上訴人（原審被告）：李松山，男，1928年2月21日出生，漢族，現(xiàn)住三河市。
上訴人（原審被告）：崔淑芝，女，1932年6月25日出生，漢族，現(xiàn)住三河市。
二上訴人委托訴訟代理人：肖林峰，河北天樞律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：蔡清海，男，1954年8月27日出生，漢族，現(xiàn)住三河市。
委托訴訟代理人：蔡雪靜，女，1978年12月31日出生，漢族，現(xiàn)住三河市，系蔡清海之女。
委托訴訟代理人：郝茂森，河北燕靈律師事務所律師。

上訴人李松山、崔淑芝因與被上訴人蔡清海確認合同效力糾紛一案，不服河北省三河市人民法院(2017)冀1082民初1768號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人李松山、崔淑芝上訴請求：撤銷一審判決，支持上訴人的上訴請求。事實和理由：1998年5月初，上訴人與被上訴人經(jīng)過充分協(xié)商并在牛府村領導的見證下，簽訂了宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議系雙方當事人真實意思表示，為有效協(xié)議，上訴人已按該協(xié)議支付了轉(zhuǎn)讓款，被上訴人向上訴人交付了涉案房屋，并且被上訴人為上訴人辦理了集體土地建設用地使用證和契證，上訴人與被上訴人該交易應當受到法律保護；上訴人自幼在牛府生活并長大成人，年齡大了想回鄉(xiāng)養(yǎng)老、安度晚年，上訴人1998年5月購買該房屋時已年近70歲，此后在該房屋生活近20年時間，期間多次對該房屋進行修繕，從未有人對房屋的權(quán)屬提出異議，該房屋為上訴人唯一住房，人民法院審查本案，應對上訴人的實際情況予以考慮；上訴人提交的集體土地建設用地使用證，是三河市土地管理局填發(fā)、三河市人民政府頒發(fā)，應認定為有效，至于三河市國土資源局能否查到該土地的宅基地檔案，與上訴人無關(guān)；三河市人民政府為上訴人與被上訴人之間的房屋交易辦理契證，證明三河市人民政府認可該交易合法有效；被上訴人蔡清海非牛府村民，其主張返還房屋，是為了追求道聽途說的所謂拆遷利益，被上訴人該主張，不應保護。
蔡清海辯稱，上訴人提交的集體土地使用證，登記使用人一欄系將原使用人姓名剔除后，進行的改寫，且未經(jīng)土地部門或政府蓋章確認，系變造，不具有證明力；上訴人系北京戶口，據(jù)我方了解，其在北京市有長期住房，另外上訴人育有三子女，均有為上訴人提供住處并進行贍養(yǎng)的義務；被上訴人申請法院調(diào)取的土地部門宅基地檔案，本案所涉宅基地登記使用人為蔡廣生，并未進行變更，能充分推翻上訴人所提供建設用地使用證的證明目的；關(guān)于上訴人提交契稅證，契稅征繳部門無權(quán)對物權(quán)進行確認，只是證明其交易的過程，另外該契稅證上記載的價格與本案不同，且所屬位置也與本案不同，不能確認與本案具有關(guān)聯(lián)性；依據(jù)憲法第10條、土地管理法第63條及國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定第10條，宅基地屬于集體所有，集體所有的土地不得買賣，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，依據(jù)上述規(guī)定及相關(guān)政策，農(nóng)村宅基地分配具有福利性質(zhì)并帶有專屬性，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)購置。綜上所述，上訴人未提供充分證據(jù)證明該宅基地買賣行為已經(jīng)確權(quán)部門確認、該買賣協(xié)議合法有效的法律及事實依據(jù)，請求駁回上訴，維持一審判決。
蔡清海向一審法院起訴請求：1、確認原告與被告于1998年簽訂的宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效；2、請求被告將位于三河市高樓鎮(zhèn)××村登記在蔡廣生名下的宅基地及房屋返還給原告；3、訴訟費由被告承擔。
一審法院認定事實：1998年，蔡清海與李松山達成房屋買賣交易意向，約定將使用權(quán)登記在其父親蔡廣生名下的房屋轉(zhuǎn)讓給李松山，房屋位于三河市高樓鎮(zhèn)××村，四至為東至李永祥、南至道、西至張海、北至道，上有正房四間、西廂房兩間及院墻，集體土地使用證號為三集建宅字第20-10073號。蔡清海交付房屋，李松山給付轉(zhuǎn)讓款人民幣11000元。以上事實，雙方均無異議，本院予以確認。蔡清海提交依調(diào)查令調(diào)取的訴爭房屋的一九九四02街坊44號地籍調(diào)查審批表復印件和三河縣人民政府頒發(fā)的宅基地證，用以證明涉案宅基地及房屋的土地使用者為蔡廣生，內(nèi)容當中的四至、面積、登記時間均與蔡清海陳述一致，能夠證明權(quán)利人為蔡廣生，推翻被告提交的宅基地使用證當中使用者一欄內(nèi)容的證明目的。