上訴人（原審原告）：李?lèi)?ài)民，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜城市。委托訴訟代理人：唐齊斌，湖北長(zhǎng)久律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：沈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜城市。委托訴訟代理人：王仕林，宜城市法律援助中心律師。原審第三人：宜城市錦湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地宜城市龍門(mén)路。法定代表人：周志華，該公司經(jīng)理。

李?lèi)?ài)民上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，改判不得執(zhí)行位于宜城市龍門(mén)路錦湖名都小區(qū)3號(hào)樓第三幢第二層209、210號(hào)房屋；2.一、二審訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：依據(jù)襄陽(yáng)仲裁委員會(huì)（2014）襄仲調(diào)字第73號(hào)調(diào)解書(shū)，上訴人對(duì)宜城市龍門(mén)路錦湖名都小區(qū)3號(hào)樓第三幢第二層209、210號(hào)房屋（下稱(chēng)訟爭(zhēng)房屋）享有物權(quán)期待權(quán)，于查封之前以沖抵債權(quán)的方式付清了房款和占有了訟爭(zhēng)房屋，據(jù)此，上訴人對(duì)訟爭(zhēng)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。而未辦理合同備案，不是享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的認(rèn)定依據(jù)。沈某某答辯稱(chēng)：原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。李?lèi)?ài)民在一審法院的起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求不得執(zhí)行位于宜城市龍門(mén)路錦湖名都小區(qū)3號(hào)樓第三幢第二層209、210號(hào)房屋；2.本次訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。一審法院判決認(rèn)定的事實(shí)：沈某某與錦湖房地產(chǎn)公司、周志華民間借貸糾紛一案，一審法院于2014年12月28日作出（2015）鄂宜城民四初字第00004號(hào)民事調(diào)解書(shū)。因錦湖房地產(chǎn)公司、周志華未按約定履行償還借款義務(wù)，沈某某申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，一審法院于2015年3月13日立案執(zhí)行。執(zhí)行中查明，被執(zhí)行人錦湖房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“錦湖名都”小區(qū)三號(hào)樓的一層和二層的201至208號(hào)商用房辦理了預(yù)抵押登記備案，2013年3月8日撤銷(xiāo)104、105、204-208號(hào)房屋的備案。襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院2013年10月22日查封了104、105、204-208號(hào)房屋。一審法院2014年6月24日查封了101-103、201-203號(hào)房屋，輪候查封了104、105、204、205號(hào)房屋。襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院根據(jù)李?lèi)?ài)民申請(qǐng)，于2014年11月25日作出民事裁定書(shū)，查封錦湖房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的錦湖名都第3幢2層201號(hào)至210號(hào)面積為2069.7平方米的房屋，2014年12月4日通知宜城市房管局協(xié)助查封。因李?lèi)?ài)民撤訴，于2014年12月26日裁定解除查封。2015年10月15日，襄陽(yáng)市樊城區(qū)法院輪候查封錦湖名都3號(hào)樓101-103、201-203號(hào)房屋。2017年3月29日，襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院作出（2014）鄂襄陽(yáng)中執(zhí)字第00165號(hào)之七執(zhí)行裁定書(shū)，將錦湖名都三號(hào)樓第二層第204至208號(hào)房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)作價(jià)交付給申請(qǐng)執(zhí)行人劉家國(guó)抵償債務(wù)。錦湖名都三號(hào)樓第二層209號(hào)和210號(hào)房屋一直未辦理抵押登記，也沒(méi)有被查封。一審法院2017年1月19日作出（2015）鄂宜城執(zhí)字第00156號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，查封（扣押）被執(zhí)行人錦湖房地產(chǎn)公司、周志華所有的價(jià)值2705920元財(cái)產(chǎn)和凍結(jié)（扣劃）、扣留（提?。┍粓?zhí)行人錦湖房地產(chǎn)公司、周志華在金融機(jī)構(gòu)存款及其他收入2705920元。同年5月5日通知宜城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心和宜城市房管局協(xié)助查封宜城市錦湖名都小區(qū)第三幢第二層的209號(hào)、210號(hào)房屋。