李某某
任焯煊（湖北施南律師事務所）
黃家猛（湖北施南律師事務所）
吳某某
江林
羅普照
吳際慧
劉永安（建始縣紅巖法律服務所）

原告:李某某
委托代理人（特別授權）:任焯煊，湖北施南律師事務所律師。
委托代理人（特別授權）:黃家猛，湖北施南律師事務所律師。
被告:吳某某（曾用名吳際銀）
被告:江林
第三人:羅普照
第三人:吳際慧
上列
第三人
委托代理人（特別授權）:劉永安，建始縣紅巖法律服務所法律工作者。
原告李某某訴被告吳某某、江林債權人撤銷權糾紛一案，本院于2010年5月18日立案受理。2010年5月20日依法通知羅普照、吳際慧作為第三人參加本案訴訟。本院依法組成由審判員朱斌擔任審判長，審判員陸軍、人民陪審員姜久平參加的合議庭于2012年1月4日公開開庭進行了審理。原告李某某及其委托代理人任焯煊、黃家猛，第三人羅普照、吳際慧及其委托代理人劉永安到庭參加訴訟，被告吳某某、江林經公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟。2012年1月5日本院裁定本案中止訴訟，2013年6月3日本案恢復訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經庭審質證，第三人對原告提交的證據（一）、（二）、（六）無異議。對證據（三）、（四）、（五）、（八）及證據（十）中曾小華證言的真實性無異議，但對證明目的有異議，認為:現(xiàn)業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號房屋（原業(yè)州鎮(zhèn)余家壩村1組，北環(huán)路289號房屋）西面墻屬于第三人，不是與第三人共有；《房屋買賣協(xié)議書》中關于房屋作價28萬元的內容，是為避免多繳稅而有意寫為低價，房屋實際作價是55萬元；契稅按照34.7萬元的價格計稅，34.7萬元是當時房屋的評估價格；龍某某享有的抵押權沒有到期，不代表債務人不能對債權人履行債務；曾某某證明的是房屋的局部情況，其對房屋情況的證明與本案無關。對證據（七）及證據（十）中證人蘭某某的證言的真實性有異議，認為原告去過第三人家里，但不是2009年7月10日去的，也沒有與第三人說過借錢給二被告的事情；蘭某某說2010年7月10日看到原告起訴被告吳某某案件的公告才知道二被告欠原告的錢，而根據原告提交的判決書，該案的公告時間應該在2009年9月，原告委托代理人對證人蘭某某的調查筆錄與其出庭作證的證言相互矛盾。對證據（九）的合法性和真實性有異議，認為:1.該證據作為視聽資料取證時應事先告知被調查人，未事先告知則取證行為違法即該證據來源不合法；2.龍某某是債權人還是其他身份的人應以書證表現(xiàn)的事實來認定；3.劉某某作為房屋承租人沒有對房屋價格進行評估的資質。
原告對第三人提交的證據的質證意見:對證據（一）、（十四）中的《借款抵押合同》無異議，對證據（二）的真實性無異議，但認為第三人與被告屬于惡意串通，其取得房屋的所有權不合法，對證據（四）的真實性無異議，但認為吳某某的代理事項為辦理訴爭房屋的提前還款，通過這份公證書能夠證實2009年8月8日二被告與第三人簽訂的協(xié)議書無效，對證據（六）、（七）的真實性無異議，但認為該二項證據與本案無關，對證據（八）、（九）有異議，認為第三人吳際慧不是訴爭房屋的所有權人或代理人，沒有資格對二被告的房屋進行委托評估，對證據（十）的真實性無異議，但認為抵押權未到期，對證據（十一）的真實性無異議，但認為雖然貸款人是吳際慧，但其貸款項目是生產經營性貸款，不屬于購房按揭貸款，其貸款40萬是否用于購買房屋，第三人沒有提供證據證實，該證據與本案無關，對證據（十二）的真實性有異議，認為根據協(xié)議約定，首付的定金是5萬元，而秦某某的領條載明購房定金是4萬元，秦某某收到錢的時間與銀行存款業(yè)務單上載明的時間不一致，三份證據相互矛盾，對證據（十三）的真實性有異議，認為吳際銀欠龍某某的款項在2009年7月10日已經還清，不存在再次還款的事實，對證據（十四）中《債權及抵押物權轉移協(xié)議書》的真實性有異議，認為該協(xié)議簽訂時間2009年7月20日在訴爭房屋過戶時間2009年8月27日之前，而且協(xié)議為債權轉讓協(xié)議，是龍某某將債權轉讓給第三人，將抵押權隨之轉讓給第三人，這份協(xié)議書涉及龍某某與本案第三人的經濟往來，與本案無關。