上訴人李某某（原審原告、反訴被告），哈爾濱市南崗區(qū)食為天美食廣場負(fù)責(zé)人，住黑龍江省延壽縣。
委托代理人呂維剛，黑龍江天輔律師事務(wù)所律師。
被上訴人哈爾濱萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司哈西分公司（原審被告、反訴原告），住所地哈爾濱市南崗區(qū)中興大道168號。
法定代表人曲德君，該公司總經(jīng)理。
委托代理人劉玲玲，黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙立巖，黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師。
被上訴人哈爾濱萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司（原審被告、反訴原告），住所地哈爾濱市道里區(qū)友誼路167-217號。
法定代表人曲德君，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人劉玲玲，黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙立巖，黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師。

上訴人李某某因與被上訴人哈爾濱萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司哈西分公司（以下簡稱萬達(dá)哈西公司）、哈爾濱萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司（以下簡稱萬達(dá)公司）租賃糾紛一案，不服哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2014）南西商初字第5號民事判決，向本院提出上訴。本院于2015年4月8日受理后，依法組成合議庭，于2015年5月14日公開開庭審理此案。上訴人李某某的委托代理人呂維剛，被上訴人萬達(dá)哈西公司、萬達(dá)公司的共同委托代理人劉玲玲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：李某某系哈爾濱市南崗區(qū)食為天翡翠美食廣場個體業(yè)主。2013年，李某某與萬達(dá)哈西公司簽訂租賃合同一份，約定李某某承租萬達(dá)哈西公司位于哈爾濱市南崗區(qū)哈西萬達(dá)購物廣場三層3071B、3072、3073號商鋪，建筑面積152平方米，租賃期限36個月，自2013年9月13日至2016年9月16日。月租金為19000元；裝修期截止至該房屋對外營業(yè)之日的前一日；該房屋經(jīng)營品牌為食為天翡翠，經(jīng)營項目為時尚簡餐，租賃期間，未經(jīng)甲方（萬達(dá)哈西公司）同意，乙方（李某某）不得擅自改變房屋用途；甲方或物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)要求乙方在開業(yè)前出示與上述品牌、商號及經(jīng)營商品商標(biāo)有關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、注冊證書、授權(quán)經(jīng)營證明等文件，如乙方經(jīng)營餐飲，則還應(yīng)提供餐飲服務(wù)許可證、員工健康證等；未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得使用其他品牌或經(jīng)營其他項目，否則甲方或物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)要求乙方限期糾正，逾期不改的，甲方有權(quán)解除合同；乙方違反合同約定的各項要求對該房屋進(jìn)行裝飾裝修的，則甲方、物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)通知乙方改正。