爭議導致其公司無法辦理房產(chǎn)證。吳某不應承擔辦證的連帶責任。三、房屋拆遷補償協(xié)議是合法有效的，關于三個門面以AF軸為界址亦是雙方協(xié)商確定的，當時只有規(guī)劃設計圖紙，無法確定實際面積，最終雙方商定以圖紙中AF軸作為界限確定拆遷安置商鋪的界限。四、上訴人主張違約金明顯超過訴訟時效期間。五、李相成、李某某、李名樹雖未簽訂委托合同，但已形成事實上的委托關系，三人均接受歐華投資公司交付的房屋和門面，現(xiàn)稱不知拆遷簽訂之事，亦未委托等，明顯不合常理。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。
李相成、李名樹、李某某向一審法院起訴請求：1、要求歐華投資公司支付2011年6月至2013年3月的租金118917元；2、要求歐華投資公司為李某某辦理陽新縣興國鎮(zhèn)李家灣農(nóng)貿(mào)市場二號樓第118、119號門面的房屋所有權證、分戶國有土地使用權證，并承擔辦證稅費；3、要求歐華投資公司為李名樹辦理陽新縣興國鎮(zhèn)李家灣農(nóng)貿(mào)市場二號樓第120號門面的房屋所有權證、分戶國有土地使用權證，并承擔辦證稅費；4、要求吳某與歐華投資公司一起對支付118917元租金、為李某某、李名樹辦理房屋所有權證并承擔辦證稅費的義務承擔連帶責任；5、要求確認《房屋拆遷補償協(xié)議》中第118、119、120號門面界址線以AF軸為界的約定無效，確認該三門面前后界址為以陽新縣興國鎮(zhèn)李家灣農(nóng)貿(mào)市場2號樓前后屋檐滴水為界；6、要求歐華投資公司支付延期交房的違約金39000元。
一審法院認定事實：2006年10月19日，為興建陽新縣興國鎮(zhèn)李家灣農(nóng)貿(mào)市場需拆遷李相成、李某某、李名樹所有的房屋兩棟，李相成、李某某、李名樹與歐華投資公司簽訂《房屋拆遷補償協(xié)議》，雙方約定：1、拆遷范圍：陽新縣××鎮(zhèn)新華書店后兩棟兩層房屋，占地面積300平方米、建筑面積398平方米；2、拆遷補償方式：歐華投資公司以臨新華書店路邊由東向西第二戶的三、四層住宅和第二單元的三、四、五三個門面（以A-F軸為止）（即李相成、李某某、李名樹所訴二號樓第118、119、120門面）作為對價置換李相成、李某某、李名樹的房屋；3、交房時間：歐華投資公司保證在2007年11月30日前交新房給李相成、李某某、李名樹居住使用，延期交付按每日100元支付違約金；4、相關產(chǎn)權證的辦理：歐華投資公司需在交付房屋前辦理好分戶分層的土地使用權證及房屋產(chǎn)權證，辦證費用由歐華投資公司負擔；5、歐華投資公司置換給李相成、李某某、李名樹的住宅、三門面按整體綜合樓統(tǒng)一式樣設計施工；等等。該拆遷補償協(xié)議在陽新縣××鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的見證下簽訂，因李某某、李名樹外出務工，由李某某、李名樹的父親即李相成代為簽字。
合同簽訂后，李相成、李某某、李名樹將舊房交付歐華投資公司拆除，2008年12月31日，歐華投資公司向李相成、李某某、李名樹交付房屋及門面，并辦理了房屋的相關產(chǎn)權證明，而涉案門面存在爭議，遂未辦理相關產(chǎn)權證明。2009年1月，李相成、李某某、李名樹將涉案門面出租給歐華投資公司，但未簽訂租賃合同，雙方口頭約定每個門面每月租金1500元，每年遞增13%，歐華投資公司在租賃期間給付租金60000元，2013年3月后，李相成、李某某、李名樹終止與歐華投資公司的租賃關系。2013年4月23日，吳某出具欠條，“欠2011年6月至2013年3月租金合計118917元，此款5月前可付清，房產(chǎn)證5月前提交房管局”，證人李某甲、李某乙在欠條上簽字見證。