對證據（十五）有異議，認為只能證實第三人吳際慧與龍某某之間的借款關系，與本案無關，對證據（十六）的真實性無異議，但認為無法確定誰向龍小梅匯款20萬元，對證據（十七）有異議，認為該41萬元借款被告吳某某已經還清與本案不具有關聯(lián)性，對證據（十八）、（十九）的真實性無異議，但認為該二項證據表明當時楊某某對吳某某的債權并未到期，而被告吳某某與第三人簽訂的房屋買賣協(xié)議證明楊某某的借款已經到期，可以印證被告吳某某與第三人簽訂的房屋買賣協(xié)議是虛假和無效的。對證據（五）無異議，對證據（三）有異議，認為證據（三）不真實，應以證據（五）確定第三人與二被告的房屋成交價格為28萬元。
本院對雙方當事人無異議的證據依法予以采信。
對原告提交的第三人有異議的證據，本院作如下認定:原告提交的《建始縣房屋所有權登記發(fā)證申請審批表》中房屋權屬狀況顯示訴爭房屋的所有權人為被告吳某某，雖然該房屋的西面墻系借用第三人羅普照的房屋，但訴爭房屋的所有權歸屬并不因此受到影響，故對證據（三）本院依法予以采信；關于證據（四），吳某某作為被告吳某某、江林的受托人與第三人吳際慧、羅普照于2009年8月5日簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，將訴爭房屋作價28萬元轉讓給第三人吳際慧、羅普照，第三人對該證據的真實性無異議，本院對該證據的真實性亦予以確認。關于證據（五），《中華人民共和國稅收通用完稅證》系稅務機關出具的票證，第三人對該證據的真實性無異議，本院對該證據的真實性亦予以確認；證據（七）中原告委托代理人對廖某某和蘭某某的《調查筆錄》與原告的證據（十）中蘭某某的證言所證明的內容能夠相互印證，故對證據（七）、證據（十）中關于第三人吳際慧在與被告吳某某在簽訂房屋買賣協(xié)議前知曉被告吳某某欠原告?zhèn)鶆盏氖聦?，本院予以確認；證據（八）系有權機關頒發(fā)的有效證件，第三人對該證據的真實性無異議，本院對該證據的真實性亦予以確認；證據（九）中龍某某及劉某某的錄音，原告未提供證據證明該錄音內容錄自于龍某某和劉某某本人，既或聲源來自于該二人，也因錄音未取得該二人的同意致該證據無證據力，故本院對該證據依法不予采信；證據（十）中被告吳某某是否欠曾某某的錢與本案不具有關聯(lián)性，曾某某只證明了訴爭房屋轉讓前的局部狀況，不能據此認定訴爭房屋轉讓前的全部狀況。
對第三人提交的原告有異議的證據，本院作如下認定:證據（二）即《房屋所有權證》系有權機關頒發(fā)的有效證件，且能夠真實客觀地反映訴爭房屋的所有權狀況，故對該證據本院依法予以采信；證據（四）能夠證明二被告委托吳某某代理出售訴爭房屋、辦理產權交易手續(xù)的事實，本院依法予以采信；證據（六）、（七）能夠證明第三人購買二被告房屋后繳納了相關稅費，本院依法予以采信；第三人吳際慧與恩施自治州金城房地產評估有限責任公司簽訂評估委托書時，吳際慧雖然不是爭議房屋的所有權人，但已經是爭議房屋的買受人，吳際慧為雙方《房屋買賣協(xié)議》的順利履行而進行委托評估并無不可，故本院對證據（八）、（九）依法予以采信；證據（十）即被告吳某某的《房屋所有權證》中“設定他項權利摘要”一欄中載明龍某某為該房屋的抵押權人，抵押權價值為35萬元，設定日期為2007年5月18日，約定期限為2011年5月18日，本院對該證據依法予以采信；第三人沒有證據佐證40萬元的貸款實際用于了購買訴爭房屋，故對證據（十