原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宜都市，
委托訴訟代理人：張超，湖北寧華律師事務所律師。代理權限：一般代理。
被告：湖北德某商業(yè)運營管理有限公司（以下簡稱德某公司），住所地：咸寧溫泉賀勝路特1號。
法定代表人：關元山，該公司董事長。
委托訴訟代理人：方是黨，該公司員工。代理權限：一般代理。
被告：咸寧市天某投資有限公司（以下簡稱天某公司），住所地：咸寧市賀勝路特1號。
法定代表人：關雨斌，該公司董事長。
委托訴訟代理人：祁觀，湖北赫誠律師事務所律師。代理權限：一般代理。

原告李某某與被告德某公司、天某公司委托合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序公開開庭進行審理。原告李某某及其委托代理人張超，被告天某公司委托代理人祁觀到庭參加了訴訟，被告德某公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告李某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告德某公司繼續(xù)履行《天某財富中心2號樓產(chǎn)權商鋪委托租賃管理合同書》，判令兩被告自2017年5月27日起向原告支付租金及按照銀行同期貸款利率支付租金利息，至2017年12月31日止，應支付而未支付的租金為13574元。2、判令兩被告按日0.05%的標準向原告支付逾期付款違約金為1061.5元（計算至判決書下達之日止，由法院裁定）。3、判令天某公司對德某公司違約或破產(chǎn)承擔全部法律責任。4、判令天某公司（項目擔保方）承擔原告對銀行后期的還貸義務。5、判令兩被告承擔本案的一切訴訟費。事實與理由：2014年4月8日，原告與被告天某公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買天某公司開發(fā)的天某財富中心2號樓4層4424號商鋪。被告委托對天某財富中心2號樓經(jīng)營統(tǒng)一招商運營管理。同日，原告與被告德某公司簽訂了《商鋪委托租賃管理合同書》，合同約定原告將天某財富中心2號樓4層4424號商鋪委托被告進行租賃管理。因此，該商鋪實際是兩被告招商運營管理?！渡啼佄凶赓U管理合同書》約定：委托租賃的基本租金收益為每平方米（建筑面積）每月51元，基本租金收益全部歸甲方所有，還約定乙方未依本合同的約定向甲方支付收益的，應按日0.05%的標準向甲方支付逾期違約金。合同簽訂后，原告履行了合同義務。截止至2017年12月31日兩被告應支付而未支付的租金為13574元，違約金為1061.5元。同時，原告簽訂的《商品房買賣合同》、《天某財富中心2號樓產(chǎn)權商鋪委托租賃管理合同》是在同一時間、同一地點、同一銷售團隊完成。被告天某公司與德某公司為關聯(lián)企業(yè)，被告天某公司委托德某公司運營管理，負有不可推卸的責任，應當與德某公司共同承擔責任。雖經(jīng)多次催促，兩被告至今未向原告支付租金，違反了合同義務，應當承擔違約責任。故原告訴至法院。
被告德某公司辯稱，1、差欠原告租金款項屬實，差欠具體的金額以被告提交的財務統(tǒng)計數(shù)據(jù)表上記錄為準；2、原告起訴的部分事實與實際不符，被告差欠其租金款項，與天某公司無關。原被告簽訂的委托租賃管理協(xié)議是雙方自愿簽訂，原告應依據(jù)合同相對性，向被告主張欠付租金及其他相關責任；3、委托租賃管理協(xié)議約定的違約金標準過高。原被告之間簽訂的委托管理合同約定的違約金標準高于我國現(xiàn)行法律規(guī)定標準，實為無效之約定。原告并未提交證據(jù)證明其實際經(jīng)濟損失，且被告逾期付款其實際損失僅表現(xiàn)為資金利益，該約定超過實際損失的30%，依法應當酌情調整減少。故原告起訴的金額和部分事實有誤，主張的違約金過高，請求法院依法查明事實，判決駁回原告的部分訴訟請求。