超過5日乙方仍未改正的，甲方、物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)對該房屋停止水、電等能源供應(yīng)或直接采取強制措施予以糾正，因此發(fā)生的一切損失和費用均由乙方承擔(dān)；雙方確認(rèn)，本合同因乙方違約而提前終止的，則甲方有權(quán)沒收本合同項下之履約保證金，本合同因甲方違約而提前終止的，甲方應(yīng)當(dāng)無息雙倍返還本合同項下之履約保證金；乙方違反合同有關(guān)約定或違反其在合同項下所作之任何其他承諾、保證、確認(rèn)的，甲方有權(quán)書面通知其限期改正，經(jīng)甲方書面通知，乙方仍不改正的，則自甲方發(fā)出第二次書面通知起，乙方每日應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于月租金標(biāo)準(zhǔn)10%的延遲履行違約金，直至乙方改正為止。如乙方延遲糾正超過15日，則甲方有權(quán)單方解除合同；如乙方原因?qū)е潞贤崆敖K止（包括乙方違約導(dǎo)致甲方解除合同情形），則乙方在合同終止后7日內(nèi)按月租金標(biāo)準(zhǔn)補交裝修期及其他減免的全部租金；合同租賃期滿或因任何原因終止后7日內(nèi)，乙方應(yīng)將房屋交還甲方。交還期屆滿之日起10日后，仍未將該房屋交還甲方的，甲方或物業(yè)公司有權(quán)直接將乙方在該房屋內(nèi)的物品及設(shè)備設(shè)施轉(zhuǎn)移至他處存放，并將該房屋清理收回使用，在此期間乙方物品的存放費用及因此造成的損失由乙方自行承擔(dān)。2013年8月18日，李某某辦理了個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，名稱為哈爾濱市南崗區(qū)食為天翡翠美食廣場，組成形式個人經(jīng)營，經(jīng)營范圍中餐制售：主食（米飯、面條）、熱菜、不含涼菜、不含裱花蛋糕、不含生食海產(chǎn)品。2014年1月9日，李某某未與哈西萬達(dá)公司協(xié)商，對承租商鋪進(jìn)行裝修，增設(shè)飲品項目。2014年1月13日，萬達(dá)哈西公司向李某某發(fā)送《整改通知函》，主要內(nèi)容為，雙方租賃合同約定食為天商鋪經(jīng)營項目為時尚簡餐，現(xiàn)未經(jīng)公司同意，食為天經(jīng)營項目包含水吧，依合同約定，不得擅自改變房屋用途，故要求其在2014年1月13日前糾正，逾期不改，將解除合同。2014年3月14日，萬達(dá)哈西公司向李某某發(fā)送《關(guān)于解除與李某某（哈爾濱食為天美食廣場）租賃合同的函》，主要內(nèi)容為，李某某在未上報公司同意、未經(jīng)申請的情況下，私自進(jìn)行裝修，改變原有裝修布局，在臨步行街通道一側(cè)增設(shè)水吧項目。公司于2014年1月11日、1月13日、1月15日制發(fā)整改通知書，但其仍未整改。其行為構(gòu)成根本性違約，故雙方簽訂的租賃合同正式解除，并通知李某某按合同約定的時限和條件及時交還所承租商鋪并辦理結(jié)算手續(xù)。2014年1月29日，在黑龍江省哈爾濱國信公證處公證員的監(jiān)督下，萬達(dá)哈西公司將李某某在承租商鋪內(nèi)的物品移至地下停車場車庫?，F(xiàn)萬達(dá)哈西公司已將案涉商鋪另行出租。
李某某訴至法院，請求判令：一、繼續(xù)履行租賃合同，將李某某裝修的房屋繼續(xù)由其承租使用；2、如不準(zhǔn)予繼續(xù)履行合同，要求萬達(dá)哈西公司、萬達(dá)公司退返租金保證金及剩余服務(wù)費用171，413.97元（其中租金保證金包括：履約保證金38，000元、質(zhì)量保證金1萬元、POS機使用押金1萬元、物業(yè)服務(wù)保證金16，720元、裝修保證金1萬元、總計84，720元。剩余服務(wù)費用包括：2014年1月到3月31日租金57，000元，剩余水費2，737元、剩余電費5，066.87元、剩余物業(yè)費20，900元、POS使用余額1，050元）、支付裝修裝飾及器具費用642，748.09元（該項支出總額為1，258，819.55元，除去折舊，要求返還一半費用642，748.09元）、支付違約金及賠償金420，003.30元（依據(jù)合同約定雙倍返還保證金38，000元的二倍76，000元，剩余損失為其他經(jīng)濟(jì)損失及遣散人員費用），以上共計1，245，020.36元并承擔(dān)本案訴訟費。