另查明，歐華投資公司的住所地陽新縣興國鎮(zhèn)興國大道夢園賓館五樓的有效期至2013年5月31日止。
一審法院認為，李相成、李某某、李名樹與歐華投資公司所簽《房屋拆遷補償協(xié)議》系雙方真實意思表示，未違反國家法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬合法有效，當事人應按照合同約定全面履行自己的義務。關于李相成代李某某、李名樹所簽協(xié)議是否有效的問題，李某某、李名樹與李相成為父子關系，雙方雖未簽訂委托合同，但已形成事實上的委托關系，李某某、李名樹稱其不知拆遷協(xié)議簽訂之事亦未授權李相成簽訂協(xié)議，卻接受歐華投資公司交付的房屋及門面，其行為與訴稱不符，亦不合常理，被代理人李某某、李名樹在代理人李相成實施代理行為后，僅對產(chǎn)生的權利予以認可而對相應的義務予以拒絕的主張，不予支持，對歐華投資公司在簽訂協(xié)議時未出示圖紙向其明示以A-F軸為界的訴稱又未提供有效證據(jù)證實，故對李相成、李某某、李名樹要求確認《房屋拆遷補償協(xié)議》中第118、119、120號門面界址線以AF軸為止的約定無效的訴請，不予支持；李相成、李某某、李名樹將涉案門面租賃給歐華投資公司，要求其支付欠條所結算的2011年6月至2013年3月的租金118917元的請求，歐華投資公司稱李相成、李某某、李名樹的此項訴請已過訴訟時效的辯解，租賃合同債務人因欠付租金而出具的欠條只表明未付租金的數(shù)額，并未改變其與債權人之間的租賃關系，故其訴訟時效仍應適用《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條第一款第（三）項的規(guī)定，對歐華投資公司的辯解，予以采納。李相成、李某某、李名樹稱因歐華投資公司的住所地有效期至2013年5月31日止，無法向歐華投資公司、吳某主張權利的理由，債務人下落不明不是權利人不能主張權利的抗辯理由，不能導致訴訟時效的中止或中斷，李相成、李某某、李名樹可以通過訴訟程序主張權利，但其并未在訴訟時效期間內(nèi)主張權利，故對李相成、李某某、李名樹要其支付租金的訴請，因已過一年的訴訟時效期間，不予支持；對于李相成、李某某、李名樹要求歐華投資公司向李相成、李某某、李名樹支付延期交房的違約金39000元的訴請，歐華投資公司、吳某辯稱其要求已過兩年訴訟時效期間，2008年12月31日交付房屋時，李相成、李某某、李名樹已知延遲交付的事實而未在兩年訴訟時效期間內(nèi)提起訴訟，且無其他導致訴訟時效中止或中斷的情形，對辯解，予以采納，對李相成、李某某、李名樹的此項訴訟請求，不予支持；對李某某、李名樹要求歐華投資公司、吳某為其辦理涉案三門面的相關產(chǎn)權證明并承擔稅費的請求，根據(jù)雙方合同約定，歐華投資公司應為李某某、李名樹辦理第118、119、120號界址線以AF軸為止的三門面相關產(chǎn)權證明并承擔辦證費用，對此訴請，部分予以支持，對要求吳某對辦證費用承擔連帶責任的訴請，因吳某為歐華投資公司的法定代表人，即使簽字保證辦理相關產(chǎn)權證，亦是對外代理公司的行為，其民事行為的后果應由歐華投資公司承擔，對要求吳某承擔連帶責任的訴請，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款，《中華人民共和國民法通則》第六十三條第一款、第二款、第六十六條第一款、第一百三十五條、第一百三十六條、第一百三十七條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：一、歐華投資公司在本判決生效后十五日內(nèi)為李某某辦理李家灣農(nóng)貿(mào)市場二號樓第118、119號門面界址線以AF軸為止的相關產(chǎn)權證明（具體手續(xù)及費用以相關職能部門依法規(guī)定的程序為準）并承擔辦證費用；二、歐華投資公司在本判決生效后十五日內(nèi)為李名樹辦理李家灣農(nóng)貿(mào)市場二號樓第120號門面界址線以AF軸為止的相關產(chǎn)權證明（具體手續(xù)及費用以相關職能部門依法規(guī)定的程序為準）并承擔辦證費用；三、駁回李相成、李某某、李名樹的其他訴訟請求。