被告天某公司辯稱，一、本案中存在兩個獨立法律主體，兩個獨立法律關系。1、本案中存在兩個獨立的法律主體，應各自承擔責任。德某公司具有獨立的法人資格，依法應獨立承擔民事責任，因此德某公司作為《商鋪委托經(jīng)營管理合同》的合同一方主體，應獨立承擔責任，與天某公司無關。天某是天某財富中心項目的開發(fā)商，德某公司是天某財富中心的運營商，天某與德某之間無委托運營關系，天某公司亦無權代表業(yè)主委托德某公司進行經(jīng)營管理，否則，天某委托德某運營的話，天某的行為就將構成無權處分，因為天某公司在將項目出賣后，其無權再將項目委托他人經(jīng)營，因此，天某與德某的關系就是開發(fā)商與運營商的關系。其次，并無證據(jù)證明德某與天某公司之間出現(xiàn)了財產(chǎn)、業(yè)務、人員等方面的混同，恰恰相反，德某與天某分別為不同的獨立民事主體，經(jīng)營業(yè)務不同，組織人員不同，財產(chǎn)獨立，不存在關聯(lián)混同關系。德某公司法人、股東等變更完全符合我國現(xiàn)行法律要求，并未有證據(jù)證明逃避債務。2、本案中存在兩個法律關系，兩個法律關系各自獨立。本案中原告與被告天某公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買天某財富中心的商鋪，原告與被告德某公司簽訂了《商鋪委托租賃管理合同書》，由德某公司對該商鋪進行管理。原告是依據(jù)其與德某公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》主張租金收益及違約金，而天某公司并非該合同的主體。根據(jù)合同的相對性原則，合同以外的主體對合同后果承擔責任必須源于法律的規(guī)定或當事人的約定，但是，本案天某公司并未作出任何同意就原告的合同權利而代為或與德某公司共同承擔支付義務的任何書面承諾或協(xié)議文件，因此，原告要求合同之外的天某公司承擔合同所約定的法律責任的主張不能成立。二、關于《商品買賣合同》、《委托租賃合同》的相關內容：1、原告在簽訂《商品買賣合同》、《委托租賃合同》完全是在自愿平等、協(xié)商一致的情形下訂立的，并未有證據(jù)表明在簽訂合同之時被告對原告有脅迫、欺詐導致原告非自愿簽訂的事實，也并未有證據(jù)證明天某公司指定原告必須與德某公司簽訂委托管理合同方可完成交易。2、原告是具有完全民事行為能力人，對于該合同的約定內容是能夠完全理解，自愿選擇認同的。該約定僅僅是要求買受人對購買物業(yè)的利用業(yè)態(tài)與商城整體規(guī)劃一致，絕非原告推論即指買受人只能按天某公司的意思將所購房屋委托給德某公司經(jīng)營管理。三、關于本案中宣傳推介材料；1、宣傳推介材料來源不明，形成時間不明，無法證明該廣告是被告制作發(fā)布，更加不能證明該廣告是原告在購買涉案房屋前已經(jīng)實際獲取，不排除是其代理律師通過代理其他案件獲取資料后轉交并作為本案證據(jù)。該廣告的真實性尚待核實，發(fā)布主體是誰以及何時發(fā)布尚且不知道，不能推定德某和天某公司之間的關聯(lián)關系。2、宣傳推介材料所涉內容亦不具體明確，其與商品房買賣合同無關，且與本案沒有關聯(lián)性，更不能證明原告的證明主張。3、即使假設宣傳推介材料是真實的，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，該廣告屬于要約邀請，而不是要約，不應當被視為合同的組成部分。綜上所述，被告與原告之間僅存在商品房買賣合同關系，與本案所爭的委托租賃合同關系無關，被告天某公司與德某公司是兩個獨立的法人，各自承擔獨立責任。因此，原告的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，請求法院判決駁回原告對天某公司的全部訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)原、被告雙方提供的有效證據(jù)，結合本案的事實，本院認定事實如下：
2014年4月8日，原告與被告天某公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買天某公司開發(fā)的天某財富中心2號樓4層4424號商鋪。同日，原告與被告德某公司簽訂《天某財富中心2號樓產(chǎn)權商鋪委托經(jīng)營管理合同書》，約定：原告將天某財富中心2號樓4層4424號商鋪，建筑面積為37.14平方米的商鋪委托被告德某公司進行租賃管理。從2014年5月27日起前三年為市場培育期，原告按照每平方米每月1元的標準享有市場培育期收益。三年的市場培育期滿后，雙方自動轉入委托租賃管理期。委托租賃管理期限為12年，共分為三個委托租賃管理期，其中第一個委托租賃管理期為2年，后兩個委托租賃管理期每期為5年。