另查明，本案訟爭(zhēng)的房屋因錦湖房地產(chǎn)公司未取得土地使用權(quán)證，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，可在宜城市住房保障和房屋管理局辦理備案手續(xù)。2011年1月22日，因錦湖房地產(chǎn)公司欠謝厚斌工程款，謝厚斌與錦湖房地產(chǎn)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了錦湖名都3幢二層201-210號(hào)面積為2069.7平方米的房屋，用于抵扣所欠工程款。謝厚斌于2012年9月將房屋出租給周云并簽訂了房屋租賃合同。2014年7月25日，李?lèi)?ài)民與謝厚斌簽訂一份《借款結(jié)算、還款協(xié)議書(shū)》，約定以物抵債，抵償給李?lèi)?ài)民的房屋包含謝厚斌購(gòu)買(mǎi)的錦湖名都3幢二層的2069.7平方米房屋，由謝厚斌協(xié)調(diào)錦湖房地產(chǎn)公司與李?lèi)?ài)民簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，十日內(nèi)將房屋交給李?lèi)?ài)民。次日，錦湖房地產(chǎn)公司與李?lèi)?ài)民簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定錦湖房地產(chǎn)公司將3幢二層201-210號(hào)面積為2069.7平方米的房屋出售給李?lèi)?ài)民。因謝厚斌未履行交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記義務(wù)，李?lèi)?ài)民向襄陽(yáng)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。襄陽(yáng)仲裁委員會(huì)于2014年12月18日作出（2014）襄仲調(diào)字第73號(hào)調(diào)解書(shū)。一、申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《借款結(jié)算、還款協(xié)議書(shū)》合法有效；二、抵償房屋“錦湖名都”小區(qū)三棟一層26軸至30軸、27軸至1/34軸，面積270平方米的商用房及三棟二層201號(hào)至210號(hào)，面積2069.7平方米的商用房的財(cái)產(chǎn)權(quán)歸申請(qǐng)人所有；三被申請(qǐng)人謝厚斌履行訴爭(zhēng)房屋的交付及過(guò)戶義務(wù)；四、第三人錦湖房地產(chǎn)公司協(xié)助履行訴爭(zhēng)房屋的交付及過(guò)戶義務(wù)。2014年12月28日，謝厚斌、李?lèi)?ài)民及錦湖房地產(chǎn)公司簽訂《房屋移交單》，將以物抵債的房屋交給李?lèi)?ài)民，其中包含出租給周云的錦湖名都3幢二層201至210號(hào)面積為2069.7平方米的房屋。次日，謝厚斌、李?lèi)?ài)民及謝平（房屋承租人周云指定的人）簽訂協(xié)議，約定2012年9月出租給謝平妻子周云的房屋租金付至2015年1月24日，共同確認(rèn)（2014）襄仲調(diào)字第73號(hào)調(diào)解書(shū)的內(nèi)容，確認(rèn)李?lèi)?ài)民為房屋的權(quán)利人，李?lèi)?ài)民認(rèn)可房屋承租權(quán)，同意按房屋租賃合同約定享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，李?lèi)?ài)民從2015年1月25日收取租金。2015年1月3日，李?lèi)?ài)民與謝平、ＸＸ就租金事宜簽訂補(bǔ)充協(xié)議，謝平、ＸＸ依約向李?lèi)?ài)民支付了租金。一審法院查封宜城市錦湖名都小區(qū)第三幢第二層的209號(hào)、210號(hào)房屋后，李?lèi)?ài)民遂提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)宜城市錦湖名都小區(qū)第三幢第二層的209號(hào)、210號(hào)房屋的查封，一審法院于2017年7月24日作出（2017）鄂0684執(zhí)異22號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定駁回了李?lèi)?ài)民提出的執(zhí)行異議，并于2017年7月28日向李?lèi)?ài)民送達(dá)了該執(zhí)行裁定書(shū)。李?lèi)?ài)民于2017年8月10日提出執(zhí)行異議之訴。一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是李?lèi)?ài)民對(duì)本案訟爭(zhēng)的執(zhí)行標(biāo)的享有的權(quán)利是否足以排除執(zhí)行問(wèn)題。依照法律規(guī)定，如果被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)不屬于被執(zhí)行人，或者案外人在被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)之上擁有足以排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對(duì)該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》第二十六條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)前作出的另案生效法律文書(shū)提出排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情形，分別處理：（一）該法律文書(shū)系就案外人與被執(zhí)行人之間的權(quán)屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)屬為目的的合同糾紛，判決、裁決執(zhí)行標(biāo)的歸屬于案外人或者向其返還執(zhí)行標(biāo)的且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)予支持；（二）該法律文書(shū)系就案外人與被執(zhí)行人之間除前項(xiàng)所列合同之外的債權(quán)糾紛，判決、裁決執(zhí)行標(biāo)的歸屬于案外人或者向其交付、返還執(zhí)行標(biāo)的的，不予支持；（三）該法律文書(shū)系案外人受讓執(zhí)行標(biāo)的的拍賣(mài)、變賣(mài)成交裁定或者以物抵債裁定且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)予支持?