萬達(dá)哈西公司、萬達(dá)公司提出反訴，請求法院判令：李某某支付公證費2，000元、違約金28，500元、給付租金19，000元并承擔(dān)反訴費用由被反訴人負(fù)擔(dān)。
原審判決認(rèn)為：案涉商鋪租賃合同系當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格依約履行。本案爭議的焦點為：一、李某某在承租的商鋪內(nèi)增設(shè)“水吧”是否構(gòu)成違約；二、萬達(dá)哈西公司單方解除合同是否符合法律規(guī)定及合同約定。
關(guān)于李某某是否構(gòu)成違約的認(rèn)定。其一，雙方在租賃合同第五條第一款中約定，李某某經(jīng)營項目為時尚簡餐。時尚簡餐是否包含飲品，合同未進(jìn)一步明確。但在該條第二款中雙方約定原告應(yīng)在開業(yè)前出示與經(jīng)營品牌商品有關(guān)的營業(yè)執(zhí)照及其他相關(guān)證件，否則萬達(dá)哈西公司可解除合同。據(jù)此可認(rèn)定合同簽訂時雙方均認(rèn)可時尚簡餐的經(jīng)營范圍應(yīng)與營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍一致。李某某的營業(yè)執(zhí)照登記經(jīng)營范圍為中餐制售，包括主食（米飯、面條）、熱菜。不含涼菜、不含裱花蛋糕、不含生食海產(chǎn)品。營業(yè)范圍未注明冷熱飲制售。對比同商場其他經(jīng)營飲品的業(yè)戶，營業(yè)執(zhí)照中均明確載明冷熱飲制售，可認(rèn)定雙方簽訂合同時約定的經(jīng)營范圍時尚簡餐并不包含飲品的制售。李某某未經(jīng)協(xié)商擅自增加飲品經(jīng)營項目，構(gòu)成違約。其二，雙方租賃合同約定：裝修期截止至房屋對外營業(yè)之日的前一日。裝修期不因任何原因而延長。不得擅自改變房屋用途。李某某在對外營業(yè)后，未與萬達(dá)哈西公司協(xié)商，擅自進(jìn)行“水吧”裝修，違反了雙方關(guān)于裝修的約定。其三，雙方約定李某某在租賃商鋪內(nèi)經(jīng)營時尚簡餐，如前所述，不應(yīng)包含冷熱飲制售。李某某違反合同約定，擅自在商鋪內(nèi)增設(shè)“水吧”，改變了部分房屋用途，亦構(gòu)成對合同的違約行為。
關(guān)于萬達(dá)哈西公司單方解除合同是否違反合同約定的問題。租賃合同明確約定萬達(dá)哈西公司可單方解除合同的情形。合同第五條約定：甲方或物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)要求乙方在開業(yè)前出示與上述品牌、商號及經(jīng)營商品商標(biāo)有關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、注冊證書、授權(quán)經(jīng)營證明等文件，如乙方經(jīng)營餐飲，則還應(yīng)提供餐飲服務(wù)許可證、員工健康證等；未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得使用其他品牌或經(jīng)營其他項目，否則甲方或物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)要求乙方限期糾正，逾期不改的，甲方有權(quán)解除合同。如前所述，李某某超出合同約定范圍經(jīng)營飲品，萬達(dá)哈西公司發(fā)函要求其限期整改，李某某未予回復(fù)且未整改。故萬達(dá)哈西公司依合同約定有權(quán)單方解除合同。
關(guān)于李某某的訴訟請求。租賃合同現(xiàn)已終止履行，萬達(dá)哈西公司已向李某某發(fā)函通知其解除合同，并將商鋪另行出租，合同不具備繼續(xù)履行的條件，且已實際解除，故李某某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求，不予支持。合同履行過程中，李某某構(gòu)成對合同的違約，萬達(dá)哈西公司單方解除合同符合雙方合同約定，李某某要求給付違約金及賠償金無事實及法律依據(jù)，不予支持。租賃合同第二十三條四款約定：本合同因乙方違約提前終止，甲方有權(quán)沒收本合同項下之履約保證金。