委托租賃的基本租金收益為每平方米每月51元，基本收益金全部歸原告所有，增值租金的70%由原告所有，30%作為服務費歸被告德某公司享有?；咀饨鹗找婷堪肽曛Ц丁ＶЦ稌r間為每年的6月28日及12月28日或之后20個工作日內，計租周期為每年1月1日至6月30日及7月1日至12月30日，（首次計租時間不滿半年的按天計算）。雙方各自按其所得的收益（相關收益和服務費），分別繳納相關的稅費、租賃備案費及其他國家相關機構規(guī)定應繳納的費用，稅務機關或國家相關機構根據(jù)法律要求被告德某公司代扣代繳的，被告德某公司按要求代為辦理。還約定乙方未依本合同的約定向甲方支付收益的，應按日0.05%的標準向甲方支付逾期違約金。合同簽訂后，被告德某公司按約定向原告支付了部分租金收益，尚欠2017年1月1日至2017年6月30日期間的稅前租金2379.36元（計提扣稅14.1%后為2069.21元）未付（應于2017年7月18日之前支付）；尚欠2017年7月1日至2017年12月31日期間的稅前租金11364.84元（計提扣稅14.1%后為9762.4元）未付（應于2018年1月17日之前支付）。為此，雙方產(chǎn)生糾紛，原告訴至本院請求依法處理。
同時查明，被告天某公司在銷售商鋪時，向原告發(fā)放銷售廣告和宣傳資料，承諾“包租，15年托管，7%穩(wěn)定投資回報，只管買鋪不用管經(jīng)營，只管收租不用尋租客，只管升值不用扛風險”。并在該宣傳資料（秘訣3）中告知購房者：有專業(yè)管理公司護航，德某公司率先提出“先行賠付、無理由退貨”售后服務承諾，專項推廣資金、精準化營銷、立體式組合營銷、品牌成長幫扶計劃四大營銷策略，更是堪稱旺市定海神針，消除投資者買鋪缺乏經(jīng)營的煩擾。原告與被告天某公司簽訂的《商品房買賣合同》購買天某公司開發(fā)的天某財富中心2號樓4層4424號商鋪。該合同第十八條約定，買受人不得自行決定該商品房商業(yè)用途的業(yè)態(tài)，為保證商城整體商業(yè)價值的最大化，商鋪業(yè)態(tài)必須符合商城整體規(guī)劃。原告與被告德某公司簽訂的《商鋪委托租賃管理合同書》載明，原告在購買商鋪之前，被告天某公司已委托被告德某公司對天某財富中心2號樓進行統(tǒng)一招商運營管理。

本院認為，原告作為案涉商鋪所有權人，其與被告德某公司簽訂《天某財富中心2號樓產(chǎn)權商鋪委托經(jīng)營管理合同書》，將商鋪委托被告德某公司租賃管理，該合同系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，雙方當事人應當按照約定履行各自的義務。被告德某公司應按合同約定向原告支付租金收益，其拖欠租金收益，顯屬違約，故對原告要求被告德某公司支付租金收益,應按到期應付租金，扣減代繳稅費后，實欠租金收益部分11831.61元，予以支持。對逾期支付租金違約金的主張，合理部分本院予以支持。原告訴請租金計算至2017年12月31日，之后的租金由被告按約支付或逾期由原告另行主張權利，在本案中本院不予支持。關于原告要求按照銀行同期貸款利率支付租金利息的訴求于法無據(jù)，本院不予支持。關于稅費問題，被告德某公司已按相關規(guī)定代扣代繳稅款，抵扣其應當支付的款項。被告辯稱違約金過高，要求調整，理由不充分，本院不予支持。
關于天某公司在本案中是否承擔相應的民事責任問題。本院認為，被告天某公司應當與德某公司共同承擔民事責任。理由如下：第一、天某公司向原告發(fā)放銷售廣告和宣傳資料的性質對天某公司具有法律約束力。該銷售廣告與宣傳資料中不僅著力對德某公司管理經(jīng)驗與投資無風險等內容進行宣傳，并承諾“包租，15年托管，7%穩(wěn)定投資回報，只管買鋪不用管經(jīng)營，只管收租不用尋租客，只管升值不用扛風險”，即該銷售廣告與宣傳資料意思表示內容具體確定；從合同的簽訂與履行情況來分析，天某公司在與原告簽訂《商品房買賣合同》的同時，要求原告與德某公司簽訂《天某財富中心2號樓產(chǎn)權商鋪委托經(jīng)營管理合同書》，將涉案房屋交由德某公司經(jīng)營管理，來實現(xiàn)包租與只需購房無需承擔風險的合同目的。