一）的真實性本院予以確認，對其證明目的則不予采信；被告吳某某、江林與秦某某于2009年7月2日簽訂《房地產買賣協(xié)議書》后，秦某某向吳某某支付定金4萬元，吳某某出具收據，2009年11月17日秦某某向第三人吳際慧出具“領取吳某某收取購房押金4萬元”的領條以后，吳際慧于2009年11月25日向秦某某轉賬4萬元，三份證據顯示的時間并不沖突，且原告沒有提供證據證明秦某某與吳際慧之間還存在其他債權債務關系，證據（十二）能夠證明第三人主張的事實，本院依法予以采信；證據（十四）中《債權及抵押物權轉移協(xié)議書》簽訂時間為2009年7月20日，在訴爭房屋過戶時間2009年8月27日之前符合一般交易習慣，故本院對《債權及抵押物權轉移協(xié)議書》所表明的債務轉移的合意依法予以采信；第三人吳際慧、羅普照從龍某某處受讓吳某某的41萬元的債務后向龍某某重新出具借條在償還款項后收回借條的事實與本案具有關聯(lián)性，故對證據（十五）本院予以采信；證據（十三）與證據（十四）、（十五）相互印證，且二原告未舉證證明吳某某欠龍某某的款項已在2009年7月10日還清，故對證據（十三）本院依法予以采信；證據（十六）即二份銀行存單系第三人吳際慧持有并提交，且原告未舉證證明該20萬元非第三人吳際慧存入龍某某的銀行賬戶，同時該證據與證據（十五）能夠相互印證，故對證據（十六）本院依法予以采信。證據（十七）即4份借條系二被告向龍某某出具，后龍某某于2009年7月10日在該4份借條上注明了“此款作廢”，第三人吳際慧持有并提交了這4份借條，而二原告并未舉證證明這4筆借款共計41萬元已經由二被告本人清償，故對證據（十七）本院依法予以采信。二被告從楊某某處借款時間為2008年10月20日，二被告與第三人簽訂房屋買賣協(xié)議的時間為2009年，協(xié)議中明確了二被告所欠楊某某的債務，二者在時間上并不矛盾，故本院對證據（十八）、（十九）依法予以采信。本院綜合上述已采信的證據，認定證據（三）中第三人與二被告的房屋成交價格55萬元是雙方的真實意思表示，對證據（三）本院依法予以采信。
經審理查明，2009年8月3日，被告吳某某、江林委托吳某某代為辦理二被告位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號（原業(yè)州鎮(zhèn)余家壩村1組，北環(huán)路289號）房屋注銷抵押登記、出售房屋等事項。因二被告欠龍某某借款41萬元、欠楊某某借款10萬元、欠秦信（興）秋借款4萬元，2009年8月8日，吳某某代吳某某、江林（該二人為甲方）與第三人吳際慧、羅普照（該二人為乙方）簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定:甲方將位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)余家壩村1組的全部房產即業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號房屋（《房屋產權證》編號為建始縣房產權證私字第2.5.1.328.1號，《國有土地使用權證》編號為建國用（96）字第12010100號）作價55萬元出售給乙方，乙方須分三次直接將55萬元房價款支付給甲方的抵押債權人（其中龍某某41萬元、楊某某10萬元，秦某某4萬元），房產過戶的手續(xù)費全部由乙方承擔。2009年8月13日，第三人吳際慧委托恩施自治州金城房地產評估有限責任公司對訴爭房屋進行評估，評估結果為訴爭房屋價值為34.7萬元。2009年8月25日，吳某某代二被告吳某某、江林與第三人吳際慧、羅普照在房管部門辦理了訴爭房屋所有權轉移登記手續(xù)，并向房管部門提交了2009年8月23日第三人吳際慧、羅普照按照34.7萬元計價繳納房屋交易契稅的完稅證。第三人吳際慧、羅普照于2009年8月27日領取了吳某某轉讓房屋（證號為建始房權證業(yè)州私字第2.2.722.1號）的《房屋所有權證》。