本院二審期間，李相成、李某某、李名樹圍繞上訴請求提交了證據(jù)：
證據(jù)一、陽新縣××鎮(zhèn)人民政府2016年3月7日出具的證明。
證據(jù)二、陽新縣××鎮(zhèn)人民政府2014年8月27日出具的證明，于2016年3月7日補蓋公章。
證據(jù)三、企業(yè)信用信息公示報告。
證據(jù)四、證人汪某的證言。
以上證據(jù)證明李相成、李某某、李名樹長期向政府部門申訴，本案沒有超過訴訟時效期間，另AF軸不能作為三檔門面的界址。
經(jīng)質(zhì)證，歐華投資公司、吳某對證據(jù)一有異議，訴訟時效不能向第三人主張；對證據(jù)二有異議，不是新證據(jù)，一審已經(jīng)提交了；證據(jù)三有異議，與本案無關。
本院認為李相成、李某某、李名樹的證據(jù)一及證人證言，符合證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性，本院予以采信，對證據(jù)二不屬于新證據(jù)，對于證據(jù)三，不具備關聯(lián)性，本院不予采信。
本院經(jīng)審理查明，一審判決認定事實屬實。

本院認為：本案爭議焦點為1、歐華投資公司、吳某是否應連帶承擔支付租金的責任；2、涉案的三檔門面以AF軸為界址的約定是否無效，能否確認以陽新縣興國鎮(zhèn)李家灣農(nóng)貿(mào)市場2號樓前后屋檐滴水為界；3、歐華投資公司是否應支付違約金39000元。
關于歐華投資公司、吳某是否應連帶承擔支付租金的責任。結合證據(jù)，李相成、李某某、李名樹將涉案的三檔門面租賃給歐華投資公司。2013年4月23日，吳某出具欠條：欠到2011年6月至2013年3月租金合計118917元，此款5月底付清，房產(chǎn)證5月前提交房管局，證人李某甲、李某乙在欠條上簽字見證。因租賃關系是李相成等三人與歐華投資公司之間的法律關系，吳某系歐華投資公司的法定代表人，吳某出具欠條的行為應為履行職務行為，故承擔租金支付義務方應為歐華投資公司，李某某等三人要求吳某承擔連帶責任沒有法律依據(jù)。關于歐華投資公司認為該欠條系吳某在被脅迫的情況下出具的，但該公司沒有提交相關證據(jù)證明脅迫的事實，亦未在法律規(guī)定的期間內(nèi)主張撤銷權，故對歐華投資公司認為欠條系被脅迫出具的理由不予支持。關于該租金請求權是否超過訴訟時效期間的問題，根據(jù)《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第十四條的規(guī)定，權利人向人民調(diào)解委員會以及其他依法有權解決相關民事糾紛的國家機關、事業(yè)單位、社會團體等社會組織提出保護相應民事權利的請求，訴訟時效從提出請求之日起中斷。陽新縣××鎮(zhèn)人民政府出具證明：因歐華投資公司人去樓空，李相成父子三人無法聯(lián)系到吳某，故李相成父子三人每年來該鎮(zhèn)要求解決租金問題。李家灣農(nóng)貿(mào)市場是該鎮(zhèn)政府以招商引資方式引進歐華投資公司投資開發(fā)的，該鎮(zhèn)政府的工作人員多方聯(lián)系歐華投資公司工作人員和吳某均無法聯(lián)系上。由于李相成父子三人聯(lián)系不上歐華投資公司和吳某，而將糾紛提交政府解決，權利人有主張權利的意思表示并積極尋求糾紛解決，因此，訴訟時效期間應中斷。故李相成等三人主張租金沒有超過訴訟時效期間，歐華投資公司應當支付租金118917元。