本案中合同解除原因系李某某違約，其要求返還保證金不符合合同約定，不予支持。萬達(dá)哈西公司通知李某某解除合同后，李某某拒不將商鋪歸還。萬達(dá)哈西公司在2014年3月末行使合同解除權(quán)，將商鋪內(nèi)的物品遷出，此時租金已到期，不存在剩余租金的問題，故李某某要求返還剩余租金無事實依據(jù)，不予支持。根據(jù)本案查明的事實，李某某已將萬達(dá)哈西公司遷至車庫的商鋪內(nèi)物品取走，且與后承租該商鋪的業(yè)主結(jié)清了水、電費及其他費用?，F(xiàn)李某某要求返還物品折價款、水電費及其他費用的訴訟請求不予支持。李某某對商鋪進(jìn)行裝修是出于其自身經(jīng)營需要，收回商鋪解除合同的原因是李某某違約，李某某要求賠償其裝修裝飾費用于法無據(jù)，不予支持。
關(guān)于萬達(dá)哈西公司的反訴請求。因李某某違反合同約定，萬達(dá)哈西公司行使合同解除權(quán)并對其書面函告。李某某應(yīng)依合同約定主動清空商鋪并將商鋪歸還。李某某拒不歸還商鋪的行為違反合同約定，萬達(dá)哈西公司無奈將商鋪內(nèi)物品公證提存，所產(chǎn)生的公證費用應(yīng)由李某某承擔(dān)。合同約定，萬達(dá)哈西公司給予李某某兩個月的租金優(yōu)惠，即自2013年9月13日至2013年10月12日及自2014年6月1日至2014年6月30日李某某無需支付租金。合同履行中，萬達(dá)哈西公司實際減免一個月的租金19000元。依據(jù)合同第二十三條十四款約定，如李某某原因?qū)е潞贤崆敖K止，在合同終止后七日內(nèi)按月租金標(biāo)準(zhǔn)補交裝修期及其他減免的全部租金。萬達(dá)哈西公司反訴要求李某某給付租金19000元的訴訟請求符合合同約定，予以支持。李某某違約合同已解除，現(xiàn)萬達(dá)哈西公司要求給付違約金依據(jù)不足，不予支持。判決：
一、李某某與萬達(dá)哈西公司于2013年簽訂的商鋪租賃合同解除；二、李某某給付萬達(dá)哈西公司商鋪物品提存公證費用2000元；三、李某某給付萬達(dá)哈西公司商鋪租金19000元；
四、原、被告的其他訴訟請求不予支持。
本院二審查明事實與原審相同。
本案二審爭議的焦點問題是：關(guān)于合同違約方應(yīng)如何確定，李某某有關(guān)返還費用和賠償損失的主張應(yīng)否支持。
關(guān)于李某某上訴提出案涉合同為格式合同，出現(xiàn)爭議應(yīng)作出不利于合同提供方的解釋。本院認(rèn)為根據(jù)《合同法》第四十一條規(guī)定，對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。本案中，當(dāng)事人各方并沒有針對合同的某一條款出現(xiàn)理解上的爭議，法院不存在對所謂不同解釋做出認(rèn)定的情形。李某某與萬達(dá)哈西公司簽訂的《租賃合同》系當(dāng)事人真實意思表示，并已實際履行，該合同合法有效。李某某此節(jié)上訴理由不成立，本院不予支持。
關(guān)于如何認(rèn)定合同違約方的問題。按照合同約定，李某某經(jīng)營的品牌為《食為天翡翠》，項目系《時尚簡餐》。李某某進(jìn)場營業(yè)后，改變裝修格局，對外經(jīng)營冷熱飲品制售。按照合同約定，裝修未經(jīng)物業(yè)公司書面同意，不得擅自變更，且未經(jīng)租賃方同意，承租方不得經(jīng)營其他項目。李某某未按照合同約定取得物業(yè)服務(wù)公司的批準(zhǔn)，改變原裝修格局超范圍經(jīng)營冷熱飲品制售，違反合同約定，原審判決認(rèn)定其違約并無不當(dāng)。萬達(dá)哈西公司按照合同約定要求李某某限期整改，李某某亦未做出整改措施，在上述過程中，李某某并無證據(jù)證明萬達(dá)哈西公司存在過錯，其要求哈西萬達(dá)公司和萬達(dá)公司返還其租金、保證金等費用并賠償損失無事實和法律依據(jù)，對其上訴請求，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費16005元，由李某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　趙銳鋒 審　判　員　　王　泉 代理審判員　　陳　明

書記員：王振宇