本院認為，《中華人民共和國合同法》第七十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損失，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”依據上述規(guī)定，債權人行使撤銷權須具備如下條件:一是債務人有使自己的財產不當減少的行為，二是債務人的相關行為對債權人造成損害。被告吳某某、江林將其所有的現(xiàn)業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號房屋以55萬元的價格轉讓給第三人吳際慧、羅普照，首先，本案中第三人承擔了二被告的55萬元債務作為購買房屋的對價，且第三人已經償付了其中的50.5萬元。該轉讓不屬于無償轉讓財產；其次，作為行使撤銷權的債權人的原告理應對作為債務人的二被告轉讓財產的價格明顯不合理承擔舉證責任。因訴爭房屋鑒定基準日的狀況無法確立，導致鑒定機構無法對訴爭房屋作出客觀的價格鑒定。至本案審理終結前，原告一直未舉出足夠的證據證明訴爭房屋鑒定基準日的狀況。原告理應承擔舉證不能的責任。同時，原告在本案中也未能舉證證明二被告以明顯不合理的低價轉讓財產對其造成了損害，也即二被告使自己的財產不當減少后就缺少足夠的資產來清償原告的債權。綜上，原告請求撤銷二被告與第三人之間的房屋買賣行為的訴訟請求，因其未舉出充分的證據證明具備法定的撤銷的條件，本院不予支持。依據《中華人民共和國合同法》第七十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告李某某的訴訟請求。
本案受理費80.00元由原告李某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。（上訴人應在提交上訴狀時預交上訴案件受理費人民幣80.00元，款郵匯至湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。）

本院認為，《中華人民共和國合同法》第七十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損失，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為?！币罁鲜鲆?guī)定，債權人行使撤銷權須具備如下條件:一是債務人有使自己的財產不當減少的行為，二是債務人的相關行為對債權人造成損害。被告吳某某、江林將其所有的現(xiàn)業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號房屋以55萬元的價格轉讓給第三人吳際慧、羅普照，首先，本案中第三人承擔了二被告的55萬元債務作為購買房屋的對價，且第三人已經償付了其中的50.5萬元。該轉讓不屬于無償轉讓財產；其次，作為行使撤銷權的債權人的原告理應對作為債務人的二被告轉讓財產的價格明顯不合理承擔舉證責任。因訴爭房屋鑒定基準日的狀況無法確立，導致鑒定機構無法對訴爭房屋作出客觀的價格鑒定。至本案審理終結前，原告一直未舉出足夠的證據證明訴爭房屋鑒定基準日的狀況。原告理應承擔舉證不能的責任。同時，原告在本案中也未能舉證證明二被告以明顯不合理的低價轉讓財產對其造成了損害，也即二被告使自己的財產不當減少后就缺少足夠的資產來清償原告的債權。綜上，原告請求撤銷二被告與第三人之間的房屋買賣行為的訴訟請求，因其未舉出充分的證據證明具備法定的撤銷的條件，本院不予支持。依據《中華人民共和國合同法》第七十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回原告李某某的訴訟請求。
本案受理費80.00元由原告李某某負擔。

審判長：朱斌
審判員：陸軍
審判員：姜久平

書記員：馮超