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。這是法律對(duì)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定。原告李?lèi)?ài)民依據(jù)襄陽(yáng)仲裁委員會(huì)（2014）襄仲調(diào)字第73號(hào)調(diào)解書(shū)主張物權(quán)，但仲裁調(diào)解書(shū)并不直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。李?lèi)?ài)民在簽訂以物抵債協(xié)議和取得仲裁調(diào)解書(shū)后，一直未辦理登記或預(yù)告登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六條規(guī)定，并不發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)或排他權(quán)利的公示效力。故本案訟爭(zhēng)的房屋所有權(quán)仍為錦湖房地產(chǎn)公司。案外人謝厚斌與錦湖房地產(chǎn)公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，基于錦湖房地產(chǎn)公司欠謝厚斌工程款，謝厚斌并未支付對(duì)價(jià)房款。原告李?lèi)?ài)民與謝厚斌簽訂的《借款結(jié)算、還款協(xié)議書(shū)》系對(duì)債權(quán)糾紛達(dá)成的協(xié)議，與被執(zhí)行人錦湖房地產(chǎn)公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并未支付錦湖房地產(chǎn)公司購(gòu)房的對(duì)價(jià)款，其基礎(chǔ)法律關(guān)系還是基于與謝厚斌之間的借貸關(guān)系。錦湖房地產(chǎn)公司欠謝厚斌多少工程款，所抵扣的房屋是否超出工程款的數(shù)額，李?lèi)?ài)民均未提供證據(jù)加以證實(shí)。李?lèi)?ài)民雖然與錦湖房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并且通過(guò)租賃的方式實(shí)際占有了訟爭(zhēng)房屋，但李?lèi)?ài)民并未提供證據(jù)證實(shí)其付清了全部房款，且未在宜城市住房保障和房屋管理局辦理備案手續(xù)。故李?lèi)?ài)民對(duì)本案訟爭(zhēng)的執(zhí)行標(biāo)的享有的權(quán)利不足以排除一審法院查封該房屋。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>解釋》三百一十一條、三百一十二條第一款第二項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條、第二十八條之規(guī)定，判決：駁回原告李?lèi)?ài)民的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3610元，由李?lèi)?ài)民承擔(dān)。二審中，雙方?jīng)]有向本院提交新的證據(jù)。二審查明的事實(shí)除對(duì)李?lèi)?ài)民是否支付了購(gòu)房款外，其他與原審認(rèn)定事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
上訴人李?lèi)?ài)民因與被上訴人沈某某及原審第三人宜城市錦湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)錦湖房地產(chǎn)公司)執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服宜城市人民法院（2017）鄂0684民初2756號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月23日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人李?lèi)?ài)民的委托訴訟代理人唐齊斌，被上訴人沈某某及其委托訴訟代理人王仕林到庭參加訴訟。原審第三人錦湖房地產(chǎn)公司經(jīng)傳喚沒(méi)有到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：本案為案外人執(zhí)行異議之訴，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條之規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)當(dāng)證明其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于上訴人李?lèi)?ài)民是否享有對(duì)訴爭(zhēng)房屋的合法民事權(quán)益，是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。從本案查明事實(shí)來(lái)看，上訴人李?lèi)?ài)民于2014年7月26日與錦湖房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、2014年12月29日與案外人周云簽訂了《租賃合同》，襄陽(yáng)仲裁委員會(huì)于2014年12月18日作出的（2014）襄仲調(diào)字第73號(hào)調(diào)解書(shū)確認(rèn)了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力。