李松山、崔淑芝質(zhì)證意見，對蔡清海提交的地籍調(diào)查審批表的真實性認可，該調(diào)查表是在1994年形成的，地籍號和四至與本案爭議的房屋同一，該地籍調(diào)查表原屬蔡廣生，1988年三河縣人民政府登記名字為蔡廣生的宅基地證真實性無異議。涉案房屋及宅基地和本案爭議同一，上述兩份證據(jù)雖是案外人蔡廣生，但是在1998年原、被告雙方達成買賣交易時蔡廣生已經(jīng)過世，原告作為蔡廣生的兒子完全有能力和條件與被告達成轉(zhuǎn)讓意向，事實上，原、被告雙方達成轉(zhuǎn)讓意向后原告為被告辦理了被告提交的宅基地使用證，該行為也得到了三河市政府的確認，所以原告提交的兩份證據(jù)不能推翻和否認原、被告在1998年達成的轉(zhuǎn)讓交易行為，被告才是本案涉案房屋和宅基地的合法使用人和所有人。李松山、崔淑芝提交戶籍頁，證明1949年李松山、崔淑芝取得北京市戶口，但二被告原是高樓××××村村民。蔡清海質(zhì)證意見，該證據(jù)可以證明二被告在購買宅基地和房屋時候系非農(nóng)業(yè)戶口，并非牛府本集體成員，不具備取得宅基地的資格。李松山、崔淑芝提交三集建宅字第20-10073號集體土地建設用地使用證和三河市人民政府為被告頒發(fā)的編號為9900391的契證，證明李松山、崔淑芝的陳述和主張。蔡清海質(zhì)證，被告提交的三集建宅字第20-10073號集體土地建設用地使用證除了土地使用者一欄中的其他內(nèi)容的真實性無異議，使用者一欄中的李松山通過原告所看，其所使用的筆跡和其他不符，其他內(nèi)容是藍色的鋼筆，而使用者一欄中的名字應該用的是毛筆，且可以明顯看出是將原使用者名字剔除掉的痕跡，用類似毛筆的書寫是為了遮蓋該痕跡。故認為該名稱部分是變造的，該一欄內(nèi)容的真實性不認可，應當以土地部門的檔案登記為準。對于契證，首先該證據(jù)僅是對買賣過程的說明，不具有確權(quán)的法律效力；其次，該證說明的具體位置與本案不符，不能證明與本案有關(guān)聯(lián)性；另外當中的不動產(chǎn)價格和本案相互矛盾，從證明效力和關(guān)聯(lián)性均不能證明被告的主張。對被告陳述的事實部分，當時買賣發(fā)生后，僅是進行了錢款交易，并未承諾將宅基地使用者名稱進行變更。在2008-2009年期間，原告曾經(jīng)找到二被告談過解除房屋買賣的事情，但是二被告要求原告支付50萬元的價格，因此雙方?jīng)]有談成。2017年5月17日，三河市國土資源局回函“經(jīng)查閱我局宅基地檔案，三河市孤山鄉(xiāng)牛府蔡廣生名下有兩份地籍檔案，分別是一九八六年冀（133819）字第60號和一九九四02街坊44號，但沒有任何變更登記記錄。沒有查詢到《調(diào)查函》中提起的蔡清海的新的集體土地建設用地使用證。沒有查詢到《調(diào)查函》中提到的土地使用者為李松山的三集建（宅）字第20-10073號的集體土地建設用地使用證。所以，無法解釋改動情況?！苯Y(jié)合二被告提交的三集建宅字第20-10073號集體土地建設用地使用證、原告的質(zhì)證意見和三河市國土資源局的回函，因三集建宅字第20-10073號集體土地建設用地使用證存在明顯瑕疵，本院不予采信。李松山、崔淑芝亦未提供其他證據(jù)予以證明，故對其陳述的房屋已經(jīng)變更登記的主張不予認可。編號為9900391的契證即使是真實的，也僅是說明支付了轉(zhuǎn)讓款，與本案關(guān)聯(lián)不大。
一審法院認為，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給成員用于建造住宅的土地，根據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)的主體具有特定性即只能是農(nóng)村居民。本案爭議的房屋系農(nóng)村村民在集體土地上建造的住宅，李松山作為非本村村民和蔡清海達成的協(xié)議違反了國家法律和政策的規(guī)定，該合同為無效合同。李松山、崔淑芝應當返還房屋，同時，蔡清海應當返還轉(zhuǎn)讓款人民幣11000元。另外，因此合同無效造成的李松山、崔淑芝的其他損失，可以另行主張。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款、《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款、第八條第二款之規(guī)定，判決如下：一、蔡清海與李松山、崔淑芝達成的宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。二、李松山、崔淑芝于本判決生效后六個月內(nèi)將位于三河市高樓鎮(zhèn)××村，四至為東至李永祥、南至道、西至張海、北至道，的正房四間、西廂房兩間及院墻（土地使用證號：三集建宅字第20-10073號）返還蔡清海；蔡清海于本判決生效后三個月內(nèi)返還李松山、崔淑芝轉(zhuǎn)讓款人民幣11000元。案件受理費80元，保全費80元，由蔡清海負擔（已預交）。