上述二份合同的內容與銷售廣告和宣傳資料的內容密切關聯(lián)，原告在購房同時，經(jīng)營管理和投資風險由天某公司負責，該銷售廣告和宣傳資料的內容視為天某公司所承諾的內容，在買受人作出承諾時生效，即原告與之簽訂《商品房買賣合同》時，天某公司在銷售廣告和宣傳資料所承諾的內容就屬于《商品房買賣合同》的內容，對天某公司發(fā)生法律約束力；第二、天某公司與德某公司構成委托關系?！短炷池敻恢行?號樓產(chǎn)權商鋪委托經(jīng)營管理合同書》系格式合同，該合同明確表述系受天某公司的委托從事經(jīng)營管理，而涉案《商品房買賣合同》第十八條約定“買受人不得自行決定該商品房商業(yè)用途的業(yè)態(tài)，為保證商城整體商業(yè)價值的最大化，商鋪業(yè)態(tài)必須符合商城整體規(guī)劃”，上述條款包含有三個意思表示：1、原告購房時，涉案房屋已被天某公司委托德某公司負責經(jīng)營管理，由二份合同的外部表現(xiàn)形式即可確定天某公司與德某公司之間系委托合同關系；2、原告本人無權對涉案房屋經(jīng)營管理，必須由天某公司統(tǒng)一經(jīng)營管理；3、為了實現(xiàn)涉案銷售廣告和宣傳資料所承諾的“包租，15年托管，7%穩(wěn)定投資回報，只管買鋪不用管經(jīng)營，只管收租不用尋租客，只管升值不用扛風險”的合同目的，天某公司明確規(guī)定，買受人在簽訂《商品房買賣合同》的同時，所購房屋不能交付買受人自行經(jīng)營管理，只能由天某公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，即買受人必須按照天某公司的意思表示，與德某公司簽訂《天某財富中心2號樓產(chǎn)權商鋪委托經(jīng)營管理合同書》。上述事實可以相互佐證，原告購買訴爭商鋪時，為了實現(xiàn)銷售廣告承諾的回報，天某公司委托德某公司與原告簽訂《天某財富中心2號樓產(chǎn)權商鋪委托租賃管理合同書》，負責經(jīng)營管理該商鋪。《天某財富中心2號樓產(chǎn)權商鋪委托租賃管理合同書》約定的由培育期3年和后來的委托租賃管理期限12年相加構成的委托租賃管理期為15年，與天某公司銷售廣告中承諾的15年托管期一致。同時《天某財富中心2號樓產(chǎn)權商鋪委托租賃管理合同書》約定的租金標準亦超過廣告資料中7%穩(wěn)定投資回報，該事實亦可印證天某公司與德某公司構成委托關系；第三、由于涉案《商品房買賣合同》和《天某財富中心2號樓產(chǎn)權商鋪委托經(jīng)營管理合同書》沒有違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，且系各方當事人真實的意思表示，為有效合同，雖然《天某財富中心2號樓產(chǎn)權商鋪委托租賃管理合同書》的合同簽訂主體為德某公司與原告，但該合同系德某公司受天某公司委托，為原告實現(xiàn)購房目的而訂立，天某公司作為委托方應受該合同的約束。在天某公司違反合同所約定的義務時，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零二條“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！币?guī)定，原告可以向委托人主張權利，因此，原告有權依據(jù)上述合同要求天某公司承擔違約責任。《天某財富中心2號樓產(chǎn)權商鋪委托租賃管理合同書》無論是原告與天某公司簽訂，還是原告與德某公司簽訂，都不影響開發(fā)商天某公司對訴爭商鋪售后包租的性質，其后果應由開發(fā)商天某公司承擔。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第四百零二條、第四百零四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

一、被告咸寧市天某投資有限公司和湖北德某商業(yè)運營管理有限公司于本判決生效之日起三十日內向原告李某某支付稅后租金收益11831.61元及逾期付款違約金（其中，以2069.21元為基數(shù)按日0.05%的標準從2017年7月18日起計算至判決確定付款之日止；以9762.4元為基數(shù)按日0.05%的標準從2018年1月17日起計算至判決確定付款之日止）。
二、駁回原告李某某其他訴訟請求。
案件受理費83元，由原告李某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。

審判員 李福坤

書記員： 段金蘋