因此，上訴人李?lèi)?ài)民與錦湖房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以及與案外人周云簽訂的《租賃合同》合法有效，上訴人李?lèi)?ài)民在襄陽(yáng)仲裁委員會(huì)（2014）襄仲調(diào)字第73號(hào)調(diào)解書(shū)中已確認(rèn)其以對(duì)謝厚斌的債權(quán)抵付了購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)視為其為訴爭(zhēng)房屋的合法買(mǎi)受人，其對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有合法的民事權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。以上司法解釋規(guī)定明確了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件。本案李?lèi)?ài)民享有的物權(quán)期待權(quán)是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行，要看李?lèi)?ài)民是否符合上述情形。本案李?lèi)?ài)民簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效且在人民法院對(duì)涉案房屋查封之前，符合上述規(guī)定的第一項(xiàng)條件。李?lèi)?ài)民在人民法院對(duì)涉案房屋查封之前將涉案房屋進(jìn)行了出租，雖然未將涉案房產(chǎn)用于居住，但是上述規(guī)定并未規(guī)定合法占有必須是用于居住，而且占有本身含義應(yīng)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理和支配，李?lèi)?ài)民通過(guò)出租收益的方式對(duì)涉案房屋進(jìn)行管理和支配應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是對(duì)涉案房屋進(jìn)行了合法占有，符合上述規(guī)定的第二項(xiàng)條件。李?lèi)?ài)民用其債權(quán)支付了購(gòu)房?jī)r(jià)款，符合上述規(guī)定的第三項(xiàng)條件。涉案房屋未辦理過(guò)戶登記的原因是沒(méi)有土地使用權(quán)證，不可歸責(zé)于李?lèi)?ài)民，符合上述規(guī)定的第四項(xiàng)條件。故李?lèi)?ài)民享有的物權(quán)期待權(quán)符合上述法律條款中足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定李?lèi)?ài)民對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有的合法民事權(quán)益，足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。但買(mǎi)賣(mài)合同的成立和有效僅僅意味著買(mǎi)受人取得對(duì)出賣(mài)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，如欲取得具有排他效力的物權(quán)，將物權(quán)人從出賣(mài)人變更為買(mǎi)受人，應(yīng)當(dāng)履行法定的公示方式?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！笨梢?jiàn)，依據(jù)前述法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的繼受取得，除法律另有規(guī)定的情形外，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載之后，包括買(mǎi)受人在內(nèi)的受讓人方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。從本案查明的事實(shí)看，案涉房屋一直登記在第三人錦湖房地產(chǎn)公司名下，在不動(dòng)產(chǎn)登記沒(méi)有變更的情況下，案涉物權(quán)變動(dòng)并未完成，上訴人李?lèi)?ài)民尚不能成為物權(quán)法所指的房屋所有權(quán)人。被上訴人沈某某依據(jù)生效的〔2015〕鄂宜城民初字第00004號(hào)民事判決向一審法院申請(qǐng)對(duì)本案爭(zhēng)議的房屋予以強(qiáng)制執(zhí)行，上訴人李?lèi)?ài)民對(duì)爭(zhēng)議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)，足以阻卻對(duì)該標(biāo)的物的執(zhí)行行為。其上訴稱(chēng)：對(duì)訟爭(zhēng)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。理由成立，本院予以支持。綜上所述，一審法院判決認(rèn)定事實(shí)部分有誤，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四條、第六條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)宜城市人民法院（2017）鄂0684民初2756號(hào)民事判決；二、不得執(zhí)行宜城市錦湖名都小區(qū)第三幢第二層的209號(hào)、210號(hào)房屋。一審案件受理費(fèi)3610元，由第三人宜城市錦湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)3610元，由被上訴人沈某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　張耀明
審判員　　楊　文
審判員　　陳瑞芳

書(shū)記員：劉秋華