關于涉案的三檔門面以AF軸為界址的約定是否無效，能否確認以陽新縣興國鎮(zhèn)李家灣農(nóng)貿(mào)市場2號樓前后屋檐滴水為界的問題。雙方的房屋拆遷補償協(xié)議約定：歐華投資公司以臨新華書店路邊由東向西第二戶的三、四層住宅和第二單元的三、四、五三個門面（以A-F軸為止）作為對價置換李相成、李某某、李名樹的房屋。李相成等三人主張歐華投資公司沒有出具規(guī)劃圖、平面設計圖和立體設計圖，也沒有解釋AF軸的意義，故AF軸的界址約定無效。因2006年10月19日的房屋拆遷補償協(xié)議是依法成立的合同，自成立時生效。其中門面以AF軸為界的約定并未違反合同法規(guī)定無效的幾種情形，李相成等三人如認為2006年的協(xié)議中AF軸為界的約定違背真實意思，亦可在一年之內(nèi)行使撤銷權，但李相成等三人并未行使相關權利。李相成等三人要求確認門面以陽新縣興國鎮(zhèn)李家灣農(nóng)貿(mào)市場2號樓前后屋檐滴水為界。確認之訴是指當事人請求人民法院確認自己與對方之間存在或不存在某種法律關系的請求，而不要求解決權利或義務的承擔問題。民事活動應當遵循自愿原則。當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。意思自治和合同自由是民事活動的基本原則。當事人有通過協(xié)議約定合同內(nèi)容的自由，是否變更合同內(nèi)容亦是當事人意思自治的內(nèi)容。法院只能為當事人強制執(zhí)行一份合同，而不能代替當事人簽訂一份合同或變更一份合同。法院在尊重當事人合同自由的同時，要保證合同的合法性和公平性。因門面的界址以AF軸為界屬于雙方協(xié)商后達成一致的意思表示，現(xiàn)李相成等三人要求法院確認以屋檐滴水為界，屬于變更當事人之間的具體權利義務，有悖于合同的意思自治原則。故李相成等三人的該項上訴理由不能成立。
關于歐華投資公司是否應支付違約金39000元。雙方于2006年10月19日簽訂房屋拆遷補償協(xié)議，約定歐華投資公司保證在2007年11月30日前交新房給李相成、李某某、李名樹居住使用，延期交付按每日100元支付違約金。2008年12月31日，歐華投資公司向李相成、李某某、李名樹交付房屋及門面，李相成等三人已知延遲交付的事實，但其三人并未在兩年主張權利，亦未發(fā)生訴訟時效期間中斷的事實，且在2013年吳某的欠條及陽新縣興國鎮(zhèn)政府的證明中，均未反應李相成等三人主張違約金的事實，故本院對李相成等三人的該項上訴請求不予支持。
綜上所述，因李相成、李某某、李名樹提交新證據(jù)導致一審判決認定的租金訴訟時效期間已超過有誤。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十六條、《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、維持陽新縣人民法院（2014）鄂陽新民二初字第00240號民事判決主文第一、二項；
二、撤銷陽新縣人民法院（2014）鄂陽新民二初字第00240號民事判決第三項；
三、陽新縣歐華市場投資開發(fā)有限公司于判決生效后十五日內(nèi)支付李相成、李某某、李名樹租金118917元；
四、駁回李相成、李某某、李某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費3458元，由李相成、李某某、李名樹負擔780元，陽新縣歐華市場投資開發(fā)有限公司負擔2678元；二審案件受理費3458元，由李相成、李某某、李名樹負擔780元，陽新縣歐華市場投資開發(fā)有限公司負擔2678元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　柴　卓 審　判　員　　樂　莉 代理審判員　　南又春

書記員：吳普