本院審理查明的事實與一審判決認定事實相同。

本院認為,1998年，被上訴人蔡清海與上訴人李松山達成房屋買賣協(xié)議，約定將使用權(quán)登記在其父親蔡廣生名下的房屋轉(zhuǎn)讓給李松山，該協(xié)議達成后，李松山已按協(xié)議約定給付轉(zhuǎn)讓款人民幣11000元，蔡清海已將房屋交付李松山居住使用，上述事實，雙方當事人均認可，本院予以確認。針對雙方上述交易，三河市人民政府1999年4月12日收取契稅，頒發(fā)契證，被上訴人稱其無法確認該契證與本案所涉房屋交易是否存在關(guān)聯(lián)性，本院經(jīng)審查認為，該契證記載不動產(chǎn)種類為住宅，座落位置是三河市高樓鎮(zhèn)××村，出讓人為蔡清海，承受人為李松山，本案雙方當事人并無其他房屋買賣交易，依據(jù)契證記載內(nèi)容，可以確認為本案所涉房屋交易形成的契證。關(guān)于雙方房屋及宅基地買賣協(xié)議的效力，被上訴人主張，該協(xié)議違反法律法規(guī)及相關(guān)政策的規(guī)定，上訴人非本集體經(jīng)濟組織成員，無權(quán)購買本案所涉房屋及宅基地，該協(xié)議無效。
本院經(jīng)審查認為，上訴人李松山與被上訴人蔡清海1998年達成房屋及宅基地買賣協(xié)議，依據(jù)“法不溯及既往”的基本法治原則，應依據(jù)當時的法律法規(guī)，審查雙方房屋買賣協(xié)議是否違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，同時依據(jù)“房地一體”原則，確定所涉宅基地使用權(quán)的歸屬。經(jīng)審查，雙方房屋買賣協(xié)議訂立時，沒有農(nóng)村房屋在何種情況下禁止買賣的法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》（1986年）第四十一條規(guī)定，“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準，其用地面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，并參照國家建設用土地的標準支付補償費和安置補助費”，1988年修改《中華人民共和國土地管理法》時，保留了該規(guī)定，1998年修改《中華人民共和國土地管理法》(自1999年1月1日起施行)時，刪除了該規(guī)定，上述法律規(guī)定說明，在此時期，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，可以取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)進行住宅建造，亦未對通過買賣農(nóng)村房屋進而取得宅基地使用權(quán)進行限制。
1999年5月6日國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。2004年12月24日國務院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》，強調(diào)“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。國土資源部2004年11月2日發(fā)布《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。2007年12月30日《國務院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》，規(guī)定“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買房基地、農(nóng)村住宅或小產(chǎn)權(quán)房”。上述政策和規(guī)定，均在李松山與蔡清海訂立履行房屋買賣協(xié)議之后發(fā)布實施，不能作為認定該房屋買賣協(xié)議效力的依據(jù)，且三河市人民政府，已按照當時的政策規(guī)定，收取了李松山的契稅，頒發(fā)了契證，是對李松山購房效力的確認，也是對李松山享有該房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的確認，被上訴人蔡清海在該房屋出售近20年后，起訴主張房屋買賣協(xié)議無效，無事實和法律依據(jù)，且有違誠實信用原則，本院不予支持。
綜上所述，李松山的上訴請求，理據(jù)充分，符合法律規(guī)定，本院予以支持；依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷河北省三河市人民法院(2017)冀1082民初1768號民事判決；
二、駁回被上訴人蔡清海的訴訟請求。
一審案件受理費80元，保全費80元，由被上訴人蔡清海負擔；二審案件受理費160元，由被上訴人蔡清海負擔。
本判決為終審判決。

審判長　張　欣 審判員　李成佳 審判員　史紀紅

書記員：于盟佳